Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
от ЗАО "Русская недвижимость": не явились, извещены; от ООО "АМТ БАНК": Смирнова Я.М., по доверенности от 12.07.2013 N 77 АБ 0471784; от ЗАО "Логопарк Дружино": не явились, извещены; от АО "БТА Банк": Каратаева А.В., по доверенности от 14.06.2013 N 11ПП-288 - 2/2835,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы АО "БТА Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года по делу N А41-34695/12, принятое судьей Гриневой А.В. по заявлению ООО "АМТ БАНК" (ОГРН 1027700182366; ИНН 7722004494) в лице ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ОГРН 1047796046198; ИНН 7708514824) к ЗАО "Русская недвижимость" (ОГРН 5067746456784; ИНН 77001678340), третьи лица: ЗАО "Логопарк Дружино" (ОГРН 1085543018912; ИНН 5501207855); АО "БТА Банк", об обращении взыскания на заложенное имущество по Договору об ипотеке N Р/00/08/8847/ДЗ/02 от 04.06.2009 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АМТ БАНК" в лице ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - ООО "АМТ БАНК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Закрытому акционерному обществу "Русская недвижимость" (далее - ЗАО "Русская недвижимость", ответчик) с требованиями:
- - обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Русская недвижимость", а именно, земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", общая площадью 688200 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи д. Овчинки, кадастровый номер 50:28:0050208:0009, заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/8847/ДЗ/02 от 04.06.2009 года;
- - осуществить реализацию вышеуказанного земельного участка путем его продажи на публичных торгах;
- - установить начальную продажную цену вышеуказанного земельного участка в размере 255459840 рублей 00 копеек.
В качестве третьих лиц в деле принимают участие Закрытое акционерное общество "Логопарк Дружино" (далее - ЗАО "Логопарк Дружино") и Акционерное общество "БТА Банк" (далее - АО "БТА Банк").
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, АО "БТА Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" обжаловали его в апелляционном порядке.
АО "БТА Банк" направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях.
ООО "АМТ БАНК" направил в судебное заседании своего представителя, который возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ЗАО "Русская недвижимость", ЗАО "Логопарк Дружино" своих представителей в судебное заседание не направили.
Определением от 21 мая 2013 года производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу постановления апелляционного суда по делу N А41-18365/11.
Определением от 16 июля 2013 года производство по настоящему делу возобновлено.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представителем АО "БТА Банк" заявлено ходатайство о проведении экспертизы.
В соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.
Поскольку заявленное ходатайство не содержит вопросы, поставленные перед экспертом, апелляционный суд отказал в его удовлетворении. Также АО "БТА Банк" не представлено подтверждение внесения на депозитный счет арбитражного суда необходимой суммы на проведение заявленной экспертизы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 21 октября 2008 года и 01 декабря 2008 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Логопарк Дружино" были заключены кредитные договоры N Р/00/08/8847 и N Р/00/08/9426, соответственно на суммы 1090000000 рублей (плюс проценты 867943013 рублей 70 копеек) и 1104400000 рублей (плюс проценты 831174465 рублей 75 копеек). Согласно условиям договоров, окончательный срок возврата по кредитам установлен 30 июня 2012 года.
04 июня 2009 года между ООО "АМТ БАНК" и ЗАО "Русская недвижимость" был подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/8847/ДЗ/02, зарегистрированный Управлением Росреестра 29.01.2009 года. Указанный договор заключен в целях обеспечения обязательств ЗАО "Логопарк Дружино" по кредитным договорам от 21.10.2008 и 01.12.2008, заключенным с ООО "АМТ Банк". Предметом залога по договору об ипотеке явился земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", общая площадью 688200 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи д. Овчинки, кадастровый номер 50:28:0050208:0009, принадлежащий на праве собственности ЗАО "Русская недвижимость".
ООО "АМТ Банк" обратилось с требованиями к ЗАО "Русская недвижимость" об исполнении обязательств по кредитным договорам - досрочном возврате кредитов и начисленных процентов.
Поскольку требования ООО "АМТ Банк" ЗАО "Русская недвижимость" исполнены не были, ООО "АМТ Банк" обратилось в суд с иском о наложении взыскания на земельный участок, являющийся предметом договора об ипотеке, заключенном в обеспечение исполнения условий кредитных договоров.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно части 1 статьи 307, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно статье 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно части 1 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно части 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Частью 4 статьи 342 ГК РФ установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом, и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.
