Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального образования "Сальское городское поселение" в лице администрации Сальского городского поселения (г. Сальск Ростовской области, ИНН 6153023616, ОГРН 1056153019768) - Тимошевского Г.А. (доверенность от 29.08.2012), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Восточный" (ИНН 2801015394, ОГРН 1022800000112) и ответчика - муниципального унитарного предприятия "Стройзаказчик" (ИНН 6153025370), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Восточный" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.07.2012 (судья Бондарь Т.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н, Стрекачев А.Н.) по делу N А53-2827/2012, установил следующее.
ОАО "КБ "Восточный" (правопреемник Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка, далее - банк) обратилось в арбитражный суд с иском о солидарном взыскании с МУП "Стройзаказчик" и муниципального образования "Сальское городское поселение" 45 812 008 рублей 26 копеек долга, процентов и пеней по кредитным обязательствам ООО "Новосел"; обращении взыскания на двухэтажное (с подземным этажом) здание администрации Сальского городского поселения (далее - администрация) площадью 797,7 кв. м литера А, кадастровый (или условный) номер: 61-6140/037/2008-355; сарай площадью 29,5 кв. м литера Б, кадастровый (или условный) номер 61-6140/037/2008-356; земельный участок площадью 1258 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административных зданий органов местного самоуправления, кадастровый (или условный) номер 61:57:0010563:10, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Ленина, 21 (имущество заложено администрацией по договору об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и), и установлении начальной продажной стоимости объектов залога в размере 14 922 651 рубля (уточненные требования).
Администрация предъявила банку иск о признании договора об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и недействительным. Определением от 13.02.2012 дела по искам банка и администрации объединены в одно производство.
Решением от 24.07.2012 суд солидарно взыскал с МУП "Стройзаказчик" и МО "Сальское городское поселение" в пользу банка 45 812 008 рублей 26 копеек и отказал банку в остальной части заявленных требований, признав недействительным договор об ипотеке и применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения ограничений (обременения) прав администрации на предметы залога. Суд исходил из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 62.1 и 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которым залог земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, кроме участков, предназначенных для жилищного строительства, не допускается, а принадлежащие залогодателю здания и сооружения могут закладываться только с одновременным залогом участка, на котором они расположены. Суд также указал, что отчуждение имущества в результате его залога приведет к невозможности осуществления муниципальным образованием его уставной деятельности и предусмотренных законом и уставом исключительных прав по распоряжению принадлежащим МО имуществом.
Постановлением апелляционного суда от 30.11.2012 решение от 24.07.2012 в части взыскания с МО "Сальское городское поселение" 37 883 643 рублей 02 копеек задолженности, 4 810 572 рублей 27 копеек процентов и 3 117 792 рублей 97 копеек пени отменено, в этой части в иске банку отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что поручителем по обязательствам заемщика (ООО "Новосел") является только МУП "Стройзаказчик", в связи с чем правовые основания для возложения на муниципальное образование солидарной ответственности отсутствуют.
Банк в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части признания договора об ипотеке недействительным, отказа в солидарном взыскании долга с МО "Сальское городское поселение" и обратить взыскание на заложенные объекты с установлением их начальной продажной стоимости в размере 14 922 651 рубля. По мнению заявителя, вывод о ничтожности залога противоречит пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10), в котором разъяснено, что запрет ипотеки земельного участка не влечет недействительности ипотеки расположенных на нем зданий. Основанием для солидарного взыскания с муниципального образования является, как утверждает банк, выданная администрацией гарантия по кредитному договору. Действительность ипотеки, по мнению заявителя, подтверждается тем, что разрешение администрации на залог административного здания и земли выдано собранием депутатов Сальского городского поселения, а кредит выдавался для реализации местной программы по расселению семей из ветхого жилья в строившийся ООО "Новосел" многоквартирный дом.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.
