Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Желтковская Я.В.
11 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Марисова А.М., Радикевич М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по кассационной жалобе истца М. на решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М. к Ш. о государственной регистрации договора ипотеки (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, заключенного между М. и Ш., внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц и сделок с ним о залоге (ипотеке) нежилого помещения, номер на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенных по адресу: /__/, отказать".
Заслушав доклад судьи Брагиной Л.А., истца М. и его представителя Ч., действующего на основании доверенности от 10.02.2011 сроком действия 3 года, настаивавших на доводах кассационной жалобы, представителя третьего лица ОАО "Промсвязьбанк" И., действующего на основании доверенности N 2064 от 17.12.2009, доверенности N 2 от 11.01.2010, действительных по 31.12.2011, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к Ш. о государственной регистрации договора ипотеки. В обоснование требований указал, что в начале апреля 2008 года между ним и Ш. состоялась устная договоренность о том, что он (М.) произведет заем денежных средств в банке и передаст Ш. ориентировочно /__/ руб. под залог здания, расположенного по адресу: /__/, а последний обязуется возвратить указанную сумму в течение года. Во исполнение указанной договоренности ему (М.) по кредитному договору N /__/ от 23.05.2008 ЗАО "Райффайзенбанк" предоставило кредит в размере /__/ руб. В обеспечение кредитных обязательств он (М.) по договору ипотеки квартиры от 23.05.2008 передал ЗАО "Райффайзенбанк" в залог свою квартиру по /__/. Полученные по кредитному договору денежные средства в размере /__/ руб. он передал 10.06.2008 Ш., оформив это договором займа от 30.07.2008 N /__/ (/__/). В обеспечение договора займа 18.09.2008 между ним и Ш. в лице представителя последнего Р. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/), по которому залогодатель (Ш.) передал, а залогодержатель (М.) принял в залог нежилое помещение, находящееся по адресу: /__/ (номер на поэтажном плане /__/), общей площадью /__/ кв. м, нежилые помещения, находящиеся по адресу: /__/ (номера на поэтажном плане /__/,/__/-/__/), общей площадью /__/ кв. м. В нарушение договора займа, договора ипотеки, ст. ст. 19 - 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и ст. 339 ГК РФ Ш. до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации договора об ипотеке N /__/ (/__/) от 18.09.2008. В настоящее время он (М.) обязан выплачивать ежемесячно ЗАО "Райффайзенбанк" /__/ руб. до 23.05.2023. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора ипотеки, он (истец) не имеет возможности обратить взыскание на заложенное имущество и досрочно исполнить свои обязательства перед Банком. Поэтому М. просил суд вынести решение о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, заключенного между М. (залогодержателем) и Ш. (залогодателем), с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залоге (ипотеке): нежилого помещения (номер на поэтажном плане /__/), общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/), общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер: /__/, находящихся по адресу: /__/.
В судебном заседании истец М. исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Ш. адвокат Малащук Т.Б., назначенная в порядке ст. 50 ГПК РФ, исковые требования не признала. Суду пояснила, что Ш. не может распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом, поскольку судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости.
Представитель третьего лица ОАО "Промсвязьбанк" И. исковые требования считал не подлежащими удовлетворению. В отзыве на иск указал, что 03.12.2008 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Ш., судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете совершения сделок по отчуждению и переходу права собственности, согласно которому Ш. запрещено совершать действия, направленные на распоряжение имеющимися в его собственности объектами недвижимости, в том числе, нежилым помещением по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, и нежилым помещением по адресу: /__/, кадастровый номер /__/; запрещено совершать действия по перепланировке данных объектов недвижимости. Указанные нежилые помещения были арестованы, что подтверждается актами от 29.04.2010 и 27.10.2010 о наложении ареста судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств. 28.10.2010 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию. Считает, что поскольку передача имущества в залог является формой распоряжения имуществом, договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) считается заключенным с момента его государственной регистрации, а на названное имущество наложен арест и вынесено постановление о запрете совершения сделок по распоряжению нежилыми помещениями, в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано. Считал, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ от 18.09.2008 изготовлен в 2010 году в связи с предстоящей реализацией нежилых помещений.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ш.
