Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гальмутдинова Г.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Веретновой О.А. и судей Петуховой Е.В., Лапухиной Е.А. при секретаре Г.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 23 января 2012 г. дело по кассационной жалобе ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", на решение Пермского районного суда Пермского края от 5 декабря 2011 года, которым постановлено:
признать незаконным зарегистрированное за Закрытым паевым инвестиционным фондом кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" право собственности на объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ограждение, калитка, ворота, расположенные по адресу: <...>.
Признать за Ч. право собственности на объекты - баня, площадью 64,0 кв. м, предбанник, площадью 33,1 кв. м, мансарда над баней, площадью 41,6 кв. м, яма выгребная объемом 6 куб. м, ворота, площадью 10,3 кв. м, калитка, площадью 3,7 кв. м, ограждение, протяженностью 100,25 метров, расположенные по адресу: <...>.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения представителя заявителя - ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>" - С., представителя Ч. - Г., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в Пермский районный суд Пермского края с иском к Закрытому инвестиционному фонду кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" о признании права собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждение с калиткой и воротами.
В обосновании исковых требований указала, что 27 ноября 2009 года решением Свердловского районного суд г. Перми было обращено взыскание на заложенное имущество, а именно земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2286 кв. м, кадастровый номер <...> и двухэтажный жилой дом, назначение объекта - объект незавершенный строительством, общей площадью 559,2 кв. м по адресу: <...>. Данное решение суда вступило в законную силу. Определением Пермского краевого суда от 23 июня 2011 года было отказано в передаче надзорной жалобы для пересмотра в порядке надзора в судебном заседании президиума Пермского краевого суда.
На данном земельном участке помимо незавершенного строительством жилого дома расположены и иные объекты недвижимого имущества - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами. Данный факт подтверждается техническим и кадастровым паспортами на жилой дом.
В ходе исполнения судебного акта не было реализовано заложенное имущество, в связи, с чем взыскателю было направлено предложение о принятии данного имущества в счет погашения долга.
Судебным приставом-исполнителем было вынесено Постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. В указанном постановлении перечислено имущество, подлежащее передаче,: земельный участок для личного подсобного хозяйства, общая площадь 2286 кв. м, расположенный по адресу: <...>; двухэтажный жилой дом, общей площадью 559,2 кв. м, расположенный по адресу: <...>. При этом, в перечне передаваемых взыскателю объектов отсутствуют баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами.
Однако, в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном Закрытому инвестиционному фонду кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>", помимо земельного участка и жилого дома, также перечислены баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждение с калиткой и воротами.
В дальнейшем, 9 ноября 2011 года истец уточнила исковые требования, просила признать недействительным зарегистрированное за Закрытым паевым инвестиционным фондом кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" право собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами; признать за ней право собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами, расположенные по адресу: <...>.
Истец Ч. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, просила удовлетворить исковые требования.
Представитель истца Г. в судебном заседании просила удовлетворить уточненные исковые требования согласно доводам, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика С. просила отказать в удовлетворении исковых требований. В судебном заседании пояснила, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у него права собственности на баню с мансардой и предбанник, яму выгребную, ограждение с калиткой и ворота как самостоятельный объект, так как в отношении недвижимого имущества признак самостоятельности объекта выражается в том, что ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер объекта, являющего предметом залога, и кадастровый номер объекта, собственником которого стал ответчик, являются идентичными. Считала, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. При заключении договора об ипотеке стороны не могли включить в договор иное описание объекта, чем то, которое было указано в свидетельстве от 04.09.2008 года. Впоследствии, после устранения описки, истец не уведомила банк о произошедших изменениях. В силу того, что в государственном реестре за условным номером значится объект - объект незавершенного строительства с постройками (баня, предбанник, мансарда, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота) имеются основания полагать, что суд обратил взыскание на весь этот объект недвижимости. Полагала, что в связи с привлечением третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии к участию в деле, не принимавшего ранее участие при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, суд не должен руководствоваться преюдицией и принимать во внимание решение Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г., а должен принять решение на основе исследованных в судебном заседании обстоятельств.