Таким образом, законодательством о залоге не предусмотрено такое основание для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество последующему залогодержателю, как обращение взыскания на заложенное имущество предыдущего залогодержателя.
Статья 342 ГК РФ устанавливает порядок удовлетворения требований последующих залогодержателей из заложенного имущества, но при этом указывает на то, что если последующий залогодержатель первым заявил об обращении взыскания на имущество, предыдущий залогодержатель вправе обратиться с соответствующим требованием, даже если срок исполнения обязательств по ним еще не наступил.
Иных последствий, кроме установленных частью 4 статьи 342 ГК РФ, закон не предусматривает.
Кроме того, последующий договор об ипотеке не является ничтожным, а является оспоримым, и его недействительность должна быть доказана предыдущим залогодержателем.
В данном случае, договор об ипотеке от 04.06.2009 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" недействительным в установленном законом порядке не признан.
Кроме того, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 года по делу N А41-18365/11 отказано в удовлетворении требования АО "БТА Банк" о признании договора ипотеки от 04.06.2009 года недействительным по мотивам пропуска срока исковой давности.
Соответственно подлежит отклонению довод апелляционной жалобы АО "БТА Банк" о том, что договор об ипотеке от 04.06.2009 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" недействителен.
Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
На основании изложенного, суд, удовлетворяя требование об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050208:0009, устанавливает, что участок должен быть реализован путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной цены в размере 255459840 рублей 00 копеек, согласно оценке, произведенной независимым оценщиком.
В своей апелляционной жалобе ЗАО "Русская недвижимость" не соглашается с установленной судом первой инстанции начальной продажной ценой.
Апелляционный суд считает указанный довод несостоятельным ввиду того, что в соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Судом первой инстанции была определена рыночная цена имущества, иных сведений о рыночной стоимости сторонами представлено не было.
Таким образом, приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года по делу N А41-34695/12 оставить без изменения, апелляционный жалобы ЗАО "Русская недвижимость" и АО "БТА Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
Л.М.МОРДКИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N А41-34695/12
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N А41-34695/12
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Себельдиной Д.В.,
при участии в заседании:
от ЗАО "Русская недвижимость": не явились, извещены; от ООО "АМТ БАНК": Смирнова Я.М., по доверенности от 12.07.2013 N 77 АБ 0471784; от ЗАО "Логопарк Дружино": не явились, извещены; от АО "БТА Банк": Каратаева А.В., по доверенности от 14.06.2013 N 11ПП-288 - 2/2835,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы АО "БТА Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года по делу N А41-34695/12, принятое судьей Гриневой А.В. по заявлению ООО "АМТ БАНК" (ОГРН 1027700182366; ИНН 7722004494) в лице ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (ОГРН 1047796046198; ИНН 7708514824) к ЗАО "Русская недвижимость" (ОГРН 5067746456784; ИНН 77001678340), третьи лица: ЗАО "Логопарк Дружино" (ОГРН 1085543018912; ИНН 5501207855); АО "БТА Банк", об обращении взыскания на заложенное имущество по Договору об ипотеке N Р/00/08/8847/ДЗ/02 от 04.06.2009 г.,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АМТ БАНК" в лице ликвидатора - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - ООО "АМТ БАНК", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Закрытому акционерному обществу "Русская недвижимость" (далее - ЗАО "Русская недвижимость", ответчик) с требованиями:
- - обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ЗАО "Русская недвижимость", а именно, земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", общая площадью 688200 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи д. Овчинки, кадастровый номер 50:28:0050208:0009, заложенное по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/8847/ДЗ/02 от 04.06.2009 года;
- - осуществить реализацию вышеуказанного земельного участка путем его продажи на публичных торгах;
- - установить начальную продажную цену вышеуказанного земельного участка в размере 255459840 рублей 00 копеек.
В качестве третьих лиц в деле принимают участие Закрытое акционерное общество "Логопарк Дружино" (далее - ЗАО "Логопарк Дружино") и Акционерное общество "БТА Банк" (далее - АО "БТА Банк").
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года требования ООО "АМТ БАНК" удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, АО "БТА Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" обжаловали его в апелляционном порядке.
АО "БТА Банк" направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях.
ООО "АМТ БАНК" направил в судебное заседании своего представителя, который возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ЗАО "Русская недвижимость", ЗАО "Логопарк Дружино" своих представителей в судебное заседание не направили.
Определением от 21 мая 2013 года производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу постановления апелляционного суда по делу N А41-18365/11.
