Судебные решения, арбитраж
Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года, которым удовлетворен иск ЗАО "Райффайзенбанк" к Т., Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчицы Т. - Ч., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ЗАО "Райффайзенбанк" - С.Е., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось в суд с иском к Т. и Е. о взыскании задолженности по кредитному договору от <...> N в размере N долларов США, обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, по условиям заключенного сторонами кредитного договора N от <...> Банк предоставил Т. денежные средства в размере N долларов США для приобретения указанного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью N кв. м, с расположенным на нем жилым домом, площадью N кв. м, а также оплаты иных неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению недвижимого имущества). Кредит предоставлен ответчице Т. сроком на 300 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере N% годовых. По условиям кредитного договора Заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере N долл. США.
В соответствии со статьей 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк.
Статьей 64 указанного Федерального закона предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществлена 28.02.2008, государственная регистрация ипотеки жилого дома осуществлена 31.10.2008.
Надлежащее исполнение Заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено также договором поручительства от <...> N, заключенным между ЗАО "Райффайзенбанк" и Е.
Поскольку ответчица Т. систематически нарушает сроки погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору от <...> N, Банк обратился в суд с настоящим иском о досрочном взыскании солидарно с ответчиков задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Начальную продажную стоимость земельного участка и жилого дома Банк просил установить в сумме N руб. согласно выполненному ООО "..." отчету об оценке от 28.05.2012 N.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчики Т. и Е. исковые требования признали по праву, выразив несогласие с представленной Банком оценкой рыночной стоимости заложенного имущества.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года исковые требования ЗАО "Райффайзенбанк" удовлетворены. В пользу истца солидарно с ответчиков Т. и Е. взыскана задолженность по кредитному договору от <...> N в размере N долл. США. Обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером N и находящийся на нем жилой дом, расположенные по <адрес>. Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере N руб.
С ответчиков в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере N руб. N коп., а также расходы на оплату услуг независимого оценщика в размере N руб. в равных долях.
Не соглашаясь с установленной судом первой инстанции начальной продажной стоимостью заложенного имущества в размере N руб., ответчица Т. в апелляционной жалобе просит постановленное по делу решение в этой части изменить, установив начальную продажную цену в размере N руб. согласно отчету об оценке от 01.10.2012 N, выполненному независимым оценщиком Н.И.
В остальной части принятое по делу решение в апелляционном порядке не обжалуется.
В соответствии с частью первой и второй статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку постановленное по делу решение обжалуется ответчицей Т. только в части установленной судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки - земельного участка и расположенного на нем жилого дома, судебная коллегия, применяя положения приведенной правовой нормы, проверяет правильность решения суда только в этой части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е., надлежащим образом извещенного о времени и месте апелляционного разбирательства дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что в нарушение принятых на себя обязательств по кредитному договору от <...> N ответчица Т. неоднократно допускала просрочку выплаты ежемесячных платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов, что в соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ и пунктом 5.1 заключенного сторонами кредитного договора явилось основанием для принятия судом первой инстанции решения об удовлетворении предъявленного ЗАО "Райффайзенбанк" иска о досрочном взыскании с ответчиков всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами, а также начисленной Банком суммы пени за нарушение заемщиком сроков возврата кредита и уплаты процентов.
Решение суда в этой части соответствует требованиям статей 811, 363, 330 Гражданского кодекса РФ и ответчиками в апелляционном порядке не обжалуется.
В соответствии со статьей 50 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Поскольку требование Банка о досрочном погашении задолженности по кредитному договору, направленное в адрес ответчиков от 04.05.2012 (т. 1 л.д. 146, 147), ответчиками в установленный срок исполнено не было, решение суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное имущество следует признать законным и обоснованным.
Тем не менее, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о неправильном определении судом первой инстанции начальной продажной стоимости заложенного имущества, исходя из следующего.
Согласно статье 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определяя начальную продажную цену заложенного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, суд первой инстанции руководствовался представленным истцом отчетом об оценке ООО "..." от 28.05.2012 N, с которым суд согласился, и согласно которому рыночная стоимость объекта составляет N руб., в том числе: жилой дом, общей площадью N кв. м, условный N, - N руб.; земельный участок, общей площадью N кв. м, кадастровый N, - N руб.