В судебном заседании представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ш. просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. При этом она пояснила, что жилой дом с хозяйственными постройками является сложной вещью, поскольку хозяйственные постройки и сам дом образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. 04.09.2008 года в ЕГРП было зарегистрировано право собственности истца на жилой дом, незавершенный строительством на основании закона. 06.11.2009 года на основании заявления истца была исправлена техническая ошибка, были добавлены постройки (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, ворота, калитка), таким образом, раздел ЕГРП был открыт на один объект недвижимости, состоящий из жилого дома, незавершенного строительством, и хозяйственных построек.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным.
Считает, что суд не учел того обстоятельства, что в договоре об ипотеке описание объекта ипотеки было указано в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2008 г., представленным ответчиком при оформлении договора об ипотеке. Из пояснений представителя Росреестра следует, что баня и другие спорные постройки изначально входили в объект недвижимости - жилой дом под условным номером <...> и в ноябре 2009 г. по заявлению Ч. была устранена техническая ошибка и баня с постройками были указаны в свидетельстве о праве. Соответственно при заключении договора об ипотеке стороны не могли включить в договор об ипотеке иное описание объекта, чем то, которое было указано в свидетельстве от 04.09.2008 г. Впоследствии залогодатель после устранения в данном свидетельстве технической ошибки не уведомила залогодержателя о произошедших изменениях. Вместе с тем, в договоре об ипотеке от 08.09.2008 г. в ст. 2 в описании объектов ипотеки указан условный номер <...>, который не поменялся после устранения технической ошибки, и указан в повторном свидетельстве от 06.11.2009 г. Такой же условный номер объекта указан в решении Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г. Запись о регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом) после устранения технической ошибки и включения построек в описание объекта осталась прежней <...>, которая также была указана в договоре об ипотеке.
Ссылаясь на ст. 135 ГК РФ, Инструкцию о проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной Приказом Минкомзема России от 04.08.1998 г. N 37, заявитель указывает на то, что в понятие "домовладение" включаются жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Оспаривает вывод суда о недоказанности того обстоятельства, что спорные объекты предназначены исключительно для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.
Спорные объекты, по мнению кассатора, полностью отвечают критериям ст. 135 ГК РФ "главная вещь и принадлежность", поэтому должны следовать судьбе главной вещи.
Ссылаясь на п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 31.07.1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом", заявитель указывает, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.
В договоре ипотеки нет указания на то, что данные постройки не являются предметом ипотеки.
Ссылаясь на ст. 134 ГК РФ и судебную практику по применению этой правовой нормы, заявитель указывает на то, что факт включения этого объекта в ЕГРП под одним условным номером само по себе может свидетельствовать о том, что это сложная вещь, следовательно, действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Суд не принял во внимание выводы, изложенные в письменных возражениях ответчика, поскольку из этих документов видно, что перед заключением договора ипотеки залогодержатель знал о наличии на земельном участке спорных построек.
Ссылаясь на ст. 5, 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)", ответчик указывает на то, что, несмотря на наличие информации о спорных постройках на момент заключения договора об ипотеке, он не имел юридической возможности включить их в описание объекта договора об ипотеке, т.к. в свидетельстве о государственной регистрации права по ошибке регистрирующего органа они не были указаны в описании объекта. Считает, что описание объекта договора об ипотеке под условным номером <...>, содержащееся в п. 2.1 данного договора, достаточно для идентификации данного объекта (жилого дома с постройками), что подтверждается регистрационной записью Росреестра об ипотеке.
В резолютивной части решения указаны объекты без определения идентифицирующих признаков, они не являются отдельными объектами недвижимого имущества. Заявляет, что в п. 54 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. указано, что при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Судом данный документ не исследовался, т.к. не был предоставлен истцом. Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы заявителя. Судом первой инстанции установлено, что истице на праве собственности принадлежал жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, адрес объекта: <...>, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата (л.д. 44). Между истцом и ОАО АКБ "О2" 08.09.2008 года был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) в обеспечение выполнения условий кредитного договора, что подтверждается копией договора об ипотеке (л.д. 46-52). По данному договору Ч. передала в залог банку земельный участок для личного подсобного хозяйства общей площадью 2286 кв. м в <...> и находящийся на нем жилой дом, как объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, принадлежащих ей на праве собственности. Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке. 05.11.2009 г. на основании личного заявления истца в Единый государственный реестр прав были внесены изменения, исправлена техническая ошибка, в графу "Особые отметки" были добавлены постройки (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота). Соответственно, взамен свидетельства о государственной регистрации права от года было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права от
06.11.2009 года с указанием в графе объект права: жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, лит. А, с постройками (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота), адрес объекта: <...>.
