Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Попова Э.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Кудря Т.Л.
судей областного суда Дьякова А.Н., Шукеновой М.А.
при секретаре И.
рассмотрела в судебном заседании 18 апреля 2012 года дело по апелляционной жалобе М. на решение Центрального районного суда г. Омска от 13 февраля 2012 года, которым постановлено: "Взыскать с М. в пользу ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) сумму долга по кредитному договору N 631/0043-0000015 от 20 июня 2007 года в сумме *** (***) руб. *** коп., в том числе: *** руб. *** коп. - сумма основного долга, *** руб. *** коп. - сумма договорных процентов, *** руб. - неустойка.
Обратить взыскание по кредитному договору N 631/0043-0000015 от 20 июня 2007 года на квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую М., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме *** (***) руб. для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы указанной задолженности.
Взыскать с М. в пользу ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
В остальной части иска отказать".
Заслушав доклад судьи Дьякова А.Н., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Банк "ВТБ 24" (ЗАО) (далее - Банк) обратился в суд с иском к М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Указал, что 20.07.2007 между Банком и М. заключен кредитный договор N 631/0043-000015. Согласно кредитному договору Банк обязался предоставить заемщику М. кредит в размере *** рублей на срок 122 месяца, с взиманием за пользование кредитом процентов в размере 16% годовых, под залог недвижимого имущества - квартиры N ***. Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры произведена 16.06.2007. Права Банка по кредитному договору, согласно п. 1.6 договора удостоверены Закладной. Законным владельцем Закладной в настоящее время является истец.
С июня 2009 года, ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производится. Согласно пунктам 6.3, 6.4 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% за каждый день просрочки. В связи с нарушением заемщиком условий кредитного договора Банк предъявил заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту. Данное требование исполнено не было.
На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 28.11.2011 в сумме *** руб., из которых: *** руб. - сумма основного долга; *** руб. - договорные проценты за пользование кредитом; *** руб. и *** руб. - пени за несвоевременную уплату договорных процентов за пользование кредитом и по просроченному основному долгу; обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности М., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме *** руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Д. исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что на момент подписания договора об ипотеке, предмет ипотеки был оценен сторонами в *** руб. В настоящее время рыночная стоимость квартиры существенно отличается от оценки, указанной в договоре об ипотеке, так как изменились цены на рынке недвижимости. Банк обратился в ООО "ОМЭКС", которым составлен Отчет N 1276/11-РО об определении стоимости предмета ипотеки. Из отчета следует, что рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на 29.11.2011 составляет *** руб.
Ответчик М. участия в судебном заседании не принимал. Его представитель К. в судебном заседании не оспаривал сумму основного долга. Просил уменьшить размер пени и договорных процентов за пользование кредитом с учетом трудного материального положения ответчика. Указал, что первоначально стоимость предмета ипотеки была определена в размере *** руб., в настоящее время состояние квартиры улучшилось, в квартире произведен существенный ремонт: полы с подогревом, заменена плитка, смонтирован подвесной потолок и заменена ванная. В Отчете, представленном Банком, рыночная стоимость квартиры занижена. Данный Отчет не может являться доказательством по делу, так как он составлен с нарушением требований Закона "Об оценочной деятельности", а именно, квартира ответчика осмотрена не была, на осмотр собственник квартиры не приглашался, Отчет не включает в себя акт осмотра квартиры, оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности. Просил при принятии решения исходить из стоимости предмета ипотеки, установленной сторонами 20.06.2007.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М. просит отменить решение суда в части определения рыночной стоимости квартиры исходя из договора ипотеки. Полагает, что рыночная стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, суду следовало исходить из рыночной стоимости, указанной в договоре об ипотеке. Оценка имущества производилась без его участия, при подготовке Отчета квартира не осматривалась, не учтено, что в ней произведены улучшения.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя М. - К., возразившего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в определении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при вынесении решения судом первой инстанции допущено не было.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору Банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, в том числе, в случае если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Аналогичная норма права содержится в ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу ст. 54 названного Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Указанные нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.