Суд на основании ст. ст. 1, 165, 190, 209, 339, 432, 807 ГК РФ, ст. ст. 9, 10 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" постановил приведенное выше решение.
В кассационной жалобе истец М. просит решение суда отменить и удовлетворить его исковые требования. Указывает, что из п. 4 ст. 339 ГК РФ следует, что в случае, если в договоре не указаны "предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом..., у какой из сторон находится заложенное имущество", то данные обстоятельства не могут служить основанием для признания договора ничтожным (недействительным) в силу ст. 339 ГК РФ. Ссылается на ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 431 ГК РФ, а также п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указывая, что в договоре ипотеки имеется прямая отсылка к договору займа N /__/, обеспечиваемого ипотекой, а в договоре займа N /__/ однозначно и четко определены размер и срок исполнения обязательств. Кроме того, договоры займа и ипотеки были исполнены на одном листе. Полагает, что ввиду специфики залога недвижимости (ипотеки) ФЗ N 102-ФЗ не устанавливает необходимости прямого указания в договоре ипотеки нахождения имущества, т.к. передача имущества в натуре залогодержателю ограничивает право пользования имуществом залогодателем и является ничтожной. Из п. 1.1 договора об ипотеке следует, что стороны определили нахождение предмета залога у залогодержателя. В этой связи считает, что договор об ипотеке N /__/ (/__/) от 18.09.2008 имеет все данные (существенные условия), может быть признан заключенным и подлежащим государственной регистрации. Со ссылкой на ст. ст. 307, 807 ГК РФ утверждает, что обязательства по договору займа ответчиком не исполнены, договор займа N /__/ является заключенным и действующим, а доказательства возвращения ответчиком ему (М.) суммы займа ответчиком не представлены. По его мнению, в решении суд не дал оценки его доводам о том, что из актов описи и ареста невозможно установить, что арестованы были именно те объекты недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки, т.к. не указан точный адрес (у недвижимости имеется особый порядок идентификации) согласно государственному реестру либо данным Ростехинвентаризации. Основные характеристики (в т.ч. расположение относительно других объектов) арестованных помещений не соответствуют фактическим характеристикам объектов недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки. Не представлено доказательств, что аресты прошли государственную регистрацию и являются обременениями. Приводит в пример постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2010 N /__/, указывая, что разрешение судом спора о праве залога на имущество не означает нарушение запрета собственнику или иному владельцу имущества распоряжаться им, а регистрация установленного судом права не противоречит целям, для достижения которых был, возможно, наложен арест. Ссылаясь на п. 2 ст. 209 ГК РФ, отмечает, что на момент регистрации постановления судебного пристава-исполнителя Ш. совершил действия, которые не противоречили закону, - подписал договор ипотеки и договор займа, его намерения на совершение этих действий еще до запрета и наложения ареста также подтверждаются нотариальной доверенностью от 18.09.2008 на право подписания договоров залога (ипотеки). Поэтому постановления судебного пристава-исполнителя, акты описи и ареста являются недопустимыми доказательствами, а регистрация установленного судом права (залога) не противоречит целям, для достижения которых был, возможно, наложен арест.
В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившегося в зал суда ответчика Ш.
Изучив материалы дела, обсудив в пределах ст. 347 ч. 1 ГПК РФ доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Судом установлено, что 10.06.2008 М. передал Ш. денежные средства в размере /__/ руб. Впоследствии стороны заключили договор займа от 30.07.2008 N /__/ (/__/) указанных денежных средств. В соответствии с п. 1.4 договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа Ш. обязался не позднее 01.10.2008 передать М. в залог нежилое помещение (номер на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/ кв. м), нежилые помещения (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/, общей площадью /__/ кв. м), находящиеся по адресу: /__/, и зарегистрировать залог имущества в УФРС по Томской области не позднее 10.11.2008. Стоимость имущества для целей договора залога определена в размере /__/ руб. Р., действующий по доверенности от имени и в интересах Ш., подписал 18.09.2008 с М. договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/), по которому в обеспечение исполнения обязательств по договору займа N /__/ (/__/) от 30.07.2008 Р. передал М. в залог указанные нежилые помещения. Из пункта 1.6 договора об ипотеке следует, что залогодержатель (М.) вправе обратить взыскание на имущество для удовлетворения за счет стоимости имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением залогодателем (Ш.) обязательств по договору займа. Согласно п. 1.8 договора залога (ипотеки) он считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 1 статьи 339 ГК РФ установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В части 1 статьи 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также определено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и вышеуказанные положения законов, поскольку в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.09.2008 сторонами этого договора не указаны все существенные условия, предъявляемые законами (ГК РФ и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)") к договору об ипотеке, в частности, в договоре не содержится указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований М.