Решением Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г. было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ч. на праве собственности,: земельный участок для личного подсобного хозяйства общей площадью 2286 кв. м в деревне <...> и находящийся на нем жилой дом, как объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м путем продажи с публичных торгов по общей начальной цене 9031000 рублей 00 копеек, данное решение вступило в законную силу 18 февраля 2010 года (л.д. 6-10).
На основании определения Свердловского районного суда г. Перми от 30.11.2010 года была произведена замена взыскателя в исполнительном производстве в отношении Ч. с ОАО АКБ "О3" на Закрытый инвестиционный фонд кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>".
Согласно постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Мотовилихинскому району г. Перми Управления ФССП по Пермскому краю от 11 марта 2011 года на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскателю было передано имущество, принадлежащее Ч., а именно:
- Земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2286 кв. м по адресу: <...>;
- 2-х этажный жилой дом (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, литера А по адресу: <...>.
В дальнейшем на основании постановления судебного пристава-исполнителя ответчику было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.2011 г. на объект права: жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства - 2-х этажный (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, литера А, с постройками (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота) по адресу: <...>.
Решением Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 года было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ч. на праве собственности, при этом изначально с Ч. были взысканы денежные средства. Мотивом обращения в суд у ОАО АКБ "О1" было взыскание задолженности по кредитному договору, обеспеченного залогом.
Удовлетворяя требования истицы, суд обоснованно исходил из того обстоятельства, что ответчиком не представлено доказательств тому обстоятельству, что спорные объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ворота, калитка, ограждение, предназначены исключительно для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимого имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности. Суд также правомерно сделал вывод о том, что на объекты недвижимости - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ограждение, калитка, ворота, не может быть обращено взыскание, так как данное имущество не является предметом залога.
При этом суд учитывал, что с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав, Ч. стала собственником не только жилого дома, но и построек (баня, мансарда, над баней, предбанник, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота), расположенных по адресу: <...>.
В договоре о залоге (ипотеке) от 08.09.2008 г. указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок выполнения обязательств, обеспечиваемого залогом. В договоре указано место расположения объекта - заложенного имущества. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из толкования ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что на имущество не указанное в договоре залога, не может быть обращено взыскание и соответственно признано право собственности за залогодержателем.
Перед заключением договора ипотеки (залога недвижимости) банк знал, что помимо 2-х этажного жилого дома (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства общей площадью 559,2 кв. м в собственности истца имелись и иные объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ворота, калитка, ограждение.
Однако, эти объекты в договоре ипотеки (залоге недвижимости) от 08.09.2008 года в числе заложенного имущества не значатся.
При этом, не влечет отмену решения суда довод кассационной жалобы о том, что стороны договора залога не могли включить в договор указания на наличие на передаваемом в залог земельном участке иных объектов, в том числе тех, о которых на момент заключения договора не имелось сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи, за исключением имущества, изъятого из оборота. В соответствии с п. 4 ст. 421, 422 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны были вправе предусмотреть в договоре дополнительные сведения, необходимые для идентификации предмета залога.
Также не являются состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что в предмет ипотеки, как "домовладение" входили иные объекты недвижимости, являющиеся либо принадлежностью главной вещи - незавершенного строительством жилого дома (ст. 135 ГК РФ), либо составными частями сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Как указано выше, стороны вправе были включить в договор ипотеки любые сведения, необходимые для идентификации тех или иных вещей, объектов недвижимости и строений, не являющихся таковыми, как предмета залога. Более того, заявитель жалобы в обоснование данного довода указывает, что в договоре ипотеки указание на спорные объекты отсутствует. При таких обстоятельствах с учетом диспозитивности положений ст. 134, 135 ГК РФ и требований ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правовые основания для вывода об единой судьбе спорных объектов и предмета ипотеки - земельного участка и жилого дома отсутствуют.
Судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены решения также исходя из анализа обстоятельств возникновения прав ответчика на земельный участок и жилой дом. Права собственности ЗПИФК <...> на земельный участок и жилой дом, возникли на основании судебного акта - решения Свердловского районного суда г. Перми от 27 ноября 2009 г., и во его исполнение.
