Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Морозова А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 февраля 2013 года гражданское дело N 2-240/12 по апелляционной жалобе ОАО <...> на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30.10.2012 года по иску ОАО <...> к Обществу с ограниченной ответственностью 1, Обществу с ограниченной ответственностью 2", Обществу с ограниченной ответственностью 3, Г.О., Г.А., С. о взыскании кредитной задолженности, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ОАО <...> - Б.И., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя ООО 2 - К., С., представителя Г.О. - Ч., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ОАО <...> обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование требований указал, что <дата> между истцом и ООО 1 был заключен кредитный договор N <...>. В соответствии с указанным кредитным договором ОАО <...> предоставило ООО 1 кредит в размере <...> рублей со сроком погашения <дата>, перечислив сумму кредита на счет заемщика в ОАО <...> Согласно п. п. 3.5, 3.7 кредитного договора заемщик обязался уплачивать банку проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых ежемесячно "02" числа каждого месяца за предыдущий календарный месяц, а также в последнюю из дат возврата кредита за период с первого числа календарного месяца, на который приходится такая дата возврата кредита, до этой даты возврата кредита (включительно). В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банком <дата> были заключены договоры поручительства с Г.О., Г.А. и С., ООО 2", ООО 3, в соответствии с которыми поручители обязались перед банком солидарно отвечать за исполнение ООО 1 его обязательств по кредитному договору в полном объеме. Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ООО 2 был заключен договор о последующей ипотеке N <...>-И от <дата>, предмет которого оценивался сторонами в <...> руб. Предметом ипотеки являлись: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Борисово - д. Молчино, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...> стоимость по оценке сторон - <...> руб. и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, стоимостью по оценке сторон - <...> руб.
Государственная регистрация договора ипотеки и ипотеки произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области <дата>.
Срок возврата кредита, установленный кредитным договором, истек, однако заемщик не внес ни одного платежа в счет погашения задолженности по основному долгу.
<дата> истцом в адрес поручителей были направлены требования о погашении кредитной задолженности в срок до <дата>, однако поручители свои обязательства по договорам поручительства до настоящего времени не исполнили.
Истец просил взыскать с ответчиков солидарно сумму кредитной задолженности в размере <...> рубля, взыскать с ООО 1 проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту в размере <...> руб. с учетом его фактического погашения, за период с <дата> до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно, а также обратить взыскание на заложенное по Договору о последующей ипотеке недвижимое имущество, принадлежащее ООО "2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, - установив начальную продажную цену в размере <...> руб., в том числе НДС <...> руб. <...> коп.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, - установив начальную продажную цену в размере <...> руб., в том числе НДС <...> руб. <...> коп.
Также истец просил взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб., взыскать с ООО 2 расходы по уплате госпошлины за рассмотрение требований неимущественного характера в размере <...> руб.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в пользу истца с ответчиков солидарно взыскана задолженность по кредитному договору от <дата> в размере <...> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб., а всего взыскано <...> руб. С ООО 1 в пользу истца взысканы проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту в размере <...> руб. с учетом его фактического погашения, за период с <дата> до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно.
Обращено взыскание на заложенное по договору о последующей ипотеке от <дата> недвижимое имущество, принадлежащее ООО 2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...> установив начальную продажную цену в размере - <...> руб.
Также с ООО 2 в пользу истца взысканы расходы по госпошлине в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить в части установления начальной цены продажи залогового имущества, ссылаясь на ее необоснованность.
Ответчиками решение суда не обжалуется.
ООО 1 ООО 3 извещены по последнему известному месту нахождения, Г.А. извещен по последнему известному месту жительства (л. 148, 150, 151, 152, 153, 154), в судебное заседание не явились, их неявка не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между истцом и ответчиком ООО 1 был заключен кредитный договор, по условиям которого банком ответчику был предоставлен кредит в сумме <...> руб., заемщик обязался возвратить полученные денежные средства, уплачивать проценты на сумму кредита, комиссии и другие платежи, предусмотренные кредитным договором.
Заемщик обязался производить погашение кредита частями в сроки и в размерах, предусмотренных договором, однако сроки возврата кредита, истекли, однако заемщик не внес ни одного платежа в счет погашения задолженности по основному долгу. Размер основного долга заемщика по кредитному договору составил <...> руб.