Между тем, оспаривая достоверность отчета ООО "..." и полагая проведенную указанным оценщиком оценку заложенного имущества заниженной, ответчики при рассмотрении дела настаивали на проведении по делу судебной оценочной экспертизы, в назначении которой судом первой инстанции необоснованно было отказано по мотиву того, что ответчиками, в свою очередь, не представлено альтернативного отчета об оценке имущества, выполненного иным оценщиком.
Судебная коллегия находит, что отказ суда в удовлетворении ходатайства ответчиков о назначении по делу экспертизы противоречит правилам статей 55, 56, 59, 79 ГПК РФ, поскольку ответчики вправе представлять доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих возражений. Поскольку для оценки недвижимости требуются специальные познания, то заключение эксперта о рыночной стоимости заложенного имущества является доказательством, имеющим существенное значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Соглашаясь с представленным Банком отчетом об оценке имущества, суд не принял во внимание, что согласно отчету ООО "..." рыночная стоимость жилого дома, площадью N кв. м, по состоянию на 23.05.2012 оценена в размере N руб., тогда как в закладной от 28.02.2008 указанный дом сторонами оценен в размере N руб., то есть значительно дороже.
Учитывая то обстоятельство, что за период действия ипотеки ответчица Т. произвела работы по завершению строительства жилого дома, а также осуществила внутренние отделочные работы, законченный строительством объект введен ею в эксплуатацию, а также принимая во внимание непродолжительный период действия ипотеки (менее пяти лет), судебная коллегия находит обоснованными сомнения ответчиков о том, что рыночная стоимость жилого дома за указанный период времени снизилась на 40% от его первоначальной оценки, которую стороны установили при заключении договора ипотеки.
С учетом установленных обстоятельств и в целях устранения возникших противоречий, суд первой инстанции при разрешении дела должен был поставить на обсуждение участников процесса вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, а при поступлении такого ходатайства со стороны ответчиков не имел оснований для отклонения такого ходатайства.
При таких обстоятельствах решение суда в части установления начальной продажной стоимости объекта ипотеки подлежит отмене, как постановленное без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела в этой части, что привело к значительному занижению начальной продажной цены заложенного имущества и, как следствие, к нарушению прав ответчиков на реализацию имущества в счет погашения долга по его рыночной стоимости.
К апелляционной жалобе ответчиками представлен отчет об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, расположенного по <адрес>, по состоянию на 20.09.2012 составляет N руб., в том числе: земельный участок - N руб., жилой дом - N руб.
Судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, находит возможным принять от ответчиков указанное доказательство, так как в суде первой инстанции при рассмотрении дела ответчикам необоснованно было отказано в назначении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта ипотеки. Кроме того, из представленного ответчиками отчета усматривается, что объект был осмотрен оценщиком Н.И. с целью составления отчета 20.09.2012, а сам отчет изготовлен 01.10.2012, то есть в день судебного заседания, в котором настоящее дело разрешено судом по существу заявленных требований. Таким образом, ответчики не имели возможности представить данное доказательство суду первой инстанции по не зависящим от них причинам.
Оценивая представленный ответчицей отчет об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, который представителем Банка при апелляционном рассмотрении дела оспорен не был, судебная коллегия находит его объективным и достоверным, составленным с учетом произведенных ответчицей улучшений недвижимого имущества, наиболее приближенным к соглашению сторон об оценке земельного участка и жилого дома, которое ими было достигнуто при подписании закладной от 28.02.2008.
С учетом того, что от представителя Банка не поступило возражений по отчету об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, судебная коллегия, применяя положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при принятии нового решения считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме N руб., в том числе: стоимость земельного участка - N руб., стоимость жилого дома - N руб., то есть равной восьмидесяти процентам от стоимости, определенной в отчете оценщика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года изменить в часть установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере N (шесть миллионов сто тысяч рублей), в связи с чем изложить решение в этой части следующим образом:
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, предоставленный для ИЖС, с кадастровым N и находящийся на нем жилой дом, расположенные по <адрес>, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере N (шесть миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.03.2013 N 33-1381/2013
Разделы:Банковский кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2013 г. N 33-1381/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Насиковской А.А., Свирской О.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года, которым удовлетворен иск ЗАО "Райффайзенбанк" к Т., Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчицы Т. - Ч., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ЗАО "Райффайзенбанк" - С.Е., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ЗАО "Райффайзенбанк" обратилось в суд с иском к Т. и Е. о взыскании задолженности по кредитному договору от <...> N в размере N долларов США, обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, по условиям заключенного сторонами кредитного договора N от <...> Банк предоставил Т. денежные средства в размере N долларов США для приобретения указанного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью N кв. м, с расположенным на нем жилым домом, площадью N кв. м, а также оплаты иных неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению недвижимого имущества). Кредит предоставлен ответчице Т. сроком на 300 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитом в размере N% годовых. По условиям кредитного договора Заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты в виде ежемесячного аннуитетного платежа в размере N долл. США.
