Судебные решения, арбитраж
Доверительное управление имуществом; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2012.
В полном объеме постановление изготовлено 12.07.2012.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Шелудяева В.Н., Степиной Л.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" (ОГРН 1103254012180, г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, д. 7, оф.5, 241037) - Супруна А.А. - представителя (дов. от 19.12.2011 б/н сроком на 3 года);
- от Брянского городского Совета народных депутатов (ОГРН 1023202735302, г. Брянск, пр-т Ленина, д. 35, 241002) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
от третьих лиц:
Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, г. Брянск, пр-кт Ленина, д. 35, 241002) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
Отделения по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области (г. Брянск, ул. Красноармейская, 158, 241037) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
- Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области (г. Брянск, ул. Дуки, д. 80, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Брянского городского Совета народных депутатов и общества с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2012 (судьи Черняков А.А., Халепо В.В., Пулькис Т.М.) по делу N А09-7698/2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" (далее - ООО "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Брянскому городскому Совету народных депутатов (далее - Совет) о признании недействующим нормативного правового акта - Положения "О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска" в новой редакции (далее - Положение), принятого решением от 28.01.2009 N 1174 в части: пункта 1.5 в части слов: "по продаже права аренды"; пункта 2.1 в части слов: "по продаже права аренды Объектов"; пункта 3.3 в части слов: "В течение месяца с момента заключения Договора аренды", "по содержанию Объекта и прилегающей территории", "балансодержателем Объекта и иными"; пункта 3.7 в части слов: "Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором"; пункта 4.1.; пункта 4.2 в части слов:
"Методика утверждается постановлением Брянской городской администрации, при этом..."; " Предложения по ежегодному изменению базовой ставки арендной платы направляются в Совет по поддержке малого и среднего предпринимательства при Брянском городском Совете народных депутатов не позднее, чем за 14 дней до издания правового акта об изменении размера арендной платы"; пункта 4.6; пункта 5.1 в части слов:
"за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов"; пункта 6.1. в части слов "...по результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду...", "Торги проводятся в форме конкурса или аукциона в соответствии с действующим законодательством. Организатором торгов является Арендатор"; пункта 6.2 в части слов: "но не более 12 месяцев"; пункта 6.3; пункта 6.4 в части слов:
"По результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду... протокол торгов, ..., копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду устанавливается в размере 30% от суммы, подлежащей уплате Субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска"; пункта 6.5 в части слов: "- в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора Аренды; - в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с п. 6.3 настоящего Положения"; пункта 6.6.; пункта 6.7. в части слов: " и (или) собственником... в размере 30% от размере годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы"; пункта 6.8 (уточненные требования).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, отделение по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Брянской области.
Решением суда от 06.04.2012 Положение признано недействующим в части: пункта 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды; пункта 6.2 в части ограничения прав арендатора на заключение договора субаренды сроком не более 12 месяцев; пункта 6.3; пункта 6.4 в части возложения на арендатора обязанности по представлению протокола торгов, копии платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду, установления размера платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором и необходимости перечисления в бюджет города Брянска; пункта 6.5 в части установления основания для отказа в согласовании договора субаренды в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с пунктом 6.3 Положения; пункта 6.6; пункта 6.8. В остальной части в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе Совет просит отменить решение суда в части удовлетворенных требований в связи с неправильным применением норм материального права.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение суда в части неудовлетворенных требований в связи с неправильным применением норм материального права и направить дело в этой части на новое рассмотрение.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела, решением Совета от 28.01.2009 принято Положение "О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска" в новой редакции, опубликованное в муниципальной газете "Брянск" 03.02.2009 N 6.
Полагая, что некоторые пункты данного Положения в новой редакции противоречат положениям Гражданского кодекса РФ, Закону "О защите конкуренции" и приказу от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают обязанности и создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество оспорило вышеуказанные пункты Положения в суде.
Частично отказывая в удовлетворении заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, при разрешении споров о признании недействующими нормативных правовых актов, необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отсутствие одного из которых в силу статьи 196 АПК РФ влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных требований.
Судом правомерно отказано заявителю в удовлетворении требований о признании недействующими п. 1.5 оспариваемого Положения в части слов "по продаже права аренды" и пункта 2.1 оспариваемого Положения в части слов "по продаже права аренды Объектов".
Частью 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.01.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Во исполнение указанной статьи принят приказ Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества" (далее - Приказ ФАС РФ N 67).
Вместе с тем, возможность заключения таких договоров на торгах установлена статьей 447 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права (каким является право аренды) могут быть заключены только путем проведения торгов.
Кроме того, согласно ч. 4 ст. 454 Гражданского кодекса РФ положения о договоре купли-продажи применяются к продаже имущественных прав.