В судебном заседании представитель администрации поддержал возражения на жалобу, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, ОАО "Ростпромстройбанк" (присоединившееся впоследствии к ОАО "КБ "Восточный") и ООО "Новосел" (заемщик) заключили кредитный договор от 08.09.2009 N 513/15 в целях финансирования строительства 108-квартирного жилого дома в г. Сальске, ул. Дзержинского 47. Договором предусмотрено предоставление заемщику кредитной линии в сумме 70 млн рублей под 20% годовых с обеспечением возвратности кредита договорами ипотеки от 08.09.2009 N 64-и, 65-и, муниципальной гарантией, договорами поручительства МУП "Стройзаказчик" и двух физических лиц.
Заключению кредитного договора предшествовали письменные обращения главы администрации к банку с просьбой о предоставлении обществу "Новосел" 70 млн рублей на строительство указанного дома с предложением о принятии этого дома (незавершенного строительства), а также здания администрации в залог. Кроме того, в этих обращениях глава администрации обещал предоставить обществу "Новосел" муниципальную гарантию на 15 млн рублей. Просьбы о предоставлении кредита мотивировались необходимостью расселения из ветхого жилья. Решениями Собрания депутатов Сальского городского поселения от 10.08.2009, 19.08.2009 и 01.09.2009 администрации разрешалось: передать банку в залог здания администрации, сарая и земельный участок, на котором они расположены; предоставить обществу "Новосел" муниципальную гарантию в сумме 9,8 млн рублей; предприятию "Стройзаказчик" - заключить с банком договор поручительства.
Названные меры обеспечения исполнения обществом "Новосел" кредитных обязательств оформлены соответствующими договорами, за исключением муниципальной гарантии, которая в соответствии с принятым законодательным органом местного самоуправления нормативным актом не предоставлялась. Кроме того, банк на предоставление муниципальной гарантии как на основание своего иска в суде первой инстанции не ссылался.
Факты предоставления банком заемщику соответствующих денежных средств и ненадлежащего исполнения заемщиком, а также поручителем (МУП "Стройзаказчик") своих обязательств документально подтверждены и участвующими в деле лицами не оспариваются.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение о солидарном взыскании долга с МО "Сальское городское поселение", пришел к верному выводу, что оно не является поручителем заемщика, так как с ним не заключался соответствующий договор. Отсутствие с МО договора поручительства в кассационной жалобе также не оспаривается. Утверждение заявителя о наличии муниципальной гарантии не может являться основанием для отмены апелляционного постановления в части отказа в солидарном взыскании долга с МО, поскольку это утверждение не соответствует имеющимся доказательствам.
Требование муниципального образования о признании договора ипотеки недействительным удовлетворено правомерно исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно статье 63 названного Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона.
Статьей 62.1 Закона об ипотеке предусмотрено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Разъясняя приведенные нормы, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае предметом залога по договору об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и являются здание администрации и сарай, расположенные на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования - для размещения административных зданий органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением в правовом режиме, определяемом исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Собственником заложенного имущества является муниципальное образование. При обращении взыскания на расположенные на земельном участке здания и их последующей реализации к новому собственнику зданий на соответствующую часть земельного участка должны перейти такие же права, т.е. право собственности, и на тех же условиях разрешенного использования, т.е. - для размещения административных зданий органов местного самоуправления. Очевидно, что соблюдение названного условия возможно в данном случае только при приобретении зданий самим залогодателем, т.е. администрацией, что препятствует свободной реализации предмета залога на публичных торгах любому лицу, изъявившему желание принять в них участие. Иное означало бы изменение разрешенного использования земельного участка в не установленном законом порядке.
Таким образом, из приведенных норм вытекает ограничение ипотеки не только на участок, находящийся в муниципальной собственности, но и на специальные здания, возведенные на нем на условиях разрешенного использования.
При указанных обстоятельствах вывод судебных инстанций о ничтожности ипотеки, как не соответствующей требованиям закона, не противоречит разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10.