Из материалов дела следует, что 20.06.2007 между ЗАО Банк ВТБ 24 (кредитор) и М. (заемщик) заключен кредитный договор N 631/0043-0000015 (л.д. ***).
Согласно п. 2.1 договора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере *** рублей сроком на 122 календарных месяца, считая с даты предоставления кредита (зачисления денежных средств на счет заемщика), на условиях, установленных договором. Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты в порядке, установленном договором.
За полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16% годовых (п. 3.1 договора).
Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты путем осуществления аннуитетных платежей, определяемых по формуле, указанной в п. 3.3.9 договора.
Согласно п. 3.7 договора ежемесячные платежи по возврату и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит в период времени не ранее 20-го числа и не позднее 17-30 час. 28-го числа (обе даты включительно) каждого календарного месяца.
В соответствии с п. 6.3 договора в случае неисполнения обязательство по возврату основного долга по кредиту, начиная с даты возникновения указанной задолженности и до даты ее включительного погашения, заемщик обязан уплатить Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности по основному долгу по кредиту за каждый день просрочки.
Согласно п. 5.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пени, в том числе, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных кредитным договором.
Пунктом 5.1.13 договора предусмотрена обязанность заемщика досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты и суммы пени не позднее 15-ти календарных дней, считая от даты предъявления письменного требования кредитора о досрочном исполнении обязательств.
Обязательство по предоставлению кредита путем зачисления денежных средств на счет заемщика истцом были выполнены надлежащим образом, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 02.07.2007 (л.д. ***).
Вместе с тем, со стороны заемщика обязательства исполнялись ненадлежащим образом, что последним в суде первой и апелляционной инстанций не оспаривалось. Согласно представленному стороной истца расчету с сентября 2008 года М. систематически нарушал условия кредитного договора в части сроков погашения кредита, последний платеж по кредиту был произведен 09.09.2011 (л.д. ***).
На основании п. 5.4.1 кредитного договора 28.10.2011 истцом в адрес М. было направлено требование о досрочном истребовании задолженности. В связи с систематическими нарушениями условий кредитного договора, в том числе в части сроков погашения кредита, Банк требовал в срок не позднее 01.12.2011 досрочно погасить кредит в полном объеме, а также уплатить причитающиеся проценты за фактический срок пользования кредитом и иные суммы, выплата которых предусмотрена условиями кредитного договора (л.д. ***).
Поскольку требование Банка о досрочном возврате кредита исполнено М. не было, истец 14.12.2011 обратился в суд с названным исковым заявлением.
Согласно расчету Банка по состоянию на 28.11.2011 задолженность ответчика по кредитному договору составляет *** руб., из которых: *** руб. - сумма основного долга; *** руб. - договорные проценты за пользование кредитом; *** руб. - пени за несвоевременную уплату договорных процентов за пользование кредитом; *** руб. - пени по просроченному основному долгу.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что факт заключения кредитного договора на указанных выше условиях, получение по нему кредитных средств, наличие и размер задолженности в части основного долга стороной ответчика не оспаривается.
Стороной ответчика было заявлено ходатайство о снижении размера пени и договорных процентов.
Учитывая, что подлежащая уплате неустойка в размере *** рублей явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости снижения размера неустойки до *** рублей.
Как правильно указал суд первой инстанции, действующим законодательством не предусмотрена возможность снижения договорных процентов, в связи с чем ходатайство стороны ответчика о снижении размера договорных процентов удовлетворению не подлежало.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному двору является залог (ипотека) - квартиры N ***, расположенной по адресу ***, состоящей из *** жилых комнат, имеющую общую площадь *** кв. м. Права кредитора подлежат удостоверению закладной (п. 2.3, 2.4 договора).
В целях реализации данного положения кредитного договора 20.06.2007 между М. (залогодатель) и Банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N 631/0043-0000015 (л.д. ***).
По условиям названного договора залогодатель передал залогодержателю в ипотеку (залог) - квартиру, расположенную по адресу: ***, состоящую из *** жилых комнат, общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, принадлежащую залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.09.2003 и свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2003 (л.д. ***).
