Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Деревцовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области апелляционную жалобу ответчика ООО "Еврогруппа" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 по иску закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" в лице оперативного офиса "Иркутский" Сибирского филиала ЗАО "Райффайзенбанк" к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" об обращении взыскания на земельный участок (суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ЗАО "Райффайзенбанк" (ОГРН 1027739326449; 129090, г. Москва, ул. Троицкая, 17,1): Король А.А. - представитель (доверенность от 10.04.2012);
- от ответчика ООО "Еврогруппа" (ОГРН 1053808175740; 664011, г. Иркутск, ул. Советская, 26, 43): Кыштымова А.Н. - представитель (доверенность от 30.07.2013);
закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - истец, ЗАО "Райффайзенбанк") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" (далее - ответчик, ООО "Еврогруппа") об обращении взыскания на земельный участок, кадастровый номер 38:36:000015:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - принадлежащий на праве собственности ООО "Еврогруппа", определив начальную продажную цену земельного участка в размере 2 807 200 руб.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года иск удовлетворен. Суд обратил взыскание на земельный участок, установив начальную продажную цену в размере 7 733 000 руб. Кроме того, с ООО "Еврогруппа" в пользу Банка взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб. Суд руководствовался статьями 237, 278, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 35, 44 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
ООО "Еврогруппа", не согласившись с решением суда, обжаловало его в апелляционный суд, просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт и отказать в иске.
Ответчик считает, что взыскание на спорный земельный участок обращено неправомерно, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, не находящийся в залоге у истца и принадлежащий иному лицу
По мнению ответчика, в основу рыночной стоимости земельного участка судом положено недопустимое доказательство (отчет об оценке N 024 (025)/13, выполненный ООО "Сибирский независимый центр оценки"), не соответствующее требованиям АПК РФ (статьям 84, 86), Федеральному закону "Об оценочной деятельности" (статье 24.6), Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (статьям 16, 41), которое заключается в следующем:
- - отчет оценщика заключением эксперта не является, поскольку результаты проведения судебной экспертизы облекаются в форму заключения; отчет составлен не в рамках назначенной комиссионной экспертизы, поскольку составлен одним специалистом, а в соответствии со статьей 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности;
- - сведения, содержащиеся в отчете, не отвечают требованиям достоверности, так как ответственность эксперта наступает за дачу заведомо ложного заключения, а не отчета, при этом запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в силу пункта 2 части 4 статьи 86 АПК РФ отражается в заключении, такая запись в отчете N 024 (025) отсутствует;
- - имеются основания усомниться в независимости и беспристрастности эксперта ООО "Сибирский независимый центр оценки" в связи с несоблюдением им требований статьи 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". А в данном случае эксперт самостоятельно связался с истцом и последний возил его на осмотр спорного земельного участка без уведомления другой стороны и при отсутствии указания суда о получении экспертом сведений путем осмотра земельного участка, при этом эксперт оценил земельный участок более чем в три раза ниже, чем другие эксперты;
- - в отчете об оценке отсутствуют методы исследования, а оценка проведена с учетом нахождения земельного участка в собственности и ипотеке, что значительно снизило его стоимость;
- - в отчете указаны различные даты оценки: на титульном листе - 20.03.2013 г., в пункте 7.4 отчета - 03.04.2013 г.
Ответчик считает, что без достаточных оснований суд не принял во внимание заключения экспертов от 12.02.2013, N 205/13. По его мнению, заключение эксперта от 12.02.2013 г. является достоверным и достаточным, основания для назначения повторной экспертизы отсутствовали, и при этом он о проведении повторной экспертизы не ходатайствовал.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика в судебном заседании, ссылаясь на статью 87 АПК РФ, ходатайствовал о назначении по делу экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой просил поручить эксперту Экспертно-правовой организации "ВЕДА" Худякову Владимиру Юрьевичу. Необходимость назначения экспертизы ответчик мотивировал тем, что поставленные в определении суда от 13 марта 2013 года о назначении комиссионной экспертизы цели до конца не были достигнуты ввиду грубейших нарушений закона, имеющихся в Отчете об оценке N 024 (025)/13. Указал, что возможности представления ходатайства о назначении экспертизы и поиска кандидатуры эксперта при рассмотрении дела судом первой инстанции он был лишен - в отложении судебного заседание для этого ему было отказано.
Апелляционный суд протокольным определением ходатайство ответчика о назначении экспертизы оставил без удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).