Кроме того, судом также установлено, что в отношении нежилых помещений, являющихся предметом залога, судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому району г. Томска Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области 03.12.2008 принято постановление о запрете Ш. совершения сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости. Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области от 05.12.2008 N /__/ (л.д. 79) следует, что 05.12.2008 проведена государственная регистрация указанного запрета (ареста). В настоящее время нежилые помещения, являющиеся предметом договора залога от 18.09.2008, по актам о наложении ареста от 29.04.2010 и 27.10.2010 арестованы судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств и 28.10.10 в отношении этих помещений вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию.
На основании абз. 2 *** Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Таким образом, поскольку нежилые помещения, являющиеся предметом залога (ипотеки) по договору от 18.09.2008, в настоящее время находятся под арестом и в отношении них производятся исполнительские действия, оснований для принятия решения о государственной регистрации договора залога от 18.09.2008 в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.
Доводы кассатора о том, что в договоре ипотеки имеется прямая отсылка к договору займа N /__/, обеспечиваемого ипотекой, в котором однозначно и четко определены размер и срок исполнения обязательств по возврату займу и данные договоры были исполнены на одном листе, не могут служить основаниями для отмены решения по вышеприведенным обстоятельствам. Факт написания договоров займа и залога на одном листе в данном случае не влияет на обоснованность выводов суда. Кроме того, сам М. не смог пояснить, почему договоры от разных дат исполнены на одном листе, а подписаны от имени заемщика-залогодателя разными лицами.
В доводах кассационной жалобы истец ссылается на то, что Федеральный закон N 102-ФЗ не устанавливает необходимости прямого указания в договоре ипотеки нахождения имущества, т.к. передача имущества в натуре залогодержателю ограничивает право пользования имуществом залогодателем и является ничтожной. Однако в ч. 1 ст. 339 ГК РФ однозначно определено, что в договоре залога должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Данное условие стороны в договоре о залоге от 18.09.2008 не указали. Утверждения М. о том, что стороны определили нахождение залога у залогодержателя, не подтверждено доказательствами, т. к. данное условие не содержится в договоре залога (л.д. 16).
Указания кассатора, что суд не дал оценки его доводам о том, что из актов описи и ареста невозможно установить факт, что арестованы были именно те объекты недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки, а также, что не представлено доказательств о прохождении государственной регистрации арестов, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. В актах описи и ареста указаны все необходимые характеристики объектов недвижимости (л.д. 108 - 121), а государственная регистрация запрета (ареста) подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области от 05.12.2008 N /__/ (л.д. 79). Вопрос о допустимости актов описи и ареста как доказательств был предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку в решении, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не имеет.
Учитывая вышеизложенное, поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности осуществления государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, подробно мотивировал свои выводы в решении со ссылкой на соответствующие нормы права, остальные доводы кассационной жалобы о том, что Ш. совершил действия, которые не противоречили закону, подписав договор ипотеки и договор займа, что ответчиком не исполнены обязательства по договору займа, на законность и обоснованность постановленного решения не влияют и не влекут его отмену.
Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда первой инстанции, в кассационной жалобе не содержится.
Таким образом, судом при рассмотрении дела спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, применены соответствующие нормы права и постановлено законное и обоснованное решение. Нарушений процессуального законодательства, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Следовательно, решение суда надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 абз. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.02.2011 ПО ДЕЛУ N 33-344/2011
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2011 г. по делу N 33-344/2011
Судья Желтковская Я.В.
11 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Брагиной Л.А.,
судей Марисова А.М., Радикевич М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по кассационной жалобе истца М. на решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2010 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М. к Ш. о государственной регистрации договора ипотеки (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, заключенного между М. и Ш., внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц и сделок с ним о залоге (ипотеке) нежилого помещения, номер на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенных по адресу: /__/, отказать".