Условиями договора об ипотеке предусмотрено, что предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании, удостоверение прав Банка по договору об ипотеке подтверждается Закладной от 26.06.2007 (л.д. ***).
Пунктом 4 договора предусмотрено, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при просрочке аннуитетного платежа либо его части более чем на 15 календарных дней; при допущении просрочки в исполнении обязательств по внесению аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; если требование залогодержателя о досрочном возврате кредита и процентов им не будет удовлетворено залогодателем в течение 14 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В случае принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
При этом согласно п. 2.4 названного договора об ипотеке на момент подписания договора стороны оценили предмет ипотеки в *** рублей РФ.
Из изложенного следует, что право Банка на обращение взыскание заложенного имущества возникло.
Учитывая, что после заключения договора об ипотеке прошло около 5 лет, условие договора о стоимости предмета ипотеки в *** рублей не может отражать реальную рыночную стоимость квартиры в настоящее время.
В материалы дела представителем истца представлен Отчет ООО "ОМЭКС" N 1276/11-РО об определении рыночной стоимости квартиры. Согласно указанному Отчету рыночная стоимость квартиры N *** составляет *** рублей (л.д. ***).
ООО "ОМЭКС" является членом Ассоциации российских банков, членом НП "Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитовано при Российском обществе оценщиков, включено в Реестр оценщиков и оценочных фирм РОО, что подтверждается копиями соответствующих свидетельств, приложенных к Отчету (л.д. ***).
Свидетельством N 0007887 подтверждается, что оценщик *** включен в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", ему предоставлено право осуществлять оценочную деятельность на всей территории РФ в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (л.д. ***). Также к Отчету приложены копии диплома *** о профессиональной подготовке, свидетельства о повышении квалификации (л.д. ***).
Представленный Отчет является полном, содержится подробное правовое описание объекта оценки, основанное на юридических документах, отражающих статус объекта (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности), описание местоположения объекта оценки, техническое описание, характеризующее физическую суть объекта, описывающее его конструктивные особенности и техническое состояние (описаны все помещения квартиры, исследован технический паспорт, приложены фотографии квартиры); экспертом произведен подробный анализ рынка недвижимости; определив, что сравнительный подход дает наиболее достоверное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта, эксперт установил рыночную стоимость квартиры в размере *** рублей (л.д. ***).
Оценив изложенное, судебная коллегия находит промерным определение начальной продажной цены заложенного имущества исходя из вышеуказанного заключения эксперта ООО "ОМЭКС" в размере *** рублей.
Довод апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, суду следует исходить из рыночной стоимости, указанной в договоре об ипотеке, подлежит отклонению, поскольку в договоре стоимость квартиры определена сторонами на 2007 год, действительную рыночную стоимость предмета ипотеки в настоящее время не отражает.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что оценка имущества производилась без участия ответчика М., при подготовке Отчета квартира не осматривалась, не учтено, что в ней произведены улучшения, не могут быть приняты во внимание.
В суде первой и апелляционной инстанциях ответчик М. не оспаривал, что Отчет ООО "ОМЭКС" подготовлен в отношении его квартиры, в Отчете представлены фотографии именно его квартиры, что свидетельствуют о том, что предмет ипотеки осматривался оценщиком непосредственно в присутствии ответчика или кого-либо из членов его семьи.
Кроме того, суд первой инстанции разъяснял стороне ответчика право заявления ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы предмета ипотеки. От заявления указанного ходатайства сторона ответчика отказалась, каких-либо иных относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств о действительной рыночной стоимости квартиры в суд не представила.
При таком положении довод апелляционной жалобы о том, что стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, не может быть принят во внимание.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Центрального районного суда г. Омска от 13 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.04.2012 ПО ДЕЛУ N 33-2265/12
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 апреля 2012 г. по делу N 33-2265/12
Председательствующий: Попова Э.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Кудря Т.Л.
судей областного суда Дьякова А.Н., Шукеновой М.А.
при секретаре И.