Назначение экспертизы в указанном ответчиком случае является правом арбитражного суда. Апелляционный суд считает доводы ответчика как основание для назначения повторной экспертизы - неубедительными, как основание для назначения дополнительной экспертизы - необоснованными, а также с учетом наличия в материалах дела отчетов и заключений о рыночной стоимости спорного земельного участка нескольких специалистов, обладающих специальными познаниями, предусмотренных частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы не усматривает.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следуют, судом первой инстанции установлены и не оспариваются сторонами следующие обстоятельства.
На основании кредитного договора N 308 от 15 ноября 2006 года (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 23 ноября 2006 года) ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" предоставил кредит в сумме 12 600 000 руб. ООО Научно-производственный центр "Аквамарин".
В результате реорганизации ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" был присоединен к ЗАО "Райффайзенбанк".
В связи неисполнением ООО НПЦ "Аквамарин" обязательств по кредитному договору решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года по делу N 2-1087/2009 была взыскано солидарно в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" с ООО НПЦ "Аквамарин" (заемщика) и поручителей: Хлебниковой Т.В., Хлебникова Д.А., Чернова Ю.Б., Черновой Т.В. задолженность по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года по состоянию на 20.05.2009 г. в размере 8 754 319 руб. 85 коп., из которых: сумма просроченного основного долга - 7 273 490 руб. 95 коп.; сумма процентов за пользование кредитом - 167 758 руб. 67 коп.; сумма повышенных процентов по просроченному основному долгу - 1 228 049 руб. 66 коп.; пени на просроченные проценты 85 020 руб. 57 коп..
Кроме того, указанным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество ООО "Еврогруппа" (залогодателя), по договору об ипотеке N 308/1 от 15 ноября 2006 года, заключенному ответчиком с ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года, а именно:
- - административное - 2-этажное панельное здание с подвалом, общей площадью 628,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150110;
- - административно-бытовой корпус - нежилое 2-этажное кирпично-брусчатое здание, общей площадью 144 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0200;
- - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, столярный цех, общей площадью 461,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150200;
- - проходная - 1-этажное кирпично-панельное нежилое здание, общей площадью 13,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0600;
- - насосная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150180;
- - подкрановый путь, длина 25,2 кв. м, тип рельс Р65, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:015386010:7003;
- - право аренды земельного участка, кадастровый номер: 38:36:000015,0025, категория земель: земли поселений, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, Топка м-он.
Установлена начальная продажная цена недвижимого имущества в размере залоговой стоимости 14 662 197 руб. 90 коп., в частности - право аренды земельного участка стоимостью 2 660 000 руб.
Постановлением администрации города Иркутска N 031-06-4138/9 от 23.12.2009 г. аренда земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:0025 площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, микрорайон Топка прекращена, указанный земельный участок предоставлен ООО "Еврогруппа" в собственность за плату под эксплуатацию производственной базы. На основании указанного постановления 21 декабря 2010 года Администрация города Иркутска (продавец) и ООО "Еврогруппа" (покупатель) заключили договор купли-продажи данного земельного участка.
Право собственности ООО "Еврогруппа" на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000015:0025 зарегистрировано в ЕГРП 10.06.2011 г. (запись регистрации N 38-38-01/097/2011-436).
Решением Арбитражного суда Иркутской области суда от 20 ноября 2012 года по делу N А19-14303/2012, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года, признано отсутствующим обременение права аренды ООО "Еврогруппа" на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:0025 в виде ипотеки, установленной в пользу ЗАО "Райффайзенбанк".
ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось с требованием об обращении взыскания на указанный земельный участок в порядке статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ссылаясь на невозможность исполнения решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года в части обращения взыскания на недвижимое имущество, представляющее собой производственную базу, без одновременной реализации земельного участка находящего в собственности ответчика и залоге у ЗАО "Райффайзенбанк".
Оспариваемым решением арбитражный суд требование удовлетворил, при этом пришел к выводу, что оснований для обращения взыскания на земельный участок как находящийся в ипотеке не имеется. Суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы о невозможности обращения взыскания на земельный участок в связи с нахождением на нем объекта недвижимости, не находящегося в залоге, бездоказательными в силу следующего.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что долг по кредитному договору до настоящего времени не погашен, решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11.11.2009 по делу N 2-1087/2009 не исполнено. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено, доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.
Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 237 ГК РФ предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.
