Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Александрова Д.Д., Гагариной В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: Ивановой А.М.,
при участии в заседании:
от истца: Россинский А.В. доверенность N 23 от 26.01.2010,
от ответчика: Никулина С.А. доверенность б/н от 19.02.2010,
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-6642/10 по иску Коммерческого банка "ГЕНБАНК" (общество с ограниченной ответственностью) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" о принятии решения о государственной регистрации договора ипотеки и внесении записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при участии в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет",
Коммерческий банк "ГЕНБАНК" (общество с ограниченной ответственностью - далее истец, Банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" (далее - ответчик) о принятии решения о государственной регистрации Договора ипотеки от 06.07.2009 N 63/09-И, подписанного между истцом и ответчиком, и внесении Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Решением от 20.07.2010 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением от 19.11.2010 произведена замена в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-6642/10 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию деле в качестве третьего лица Общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет", права и обязанности которого могут быть затронуты при вынесении судебного акта по настоящему спору.
В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в письменных доводах. Ссылался на недобросовестное поведение ответчика, выражающееся в уклонении от осуществления государственной регистрации договора ипотеки, в результате чего нарушаются права Банка, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" возражал против исковых требований, просил апелляционный суд отказать в удовлетворении иска в связи с отсутствием факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора ипотеки, предмет которого не согласован.
В судебное заседание не явились представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
При отсутствии возражений со стороны присутствующих представителей сторон дело рассматривается апелляционным судом в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет" 06 июля 2009 года был заключен Кредитный договор N 63/09, согласно которому, банк открывает заемщику кредитную линию с лимитом 25 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить денежные средства в срок до 29.06.2010 (т. 1 л.д. 10 - 14).
Условия кредитования указаны в пункте 3 Договора.
Обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Во исполнение вышеуказанных обязательств заемщика, в порядке статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 4.1 Кредитного договора, между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) 06.07.2009 был подписан договор ипотеки (залога недвижимого имущества) N 63/09-И (т. 1 л.д. 16 - 20).
Согласно представленной в материалы дела копии договора ипотеки предметом ипотеки являются:
- - Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, общей площадью 1214,40 (Одна тысяча двести четырнадцать целых сорок сотых) кв. м, (в соответствии с Кадастровым паспортом, выданным Подольским районным филиалом ГУП Ш "МОБТИ" 13.03.2009 г.) инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001;
- - Земельный участок под торговый комплекс, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общая площадь 5000 (Пять тысяч) кв. м, кадастровый (или условный) номер: 50:27:002 07 27:0006, находящийся по адресу: Московская область, Подольский район, Лаговский со., вблизи д. Бережки.
В порядке статьи 334 ГК РФ и статьи 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны обратились в регистрирующий орган для регистрации обременения в виде ипотеки вышеуказанного имущества.
Письмом от 16.07.2009 N 27/045/2009-169 Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области приостановило государственную регистрацию сделки - договора ипотеки на срок до 05.09.2009, установив следующее. В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором ипотеки (залога недвижимого имущества) от 06.07.2009 N 63/09-И предметом ипотеки является торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, общей площадью 1 214, 40 кв. м. Однако по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявляемый объект к регистрации торговый комплекс строительных материалов площадью 1 217, 40 кв. м. Кроме того, в нарушении пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию не были представлены заявление о внесении изменений в ЕГРП (относительно изменения площади объекта), документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, документы, свидетельствующие об изменении площади объекта (предусмотренные пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (т. 1 л.д. 27 - 28). Уведомлением от 03.09.2009 государственная регистрация сделки - договора ипотеки приостановлена на основании заявления на срок до 02.12.2009 (т. 1 л.д. 29).
Таким образом, ненадлежащее исполнение третьим лицом - ООО "Группа компаний Металлоинвест-Маркет" - обязательств кредитного договора в совокупности с действиями ответчика, свидетельствующими, по мнению Банка, о намерении уклониться от государственной регистрации договора ипотеки, явились основанием для обращения истца в суд с требованием о принятии решения о государственной регистрации Договора ипотеки N 63/09-И от 06.07.2009, подписанного между истцом и ответчиком, и внесении Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исковые требования основаны на статье 165 ГК РФ, статьях 125 - 127 АПК РФ, пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проанализировав доводы искового заявления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца по следующим основаниям.
Согласно статье 334, 339 ГК РФ и статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение вышеуказанной формы договора влечет недействительность договора о залоге.