Субъективное восприятие действий администрации как несправедливых по отношению к банку не устраняет несоответствия закону оспоренной сделки, не влекущей в силу ничтожности юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу N А53-2827/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 28.02.2013 ПО ДЕЛУ N А53-2827/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2013 г. по делу N А53-2827/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от ответчика - муниципального образования "Сальское городское поселение" в лице администрации Сальского городского поселения (г. Сальск Ростовской области, ИНН 6153023616, ОГРН 1056153019768) - Тимошевского Г.А. (доверенность от 29.08.2012), в отсутствие истца - открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Восточный" (ИНН 2801015394, ОГРН 1022800000112) и ответчика - муниципального унитарного предприятия "Стройзаказчик" (ИНН 6153025370), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Коммерческий банк "Восточный" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.07.2012 (судья Бондарь Т.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н, Стрекачев А.Н.) по делу N А53-2827/2012, установил следующее.
ОАО "КБ "Восточный" (правопреемник Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка, далее - банк) обратилось в арбитражный суд с иском о солидарном взыскании с МУП "Стройзаказчик" и муниципального образования "Сальское городское поселение" 45 812 008 рублей 26 копеек долга, процентов и пеней по кредитным обязательствам ООО "Новосел"; обращении взыскания на двухэтажное (с подземным этажом) здание администрации Сальского городского поселения (далее - администрация) площадью 797,7 кв. м литера А, кадастровый (или условный) номер: 61-6140/037/2008-355; сарай площадью 29,5 кв. м литера Б, кадастровый (или условный) номер 61-6140/037/2008-356; земельный участок площадью 1258 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административных зданий органов местного самоуправления, кадастровый (или условный) номер 61:57:0010563:10, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Сальск, ул. Ленина, 21 (имущество заложено администрацией по договору об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и), и установлении начальной продажной стоимости объектов залога в размере 14 922 651 рубля (уточненные требования).
Администрация предъявила банку иск о признании договора об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и недействительным. Определением от 13.02.2012 дела по искам банка и администрации объединены в одно производство.
Решением от 24.07.2012 суд солидарно взыскал с МУП "Стройзаказчик" и МО "Сальское городское поселение" в пользу банка 45 812 008 рублей 26 копеек и отказал банку в остальной части заявленных требований, признав недействительным договор об ипотеке и применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения ограничений (обременения) прав администрации на предметы залога. Суд исходил из положений пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 62.1 и 63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), согласно которым залог земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, кроме участков, предназначенных для жилищного строительства, не допускается, а принадлежащие залогодателю здания и сооружения могут закладываться только с одновременным залогом участка, на котором они расположены. Суд также указал, что отчуждение имущества в результате его залога приведет к невозможности осуществления муниципальным образованием его уставной деятельности и предусмотренных законом и уставом исключительных прав по распоряжению принадлежащим МО имуществом.
Постановлением апелляционного суда от 30.11.2012 решение от 24.07.2012 в части взыскания с МО "Сальское городское поселение" 37 883 643 рублей 02 копеек задолженности, 4 810 572 рублей 27 копеек процентов и 3 117 792 рублей 97 копеек пени отменено, в этой части в иске банку отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что поручителем по обязательствам заемщика (ООО "Новосел") является только МУП "Стройзаказчик", в связи с чем правовые основания для возложения на муниципальное образование солидарной ответственности отсутствуют.
Банк в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части признания договора об ипотеке недействительным, отказа в солидарном взыскании долга с МО "Сальское городское поселение" и обратить взыскание на заложенные объекты с установлением их начальной продажной стоимости в размере 14 922 651 рубля. По мнению заявителя, вывод о ничтожности залога противоречит пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10), в котором разъяснено, что запрет ипотеки земельного участка не влечет недействительности ипотеки расположенных на нем зданий. Основанием для солидарного взыскания с муниципального образования является, как утверждает банк, выданная администрацией гарантия по кредитному договору. Действительность ипотеки, по мнению заявителя, подтверждается тем, что разрешение администрации на залог административного здания и земли выдано собранием депутатов Сальского городского поселения, а кредит выдавался для реализации местной программы по расселению семей из ветхого жилья в строившийся ООО "Новосел" многоквартирный дом.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу просит оставить постановление апелляционного суда без изменения.