Ответчиком не доказано, что на спорном земельном участке, находятся объекты недвижимости, на которые не обращено взыскание по решению суда либо не заложенные по договору об ипотеке в обеспечение обязательств ООО НПЦ "Аквамарин" по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года.
Согласно представленному техническому паспорту от 29.12.2012 г., составленному ОАО "Восточно-Сибирское аэрогеодезическое предприятие", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000015:25 осуществляется строительство объекта, который поименован как объект незавершенного строительства.
Между тем, апелляционный суд считает, что материалами дела не подтверждается наличие у указанного объекта признаков недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно техпаспорту (раздел 6. Описание конструктивных элементов; Поэтажный план), с учетом пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционного суда, у строящегося объекта (основного строения) частично возведен фундамент. Удельный вес фундамента от всего объекта в целом составляет 13%, при этом процент готовности объекта - 7%. Таким образом, на строящемся объекте только частично возведен ленточный крупноблочный фундамент. Доказательства, что данный фундамент прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Ответчик не доказал, что в ЕГРП зарегистрированы за кем-либо права на строящийся объект как на объект недвижимости
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, препятствующих обращению на него взыскания.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что в основу установления начальной продажной цены земельного участка для продажи с публичных торгов судом первой инстанции положено недопустимое доказательство, полученное с нарушением требований закона.
В материалах дела имеются:
- Отчет N 12-198 от 14.05.2012 г., составленный ООО "Десоф-консалтинг", согласно которому итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка на 11 мая 2012 года составила 3 509 000 руб.;
- Заключение эксперта N 01/02/13 от 06.02.2013 г. эксперта ООО ПКФ "Деловой центр" Хороших Т.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, не обремененного ипотекой третьих лиц, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка по состоянию 06.02.2013 г., округленно составляет 24 790 000 руб.;
- Проведенные на основании определения суда от 12.03.2013 г. о назначении комиссионной экспертизы:
- отчет об оценке N 024 (025) от 03 апреля 2013 года, составленный оценщиком ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - на 20 марта 2013 года с учетом допустимого округления составила 7 733 000 руб.;
- заключение эксперта N 205/13, составленное экспертом-оценщиком ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М., согласно которому действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14 431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - по состоянию на 04.04.2013 составила 24600 000 руб.
Определением от 12 марта 2013 года суд первой инстанции назначил проведение комиссионной экспертизы и поручил ей проведения специалистам, предложенным сторонами: ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. и ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М..
Эксперты представили результат каждый своего исследования отдельно, что полностью соответствует части 2 статьи 84 АПК РФ о представлении отдельных заключений по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
Тот факт, что представленное специалистом ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. заключение поименовано отчетом об оценке, не может свидетельствовать о недопустимости его как доказательства по делу, поскольку во всем остальном, кроме наименования, отчет об оценке N 024 (025)/13 от 03 апреля 2013 года отвечает требованиям, установленным частью 2 статьи 86 АПК РФ для заключения эксперта по форме и содержанию.
Эксперт Мозалевская А.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на что указано в определении от 12 марта 2013 года и на странице 40 отчета. Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом по состоянию на 20 марта 2013 года, а 03 апреля 2013 года - это указанная в отчете дата его составления и дата выезда эксперта на осмотр земельного участка. При исследовании эксперт проанализировала все возможные методы оценки применительно к объекту исследования и с учетом сложившейся рыночной ситуации провел оценку рыночной стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. При этом оценка рыночной стоимости определена без учета обременения земельного участка ипотекой.
Сам по себе факт совместного выезд эксперта и представителя ЗАО "Райффайзенбанка" для осмотра земельного участка не свидетельствует о сомнении в его достоверности.
Таким образом, апелляционный суд отклоняет как не подтвержденные материалами дела доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о том, что отчет об оценке N 024 (025)/13 от 03 апреля 2013 года является недопустимым, неотносимым и несоответствующим требованиям закона доказательством.
