Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича (ИНН 616500469651, ОГРНИП 305616314600048) - Караханяна Г.Д. (доверенность от 14.03.2013), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Поиск" (ИНН 6162057530, ОГРН 1106194004960), ответчика - индивидуального предпринимателя Арсентьевой Светланы Вячеславовны (ИНН 616505044927, ОГРНИП 305616326500030), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "МВС" (ИНН 6168052708, ОГРН 1036168006050), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 (судья Шилова В.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Сулименко Н.В.) по делу N А53-8346/2012, установил следующее.
ОАО "Промсвязьбанк" (далее - банк) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Арсентьеву К.А. и Арсентьевой С.В. с заявлением об обращении взыскания на имущество ответчиков на общую сумму 31 025 560 рублей, состоящую из суммы, которая взыскана с ответчиков решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 с учетом частичного погашения (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "МВС" (далее - общество).
Решением от 16.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.11.2012, обращено взыскание в сумме 29 821 728 рублей на заложенное имущество, расположенное в подвале и на 1-м этаже 9-этажного здания в г. Ростове-на-Дону по ул. Пушкинской, 181, литера А, принадлежащее предпринимателям:
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн1 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 15 и 36 общей площадью 229,9 кв. м, начальная продажная цена 4 638 100 рублей; комната N 34 общей площадью 13,2 кв. м, начальная продажная цена 591 206 рублей 25 копеек;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн2 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 1-13, 30, 35 общей площадью 311,3 кв. м, начальная продажная цена 11 979 314 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн3 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 16-24, 26, 27, 28, 28а, 29, 31, 32, 33, 36а (литера А) общей площадью 278 кв. м, начальная продажная цена 10 697 878 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн1 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 11д, 11з, 11л, 11к, 11ч, 11х, 11ф, 11у, 11ж, 11а, 11аб, 11ав (литера А) общей площадью 269,3 кв. м, начальная продажная цена 15 705 754 рублей 50 копеек;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн2 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 1-3-4-7-8-10-11-11м- 12а-13а, 10, 8, 1, 3, 4, 7, 2, 5, 6, 9, 14-14а-14б, 12, 13 (литера А) общей площадью 387,4 кв. м, начальная продажная цена 22 593 425 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн3 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 11е, 11н, 11о, 11п, 11р, 16-17-17а-17б-18, 16, 17, 18 (литера А) общей площадью 63,4 кв. м, начальная продажная цена 4 521 263 рублей 50 копеек.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек.
Апелляционный суд произвел процессуальную замену банка на ООО "Поиск".
Судебные акты мотивированы доказанностью нарушения обязательств, обеспеченных залогом имущества предпринимателей. Суды отклонили ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения продажной цены заложенного имущества, указав на отсутствие процессуальной необходимости и доказательств, свидетельствующих о явном занижении цены спорного имущества.
В кассационной жалобе Арсентьев К.А. просит отменить решение и постановление апелляционного суда в части установления начальной продажной цены имущества, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, между сторонами имеется спор о рыночной стоимости заложенного имущества: по данным истца, стоимость составляет 75 526 961 рубль 50 копеек, по данным ответчиков - 113 761 360 рублей. Суды неправомерно не приняли во внимание отчет ООО "БизнесКонсалт" N О03-Ф/111 и отказали в удовлетворении ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в целях определения продажной цены заложенного имущества, необходимой для правильного рассмотрения дела.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя Арсентьева К.А., поддержавшего доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, банк (кредитор) и общество (заемщик) заключили кредитный договор от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и договор об открытии кредитной линии от 20.11.2007 N 0006-07-2-11 (с учетом дополнительных соглашений), по условиям которых банк обязался предоставить заемщику кредиты в размере и на условиях, предусмотренных кредитными договорами, в пределах лимита выдачи, а заемщик - возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитами, а также иные платежи, подлежащие уплате в порядке, предусмотренном договорами.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанным договорам банк (залогодержатель), Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. (залогодатели) заключили договоры об ипотеке (с учетом дополнительных соглашений), по условиям которых залогодатели передали в залог банку следующее имущество, расположенное в подвале и на 1-м этаже 9-этажного здания в г. Ростове-на-Дону по ул. Пушкинской, 181, литера А:
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн1 нежилые комнаты N 15 и 36 общей площадью 229,9 кв. м; комнату N 34 общей площадью 13,2 кв. м. Общая залоговая стоимость 4 888 900 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн2 нежилые комнаты N 1-13, 30, 35 общей площадью 311,3 кв. м. Общая залоговая стоимость 5 914 700 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн3 нежилые комнаты N 16-24, 26, 27, 28, 28а, 29, 31, 32, 33, 36а общей площадью 278 кв. м. Общая залоговая стоимость 5 282 тыс. рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн1 нежилые комнаты N 11д, 11з, 11л, 11к, 11ч, 11х, 11ф, 11у, 11ж, 11а, 11аб, 11ав (литера А) общей площадью 269,3 кв. м. Общая залоговая стоимость 20 466 800 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн2 нежилые комнаты N 1-3-4-7-8-10-11-11м-12а-13а, 10, 8, 1, 3, 4, 7, 2, 5, 6, 9, 14-14а-14б, 12-13 (литера А) общей площадью 387,4 кв. м. Общая залоговая стоимость 29 422 400 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн3 нежилые комнаты N 11е, 11н, 11о, 11п, 11р, 16-17-17а-17б-18, 16, 17, 18 (литера А) общей площадью 63,4 кв. м. Общая залоговая стоимость 4 818 400 рублей.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.10.2010 в пользу банка взыскано солидарно с ООО "МВС", ООО "Визит", ООО "Тройка", Арсентьева К.А., Арсентьевой С.В., Ференчук Г.П. 31 025 560 рублей задолженности по кредитным договорам от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и от 20.11.2007 N 0006-07-2-11.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2010 по делу N А53-7608/2010 требование банка по кредитным договорам от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и от 20.11.2007 N 0006-07-2-11 в размере 30 859 063 рублей 02 копеек, из которых 25 090 тыс. рублей - основной долг и 5 796 063 рубля 02 копейки - проценты за кредит, включены в третью очередь реестра требований кредиторов общества.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.06.2011 по делу N 2-1181/11 по заявлению Арсентьева К.А. признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области от 24.12.2010 об оценке вещи или имущественного права. Суд установил, что по заключению судебной экспертизы величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 10.03.2011 без учета НДС составляет 113 761 360 рублей.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 по делу N 2-442/2012 признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области от 22.09.2011 об оценке вещи или имущественного права в размере 113 761 360 рублей. Суд установил рыночную стоимость предмета залога, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 181, литера А, в размере 75 526 961 рубля 50 копеек. Данная стоимость предмета залога определена в судебном порядке на основе отчета экспертов ООО "Терра Докс Инвест" от 02.12.2011 N 144ОН.
Поскольку заемщик и залогодатели не исполнили обязательства, банк обратился с иском к залогодателям.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Исследовав обстоятельства дела, суды установили, что факт нарушения заемщиком принятых обязательств, обеспеченных залогом имущества ответчиком, определен вступившим в законную силу судебным актом и сторонами не оспаривается.
Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - устанавливается судом.
Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества суды обоснованно руководствовались следующим.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 с участием банка, общества и Арсентьева К.А. по заявлению Арсентьевой С.В. установлена рыночная цена спорного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек. Данная цена определена на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (заключение ООО "ЮКОН" от 02.12.2011). Оценка в сумме 113 761 360 рублей, принятая судебным приставом-исполнителем, признана незаконной в связи с тем, что пристав не проверил достоверность отчета.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к участвующим в деле лицам.
Довод Арсентьева К.А. о том, что суды необоснованно отказали в назначении экспертизы, следует отклонить. В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Судебные инстанции при рассмотрении данного дела обоснованно учли обстоятельства, установленные по другому делу с участием этих же лиц, оценили доводы истца и ответчиков и сделали правильный вывод о том, что при наличии вступившего в законную силу судебного акта о рыночной цене спорного имущества основания для проведения по настоящему делу соответствующей экспертизы отсутствуют.
Апелляционный суд оценил довод заявителя о явно заниженной цене и указал, что в рамках исполнительного производства торги по реализации заложенного имущества по цене 113 761 360 рублей, назначенные на 08.11.2011, не состоялись по причине отсутствия заявок, в связи с чем данная цена препятствует реализации спорного имущества на открытом рынке в условиях конкуренции. Кроме того, названная цена признана незаконной решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012.
Ссылка заявителя на отчет ООО "БизнесКонсалт" от 10.05.2012 N О03-Ф/111 несостоятельна, поскольку рыночная цена спорного имущества установлена на основании судебной экспертизы, а доказательства того, что стоимость залогового имущества значительно изменилась (увеличилась) после принятия решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012, не представлены.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно определили начальную стоимость продажи заложенного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек.
Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А53-8346/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А53-8346/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А53-8346/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича (ИНН 616500469651, ОГРНИП 305616314600048) - Караханяна Г.Д. (доверенность от 14.03.2013), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Поиск" (ИНН 6162057530, ОГРН 1106194004960), ответчика - индивидуального предпринимателя Арсентьевой Светланы Вячеславовны (ИНН 616505044927, ОГРНИП 305616326500030), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "МВС" (ИНН 6168052708, ОГРН 1036168006050), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Арсентьева Константина Анатольевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 (судья Шилова В.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Сулименко Н.В.) по делу N А53-8346/2012, установил следующее.