рассмотрела в судебном заседании 18 апреля 2012 года дело по апелляционной жалобе М. на решение Центрального районного суда г. Омска от 13 февраля 2012 года, которым постановлено: "Взыскать с М. в пользу ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) сумму долга по кредитному договору N 631/0043-0000015 от 20 июня 2007 года в сумме *** (***) руб. *** коп., в том числе: *** руб. *** коп. - сумма основного долга, *** руб. *** коп. - сумма договорных процентов, *** руб. - неустойка.
Обратить взыскание по кредитному договору N 631/0043-0000015 от 20 июня 2007 года на квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую М., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме *** (***) руб. для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы указанной задолженности.
Взыскать с М. в пользу ВТБ 24 (Закрытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
В остальной части иска отказать".
Заслушав доклад судьи Дьякова А.Н., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Банк "ВТБ 24" (ЗАО) (далее - Банк) обратился в суд с иском к М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Указал, что 20.07.2007 между Банком и М. заключен кредитный договор N 631/0043-000015. Согласно кредитному договору Банк обязался предоставить заемщику М. кредит в размере *** рублей на срок 122 месяца, с взиманием за пользование кредитом процентов в размере 16% годовых, под залог недвижимого имущества - квартиры N ***. Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры произведена 16.06.2007. Права Банка по кредитному договору, согласно п. 1.6 договора удостоверены Закладной. Законным владельцем Закладной в настоящее время является истец.
С июня 2009 года, ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ответчиком не производится. Согласно пунктам 6.3, 6.4 кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% за каждый день просрочки. В связи с нарушением заемщиком условий кредитного договора Банк предъявил заемщику требование о полном досрочном исполнении обязательств по кредиту. Данное требование исполнено не было.
На основании изложенного истец просил взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на 28.11.2011 в сумме *** руб., из которых: *** руб. - сумма основного долга; *** руб. - договорные проценты за пользование кредитом; *** руб. и *** руб. - пени за несвоевременную уплату договорных процентов за пользование кредитом и по просроченному основному долгу; обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности М., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в сумме *** руб., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца Д. исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что на момент подписания договора об ипотеке, предмет ипотеки был оценен сторонами в *** руб. В настоящее время рыночная стоимость квартиры существенно отличается от оценки, указанной в договоре об ипотеке, так как изменились цены на рынке недвижимости. Банк обратился в ООО "ОМЭКС", которым составлен Отчет N 1276/11-РО об определении стоимости предмета ипотеки. Из отчета следует, что рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на 29.11.2011 составляет *** руб.
Ответчик М. участия в судебном заседании не принимал. Его представитель К. в судебном заседании не оспаривал сумму основного долга. Просил уменьшить размер пени и договорных процентов за пользование кредитом с учетом трудного материального положения ответчика. Указал, что первоначально стоимость предмета ипотеки была определена в размере *** руб., в настоящее время состояние квартиры улучшилось, в квартире произведен существенный ремонт: полы с подогревом, заменена плитка, смонтирован подвесной потолок и заменена ванная. В Отчете, представленном Банком, рыночная стоимость квартиры занижена. Данный Отчет не может являться доказательством по делу, так как он составлен с нарушением требований Закона "Об оценочной деятельности", а именно, квартира ответчика осмотрена не была, на осмотр собственник квартиры не приглашался, Отчет не включает в себя акт осмотра квартиры, оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности. Просил при принятии решения исходить из стоимости предмета ипотеки, установленной сторонами 20.06.2007.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе М. просит отменить решение суда в части определения рыночной стоимости квартиры исходя из договора ипотеки. Полагает, что рыночная стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, суду следовало исходить из рыночной стоимости, указанной в договоре об ипотеке. Оценка имущества производилась без его участия, при подготовке Отчета квартира не осматривалась, не учтено, что в ней произведены улучшения.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя М. - К., возразившего против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в определении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при вынесении решения судом первой инстанции допущено не было.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору Банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, в том числе, в случае если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Аналогичная норма права содержится в ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу ст. 54 названного Федерального закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Указанные нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.
Из материалов дела следует, что 20.06.2007 между ЗАО Банк ВТБ 24 (кредитор) и М. (заемщик) заключен кредитный договор N 631/0043-0000015 (л.д. ***).