Суд первой инстанции подробно изучил все представленные в материалы дела доказательства в подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка, выслушал в судебном заседании экспертов, доводы и возражения сторон и определил начальную продажную стоимость земельного участка на основе его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке N 024 (025)/13. Апелляционный суд находит данный вывод правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права и установленным фактическим обстоятельствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 мая 2013 года по делу N А10-2450/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2013 ПО ДЕЛУ N А19-9769/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2013 г. по делу N А19-9769/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей С.И. Юдина, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Деревцовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области апелляционную жалобу ответчика ООО "Еврогруппа" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 по иску закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" в лице оперативного офиса "Иркутский" Сибирского филиала ЗАО "Райффайзенбанк" к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" об обращении взыскания на земельный участок (суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.),
при участии в судебном заседании:
- от истца ЗАО "Райффайзенбанк" (ОГРН 1027739326449; 129090, г. Москва, ул. Троицкая, 17,1): Король А.А. - представитель (доверенность от 10.04.2012);
- от ответчика ООО "Еврогруппа" (ОГРН 1053808175740; 664011, г. Иркутск, ул. Советская, 26, 43): Кыштымова А.Н. - представитель (доверенность от 30.07.2013);
-
установил:
установил:
закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (далее - истец, ЗАО "Райффайзенбанк") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" (далее - ответчик, ООО "Еврогруппа") об обращении взыскания на земельный участок, кадастровый номер 38:36:000015:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - принадлежащий на праве собственности ООО "Еврогруппа", определив начальную продажную цену земельного участка в размере 2 807 200 руб.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года иск удовлетворен. Суд обратил взыскание на земельный участок, установив начальную продажную цену в размере 7 733 000 руб. Кроме того, с ООО "Еврогруппа" в пользу Банка взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 руб. Суд руководствовался статьями 237, 278, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 35, 44 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
ООО "Еврогруппа", не согласившись с решением суда, обжаловало его в апелляционный суд, просит решение отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт и отказать в иске.
Ответчик считает, что взыскание на спорный земельный участок обращено неправомерно, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, не находящийся в залоге у истца и принадлежащий иному лицу
По мнению ответчика, в основу рыночной стоимости земельного участка судом положено недопустимое доказательство (отчет об оценке N 024 (025)/13, выполненный ООО "Сибирский независимый центр оценки"), не соответствующее требованиям АПК РФ (статьям 84, 86), Федеральному закону "Об оценочной деятельности" (статье 24.6), Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (статьям 16, 41), которое заключается в следующем:
- - отчет оценщика заключением эксперта не является, поскольку результаты проведения судебной экспертизы облекаются в форму заключения; отчет составлен не в рамках назначенной комиссионной экспертизы, поскольку составлен одним специалистом, а в соответствии со статьей 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности;
- - сведения, содержащиеся в отчете, не отвечают требованиям достоверности, так как ответственность эксперта наступает за дачу заведомо ложного заключения, а не отчета, при этом запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в силу пункта 2 части 4 статьи 86 АПК РФ отражается в заключении, такая запись в отчете N 024 (025) отсутствует;
- - имеются основания усомниться в независимости и беспристрастности эксперта ООО "Сибирский независимый центр оценки" в связи с несоблюдением им требований статьи 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". А в данном случае эксперт самостоятельно связался с истцом и последний возил его на осмотр спорного земельного участка без уведомления другой стороны и при отсутствии указания суда о получении экспертом сведений путем осмотра земельного участка, при этом эксперт оценил земельный участок более чем в три раза ниже, чем другие эксперты;
- - в отчете об оценке отсутствуют методы исследования, а оценка проведена с учетом нахождения земельного участка в собственности и ипотеке, что значительно снизило его стоимость;
- - в отчете указаны различные даты оценки: на титульном листе - 20.03.2013 г., в пункте 7.4 отчета - 03.04.2013 г.
Ответчик считает, что без достаточных оснований суд не принял во внимание заключения экспертов от 12.02.2013, N 205/13. По его мнению, заключение эксперта от 12.02.2013 г. является достоверным и достаточным, основания для назначения повторной экспертизы отсутствовали, и при этом он о проведении повторной экспертизы не ходатайствовал.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.
Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчика в судебном заседании, ссылаясь на статью 87 АПК РФ, ходатайствовал о назначении по делу экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой просил поручить эксперту Экспертно-правовой организации "ВЕДА" Худякову Владимиру Юрьевичу. Необходимость назначения экспертизы ответчик мотивировал тем, что поставленные в определении суда от 13 марта 2013 года о назначении комиссионной экспертизы цели до конца не были достигнуты ввиду грубейших нарушений закона, имеющихся в Отчете об оценке N 024 (025)/13. Указал, что возможности представления ходатайства о назначении экспертизы и поиска кандидатуры эксперта при рассмотрении дела судом первой инстанции он был лишен - в отложении судебного заседание для этого ему было отказано.
Апелляционный суд протокольным определением ходатайство ответчика о назначении экспертизы оставил без удовлетворения в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В силу статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).