Заслушав доклад судьи Брагиной Л.А., истца М. и его представителя Ч., действующего на основании доверенности от 10.02.2011 сроком действия 3 года, настаивавших на доводах кассационной жалобы, представителя третьего лица ОАО "Промсвязьбанк" И., действующего на основании доверенности N 2064 от 17.12.2009, доверенности N 2 от 11.01.2010, действительных по 31.12.2011, возражавшего против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия
установила:
М. обратился в суд с иском к Ш. о государственной регистрации договора ипотеки. В обоснование требований указал, что в начале апреля 2008 года между ним и Ш. состоялась устная договоренность о том, что он (М.) произведет заем денежных средств в банке и передаст Ш. ориентировочно /__/ руб. под залог здания, расположенного по адресу: /__/, а последний обязуется возвратить указанную сумму в течение года. Во исполнение указанной договоренности ему (М.) по кредитному договору N /__/ от 23.05.2008 ЗАО "Райффайзенбанк" предоставило кредит в размере /__/ руб. В обеспечение кредитных обязательств он (М.) по договору ипотеки квартиры от 23.05.2008 передал ЗАО "Райффайзенбанк" в залог свою квартиру по /__/. Полученные по кредитному договору денежные средства в размере /__/ руб. он передал 10.06.2008 Ш., оформив это договором займа от 30.07.2008 N /__/ (/__/). В обеспечение договора займа 18.09.2008 между ним и Ш. в лице представителя последнего Р. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/), по которому залогодатель (Ш.) передал, а залогодержатель (М.) принял в залог нежилое помещение, находящееся по адресу: /__/ (номер на поэтажном плане /__/), общей площадью /__/ кв. м, нежилые помещения, находящиеся по адресу: /__/ (номера на поэтажном плане /__/,/__/-/__/), общей площадью /__/ кв. м. В нарушение договора займа, договора ипотеки, ст. ст. 19 - 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и ст. 339 ГК РФ Ш. до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации договора об ипотеке N /__/ (/__/) от 18.09.2008. В настоящее время он (М.) обязан выплачивать ежемесячно ЗАО "Райффайзенбанк" /__/ руб. до 23.05.2023. Поскольку ответчик уклоняется от регистрации договора ипотеки, он (истец) не имеет возможности обратить взыскание на заложенное имущество и досрочно исполнить свои обязательства перед Банком. Поэтому М. просил суд вынести решение о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, заключенного между М. (залогодержателем) и Ш. (залогодателем), с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залоге (ипотеке): нежилого помещения (номер на поэтажном плане /__/), общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, и нежилых помещений (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/), общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер: /__/, находящихся по адресу: /__/.
В судебном заседании истец М. исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Ш. адвокат Малащук Т.Б., назначенная в порядке ст. 50 ГПК РФ, исковые требования не признала. Суду пояснила, что Ш. не может распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом, поскольку судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости.
Представитель третьего лица ОАО "Промсвязьбанк" И. исковые требования считал не подлежащими удовлетворению. В отзыве на иск указал, что 03.12.2008 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Ш., судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете совершения сделок по отчуждению и переходу права собственности, согласно которому Ш. запрещено совершать действия, направленные на распоряжение имеющимися в его собственности объектами недвижимости, в том числе, нежилым помещением по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, и нежилым помещением по адресу: /__/, кадастровый номер /__/; запрещено совершать действия по перепланировке данных объектов недвижимости. Указанные нежилые помещения были арестованы, что подтверждается актами от 29.04.2010 и 27.10.2010 о наложении ареста судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств. 28.10.2010 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию. Считает, что поскольку передача имущества в залог является формой распоряжения имуществом, договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) считается заключенным с момента его государственной регистрации, а на названное имущество наложен арест и вынесено постановление о запрете совершения сделок по распоряжению нежилыми помещениями, в удовлетворении заявленных требований должно быть отказано. Считал, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ от 18.09.2008 изготовлен в 2010 году в связи с предстоящей реализацией нежилых помещений.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Ш.
Суд на основании ст. ст. 1, 165, 190, 209, 339, 432, 807 ГК РФ, ст. ст. 9, 10 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" постановил приведенное выше решение.