Нормами п. 4 ст. 339 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено специальное последствие несоблюдения требования о государственной регистрации совершенного в простой письменной форме договора ипотеки: такой договор является ничтожным. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации, когда в силу п. 5 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Исходя из дословного толкования вышеуказанных норм права, государственной регистрации подлежит заключенный договор залога (ипотеки).
Как предусмотрено статьей 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 339 ГК РФ и статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Как следует из пункта 2 договора ипотеки, его предметом является Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, общей площадью 1214,40 (Одна тысяча двести четырнадцать целых сорок сотых) кв. м, (в соответствии с Кадастровым паспортом, выданным Подольским районным филиалом ГУП Ш "МОБТИ" 13.03.2009 г.) инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001.
Согласно пункту 2.1.1 Договора ипотеки, залогодатель является собственником Торгового комплекса строительных материалов на основании Договора купли-продажи недвижимости от 03.12.2008 г., заключенного между ООО "ЭДЖЕНС" и ООО "База Металооптторг", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "02" февраля 2009 года сделана запись регистрации N 50-50-27/017/2009-039, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НГ N 413092, выданным 02 февраля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Однако, согласно Свидетельству от 02.02.2009 серия 50 НГ N 413092, Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001, общей площадью 1217,40 кв. м (т. 2 л.д. 53).
Согласно Кадастровому паспорту здания, по состоянию на 13.03.2009, общая площадь объекта недвижимости изменилась с 1217,4 кв. м до 1214,4 кв. м в результате возведения перегородок.
В материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на перепланировку и регистрации изменений технических характеристик объекта в Едином государственном реестре прав.
На основании вышеизложенных норм права и обстоятельств по делу, апелляционный суд приходит к выводу о незаключенности Договора ипотеки (залога недвижимого имущества) N 63/09-И. Следовательно, в силу закона отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Исходя из толкования статьи 165 ГК РФ, сторона вправе обратиться в суд для вынесения решения о регистрации, в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Согласно материалам дела, ответчик не уклоняется непосредственно от государственной регистрации ипотеки. Документы необходимые для государственной регистрации своевременно были поданы в регистрирующий орган.
Однако для осуществления государственной регистрации спорного договора ипотеки в соответствии с требованиями закона ответчику надлежит зарегистрировать в ЕГРП право собственности на объект недвижимости, площадью 1214, 4 кв. м, исходя из предмета указанного договора, либо при наличии возможности устранить перепланировку и внести соответствующие изменения в предмет договора аренды в части описания объекта (относительно его площади).
Вместе с тем, невыполнение вышеуказанных действий не может быть расценено апелляционным судом как уклонение ответчика от регистрации спорного договора ипотеки.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ правоотношения сторон в рассматриваемом случае могли возникнуть лишь из надлежаще оформленного договора ипотеки, заключенного сторонами, но при отсутствии надлежащего оформления сделки суд не вправе вынести решение об обязании ее зарегистрировать.
Таким образом, до момента оформления надлежащим образом предмета ипотеки договор N 63/09-И от 06.07.2009 не подлежит регистрации.
Кроме того, материалы дела не содержат оригинала договора ипотеки, в отношении которого заявлены требования о регистрации.
При этом сторонами не оспаривается, что все 3 экземпляра договора ипотеки получены ответчиком от регистрирующего органа. Как пояснил в заседании суда представитель ответчика, работник общества, получивший оригиналы спорного договора, уволен, документы обществу не передал. Данные пояснения документально не подтверждены ответчиком, вместе с тем в отсутствие оригинала договора ипотеки у суда отсутствуют правовые основания для принятия судебного акта о его государственной регистрации.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца в связи с тем, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора ипотеки не выявлен, при этом невозможность зарегистрировать спорный договор обусловлена отсутствием оформленного надлежащим образом предмета сделки.
Руководствуясь ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2010 по делу N А41-6642/10 отменить.