Назначение экспертизы в указанном ответчиком случае является правом арбитражного суда. Апелляционный суд считает доводы ответчика как основание для назначения повторной экспертизы - неубедительными, как основание для назначения дополнительной экспертизы - необоснованными, а также с учетом наличия в материалах дела отчетов и заключений о рыночной стоимости спорного земельного участка нескольких специалистов, обладающих специальными познаниями, предусмотренных частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы не усматривает.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следуют, судом первой инстанции установлены и не оспариваются сторонами следующие обстоятельства.
На основании кредитного договора N 308 от 15 ноября 2006 года (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 23 ноября 2006 года) ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" предоставил кредит в сумме 12 600 000 руб. ООО Научно-производственный центр "Аквамарин".
В результате реорганизации ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" был присоединен к ЗАО "Райффайзенбанк".
В связи неисполнением ООО НПЦ "Аквамарин" обязательств по кредитному договору решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года по делу N 2-1087/2009 была взыскано солидарно в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" с ООО НПЦ "Аквамарин" (заемщика) и поручителей: Хлебниковой Т.В., Хлебникова Д.А., Чернова Ю.Б., Черновой Т.В. задолженность по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года по состоянию на 20.05.2009 г. в размере 8 754 319 руб. 85 коп., из которых: сумма просроченного основного долга - 7 273 490 руб. 95 коп.; сумма процентов за пользование кредитом - 167 758 руб. 67 коп.; сумма повышенных процентов по просроченному основному долгу - 1 228 049 руб. 66 коп.; пени на просроченные проценты 85 020 руб. 57 коп..
Кроме того, указанным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество ООО "Еврогруппа" (залогодателя), по договору об ипотеке N 308/1 от 15 ноября 2006 года, заключенному ответчиком с ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК" в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года, а именно:
- - административное - 2-этажное панельное здание с подвалом, общей площадью 628,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150110;
- - административно-бытовой корпус - нежилое 2-этажное кирпично-брусчатое здание, общей площадью 144 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0200;
- - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, столярный цех, общей площадью 461,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150200;
- - проходная - 1-этажное кирпично-панельное нежилое здание, общей площадью 13,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0600;
- - насосная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150180;
- - подкрановый путь, длина 25,2 кв. м, тип рельс Р65, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:015386010:7003;
- - право аренды земельного участка, кадастровый номер: 38:36:000015,0025, категория земель: земли поселений, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, Топка м-он.
Установлена начальная продажная цена недвижимого имущества в размере залоговой стоимости 14 662 197 руб. 90 коп., в частности - право аренды земельного участка стоимостью 2 660 000 руб.
Постановлением администрации города Иркутска N 031-06-4138/9 от 23.12.2009 г. аренда земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:0025 площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, микрорайон Топка прекращена, указанный земельный участок предоставлен ООО "Еврогруппа" в собственность за плату под эксплуатацию производственной базы. На основании указанного постановления 21 декабря 2010 года Администрация города Иркутска (продавец) и ООО "Еврогруппа" (покупатель) заключили договор купли-продажи данного земельного участка.
Право собственности ООО "Еврогруппа" на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000015:0025 зарегистрировано в ЕГРП 10.06.2011 г. (запись регистрации N 38-38-01/097/2011-436).
Решением Арбитражного суда Иркутской области суда от 20 ноября 2012 года по делу N А19-14303/2012, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года, признано отсутствующим обременение права аренды ООО "Еврогруппа" на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:0025 в виде ипотеки, установленной в пользу ЗАО "Райффайзенбанк".
ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось с требованием об обращении взыскания на указанный земельный участок в порядке статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ссылаясь на невозможность исполнения решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года в части обращения взыскания на недвижимое имущество, представляющее собой производственную базу, без одновременной реализации земельного участка находящего в собственности ответчика и залоге у ЗАО "Райффайзенбанк".
Оспариваемым решением арбитражный суд требование удовлетворил, при этом пришел к выводу, что оснований для обращения взыскания на земельный участок как находящийся в ипотеке не имеется. Суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы о невозможности обращения взыскания на земельный участок в связи с нахождением на нем объекта недвижимости, не находящегося в залоге, бездоказательными в силу следующего.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что долг по кредитному договору до настоящего времени не погашен, решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11.11.2009 по делу N 2-1087/2009 не исполнено. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено, доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют и ответчиком не представлены.
Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.
Пунктом 1 статьи 237 ГК РФ предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.