По состоянию на <дата> задолженность ООО "Энергетические проекты" по кредитному договору составила: <...> рубля <...> копеек, из которых: <...> руб. - сумма кредита, <...> рублей <...> копеек - проценты за пользование кредитом, <...> рубля <...> копеек - неустойка на сумму кредита, просроченного к возврату; <...> рубля <...> копеек - неустойка на сумму процентов, просроченных к уплате.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банком были заключены договоры поручительства от <дата> с ответчиками: ООО 2 ООО 3 Г.О., Г.А., С.
По условиям договоров поручительства поручитель отвечает перед банком в том же объеме, как и заемщик, включая сумму кредита, проценты за пользование им, комиссии, возможные неустойки (штрафы, пени), повышенные проценты, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщика.
Банк <дата> направил поручителям требования о погашении кредитной задолженности в срок до <дата>
Поручители, указанные требования не оспорили, однако свои обязательства по договорам поручительства до настоящего времени не исполнили, сумму задолженности по кредитному договору не погасили.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции взыскал солидарно с указанных выше ответчиков в пользу истца сумму задолженности ООО 1 по кредитному договору от <дата> в размере <...> руб.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ООО 2 был заключен договор о последующей ипотеке от <дата>, предмет которого оценивался сторонами в <...> руб. Предметом ипотеки являлись вышеуказанные земельные участки стоимостью по оценке сторон - <...> руб. и <...> руб.
Предшествующим залогодержателем является ОАО <...> на основании договора, заключенного с ООО 2 <дата> в обеспечение обязательств 3 по иному кредитному договору.
Разрешая заявленные требования истца об обращении взыскания на указанное заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ООО 2 суд признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению с учетом положений ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Начальная продажная цена определена судом на основании заключения судебной экспертизы от <дата> по определению рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленного <...> областным государственным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером N <...> установлена в размере N <...> руб., а участка с кадастровым номером N <...> в размере <...> руб.
Суд обоснованно признал заниженной, по сравнению с оценкой, произведенной при заключении договора залога, стоимость земельных участков в представленном истцом отчете об оценке имущества от <дата> б/н. Указанный вывод суда является обоснованным, подтвержден экспертным заключением.
Судом правильно не установлено оснований не доверять экспертному заключению.
Экспертиза проведена компетентными оценщиками на основании определения суда в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартами оценки и методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Экспертами подробно изложены методы и результаты исследования.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с указанным экспертным заключением, ссылается на допущенные, по его мнению, нарушения при проведении экспертизы, полагая его полученным с нарушением закона, и указывает, что узнал, что назначенная судом экспертиза проведена только <дата> в судебном заседании, в связи с чем у представителя истца не было возможности ознакомиться с заключением указанной экспертизы, а предоставленное судом время являлось недостаточным. Истец полагает, что судом необоснованно не принято во внимание представленное истцом заключение о переоценке имущества от <дата>
В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ч. 1).
Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве (ч. 2).
Как следует из протокола судебного заседания от <дата>, по ходатайству представителя истца ему было предоставлено время для ознакомления с экспертным заключением, после ознакомления с экспертным заключением дополнительных ходатайств от него не поступало, соответственно предоставленное время он полагал достаточным.
В ходе судебного разбирательства истец выражал несогласие с экспертным заключением, указывая, что истец не сможет реализовать земельные участки по указанной в экспертном заключении стоимости, и просил установить начальную продажную цену согласно представленному истцом отчету об оценке, не имел вопросов к участникам процесса, дополнительных доказательств и ходатайств, в том числе относительно оценки земельных участков, не представил в частности доводов и доказательств, ставящих под сомнение выводы экспертов и опровергающих обстоятельства, на которых они основаны.
При таком положении несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении стоимость завышена. Довод о том, что экспертное заключение получено с нарушением закона, несостоятелен. Доводов о нарушениях, влекущих признание экспертного заключения полученным с нарушением закона, не приведено. Экспертное заключение получено и оценено судом в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84, 86, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец ссылается также на то, что суд не применил п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), который обязывает суд при разрешении вопроса о цене предмета залога устанавливать начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 80% от стоимости, установленной экспертным заключением.