Доводы Общества о нарушении прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности нормами, приведенными в пунктах 1.5, 2.1 оспариваемого Положения, а также ссылки на судебные решения являются несостоятельными, так как в соответствии с пунктами 31 и 105 Приказа ФАС РФ N 67 при проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора может являться либо минимальная цена (плата) за право заключения договора, либо начальный (минимальный) размер арендной платы. Также являются несостоятельными ссылки заявителя на пункты 3, 1 - 3.3 договора аренды от 09.06.2010 N 141ВД-2010, заключенного Обществом с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, площадью 777,8 кв. м, так как данные пункты применяются к правоотношениям, возникшим до вступления в силу статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы заявителя не могут нарушать, в силу того, что договор N 141ВД-2010 был заключен на торгах, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и иными правовыми актами порядке.
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 3.3 оспариваемого Положения в части слов "В течение месяца с момента заключения договора аренды", "по содержанию Объекта и прилегающей территории", "балансодержателем Объекта и иными".
Арендуемое Обществом нежилое помещение по договору аренды N 141ВД-2010 является частью здания, поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание нежилого помещения. Следовательно, Общество как владелец нежилого помещения не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ обязан нести арендатор.
Таким образом, пункт 3.3 оспариваемого Положения соответствует действующему законодательству, а ссылки Общества на статьи 652, 661 Гражданского кодекса РФ не могут быть приняты во внимание, так как они регулируют отношения по использованию земельного участка при передаче здания в аренду, а также при аренде предприятия. Таким образом, данные нормы не регулируют отношения по передаче в аренду нежилого помещения.
Часть 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Устанавливая необходимость регистрации договора аренды недвижимости, закон не регламентирует, кто именно из участников сделки должен осуществить таковую.
Поэтому указанные слова "Государственная регистрация Договора аренды осуществляется Арендатором" в п. 3.7 по существу определяют сторону договора, но которую возлагаются действия по осуществлению государственной регистрации договора, что не противоречит действующему законодательству.
После вступления в силу ст. 1.7.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" сдача муниципального имущества осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом необходимо учитывать, что поскольку действие указанного Закона не применяется к правоотношениям, возникшим до его введения, а именно к договорам, срок которых не истек на момент вступления в силу, продленных на неопределенный срок, в таких случаях применяются пункты 4.1, 4.2 оспариваемого Положения.
Права и законные интересы Общества данные нормы оспариваемого Положения не могут нарушать, так как не применялись при формировании арендной платы за нежилое помещение, арендуемое Обществом, которая определялась после торгов, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") порядке.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствий с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Таким образом, орган местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, регулирующие порядок использования муниципального имущества, в том числе определять порядок и условии сдачи муниципального имущества в аренду и субаренду.
При этом ст. 209 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику имущества определять те условия, при которых принадлежащее ему имущество будет передаваться в аренду (субаренду).
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим п. 4.6 оспариваемого Положения, согласно которому в течение календарного года с момента осуществления арендатором работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции объекта, в результате которых улучшено техническое обустройство объекта, арендная плата определяется с учетом характеристик объекта, имевшихся до начала его капитального ремонта и (или) реконструкции.
Пункт 4.6 оспариваемого Положения не устанавливает обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, так как это установлено ст. ст. 614, 616 Гражданского кодекса РФ. Пункт 4.6 оспариваемого Положения предоставляет дополнительное право арендатору на сохранение размера арендной платы в течение одного календарного года с момента осуществления арендатором работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции объекта, в результате которых улучшено техническое обустройство объекта. Кроме того, пункт 4.6 оспариваемого Положения распространяется на правоотношения, возникшие до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы Общества не может нарушать, так как арендная плата за нежилое помещение, арендуемое заявителем, определялась после торгов.
Обществу в удовлетворении требований о признании недействующим п. 5.1 оспариваемого Положения в части слов "за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов" отказано.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с указанными нормами Гражданского кодекса РФ и подпунктами 16 пунктов 40 и 114 Приказа ФАС РФ N 67 не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
Ссылка Общества на пункты 3.4, 9.4 договора аренды N 141 ВД-2010 является несостоятельной, так п. 3.4 применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы заявителя не может нарушать, в силу того, что указанный договор был заключен на торгах, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и иными правовыми актами порядке. В пункте 9.4 договора N 141ВД-2010 предусмотрена процедура рассмотрения предложений об изменении условий договора, но не указано, что такое изменение возможно без соблюдения норм действующего законодательства. Кроме того, ссылки заявителя на указанные пункты договора не относятся к предмету настоящего спора - признание недействующими норм нормативного правового акта, принятого Брянским городским Советом народных депутатов, в том числе к признанию пункта 5.1 оспариваемого Положения недействующим.
Обществу правомерно отказано в удовлетворении требований о признании недействующим п. 6.5 оспариваемого Положения в части слов "в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора аренды", исходя из следующего.