Ответчиком не доказано, что на спорном земельном участке, находятся объекты недвижимости, на которые не обращено взыскание по решению суда либо не заложенные по договору об ипотеке в обеспечение обязательств ООО НПЦ "Аквамарин" по кредитному договору N 308 от 15 ноября 2006 года.
Согласно представленному техническому паспорту от 29.12.2012 г., составленному ОАО "Восточно-Сибирское аэрогеодезическое предприятие", на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000015:25 осуществляется строительство объекта, который поименован как объект незавершенного строительства.
Между тем, апелляционный суд считает, что материалами дела не подтверждается наличие у указанного объекта признаков недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно техпаспорту (раздел 6. Описание конструктивных элементов; Поэтажный план), с учетом пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционного суда, у строящегося объекта (основного строения) частично возведен фундамент. Удельный вес фундамента от всего объекта в целом составляет 13%, при этом процент готовности объекта - 7%. Таким образом, на строящемся объекте только частично возведен ленточный крупноблочный фундамент. Доказательства, что данный фундамент прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Ответчик не доказал, что в ЕГРП зарегистрированы за кем-либо права на строящийся объект как на объект недвижимости
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, препятствующих обращению на него взыскания.
Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что в основу установления начальной продажной цены земельного участка для продажи с публичных торгов судом первой инстанции положено недопустимое доказательство, полученное с нарушением требований закона.
В материалах дела имеются:
- Отчет N 12-198 от 14.05.2012 г., составленный ООО "Десоф-консалтинг", согласно которому итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка на 11 мая 2012 года составила 3 509 000 руб.;
- Заключение эксперта N 01/02/13 от 06.02.2013 г. эксперта ООО ПКФ "Деловой центр" Хороших Т.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, не обремененного ипотекой третьих лиц, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка по состоянию 06.02.2013 г., округленно составляет 24 790 000 руб.;
- Проведенные на основании определения суда от 12.03.2013 г. о назначении комиссионной экспертизы:
- отчет об оценке N 024 (025) от 03 апреля 2013 года, составленный оценщиком ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - на 20 марта 2013 года с учетом допустимого округления составила 7 733 000 руб.;
- заключение эксперта N 205/13, составленное экспертом-оценщиком ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М., согласно которому действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14 431 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - по состоянию на 04.04.2013 составила 24600 000 руб.
Определением от 12 марта 2013 года суд первой инстанции назначил проведение комиссионной экспертизы и поручил ей проведения специалистам, предложенным сторонами: ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. и ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М..
Эксперты представили результат каждый своего исследования отдельно, что полностью соответствует части 2 статьи 84 АПК РФ о представлении отдельных заключений по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
Тот факт, что представленное специалистом ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. заключение поименовано отчетом об оценке, не может свидетельствовать о недопустимости его как доказательства по делу, поскольку во всем остальном, кроме наименования, отчет об оценке N 024 (025)/13 от 03 апреля 2013 года отвечает требованиям, установленным частью 2 статьи 86 АПК РФ для заключения эксперта по форме и содержанию.
Эксперт Мозалевская А.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на что указано в определении от 12 марта 2013 года и на странице 40 отчета. Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом по состоянию на 20 марта 2013 года, а 03 апреля 2013 года - это указанная в отчете дата его составления и дата выезда эксперта на осмотр земельного участка. При исследовании эксперт проанализировала все возможные методы оценки применительно к объекту исследования и с учетом сложившейся рыночной ситуации провел оценку рыночной стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. При этом оценка рыночной стоимости определена без учета обременения земельного участка ипотекой.
Сам по себе факт совместного выезд эксперта и представителя ЗАО "Райффайзенбанка" для осмотра земельного участка не свидетельствует о сомнении в его достоверности.
Таким образом, апелляционный суд отклоняет как не подтвержденные материалами дела доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней о том, что отчет об оценке N 024 (025)/13 от 03 апреля 2013 года является недопустимым, неотносимым и несоответствующим требованиям закона доказательством.
Суд первой инстанции подробно изучил все представленные в материалы дела доказательства в подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка, выслушал в судебном заседании экспертов, доводы и возражения сторон и определил начальную продажную стоимость земельного участка на основе его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке N 024 (025)/13. Апелляционный суд находит данный вывод правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права и установленным фактическим обстоятельствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.
С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 мая 2013 года по делу N А10-2450/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий судья
Н.В.КЛОЧКОВА
Судьи
А.В.МАКАРЦЕВ
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)