Указанный довод жалобы является обоснованным, признан обоснованным ответчиками ООО 2 и С. в их возражениях на апелляционную жалобу истца.
Статья 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулирует вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона) (п. 3); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. (п. 4).
Как выше указано, экспертами-оценщиками определена рыночная стоимость земельных участков, соответственно в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при определении начальной продажной цены этих участков она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости: начальная продажная цена земельного участка с кадастровым номером N <...> оценка которого составила <...> руб., подлежит установлению в размере <...> руб.; начальная продажная цена земельного участка с кадастровым номером N <...>, оценка которого составила <...> руб., подлежит установлению в размере <...> руб.
Судом не применена указанная норма Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в связи с чем неправильно установлена начальная продажная цена земельных участков, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит соответствующему изменению в данной части.
Кроме того, судом не определен способ реализации земельных участков, однако апелляционная жалоба соответствующих доводов не содержит.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.
Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
Судом в нарушение п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ не указан способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. При таком положении судебная коллегия полагает необходимым в интересах законности выйти за пределы апелляционной жалобы.
В договоре об ипотеке отсутствуют условия о способах, порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Согласно ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, земельные участки подлежат реализации путем продажи с публичных торгов, решение суда согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что судом не применены положения п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, подлежит соответствующему изменению с указанием способа реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30.10.2012 года изменить в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Обратить взыскание на заложенное по договору о последующей ипотеке N <...>-И от <дата> недвижимое имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью 2
- - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.;
- - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.
Земельные участки реализовать путем продажи с публичных торгов.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.02.2013 N 33-2991
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. N 33-2991
Судья: Морозова А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю., Белисовой О.В.
при секретаре Б.О.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 февраля 2013 года гражданское дело N 2-240/12 по апелляционной жалобе ОАО <...> на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30.10.2012 года по иску ОАО <...> к Обществу с ограниченной ответственностью 1, Обществу с ограниченной ответственностью 2", Обществу с ограниченной ответственностью 3, Г.О., Г.А., С. о взыскании кредитной задолженности, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителя ОАО <...> - Б.И., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя ООО 2 - К., С., представителя Г.О. - Ч., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ОАО <...> обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование требований указал, что <дата> между истцом и ООО 1 был заключен кредитный договор N <...>. В соответствии с указанным кредитным договором ОАО <...> предоставило ООО 1 кредит в размере <...> рублей со сроком погашения <дата>, перечислив сумму кредита на счет заемщика в ОАО <...> Согласно п. п. 3.5, 3.7 кредитного договора заемщик обязался уплачивать банку проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых ежемесячно "02" числа каждого месяца за предыдущий календарный месяц, а также в последнюю из дат возврата кредита за период с первого числа календарного месяца, на который приходится такая дата возврата кредита, до этой даты возврата кредита (включительно). В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банком <дата> были заключены договоры поручительства с Г.О., Г.А. и С., ООО 2", ООО 3, в соответствии с которыми поручители обязались перед банком солидарно отвечать за исполнение ООО 1 его обязательств по кредитному договору в полном объеме. Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ООО 2 был заключен договор о последующей ипотеке N <...>-И от <дата>, предмет которого оценивался сторонами в <...> руб. Предметом ипотеки являлись: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, д. Борисово - д. Молчино, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...> стоимость по оценке сторон - <...> руб. и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, стоимостью по оценке сторон - <...> руб.
Государственная регистрация договора ипотеки и ипотеки произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> области <дата>.
Срок возврата кредита, установленный кредитным договором, истек, однако заемщик не внес ни одного платежа в счет погашения задолженности по основному долгу.
<дата> истцом в адрес поручителей были направлены требования о погашении кредитной задолженности в срок до <дата>, однако поручители свои обязательства по договорам поручительства до настоящего времени не исполнили.
Истец просил взыскать с ответчиков солидарно сумму кредитной задолженности в размере <...> рубля, взыскать с ООО 1 проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту в размере <...> руб. с учетом его фактического погашения, за период с <дата> до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно, а также обратить взыскание на заложенное по Договору о последующей ипотеке недвижимое имущество, принадлежащее ООО "2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, - установив начальную продажную цену в размере <...> руб., в том числе НДС <...> руб. <...> коп.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, - установив начальную продажную цену в размере <...> руб., в том числе НДС <...> руб. <...> коп.