В кассационной жалобе истец М. просит решение суда отменить и удовлетворить его исковые требования. Указывает, что из п. 4 ст. 339 ГК РФ следует, что в случае, если в договоре не указаны "предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом..., у какой из сторон находится заложенное имущество", то данные обстоятельства не могут служить основанием для признания договора ничтожным (недействительным) в силу ст. 339 ГК РФ. Ссылается на ч. 1 ст. 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 431 ГК РФ, а также п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указывая, что в договоре ипотеки имеется прямая отсылка к договору займа N /__/, обеспечиваемого ипотекой, а в договоре займа N /__/ однозначно и четко определены размер и срок исполнения обязательств. Кроме того, договоры займа и ипотеки были исполнены на одном листе. Полагает, что ввиду специфики залога недвижимости (ипотеки) ФЗ N 102-ФЗ не устанавливает необходимости прямого указания в договоре ипотеки нахождения имущества, т.к. передача имущества в натуре залогодержателю ограничивает право пользования имуществом залогодателем и является ничтожной. Из п. 1.1 договора об ипотеке следует, что стороны определили нахождение предмета залога у залогодержателя. В этой связи считает, что договор об ипотеке N /__/ (/__/) от 18.09.2008 имеет все данные (существенные условия), может быть признан заключенным и подлежащим государственной регистрации. Со ссылкой на ст. ст. 307, 807 ГК РФ утверждает, что обязательства по договору займа ответчиком не исполнены, договор займа N /__/ является заключенным и действующим, а доказательства возвращения ответчиком ему (М.) суммы займа ответчиком не представлены. По его мнению, в решении суд не дал оценки его доводам о том, что из актов описи и ареста невозможно установить, что арестованы были именно те объекты недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки, т.к. не указан точный адрес (у недвижимости имеется особый порядок идентификации) согласно государственному реестру либо данным Ростехинвентаризации. Основные характеристики (в т.ч. расположение относительно других объектов) арестованных помещений не соответствуют фактическим характеристикам объектов недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки. Не представлено доказательств, что аресты прошли государственную регистрацию и являются обременениями. Приводит в пример постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.06.2010 N /__/, указывая, что разрешение судом спора о праве залога на имущество не означает нарушение запрета собственнику или иному владельцу имущества распоряжаться им, а регистрация установленного судом права не противоречит целям, для достижения которых был, возможно, наложен арест. Ссылаясь на п. 2 ст. 209 ГК РФ, отмечает, что на момент регистрации постановления судебного пристава-исполнителя Ш. совершил действия, которые не противоречили закону, - подписал договор ипотеки и договор займа, его намерения на совершение этих действий еще до запрета и наложения ареста также подтверждаются нотариальной доверенностью от 18.09.2008 на право подписания договоров залога (ипотеки). Поэтому постановления судебного пристава-исполнителя, акты описи и ареста являются недопустимыми доказательствами, а регистрация установленного судом права (залога) не противоречит целям, для достижения которых был, возможно, наложен арест.
В соответствии со ст. 354 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и не явившегося в зал суда ответчика Ш.
Изучив материалы дела, обсудив в пределах ст. 347 ч. 1 ГПК РФ доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.
Судом установлено, что 10.06.2008 М. передал Ш. денежные средства в размере /__/ руб. Впоследствии стороны заключили договор займа от 30.07.2008 N /__/ (/__/) указанных денежных средств. В соответствии с п. 1.4 договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа Ш. обязался не позднее 01.10.2008 передать М. в залог нежилое помещение (номер на поэтажном плане /__/, общей площадью /__/ кв. м), нежилые помещения (номера на поэтажном плане /__/, /__/ - /__/, общей площадью /__/ кв. м), находящиеся по адресу: /__/, и зарегистрировать залог имущества в УФРС по Томской области не позднее 10.11.2008. Стоимость имущества для целей договора залога определена в размере /__/ руб. Р., действующий по доверенности от имени и в интересах Ш., подписал 18.09.2008 с М. договор об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/), по которому в обеспечение исполнения обязательств по договору займа N /__/ (/__/) от 30.07.2008 Р. передал М. в залог указанные нежилые помещения. Из пункта 1.6 договора об ипотеке следует, что залогодержатель (М.) вправе обратить взыскание на имущество для удовлетворения за счет стоимости имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением залогодателем (Ш.) обязательств по договору займа. Согласно п. 1.8 договора залога (ипотеки) он считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Частью 1 статьи 339 ГК РФ установлено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В части 1 статьи 9 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также определено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и вышеуказанные положения законов, поскольку в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.09.2008 сторонами этого договора не указаны все существенные условия, предъявляемые законами (ГК РФ и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)") к договору об ипотеке, в частности, в договоре не содержится указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности данного договора и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований М.