В соответствии со статьей 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк.
Статьей 64 указанного Федерального закона предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Государственная регистрация ипотеки земельного участка осуществлена 28.02.2008, государственная регистрация ипотеки жилого дома осуществлена 31.10.2008.
Надлежащее исполнение Заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено также договором поручительства от <...> N, заключенным между ЗАО "Райффайзенбанк" и Е.
Поскольку ответчица Т. систематически нарушает сроки погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору от <...> N, Банк обратился в суд с настоящим иском о досрочном взыскании солидарно с ответчиков задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Начальную продажную стоимость земельного участка и жилого дома Банк просил установить в сумме N руб. согласно выполненному ООО "..." отчету об оценке от 28.05.2012 N.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчики Т. и Е. исковые требования признали по праву, выразив несогласие с представленной Банком оценкой рыночной стоимости заложенного имущества.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года исковые требования ЗАО "Райффайзенбанк" удовлетворены. В пользу истца солидарно с ответчиков Т. и Е. взыскана задолженность по кредитному договору от <...> N в размере N долл. США. Обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером N и находящийся на нем жилой дом, расположенные по <адрес>. Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере N руб.
С ответчиков в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере N руб. N коп., а также расходы на оплату услуг независимого оценщика в размере N руб. в равных долях.
Не соглашаясь с установленной судом первой инстанции начальной продажной стоимостью заложенного имущества в размере N руб., ответчица Т. в апелляционной жалобе просит постановленное по делу решение в этой части изменить, установив начальную продажную цену в размере N руб. согласно отчету об оценке от 01.10.2012 N, выполненному независимым оценщиком Н.И.
В остальной части принятое по делу решение в апелляционном порядке не обжалуется.
В соответствии с частью первой и второй статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Поскольку постановленное по делу решение обжалуется ответчицей Т. только в части установленной судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки - земельного участка и расположенного на нем жилого дома, судебная коллегия, применяя положения приведенной правовой нормы, проверяет правильность решения суда только в этой части, не выходя за пределы доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, определив рассмотреть дело в отсутствие ответчика Е., надлежащим образом извещенного о времени и месте апелляционного разбирательства дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
При рассмотрении дела судом установлено, что в нарушение принятых на себя обязательств по кредитному договору от <...> N ответчица Т. неоднократно допускала просрочку выплаты ежемесячных платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов, что в соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ и пунктом 5.1 заключенного сторонами кредитного договора явилось основанием для принятия судом первой инстанции решения об удовлетворении предъявленного ЗАО "Райффайзенбанк" иска о досрочном взыскании с ответчиков всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами, а также начисленной Банком суммы пени за нарушение заемщиком сроков возврата кредита и уплаты процентов.
Решение суда в этой части соответствует требованиям статей 811, 363, 330 Гражданского кодекса РФ и ответчиками в апелляционном порядке не обжалуется.
В соответствии со статьей 50 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Поскольку требование Банка о досрочном погашении задолженности по кредитному договору, направленное в адрес ответчиков от 04.05.2012 (т. 1 л.д. 146, 147), ответчиками в установленный срок исполнено не было, решение суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное имущество следует признать законным и обоснованным.
Тем не менее, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о неправильном определении судом первой инстанции начальной продажной стоимости заложенного имущества, исходя из следующего.
Согласно статье 54 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определяя начальную продажную цену заложенного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, суд первой инстанции руководствовался представленным истцом отчетом об оценке ООО "..." от 28.05.2012 N, с которым суд согласился, и согласно которому рыночная стоимость объекта составляет N руб., в том числе: жилой дом, общей площадью N кв. м, условный N, - N руб.; земельный участок, общей площадью N кв. м, кадастровый N, - N руб.