Согласно п. 2.1 договора кредитор предоставляет заемщику кредит в размере *** рублей сроком на 122 календарных месяца, считая с даты предоставления кредита (зачисления денежных средств на счет заемщика), на условиях, установленных договором. Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты в порядке, установленном договором.
За полученный кредит заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16% годовых (п. 3.1 договора).
Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты путем осуществления аннуитетных платежей, определяемых по формуле, указанной в п. 3.3.9 договора.
Согласно п. 3.7 договора ежемесячные платежи по возврату и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщик производит в период времени не ранее 20-го числа и не позднее 17-30 час. 28-го числа (обе даты включительно) каждого календарного месяца.
В соответствии с п. 6.3 договора в случае неисполнения обязательство по возврату основного долга по кредиту, начиная с даты возникновения указанной задолженности и до даты ее включительного погашения, заемщик обязан уплатить Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности по основному долгу по кредиту за каждый день просрочки.
Согласно п. 5.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы пени, в том числе, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств, предусмотренных кредитным договором.
Пунктом 5.1.13 договора предусмотрена обязанность заемщика досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты и суммы пени не позднее 15-ти календарных дней, считая от даты предъявления письменного требования кредитора о досрочном исполнении обязательств.
Обязательство по предоставлению кредита путем зачисления денежных средств на счет заемщика истцом были выполнены надлежащим образом, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 02.07.2007 (л.д. ***).
Вместе с тем, со стороны заемщика обязательства исполнялись ненадлежащим образом, что последним в суде первой и апелляционной инстанций не оспаривалось. Согласно представленному стороной истца расчету с сентября 2008 года М. систематически нарушал условия кредитного договора в части сроков погашения кредита, последний платеж по кредиту был произведен 09.09.2011 (л.д. ***).
На основании п. 5.4.1 кредитного договора 28.10.2011 истцом в адрес М. было направлено требование о досрочном истребовании задолженности. В связи с систематическими нарушениями условий кредитного договора, в том числе в части сроков погашения кредита, Банк требовал в срок не позднее 01.12.2011 досрочно погасить кредит в полном объеме, а также уплатить причитающиеся проценты за фактический срок пользования кредитом и иные суммы, выплата которых предусмотрена условиями кредитного договора (л.д. ***).
Поскольку требование Банка о досрочном возврате кредита исполнено М. не было, истец 14.12.2011 обратился в суд с названным исковым заявлением.
Согласно расчету Банка по состоянию на 28.11.2011 задолженность ответчика по кредитному договору составляет *** руб., из которых: *** руб. - сумма основного долга; *** руб. - договорные проценты за пользование кредитом; *** руб. - пени за несвоевременную уплату договорных процентов за пользование кредитом; *** руб. - пени по просроченному основному долгу.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что факт заключения кредитного договора на указанных выше условиях, получение по нему кредитных средств, наличие и размер задолженности в части основного долга стороной ответчика не оспаривается.
Стороной ответчика было заявлено ходатайство о снижении размера пени и договорных процентов.
Учитывая, что подлежащая уплате неустойка в размере *** рублей явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, судебная коллегия соглашается с выводом суда о необходимости снижения размера неустойки до *** рублей.
Как правильно указал суд первой инстанции, действующим законодательством не предусмотрена возможность снижения договорных процентов, в связи с чем ходатайство стороны ответчика о снижении размера договорных процентов удовлетворению не подлежало.
В указанной части решение суда сторонами не обжалуется.
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному двору является залог (ипотека) - квартиры N ***, расположенной по адресу ***, состоящей из *** жилых комнат, имеющую общую площадь *** кв. м. Права кредитора подлежат удостоверению закладной (п. 2.3, 2.4 договора).
В целях реализации данного положения кредитного договора 20.06.2007 между М. (залогодатель) и Банком (залогодержатель) заключен договор об ипотеке N 631/0043-0000015 (л.д. ***).
По условиям названного договора залогодатель передал залогодержателю в ипотеку (залог) - квартиру, расположенную по адресу: ***, состоящую из *** жилых комнат, общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, принадлежащую залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.09.2003 и свидетельства о государственной регистрации права от 22.09.2003 (л.д. ***).