Также истец просил взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате госпошлины в размере <...> руб., взыскать с ООО 2 расходы по уплате госпошлины за рассмотрение требований неимущественного характера в размере <...> руб.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в пользу истца с ответчиков солидарно взыскана задолженность по кредитному договору от <дата> в размере <...> руб., расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб., а всего взыскано <...> руб. С ООО 1 в пользу истца взысканы проценты за пользование кредитом по ставке <...>% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту в размере <...> руб. с учетом его фактического погашения, за период с <дата> до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту включительно.
Обращено взыскание на заложенное по договору о последующей ипотеке от <дата> недвижимое имущество, принадлежащее ООО 2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...> установив начальную продажную цену в размере - <...> руб.
Также с ООО 2 в пользу истца взысканы расходы по госпошлине в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе истец в лице представителя просит решение суда отменить в части установления начальной цены продажи залогового имущества, ссылаясь на ее необоснованность.
Ответчиками решение суда не обжалуется.
ООО 1 ООО 3 извещены по последнему известному месту нахождения, Г.А. извещен по последнему известному месту жительства (л. 148, 150, 151, 152, 153, 154), в судебное заседание не явились, их неявка не препятствует рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между истцом и ответчиком ООО 1 был заключен кредитный договор, по условиям которого банком ответчику был предоставлен кредит в сумме <...> руб., заемщик обязался возвратить полученные денежные средства, уплачивать проценты на сумму кредита, комиссии и другие платежи, предусмотренные кредитным договором.
Заемщик обязался производить погашение кредита частями в сроки и в размерах, предусмотренных договором, однако сроки возврата кредита, истекли, однако заемщик не внес ни одного платежа в счет погашения задолженности по основному долгу. Размер основного долга заемщика по кредитному договору составил <...> руб.
По состоянию на <дата> задолженность ООО "Энергетические проекты" по кредитному договору составила: <...> рубля <...> копеек, из которых: <...> руб. - сумма кредита, <...> рублей <...> копеек - проценты за пользование кредитом, <...> рубля <...> копеек - неустойка на сумму кредита, просроченного к возврату; <...> рубля <...> копеек - неустойка на сумму процентов, просроченных к уплате.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору банком были заключены договоры поручительства от <дата> с ответчиками: ООО 2 ООО 3 Г.О., Г.А., С.
По условиям договоров поручительства поручитель отвечает перед банком в том же объеме, как и заемщик, включая сумму кредита, проценты за пользование им, комиссии, возможные неустойки (штрафы, пени), повышенные проценты, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщика.
Банк <дата> направил поручителям требования о погашении кредитной задолженности в срок до <дата>
Поручители, указанные требования не оспорили, однако свои обязательства по договорам поручительства до настоящего времени не исполнили, сумму задолженности по кредитному договору не погасили.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции взыскал солидарно с указанных выше ответчиков в пользу истца сумму задолженности ООО 1 по кредитному договору от <дата> в размере <...> руб.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между истцом и ООО 2 был заключен договор о последующей ипотеке от <дата>, предмет которого оценивался сторонами в <...> руб. Предметом ипотеки являлись вышеуказанные земельные участки стоимостью по оценке сторон - <...> руб. и <...> руб.
Предшествующим залогодержателем является ОАО <...> на основании договора, заключенного с ООО 2 <дата> в обеспечение обязательств 3 по иному кредитному договору.
Разрешая заявленные требования истца об обращении взыскания на указанное заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ООО 2 суд признал их обоснованными и подлежащими удовлетворению с учетом положений ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Начальная продажная цена определена судом на основании заключения судебной экспертизы от <дата> по определению рыночной стоимости указанных земельных участков, подготовленного <...> областным государственным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером N <...> установлена в размере N <...> руб., а участка с кадастровым номером N <...> в размере <...> руб.
Суд обоснованно признал заниженной, по сравнению с оценкой, произведенной при заключении договора залога, стоимость земельных участков в представленном истцом отчете об оценке имущества от <дата> б/н. Указанный вывод суда является обоснованным, подтвержден экспертным заключением.