Указанным судебным актом, который является самостоятельным основанием возникновения прав (п.п. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), взыскание по договору ипотеки было обращено только на земельный участок и жилой дом. Вопрос о включении в состав имущества, на которое обращается взыскание, иных вещей и объектов судами по данному делу исследовался и получил соответствующую правовую оценку. Правопредшественнику ответчика - ОАО АКБ "О1" было предоставлено право получить удовлетворение своих требований к истцу только за счет стоимости земельного участка и жилого дома. Передача нереализованного заложенного имущества правопреемнику - ЗПИФК <...>, чьи интересы представляет доверительный управляющий ООО "Управляющая компания <...>", не может повлечь за собой изменения объема переходящих прав, по сравнению с тем, как они определены в судебном акте. Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание буквальное содержание постановления судебного пристава исполнителя от 11 марта 2011 г. (л.д. 68), не содержащего указания на передачу взыскателю иного имущества, помимо земельного участка кадастровый номер <...> и 2-х этажного жилого дома общей площадью 559,2 кв. м назначение - объект незавершенного строительства, степень готовности 83% литера А.
На постройки, право собственности на которые признано оспариваемым решением за Ч., взыскание не обращалось. В состав имущества, переданного взыскателю в порядке ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", они не включались (постановление судебного пристава исполнителя отдела судебных приставов по Мотовилихинскому району г. Перми о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 11 марта 2011 г. - л.д. 68).
Исходя из вышеизложенного, доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку положений договора ипотеки, иное толкование его условий, не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку основанием возникновения прав собственности на земельный участок и жилой дом является не договор ипотеки, а судебный акт, в соответствии с которым обращалось взыскание на заложенное имущество.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.
Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 362-364 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", на решение Пермского районного суда Пермского края от 5 декабря 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-566
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2012 г. по делу N 33-566
Судья Гальмутдинова Г.Х.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Веретновой О.А. и судей Петуховой Е.В., Лапухиной Е.А. при секретаре Г.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 23 января 2012 г. дело по кассационной жалобе ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", на решение Пермского районного суда Пермского края от 5 декабря 2011 года, которым постановлено:
признать незаконным зарегистрированное за Закрытым паевым инвестиционным фондом кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" право собственности на объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ограждение, калитка, ворота, расположенные по адресу: <...>.
Признать за Ч. право собственности на объекты - баня, площадью 64,0 кв. м, предбанник, площадью 33,1 кв. м, мансарда над баней, площадью 41,6 кв. м, яма выгребная объемом 6 куб. м, ворота, площадью 10,3 кв. м, калитка, площадью 3,7 кв. м, ограждение, протяженностью 100,25 метров, расположенные по адресу: <...>.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., пояснения представителя заявителя - ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>" - С., представителя Ч. - Г., судебная коллегия
установила:
Ч. обратилась в Пермский районный суд Пермского края с иском к Закрытому инвестиционному фонду кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" о признании права собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждение с калиткой и воротами.
В обосновании исковых требований указала, что 27 ноября 2009 года решением Свердловского районного суд г. Перми было обращено взыскание на заложенное имущество, а именно земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2286 кв. м, кадастровый номер <...> и двухэтажный жилой дом, назначение объекта - объект незавершенный строительством, общей площадью 559,2 кв. м по адресу: <...>. Данное решение суда вступило в законную силу. Определением Пермского краевого суда от 23 июня 2011 года было отказано в передаче надзорной жалобы для пересмотра в порядке надзора в судебном заседании президиума Пермского краевого суда.
На данном земельном участке помимо незавершенного строительством жилого дома расположены и иные объекты недвижимого имущества - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами. Данный факт подтверждается техническим и кадастровым паспортами на жилой дом.
В ходе исполнения судебного акта не было реализовано заложенное имущество, в связи, с чем взыскателю было направлено предложение о принятии данного имущества в счет погашения долга.
Судебным приставом-исполнителем было вынесено Постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю. В указанном постановлении перечислено имущество, подлежащее передаче,: земельный участок для личного подсобного хозяйства, общая площадь 2286 кв. м, расположенный по адресу: <...>; двухэтажный жилой дом, общей площадью 559,2 кв. м, расположенный по адресу: <...>. При этом, в перечне передаваемых взыскателю объектов отсутствуют баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами.
Однако, в свидетельстве о государственной регистрации права, выданном Закрытому инвестиционному фонду кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>", помимо земельного участка и жилого дома, также перечислены баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждение с калиткой и воротами.