Между тем, оспаривая достоверность отчета ООО "..." и полагая проведенную указанным оценщиком оценку заложенного имущества заниженной, ответчики при рассмотрении дела настаивали на проведении по делу судебной оценочной экспертизы, в назначении которой судом первой инстанции необоснованно было отказано по мотиву того, что ответчиками, в свою очередь, не представлено альтернативного отчета об оценке имущества, выполненного иным оценщиком.
Судебная коллегия находит, что отказ суда в удовлетворении ходатайства ответчиков о назначении по делу экспертизы противоречит правилам статей 55, 56, 59, 79 ГПК РФ, поскольку ответчики вправе представлять доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих возражений. Поскольку для оценки недвижимости требуются специальные познания, то заключение эксперта о рыночной стоимости заложенного имущества является доказательством, имеющим существенное значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Соглашаясь с представленным Банком отчетом об оценке имущества, суд не принял во внимание, что согласно отчету ООО "..." рыночная стоимость жилого дома, площадью N кв. м, по состоянию на 23.05.2012 оценена в размере N руб., тогда как в закладной от 28.02.2008 указанный дом сторонами оценен в размере N руб., то есть значительно дороже.
Учитывая то обстоятельство, что за период действия ипотеки ответчица Т. произвела работы по завершению строительства жилого дома, а также осуществила внутренние отделочные работы, законченный строительством объект введен ею в эксплуатацию, а также принимая во внимание непродолжительный период действия ипотеки (менее пяти лет), судебная коллегия находит обоснованными сомнения ответчиков о том, что рыночная стоимость жилого дома за указанный период времени снизилась на 40% от его первоначальной оценки, которую стороны установили при заключении договора ипотеки.
С учетом установленных обстоятельств и в целях устранения возникших противоречий, суд первой инстанции при разрешении дела должен был поставить на обсуждение участников процесса вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, а при поступлении такого ходатайства со стороны ответчиков не имел оснований для отклонения такого ходатайства.
При таких обстоятельствах решение суда в части установления начальной продажной стоимости объекта ипотеки подлежит отмене, как постановленное без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения дела в этой части, что привело к значительному занижению начальной продажной цены заложенного имущества и, как следствие, к нарушению прав ответчиков на реализацию имущества в счет погашения долга по его рыночной стоимости.
К апелляционной жалобе ответчиками представлен отчет об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, расположенного по <адрес>, по состоянию на 20.09.2012 составляет N руб., в том числе: земельный участок - N руб., жилой дом - N руб.
Судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, находит возможным принять от ответчиков указанное доказательство, так как в суде первой инстанции при рассмотрении дела ответчикам необоснованно было отказано в назначении по делу судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта ипотеки. Кроме того, из представленного ответчиками отчета усматривается, что объект был осмотрен оценщиком Н.И. с целью составления отчета 20.09.2012, а сам отчет изготовлен 01.10.2012, то есть в день судебного заседания, в котором настоящее дело разрешено судом по существу заявленных требований. Таким образом, ответчики не имели возможности представить данное доказательство суду первой инстанции по не зависящим от них причинам.
Оценивая представленный ответчицей отчет об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, который представителем Банка при апелляционном рассмотрении дела оспорен не был, судебная коллегия находит его объективным и достоверным, составленным с учетом произведенных ответчицей улучшений недвижимого имущества, наиболее приближенным к соглашению сторон об оценке земельного участка и жилого дома, которое ими было достигнуто при подписании закладной от 28.02.2008.
С учетом того, что от представителя Банка не поступило возражений по отчету об оценке независимого оценщика Н.И. от 01.10.2012 N, судебная коллегия, применяя положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при принятии нового решения считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в сумме N руб., в том числе: стоимость земельного участка - N руб., стоимость жилого дома - N руб., то есть равной восьмидесяти процентам от стоимости, определенной в отчете оценщика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 01 октября 2012 года изменить в часть установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере N (шесть миллионов сто тысяч рублей), в связи с чем изложить решение в этой части следующим образом:
Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок, предоставленный для ИЖС, с кадастровым N и находящийся на нем жилой дом, расположенные по <адрес>, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере N (шесть миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)