В иске отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2010 ПО ДЕЛУ N А41-6642/10
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2010 г. по делу N А41-6642/10
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2010 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Александрова Д.Д., Гагариной В.Г.,
при ведении протокола судебного заседания: Ивановой А.М.,
при участии в заседании:
от истца: Россинский А.В. доверенность N 23 от 26.01.2010,
от ответчика: Никулина С.А. доверенность б/н от 19.02.2010,
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании дело N А41-6642/10 по иску Коммерческого банка "ГЕНБАНК" (общество с ограниченной ответственностью) к обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" о принятии решения о государственной регистрации договора ипотеки и внесении записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при участии в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет",
установил:
Коммерческий банк "ГЕНБАНК" (общество с ограниченной ответственностью - далее истец, Банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" (далее - ответчик) о принятии решения о государственной регистрации Договора ипотеки от 06.07.2009 N 63/09-И, подписанного между истцом и ответчиком, и внесении Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Решением от 20.07.2010 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении исковых требований.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением от 19.11.2010 произведена замена в порядке процессуального правопреемства Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области его правопреемником - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-6642/10 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию деле в качестве третьего лица Общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет", права и обязанности которого могут быть затронуты при вынесении судебного акта по настоящему спору.
В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в письменных доводах. Ссылался на недобросовестное поведение ответчика, выражающееся в уклонении от осуществления государственной регистрации договора ипотеки, в результате чего нарушаются права Банка, являющегося кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "ЭДЖЕНС" возражал против исковых требований, просил апелляционный суд отказать в удовлетворении иска в связи с отсутствием факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора ипотеки, предмет которого не согласован.
В судебное заседание не явились представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.
При отсутствии возражений со стороны присутствующих представителей сторон дело рассматривается апелляционным судом в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Общества с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью "Группа компаний Металлоинвест-Маркет" 06 июля 2009 года был заключен Кредитный договор N 63/09, согласно которому, банк открывает заемщику кредитную линию с лимитом 25 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить денежные средства в срок до 29.06.2010 (т. 1 л.д. 10 - 14).
Условия кредитования указаны в пункте 3 Договора.
Обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается материалами дела.
Во исполнение вышеуказанных обязательств заемщика, в порядке статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 4.1 Кредитного договора, между истцом (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) 06.07.2009 был подписан договор ипотеки (залога недвижимого имущества) N 63/09-И (т. 1 л.д. 16 - 20).
Согласно представленной в материалы дела копии договора ипотеки предметом ипотеки являются:
- - Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, общей площадью 1214,40 (Одна тысяча двести четырнадцать целых сорок сотых) кв. м, (в соответствии с Кадастровым паспортом, выданным Подольским районным филиалом ГУП Ш "МОБТИ" 13.03.2009 г.) инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001;
- - Земельный участок под торговый комплекс, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, общая площадь 5000 (Пять тысяч) кв. м, кадастровый (или условный) номер: 50:27:002 07 27:0006, находящийся по адресу: Московская область, Подольский район, Лаговский со., вблизи д. Бережки.
В порядке статьи 334 ГК РФ и статьи 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны обратились в регистрирующий орган для регистрации обременения в виде ипотеки вышеуказанного имущества.
Письмом от 16.07.2009 N 27/045/2009-169 Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области приостановило государственную регистрацию сделки - договора ипотеки на срок до 05.09.2009, установив следующее. В соответствии с представленным на государственную регистрацию договором ипотеки (залога недвижимого имущества) от 06.07.2009 N 63/09-И предметом ипотеки является торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, общей площадью 1 214, 40 кв. м. Однако по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявляемый объект к регистрации торговый комплекс строительных материалов площадью 1 217, 40 кв. м. Кроме того, в нарушении пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию не были представлены заявление о внесении изменений в ЕГРП (относительно изменения площади объекта), документы, подтверждающие уплату государственной пошлины, документы, свидетельствующие об изменении площади объекта (предусмотренные пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (т. 1 л.д. 27 - 28). Уведомлением от 03.09.2009 государственная регистрация сделки - договора ипотеки приостановлена на основании заявления на срок до 02.12.2009 (т. 1 л.д. 29).
Таким образом, ненадлежащее исполнение третьим лицом - ООО "Группа компаний Металлоинвест-Маркет" - обязательств кредитного договора в совокупности с действиями ответчика, свидетельствующими, по мнению Банка, о намерении уклониться от государственной регистрации договора ипотеки, явились основанием для обращения истца в суд с требованием о принятии решения о государственной регистрации Договора ипотеки N 63/09-И от 06.07.2009, подписанного между истцом и ответчиком, и внесении Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области записи о залоге предмета ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исковые требования основаны на статье 165 ГК РФ, статьях 125 - 127 АПК РФ, пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проанализировав доводы искового заявления, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований истца по следующим основаниям.
Согласно статье 334, 339 ГК РФ и статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение вышеуказанной формы договора влечет недействительность договора о залоге.