ОАО "Промсвязьбанк" (далее - банк) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Арсентьеву К.А. и Арсентьевой С.В. с заявлением об обращении взыскания на имущество ответчиков на общую сумму 31 025 560 рублей, состоящую из суммы, которая взыскана с ответчиков решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 с учетом частичного погашения (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "МВС" (далее - общество).
Решением от 16.07.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.11.2012, обращено взыскание в сумме 29 821 728 рублей на заложенное имущество, расположенное в подвале и на 1-м этаже 9-этажного здания в г. Ростове-на-Дону по ул. Пушкинской, 181, литера А, принадлежащее предпринимателям:
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн1 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 15 и 36 общей площадью 229,9 кв. м, начальная продажная цена 4 638 100 рублей; комната N 34 общей площадью 13,2 кв. м, начальная продажная цена 591 206 рублей 25 копеек;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн2 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 1-13, 30, 35 общей площадью 311,3 кв. м, начальная продажная цена 11 979 314 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн3 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 16-24, 26, 27, 28, 28а, 29, 31, 32, 33, 36а (литера А) общей площадью 278 кв. м, начальная продажная цена 10 697 878 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн1 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 11д, 11з, 11л, 11к, 11ч, 11х, 11ф, 11у, 11ж, 11а, 11аб, 11ав (литера А) общей площадью 269,3 кв. м, начальная продажная цена 15 705 754 рублей 50 копеек;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн2 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 1-3-4-7-8-10-11-11м- 12а-13а, 10, 8, 1, 3, 4, 7, 2, 5, 6, 9, 14-14а-14б, 12, 13 (литера А) общей площадью 387,4 кв. м, начальная продажная цена 22 593 425 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн3 в редакции дополнительного соглашения от 02.06.2009 N 2 нежилые комнаты N 11е, 11н, 11о, 11п, 11р, 16-17-17а-17б-18, 16, 17, 18 (литера А) общей площадью 63,4 кв. м, начальная продажная цена 4 521 263 рублей 50 копеек.
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек.
Апелляционный суд произвел процессуальную замену банка на ООО "Поиск".
Судебные акты мотивированы доказанностью нарушения обязательств, обеспеченных залогом имущества предпринимателей. Суды отклонили ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях определения продажной цены заложенного имущества, указав на отсутствие процессуальной необходимости и доказательств, свидетельствующих о явном занижении цены спорного имущества.
В кассационной жалобе Арсентьев К.А. просит отменить решение и постановление апелляционного суда в части установления начальной продажной цены имущества, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя, между сторонами имеется спор о рыночной стоимости заложенного имущества: по данным истца, стоимость составляет 75 526 961 рубль 50 копеек, по данным ответчиков - 113 761 360 рублей. Суды неправомерно не приняли во внимание отчет ООО "БизнесКонсалт" N О03-Ф/111 и отказали в удовлетворении ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в целях определения продажной цены заложенного имущества, необходимой для правильного рассмотрения дела.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя Арсентьева К.А., поддержавшего доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, банк (кредитор) и общество (заемщик) заключили кредитный договор от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и договор об открытии кредитной линии от 20.11.2007 N 0006-07-2-11 (с учетом дополнительных соглашений), по условиям которых банк обязался предоставить заемщику кредиты в размере и на условиях, предусмотренных кредитными договорами, в пределах лимита выдачи, а заемщик - возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитами, а также иные платежи, подлежащие уплате в порядке, предусмотренном договорами.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанным договорам банк (залогодержатель), Арсентьев К.А. и Арсентьева С.В. (залогодатели) заключили договоры об ипотеке (с учетом дополнительных соглашений), по условиям которых залогодатели передали в залог банку следующее имущество, расположенное в подвале и на 1-м этаже 9-этажного здания в г. Ростове-на-Дону по ул. Пушкинской, 181, литера А:
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн1 нежилые комнаты N 15 и 36 общей площадью 229,9 кв. м; комнату N 34 общей площадью 13,2 кв. м. Общая залоговая стоимость 4 888 900 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн2 нежилые комнаты N 1-13, 30, 35 общей площадью 311,3 кв. м. Общая залоговая стоимость 5 914 700 рублей;