Условиями договора об ипотеке предусмотрено, что предмет ипотеки остается у залогодателя в его владении и пользовании, удостоверение прав Банка по договору об ипотеке подтверждается Закладной от 26.06.2007 (л.д. ***).
Пунктом 4 договора предусмотрено, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при просрочке аннуитетного платежа либо его части более чем на 15 календарных дней; при допущении просрочки в исполнении обязательств по внесению аннуитетных платежей более трех раз в течение 12 месяцев; если требование залогодержателя о досрочном возврате кредита и процентов им не будет удовлетворено залогодателем в течение 14 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В случае принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
При этом согласно п. 2.4 названного договора об ипотеке на момент подписания договора стороны оценили предмет ипотеки в *** рублей РФ.
Из изложенного следует, что право Банка на обращение взыскание заложенного имущества возникло.
Учитывая, что после заключения договора об ипотеке прошло около 5 лет, условие договора о стоимости предмета ипотеки в *** рублей не может отражать реальную рыночную стоимость квартиры в настоящее время.
В материалы дела представителем истца представлен Отчет ООО "ОМЭКС" N 1276/11-РО об определении рыночной стоимости квартиры. Согласно указанному Отчету рыночная стоимость квартиры N *** составляет *** рублей (л.д. ***).
ООО "ОМЭКС" является членом Ассоциации российских банков, членом НП "Партнерство содействия деятельности оценочных фирм, аккредитовано при Российском обществе оценщиков, включено в Реестр оценщиков и оценочных фирм РОО, что подтверждается копиями соответствующих свидетельств, приложенных к Отчету (л.д. ***).
Свидетельством N 0007887 подтверждается, что оценщик *** включен в реестр членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", ему предоставлено право осуществлять оценочную деятельность на всей территории РФ в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (л.д. ***). Также к Отчету приложены копии диплома *** о профессиональной подготовке, свидетельства о повышении квалификации (л.д. ***).
Представленный Отчет является полном, содержится подробное правовое описание объекта оценки, основанное на юридических документах, отражающих статус объекта (договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности), описание местоположения объекта оценки, техническое описание, характеризующее физическую суть объекта, описывающее его конструктивные особенности и техническое состояние (описаны все помещения квартиры, исследован технический паспорт, приложены фотографии квартиры); экспертом произведен подробный анализ рынка недвижимости; определив, что сравнительный подход дает наиболее достоверное значение рыночной стоимости оцениваемого объекта, эксперт установил рыночную стоимость квартиры в размере *** рублей (л.д. ***).
Оценив изложенное, судебная коллегия находит промерным определение начальной продажной цены заложенного имущества исходя из вышеуказанного заключения эксперта ООО "ОМЭКС" в размере *** рублей.
Довод апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, суду следует исходить из рыночной стоимости, указанной в договоре об ипотеке, подлежит отклонению, поскольку в договоре стоимость квартиры определена сторонами на 2007 год, действительную рыночную стоимость предмета ипотеки в настоящее время не отражает.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что оценка имущества производилась без участия ответчика М., при подготовке Отчета квартира не осматривалась, не учтено, что в ней произведены улучшения, не могут быть приняты во внимание.
В суде первой и апелляционной инстанциях ответчик М. не оспаривал, что Отчет ООО "ОМЭКС" подготовлен в отношении его квартиры, в Отчете представлены фотографии именно его квартиры, что свидетельствуют о том, что предмет ипотеки осматривался оценщиком непосредственно в присутствии ответчика или кого-либо из членов его семьи.
Кроме того, суд первой инстанции разъяснял стороне ответчика право заявления ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы предмета ипотеки. От заявления указанного ходатайства сторона ответчика отказалась, каких-либо иных относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств о действительной рыночной стоимости квартиры в суд не представила.
При таком положении довод апелляционной жалобы о том, что стоимость квартиры, указанная в Отчете, занижена, не может быть принят во внимание.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Центрального районного суда г. Омска от 13 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)