Определением от 16 июля 2013 года производство по настоящему делу возобновлено.
В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции представителем АО "БТА Банк" заявлено ходатайство о проведении экспертизы.
В соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.
Поскольку заявленное ходатайство не содержит вопросы, поставленные перед экспертом, апелляционный суд отказал в его удовлетворении. Также АО "БТА Банк" не представлено подтверждение внесения на депозитный счет арбитражного суда необходимой суммы на проведение заявленной экспертизы.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 21 октября 2008 года и 01 декабря 2008 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Логопарк Дружино" были заключены кредитные договоры N Р/00/08/8847 и N Р/00/08/9426, соответственно на суммы 1090000000 рублей (плюс проценты 867943013 рублей 70 копеек) и 1104400000 рублей (плюс проценты 831174465 рублей 75 копеек). Согласно условиям договоров, окончательный срок возврата по кредитам установлен 30 июня 2012 года.
04 июня 2009 года между ООО "АМТ БАНК" и ЗАО "Русская недвижимость" был подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) N Р/00/08/8847/ДЗ/02, зарегистрированный Управлением Росреестра 29.01.2009 года. Указанный договор заключен в целях обеспечения обязательств ЗАО "Логопарк Дружино" по кредитным договорам от 21.10.2008 и 01.12.2008, заключенным с ООО "АМТ Банк". Предметом залога по договору об ипотеке явился земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", общая площадью 688200 кв. метров, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи д. Овчинки, кадастровый номер 50:28:0050208:0009, принадлежащий на праве собственности ЗАО "Русская недвижимость".
ООО "АМТ Банк" обратилось с требованиями к ЗАО "Русская недвижимость" об исполнении обязательств по кредитным договорам - досрочном возврате кредитов и начисленных процентов.
Поскольку требования ООО "АМТ Банк" ЗАО "Русская недвижимость" исполнены не были, ООО "АМТ Банк" обратилось в суд с иском о наложении взыскания на земельный участок, являющийся предметом договора об ипотеке, заключенном в обеспечение исполнения условий кредитных договоров.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно части 1 статьи 307, статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу части 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Согласно статье 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Согласно части 1 статьи 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Согласно части 1 статьи 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Частью 4 статьи 342 ГК РФ установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом, и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.
Таким образом, законодательством о залоге не предусмотрено такое основание для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество последующему залогодержателю, как обращение взыскания на заложенное имущество предыдущего залогодержателя.
Статья 342 ГК РФ устанавливает порядок удовлетворения требований последующих залогодержателей из заложенного имущества, но при этом указывает на то, что если последующий залогодержатель первым заявил об обращении взыскания на имущество, предыдущий залогодержатель вправе обратиться с соответствующим требованием, даже если срок исполнения обязательств по ним еще не наступил.
Иных последствий, кроме установленных частью 4 статьи 342 ГК РФ, закон не предусматривает.
Кроме того, последующий договор об ипотеке не является ничтожным, а является оспоримым, и его недействительность должна быть доказана предыдущим залогодержателем.
В данном случае, договор об ипотеке от 04.06.2009 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" недействительным в установленном законом порядке не признан.
Кроме того, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 года по делу N А41-18365/11 отказано в удовлетворении требования АО "БТА Банк" о признании договора ипотеки от 04.06.2009 года недействительным по мотивам пропуска срока исковой давности.
Соответственно подлежит отклонению довод апелляционной жалобы АО "БТА Банк" о том, что договор об ипотеке от 04.06.2009 года между ООО "АМТ Банк" и ЗАО "Русская недвижимость" недействителен.
Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
На основании изложенного, суд, удовлетворяя требование об обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:28:0050208:0009, устанавливает, что участок должен быть реализован путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной цены в размере 255459840 рублей 00 копеек, согласно оценке, произведенной независимым оценщиком.
В своей апелляционной жалобе ЗАО "Русская недвижимость" не соглашается с установленной судом первой инстанции начальной продажной ценой.
Апелляционный суд считает указанный довод несостоятельным ввиду того, что в соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Судом первой инстанции была определена рыночная цена имущества, иных сведений о рыночной стоимости сторонами представлено не было.
Таким образом, приведенные в апелляционных жалобах доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 января 2013 года по делу N А41-34695/12 оставить без изменения, апелляционный жалобы ЗАО "Русская недвижимость" и АО "БТА Банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
Л.М.МОРДКИНА
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)