Судом правильно не установлено оснований не доверять экспертному заключению.
Экспертиза проведена компетентными оценщиками на основании определения суда в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартами оценки и методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Экспертами подробно изложены методы и результаты исследования.
В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с указанным экспертным заключением, ссылается на допущенные, по его мнению, нарушения при проведении экспертизы, полагая его полученным с нарушением закона, и указывает, что узнал, что назначенная судом экспертиза проведена только <дата> в судебном заседании, в связи с чем у представителя истца не было возможности ознакомиться с заключением указанной экспертизы, а предоставленное судом время являлось недостаточным. Истец полагает, что судом необоснованно не принято во внимание представленное истцом заключение о переоценке имущества от <дата>
В силу ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ч. 1).
Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве (ч. 2).
Как следует из протокола судебного заседания от <дата>, по ходатайству представителя истца ему было предоставлено время для ознакомления с экспертным заключением, после ознакомления с экспертным заключением дополнительных ходатайств от него не поступало, соответственно предоставленное время он полагал достаточным.
В ходе судебного разбирательства истец выражал несогласие с экспертным заключением, указывая, что истец не сможет реализовать земельные участки по указанной в экспертном заключении стоимости, и просил установить начальную продажную цену согласно представленному истцом отчету об оценке, не имел вопросов к участникам процесса, дополнительных доказательств и ходатайств, в том числе относительно оценки земельных участков, не представил в частности доводов и доказательств, ставящих под сомнение выводы экспертов и опровергающих обстоятельства, на которых они основаны.
При таком положении несостоятельны доводы апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении стоимость завышена. Довод о том, что экспертное заключение получено с нарушением закона, несостоятелен. Доводов о нарушениях, влекущих признание экспертного заключения полученным с нарушением закона, не приведено. Экспертное заключение получено и оценено судом в соответствии с требованиями ст. ст. 79, 84, 86, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец ссылается также на то, что суд не применил п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), который обязывает суд при разрешении вопроса о цене предмета залога устанавливать начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 80% от стоимости, установленной экспертным заключением.
Указанный довод жалобы является обоснованным, признан обоснованным ответчиками ООО 2 и С. в их возражениях на апелляционную жалобу истца.
Статья 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулирует вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона) (п. 3); начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. (п. 4).
Как выше указано, экспертами-оценщиками определена рыночная стоимость земельных участков, соответственно в силу п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ при определении начальной продажной цены этих участков она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости: начальная продажная цена земельного участка с кадастровым номером N <...> оценка которого составила <...> руб., подлежит установлению в размере <...> руб.; начальная продажная цена земельного участка с кадастровым номером N <...>, оценка которого составила <...> руб., подлежит установлению в размере <...> руб.
Судом не применена указанная норма Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в связи с чем неправильно установлена начальная продажная цена земельных участков, согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит соответствующему изменению в данной части.
Кроме того, судом не определен способ реализации земельных участков, однако апелляционная жалоба соответствующих доводов не содержит.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В то же время суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления.
Судам апелляционной инстанции необходимо исходить из того, что под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских, трудовых (служебных) и иных правоотношений, а также в целях защиты семьи, материнства, отцовства, детства; социальной защиты; обеспечения права на жилище; охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; защиты права на образование и других прав и свобод человека и гражданина; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охранения правопорядка.
Судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.
В случае, если суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проверить обжалуемое судебное постановление суда первой инстанции в полном объеме, апелляционное определение в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 ГПК РФ должно содержать мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу.
Судом в нарушение п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ не указан способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. При таком положении судебная коллегия полагает необходимым в интересах законности выйти за пределы апелляционной жалобы.
В договоре об ипотеке отсутствуют условия о способах, порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Согласно ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Таким образом, земельные участки подлежат реализации путем продажи с публичных торгов, решение суда согласно ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что судом не применены положения п. 3 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, подлежит соответствующему изменению с указанием способа реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 30.10.2012 года изменить в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Обратить взыскание на заложенное по договору о последующей ипотеке N <...>-И от <дата> недвижимое имущество, принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью 2
- - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.;
- - земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб.
Земельные участки реализовать путем продажи с публичных торгов.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)