В дальнейшем, 9 ноября 2011 года истец уточнила исковые требования, просила признать недействительным зарегистрированное за Закрытым паевым инвестиционным фондом кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>" право собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами; признать за ней право собственности на объекты - баня с мансардой и предбанником, яма выгребная, ограждения с калиткой и воротами, расположенные по адресу: <...>.
Истец Ч. в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии, просила удовлетворить исковые требования.
Представитель истца Г. в судебном заседании просила удовлетворить уточненные исковые требования согласно доводам, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика С. просила отказать в удовлетворении исковых требований. В судебном заседании пояснила, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у него права собственности на баню с мансардой и предбанник, яму выгребную, ограждение с калиткой и ворота как самостоятельный объект, так как в отношении недвижимого имущества признак самостоятельности объекта выражается в том, что ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер объекта, являющего предметом залога, и кадастровый номер объекта, собственником которого стал ответчик, являются идентичными. Считала, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права. При заключении договора об ипотеке стороны не могли включить в договор иное описание объекта, чем то, которое было указано в свидетельстве от 04.09.2008 года. Впоследствии, после устранения описки, истец не уведомила банк о произошедших изменениях. В силу того, что в государственном реестре за условным номером значится объект - объект незавершенного строительства с постройками (баня, предбанник, мансарда, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота) имеются основания полагать, что суд обратил взыскание на весь этот объект недвижимости. Полагала, что в связи с привлечением третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии к участию в деле, не принимавшего ранее участие при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, суд не должен руководствоваться преюдицией и принимать во внимание решение Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г., а должен принять решение на основе исследованных в судебном заседании обстоятельств.
В судебном заседании представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ш. просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. При этом она пояснила, что жилой дом с хозяйственными постройками является сложной вещью, поскольку хозяйственные постройки и сам дом образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. 04.09.2008 года в ЕГРП было зарегистрировано право собственности истца на жилой дом, незавершенный строительством на основании закона. 06.11.2009 года на основании заявления истца была исправлена техническая ошибка, были добавлены постройки (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, ворота, калитка), таким образом, раздел ЕГРП был открыт на один объект недвижимости, состоящий из жилого дома, незавершенного строительством, и хозяйственных построек.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", указывая, что решение суда является незаконным и необоснованным.
Считает, что суд не учел того обстоятельства, что в договоре об ипотеке описание объекта ипотеки было указано в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 04.09.2008 г., представленным ответчиком при оформлении договора об ипотеке. Из пояснений представителя Росреестра следует, что баня и другие спорные постройки изначально входили в объект недвижимости - жилой дом под условным номером <...> и в ноябре 2009 г. по заявлению Ч. была устранена техническая ошибка и баня с постройками были указаны в свидетельстве о праве. Соответственно при заключении договора об ипотеке стороны не могли включить в договор об ипотеке иное описание объекта, чем то, которое было указано в свидетельстве от 04.09.2008 г. Впоследствии залогодатель после устранения в данном свидетельстве технической ошибки не уведомила залогодержателя о произошедших изменениях. Вместе с тем, в договоре об ипотеке от 08.09.2008 г. в ст. 2 в описании объектов ипотеки указан условный номер <...>, который не поменялся после устранения технической ошибки, и указан в повторном свидетельстве от 06.11.2009 г. Такой же условный номер объекта указан в решении Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г. Запись о регистрации права собственности на объект недвижимости (жилой дом) после устранения технической ошибки и включения построек в описание объекта осталась прежней <...>, которая также была указана в договоре об ипотеке.
Ссылаясь на ст. 135 ГК РФ, Инструкцию о проведении учета жилищного фонда РФ, утвержденной Приказом Минкомзема России от 04.08.1998 г. N 37, заявитель указывает на то, что в понятие "домовладение" включаются жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Оспаривает вывод суда о недоказанности того обстоятельства, что спорные объекты предназначены исключительно для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.
Спорные объекты, по мнению кассатора, полностью отвечают критериям ст. 135 ГК РФ "главная вещь и принадлежность", поэтому должны следовать судьбе главной вещи.
Ссылаясь на п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 31.07.1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом", заявитель указывает, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.
В договоре ипотеки нет указания на то, что данные постройки не являются предметом ипотеки.