Нормами п. 4 ст. 339 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено специальное последствие несоблюдения требования о государственной регистрации совершенного в простой письменной форме договора ипотеки: такой договор является ничтожным. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации, когда в силу п. 5 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Исходя из дословного толкования вышеуказанных норм права, государственной регистрации подлежит заключенный договор залога (ипотеки).
Как предусмотрено статьей 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 339 ГК РФ и статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Как следует из пункта 2 договора ипотеки, его предметом является Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, общей площадью 1214,40 (Одна тысяча двести четырнадцать целых сорок сотых) кв. м, (в соответствии с Кадастровым паспортом, выданным Подольским районным филиалом ГУП Ш "МОБТИ" 13.03.2009 г.) инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001.
Согласно пункту 2.1.1 Договора ипотеки, залогодатель является собственником Торгового комплекса строительных материалов на основании Договора купли-продажи недвижимости от 03.12.2008 г., заключенного между ООО "ЭДЖЕНС" и ООО "База Металооптторг", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "02" февраля 2009 года сделана запись регистрации N 50-50-27/017/2009-039, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50-НГ N 413092, выданным 02 февраля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Однако, согласно Свидетельству от 02.02.2009 серия 50 НГ N 413092, Ответчику на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - Торговый комплекс строительных материалов, 2-этажный, назначение объекта: нежилое, инв. N 212:064-12391, лит. А, А1, адрес объекта: Московская область, Подольский район, Лаговское с/п, 44 км автодороги "Крым", вблизи д. Бережки, д. 1, кадастровый (или условный) номер: 50:27:07:02240:001, общей площадью 1217,40 кв. м (т. 2 л.д. 53).
Согласно Кадастровому паспорту здания, по состоянию на 13.03.2009, общая площадь объекта недвижимости изменилась с 1217,4 кв. м до 1214,4 кв. м в результате возведения перегородок.
В материалах дела отсутствуют доказательства получения разрешения на перепланировку и регистрации изменений технических характеристик объекта в Едином государственном реестре прав.
На основании вышеизложенных норм права и обстоятельств по делу, апелляционный суд приходит к выводу о незаключенности Договора ипотеки (залога недвижимого имущества) N 63/09-И. Следовательно, в силу закона отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Исходя из толкования статьи 165 ГК РФ, сторона вправе обратиться в суд для вынесения решения о регистрации, в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Согласно материалам дела, ответчик не уклоняется непосредственно от государственной регистрации ипотеки. Документы необходимые для государственной регистрации своевременно были поданы в регистрирующий орган.
Однако для осуществления государственной регистрации спорного договора ипотеки в соответствии с требованиями закона ответчику надлежит зарегистрировать в ЕГРП право собственности на объект недвижимости, площадью 1214, 4 кв. м, исходя из предмета указанного договора, либо при наличии возможности устранить перепланировку и внести соответствующие изменения в предмет договора аренды в части описания объекта (относительно его площади).
Вместе с тем, невыполнение вышеуказанных действий не может быть расценено апелляционным судом как уклонение ответчика от регистрации спорного договора ипотеки.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ правоотношения сторон в рассматриваемом случае могли возникнуть лишь из надлежаще оформленного договора ипотеки, заключенного сторонами, но при отсутствии надлежащего оформления сделки суд не вправе вынести решение об обязании ее зарегистрировать.
Таким образом, до момента оформления надлежащим образом предмета ипотеки договор N 63/09-И от 06.07.2009 не подлежит регистрации.
Кроме того, материалы дела не содержат оригинала договора ипотеки, в отношении которого заявлены требования о регистрации.
При этом сторонами не оспаривается, что все 3 экземпляра договора ипотеки получены ответчиком от регистрирующего органа. Как пояснил в заседании суда представитель ответчика, работник общества, получивший оригиналы спорного договора, уволен, документы обществу не передал. Данные пояснения документально не подтверждены ответчиком, вместе с тем в отсутствие оригинала договора ипотеки у суда отсутствуют правовые основания для принятия судебного акта о его государственной регистрации.
Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований истца в связи с тем, что факт уклонения ответчика от государственной регистрации договора ипотеки не выявлен, при этом невозможность зарегистрировать спорный договор обусловлена отсутствием оформленного надлежащим образом предмета сделки.
Руководствуясь ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 20.07.2010 по делу N А41-6642/10 отменить.
В иске отказать.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
В.Г.ГАГАРИНА
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
В.Г.ГАГАРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)