- - по договору об ипотеке от 24.10.2007 N 0001-07-1-11-зн3 нежилые комнаты N 16-24, 26, 27, 28, 28а, 29, 31, 32, 33, 36а общей площадью 278 кв. м. Общая залоговая стоимость 5 282 тыс. рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн1 нежилые комнаты N 11д, 11з, 11л, 11к, 11ч, 11х, 11ф, 11у, 11ж, 11а, 11аб, 11ав (литера А) общей площадью 269,3 кв. м. Общая залоговая стоимость 20 466 800 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн2 нежилые комнаты N 1-3-4-7-8-10-11-11м-12а-13а, 10, 8, 1, 3, 4, 7, 2, 5, 6, 9, 14-14а-14б, 12-13 (литера А) общей площадью 387,4 кв. м. Общая залоговая стоимость 29 422 400 рублей;
- - по договору об ипотеке от 20.11.2007 N 0006-07-2-11-зн3 нежилые комнаты N 11е, 11н, 11о, 11п, 11р, 16-17-17а-17б-18, 16, 17, 18 (литера А) общей площадью 63,4 кв. м. Общая залоговая стоимость 4 818 400 рублей.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.10.2010 в пользу банка взыскано солидарно с ООО "МВС", ООО "Визит", ООО "Тройка", Арсентьева К.А., Арсентьевой С.В., Ференчук Г.П. 31 025 560 рублей задолженности по кредитным договорам от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и от 20.11.2007 N 0006-07-2-11.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2010 по делу N А53-7608/2010 требование банка по кредитным договорам от 24.10.2007 N 0001-07-1-11 и от 20.11.2007 N 0006-07-2-11 в размере 30 859 063 рублей 02 копеек, из которых 25 090 тыс. рублей - основной долг и 5 796 063 рубля 02 копейки - проценты за кредит, включены в третью очередь реестра требований кредиторов общества.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01.06.2011 по делу N 2-1181/11 по заявлению Арсентьева К.А. признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области от 24.12.2010 об оценке вещи или имущественного права. Суд установил, что по заключению судебной экспертизы величина рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 10.03.2011 без учета НДС составляет 113 761 360 рублей.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 по делу N 2-442/2012 признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Кировского районного отдела СП г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области от 22.09.2011 об оценке вещи или имущественного права в размере 113 761 360 рублей. Суд установил рыночную стоимость предмета залога, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 181, литера А, в размере 75 526 961 рубля 50 копеек. Данная стоимость предмета залога определена в судебном порядке на основе отчета экспертов ООО "Терра Докс Инвест" от 02.12.2011 N 144ОН.
Поскольку заемщик и залогодатели не исполнили обязательства, банк обратился с иском к залогодателям.
Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Исследовав обстоятельства дела, суды установили, что факт нарушения заемщиком принятых обязательств, обеспеченных залогом имущества ответчиком, определен вступившим в законную силу судебным актом и сторонами не оспаривается.
Пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - устанавливается судом.
Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества суды обоснованно руководствовались следующим.
Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012 с участием банка, общества и Арсентьева К.А. по заявлению Арсентьевой С.В. установлена рыночная цена спорного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек. Данная цена определена на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы (заключение ООО "ЮКОН" от 02.12.2011). Оценка в сумме 113 761 360 рублей, принятая судебным приставом-исполнителем, признана незаконной в связи с тем, что пристав не проверил достоверность отчета.
В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к участвующим в деле лицам.
Довод Арсентьева К.А. о том, что суды необоснованно отказали в назначении экспертизы, следует отклонить. В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Судебные инстанции при рассмотрении данного дела обоснованно учли обстоятельства, установленные по другому делу с участием этих же лиц, оценили доводы истца и ответчиков и сделали правильный вывод о том, что при наличии вступившего в законную силу судебного акта о рыночной цене спорного имущества основания для проведения по настоящему делу соответствующей экспертизы отсутствуют.
Апелляционный суд оценил довод заявителя о явно заниженной цене и указал, что в рамках исполнительного производства торги по реализации заложенного имущества по цене 113 761 360 рублей, назначенные на 08.11.2011, не состоялись по причине отсутствия заявок, в связи с чем данная цена препятствует реализации спорного имущества на открытом рынке в условиях конкуренции. Кроме того, названная цена признана незаконной решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012.
Ссылка заявителя на отчет ООО "БизнесКонсалт" от 10.05.2012 N О03-Ф/111 несостоятельна, поскольку рыночная цена спорного имущества установлена на основании судебной экспертизы, а доказательства того, что стоимость залогового имущества значительно изменилась (увеличилась) после принятия решения Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.01.2012, не представлены.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно определили начальную стоимость продажи заложенного имущества в размере 75 526 961 рубля 50 копеек.
Основания для изменения или отмены решения и постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А53-8346/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)