Ссылаясь на ст. 134 ГК РФ и судебную практику по применению этой правовой нормы, заявитель указывает на то, что факт включения этого объекта в ЕГРП под одним условным номером само по себе может свидетельствовать о том, что это сложная вещь, следовательно, действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Суд не принял во внимание выводы, изложенные в письменных возражениях ответчика, поскольку из этих документов видно, что перед заключением договора ипотеки залогодержатель знал о наличии на земельном участке спорных построек.
Ссылаясь на ст. 5, 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)", ответчик указывает на то, что, несмотря на наличие информации о спорных постройках на момент заключения договора об ипотеке, он не имел юридической возможности включить их в описание объекта договора об ипотеке, т.к. в свидетельстве о государственной регистрации права по ошибке регистрирующего органа они не были указаны в описании объекта. Считает, что описание объекта договора об ипотеке под условным номером <...>, содержащееся в п. 2.1 данного договора, достаточно для идентификации данного объекта (жилого дома с постройками), что подтверждается регистрационной записью Росреестра об ипотеке.
В резолютивной части решения указаны объекты без определения идентифицирующих признаков, они не являются отдельными объектами недвижимого имущества. Заявляет, что в п. 54 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. указано, что при рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Судом данный документ не исследовался, т.к. не был предоставлен истцом. Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы заявителя. Судом первой инстанции установлено, что истице на праве собственности принадлежал жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, адрес объекта: <...>, согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата (л.д. 44). Между истцом и ОАО АКБ "О2" 08.09.2008 года был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) в обеспечение выполнения условий кредитного договора, что подтверждается копией договора об ипотеке (л.д. 46-52). По данному договору Ч. передала в залог банку земельный участок для личного подсобного хозяйства общей площадью 2286 кв. м в <...> и находящийся на нем жилой дом, как объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, принадлежащих ей на праве собственности. Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке. 05.11.2009 г. на основании личного заявления истца в Единый государственный реестр прав были внесены изменения, исправлена техническая ошибка, в графу "Особые отметки" были добавлены постройки (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота). Соответственно, взамен свидетельства о государственной регистрации права от года было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права от
06.11.2009 года с указанием в графе объект права: жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, 2-х этажный, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, лит. А, с постройками (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота), адрес объекта: <...>.
Решением Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 г. было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ч. на праве собственности,: земельный участок для личного подсобного хозяйства общей площадью 2286 кв. м в деревне <...> и находящийся на нем жилой дом, как объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м путем продажи с публичных торгов по общей начальной цене 9031000 рублей 00 копеек, данное решение вступило в законную силу 18 февраля 2010 года (л.д. 6-10).
На основании определения Свердловского районного суда г. Перми от 30.11.2010 года была произведена замена взыскателя в исполнительном производстве в отношении Ч. с ОАО АКБ "О3" на Закрытый инвестиционный фонд кредитный <...> под доверительным управлением ООО "Управляющая компания <...>".
Согласно постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Мотовилихинскому району г. Перми Управления ФССП по Пермскому краю от 11 марта 2011 года на основании Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскателю было передано имущество, принадлежащее Ч., а именно:
- Земельный участок для личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 2286 кв. м по адресу: <...>;
- 2-х этажный жилой дом (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, литера А по адресу: <...>.
В дальнейшем на основании постановления судебного пристава-исполнителя ответчику было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.03.2011 г. на объект права: жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства - 2-х этажный (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства, общей площадью 559,2 кв. м, степень готовности 83%, литера А, с постройками (баня, предбанник, мансарда над баней, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота) по адресу: <...>.
Решением Свердловского районного суда г. Перми от 27.11.2009 года было обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ч. на праве собственности, при этом изначально с Ч. были взысканы денежные средства. Мотивом обращения в суд у ОАО АКБ "О1" было взыскание задолженности по кредитному договору, обеспеченного залогом.
Удовлетворяя требования истицы, суд обоснованно исходил из того обстоятельства, что ответчиком не представлено доказательств тому обстоятельству, что спорные объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ворота, калитка, ограждение, предназначены исключительно для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимого имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности. Суд также правомерно сделал вывод о том, что на объекты недвижимости - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ограждение, калитка, ворота, не может быть обращено взыскание, так как данное имущество не является предметом залога.
При этом суд учитывал, что с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав, Ч. стала собственником не только жилого дома, но и построек (баня, мансарда, над баней, предбанник, выгребная яма, ограждение, калитка, ворота), расположенных по адресу: <...>.