Кроме того, судом также установлено, что в отношении нежилых помещений, являющихся предметом залога, судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Кировскому району г. Томска Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области 03.12.2008 принято постановление о запрете Ш. совершения сделок по отчуждению и переходу прав на объект недвижимости. Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области от 05.12.2008 N /__/ (л.д. 79) следует, что 05.12.2008 проведена государственная регистрация указанного запрета (ареста). В настоящее время нежилые помещения, являющиеся предметом договора залога от 18.09.2008, по актам о наложении ареста от 29.04.2010 и 27.10.2010 арестованы судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела УФССП по исполнению особо важных исполнительных производств и 28.10.10 в отношении этих помещений вынесено постановление о назначении специалиста для оценки арестованного имущества в целях передачи его на реализацию.
На основании абз. 2 *** Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Таким образом, поскольку нежилые помещения, являющиеся предметом залога (ипотеки) по договору от 18.09.2008, в настоящее время находятся под арестом и в отношении них производятся исполнительские действия, оснований для принятия решения о государственной регистрации договора залога от 18.09.2008 в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.
Доводы кассатора о том, что в договоре ипотеки имеется прямая отсылка к договору займа N /__/, обеспечиваемого ипотекой, в котором однозначно и четко определены размер и срок исполнения обязательств по возврату займу и данные договоры были исполнены на одном листе, не могут служить основаниями для отмены решения по вышеприведенным обстоятельствам. Факт написания договоров займа и залога на одном листе в данном случае не влияет на обоснованность выводов суда. Кроме того, сам М. не смог пояснить, почему договоры от разных дат исполнены на одном листе, а подписаны от имени заемщика-залогодателя разными лицами.
В доводах кассационной жалобы истец ссылается на то, что Федеральный закон N 102-ФЗ не устанавливает необходимости прямого указания в договоре ипотеки нахождения имущества, т.к. передача имущества в натуре залогодержателю ограничивает право пользования имуществом залогодателем и является ничтожной. Однако в ч. 1 ст. 339 ГК РФ однозначно определено, что в договоре залога должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Данное условие стороны в договоре о залоге от 18.09.2008 не указали. Утверждения М. о том, что стороны определили нахождение залога у залогодержателя, не подтверждено доказательствами, т. к. данное условие не содержится в договоре залога (л.д. 16).
Указания кассатора, что суд не дал оценки его доводам о том, что из актов описи и ареста невозможно установить факт, что арестованы были именно те объекты недвижимости, которые являются предметом договора ипотеки, а также, что не представлено доказательств о прохождении государственной регистрации арестов, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. В актах описи и ареста указаны все необходимые характеристики объектов недвижимости (л.д. 108 - 121), а государственная регистрация запрета (ареста) подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области от 05.12.2008 N /__/ (л.д. 79). Вопрос о допустимости актов описи и ареста как доказательств был предметом исследования суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку в решении, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не имеет.
Учитывая вышеизложенное, поскольку суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности осуществления государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) N /__/ (/__/) от 18.09.2008, подробно мотивировал свои выводы в решении со ссылкой на соответствующие нормы права, остальные доводы кассационной жалобы о том, что Ш. совершил действия, которые не противоречили закону, подписав договор ипотеки и договор займа, что ответчиком не исполнены обязательства по договору займа, на законность и обоснованность постановленного решения не влияют и не влекут его отмену.
Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда первой инстанции, в кассационной жалобе не содержится.
Таким образом, судом при рассмотрении дела спора правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, применены соответствующие нормы права и постановлено законное и обоснованное решение. Нарушений процессуального законодательства, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Следовательно, решение суда надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 361 абз. 2 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Томска от 22 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)