В судебном заседании представитель администрации поддержал возражения на жалобу, изложенные в отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, ОАО "Ростпромстройбанк" (присоединившееся впоследствии к ОАО "КБ "Восточный") и ООО "Новосел" (заемщик) заключили кредитный договор от 08.09.2009 N 513/15 в целях финансирования строительства 108-квартирного жилого дома в г. Сальске, ул. Дзержинского 47. Договором предусмотрено предоставление заемщику кредитной линии в сумме 70 млн рублей под 20% годовых с обеспечением возвратности кредита договорами ипотеки от 08.09.2009 N 64-и, 65-и, муниципальной гарантией, договорами поручительства МУП "Стройзаказчик" и двух физических лиц.
Заключению кредитного договора предшествовали письменные обращения главы администрации к банку с просьбой о предоставлении обществу "Новосел" 70 млн рублей на строительство указанного дома с предложением о принятии этого дома (незавершенного строительства), а также здания администрации в залог. Кроме того, в этих обращениях глава администрации обещал предоставить обществу "Новосел" муниципальную гарантию на 15 млн рублей. Просьбы о предоставлении кредита мотивировались необходимостью расселения из ветхого жилья. Решениями Собрания депутатов Сальского городского поселения от 10.08.2009, 19.08.2009 и 01.09.2009 администрации разрешалось: передать банку в залог здания администрации, сарая и земельный участок, на котором они расположены; предоставить обществу "Новосел" муниципальную гарантию в сумме 9,8 млн рублей; предприятию "Стройзаказчик" - заключить с банком договор поручительства.
Названные меры обеспечения исполнения обществом "Новосел" кредитных обязательств оформлены соответствующими договорами, за исключением муниципальной гарантии, которая в соответствии с принятым законодательным органом местного самоуправления нормативным актом не предоставлялась. Кроме того, банк на предоставление муниципальной гарантии как на основание своего иска в суде первой инстанции не ссылался.
Факты предоставления банком заемщику соответствующих денежных средств и ненадлежащего исполнения заемщиком, а также поручителем (МУП "Стройзаказчик") своих обязательств документально подтверждены и участвующими в деле лицами не оспариваются.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение о солидарном взыскании долга с МО "Сальское городское поселение", пришел к верному выводу, что оно не является поручителем заемщика, так как с ним не заключался соответствующий договор. Отсутствие с МО договора поручительства в кассационной жалобе также не оспаривается. Утверждение заявителя о наличии муниципальной гарантии не может являться основанием для отмены апелляционного постановления в части отказа в солидарном взыскании долга с МО, поскольку это утверждение не соответствует имеющимся доказательствам.
Требование муниципального образования о признании договора ипотеки недействительным удовлетворено правомерно исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно статье 63 названного Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона.
Статьей 62.1 Закона об ипотеке предусмотрено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Разъясняя приведенные нормы, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" указал, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае предметом залога по договору об ипотеке от 08.09.2009 N 65-и являются здание администрации и сарай, расположенные на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования - для размещения административных зданий органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением в правовом режиме, определяемом исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Собственником заложенного имущества является муниципальное образование. При обращении взыскания на расположенные на земельном участке здания и их последующей реализации к новому собственнику зданий на соответствующую часть земельного участка должны перейти такие же права, т.е. право собственности, и на тех же условиях разрешенного использования, т.е. - для размещения административных зданий органов местного самоуправления. Очевидно, что соблюдение названного условия возможно в данном случае только при приобретении зданий самим залогодателем, т.е. администрацией, что препятствует свободной реализации предмета залога на публичных торгах любому лицу, изъявившему желание принять в них участие. Иное означало бы изменение разрешенного использования земельного участка в не установленном законом порядке.
Таким образом, из приведенных норм вытекает ограничение ипотеки не только на участок, находящийся в муниципальной собственности, но и на специальные здания, возведенные на нем на условиях разрешенного использования.
При указанных обстоятельствах вывод судебных инстанций о ничтожности ипотеки, как не соответствующей требованиям закона, не противоречит разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10.
Субъективное восприятие действий администрации как несправедливых по отношению к банку не устраняет несоответствия закону оспоренной сделки, не влекущей в силу ничтожности юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2012 по делу N А53-2827/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Н.В.ЧЕСНЯК
В.Ф.КУХАРЬ
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)