В договоре о залоге (ипотеке) от 08.09.2008 г. указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок выполнения обязательств, обеспечиваемого залогом. В договоре указано место расположения объекта - заложенного имущества. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из толкования ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что на имущество не указанное в договоре залога, не может быть обращено взыскание и соответственно признано право собственности за залогодержателем.
Перед заключением договора ипотеки (залога недвижимости) банк знал, что помимо 2-х этажного жилого дома (подземных этажей - 1), назначение - объект незавершенного строительства общей площадью 559,2 кв. м в собственности истца имелись и иные объекты - баня, предбанник, мансарда над баней, яма выгребная, ворота, калитка, ограждение.
Однако, эти объекты в договоре ипотеки (залоге недвижимости) от 08.09.2008 года в числе заложенного имущества не значатся.
При этом, не влечет отмену решения суда довод кассационной жалобы о том, что стороны договора залога не могли включить в договор указания на наличие на передаваемом в залог земельном участке иных объектов, в том числе тех, о которых на момент заключения договора не имелось сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи, за исключением имущества, изъятого из оборота. В соответствии с п. 4 ст. 421, 422 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" стороны были вправе предусмотреть в договоре дополнительные сведения, необходимые для идентификации предмета залога.
Также не являются состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что в предмет ипотеки, как "домовладение" входили иные объекты недвижимости, являющиеся либо принадлежностью главной вещи - незавершенного строительством жилого дома (ст. 135 ГК РФ), либо составными частями сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Как указано выше, стороны вправе были включить в договор ипотеки любые сведения, необходимые для идентификации тех или иных вещей, объектов недвижимости и строений, не являющихся таковыми, как предмета залога. Более того, заявитель жалобы в обоснование данного довода указывает, что в договоре ипотеки указание на спорные объекты отсутствует. При таких обстоятельствах с учетом диспозитивности положений ст. 134, 135 ГК РФ и требований ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правовые основания для вывода об единой судьбе спорных объектов и предмета ипотеки - земельного участка и жилого дома отсутствуют.
Судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены решения также исходя из анализа обстоятельств возникновения прав ответчика на земельный участок и жилой дом. Права собственности ЗПИФК <...> на земельный участок и жилой дом, возникли на основании судебного акта - решения Свердловского районного суда г. Перми от 27 ноября 2009 г., и во его исполнение.
Указанным судебным актом, который является самостоятельным основанием возникновения прав (п.п. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), взыскание по договору ипотеки было обращено только на земельный участок и жилой дом. Вопрос о включении в состав имущества, на которое обращается взыскание, иных вещей и объектов судами по данному делу исследовался и получил соответствующую правовую оценку. Правопредшественнику ответчика - ОАО АКБ "О1" было предоставлено право получить удовлетворение своих требований к истцу только за счет стоимости земельного участка и жилого дома. Передача нереализованного заложенного имущества правопреемнику - ЗПИФК <...>, чьи интересы представляет доверительный управляющий ООО "Управляющая компания <...>", не может повлечь за собой изменения объема переходящих прав, по сравнению с тем, как они определены в судебном акте. Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание буквальное содержание постановления судебного пристава исполнителя от 11 марта 2011 г. (л.д. 68), не содержащего указания на передачу взыскателю иного имущества, помимо земельного участка кадастровый номер <...> и 2-х этажного жилого дома общей площадью 559,2 кв. м назначение - объект незавершенного строительства, степень готовности 83% литера А.
На постройки, право собственности на которые признано оспариваемым решением за Ч., взыскание не обращалось. В состав имущества, переданного взыскателю в порядке ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", они не включались (постановление судебного пристава исполнителя отдела судебных приставов по Мотовилихинскому району г. Перми о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 11 марта 2011 г. - л.д. 68).
Исходя из вышеизложенного, доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку положений договора ипотеки, иное толкование его условий, не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку основанием возникновения прав собственности на земельный участок и жилой дом является не договор ипотеки, а судебный акт, в соответствии с которым обращалось взыскание на заложенное имущество.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке.
Правовых оснований к отмене решения суда, установленных требованиями ст. 362-364 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 193, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу ООО <...> под управлением ООО "Управляющая компания <...>", на решение Пермского районного суда Пермского края от 5 декабря 2011 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)