В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом, законодатель не устанавливает основания отказа в предоставлении согласия.
Пункт 6.5 оспариваемого Положения в части указанных слов установлен в пределах полномочий Совета в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ и касается порядка управления муниципальным имуществом.
В свою очередь дача согласия арендатору на заключение такого договора, как явствует из содержания изложенной нормы ГК РФ, является правом, а не обязанностью арендодателя.
Кроме того, в кассационной жалобе не указанно какие именно права и законные интересы Общества нарушены оспариваемой нормой.
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 6.7 оспариваемого Положения в части слов "и (или) собственником...в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы".
Заявитель, обжалуя изложенную правовую норму, указывал на неправомерность возложения обязанности по согласованию договора субаренды с собственником, а также с установлением неустойки в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование объекта или его части с учетом действующей арендной платы.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено наличие у арендатора обязательства по получению согласия арендодателя в случае заключения договора субаренды. В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, наряду с прочим, неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ). При этом, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).
С учетом специфики процедуры заключения договоров аренды муниципального имущества, лицо, обращающееся с заявкой на участие в конкурсе в порядке ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, выражает акцепт на публичную оферту, условия которой являются общедоступными и изложены, в том числе, в пункте 6.7 Положения.
Таким образом, учитывая наличие у арендатора обязательства по обращению к арендодателю за получением согласия на заключение договора субаренды, закреплением соглашения о неустойке в письменной форме в оспариваемом пункте Положения, акцепте заявителем условий предоставления имущества в аренду посредством обращения с заявкой на участие в конкурсе (аукционе), то эта норма в части установления неустойки соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества.
Ссылка заявителя о том, что для расчета, неустойки должна применяться ст. 395 Гражданского кодекса РФ, является несостоятельной, так как согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Оспариваемым Положением, а также договором N 141ВД-2010 предусмотрено иное.
Удовлетворяя заявленные Обществом требования и признавая недействующим в определенной части пункты 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.8 Положения суд правомерно исходил из следующего.
Пункт 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды не соответствует правовому смыслу пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, имеющего большую юридическую силу, согласно которому заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Введение ограничения на максимальную продолжительность срока действия (заключения) договора субаренды в отношении арендуемого муниципального имущества - не более 12 месяцев (п. 6.2 Положения) противоречит вышеуказанной норме права, имеющей большую юридическую силу.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
В силу ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из правового смысла изложенных нормативных положений следует, что определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, не относится к компетенции арендодателя, а поэтому пункт 6.3 Положения, согласно которому размер субарендной платы за 1 кв. м, определенной самим арендатором, не может быть меньше величины, рассчитанной для субарендатора согласно методике, исходя из цели использования помещения законно и обоснованно признан судом недействующим.
Согласно п. 6.4. по результатам торгов на право сдачи объекта в субаренду, арендатор представляет арендодателю протокол торгов, договор субаренды (для согласования), копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду устанавливается в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска. Договор субаренды объекта, не согласованный с арендодателем и (или) собственником, считается недействительным.
Получение согласия арендодателя на заключение договора субаренды согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ является обязанностью арендатора. При этом арендодатель, разрешая вопрос о даче согласия на заключение договора субаренды, пользуется предоставленным статьей 615 Гражданского кодекса РФ правом, однако не оказывает какой-либо услуги в предусмотренной Гражданском кодексе РФ терминологии, осуществление которой возможно на возмездной основе. Факт дачи согласия на заключение договора субаренды также не может быть квалифицирован как сделка, основанная на возмездности.
Учитывая это и позицию суда в отношении пункта 6.1 Положения, пункт 6.4 правомерно признан недействующим.
Применительно к пункту 6.3 Положения, определение минимального размера субарендной платы выходит за пределы компетенции арендодателя и, как следствие, не может являться правомерным основанием для отказа в согласовании договора субаренды, а поэтому суд правомерно признал недействующим пункт 6.5 в части установления основания для отказа в заключении договора субаренды ввиду определения величины субарендной платы не в соответствии с пунктом 6.3 Положения.
Пункт 6.6 Положения, предусматривающий, что площадь объекта, передаваемого в субаренду, не может быть менее 5 кв. м, противоречит статьям 420, 606, 615 Гражданского кодекса РФ.
Признавая недействующим пункт 6.8 Положения, предусматривающий, что при установке на объекте банкомата, платежного терминала или иных технических средств по обслуживанию населения арендатор ежегодно уплачивает арендодателю сумму, соответствующую годовой арендной плате за 2 кв. м, суд правомерно указал, что он противоречит требованиям ч. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, фактически повторяют доводы Совета и Общества, явившиеся обоснованием их позиции, они исследованы судом первой инстанции при рассмотрении спора, им дана надлежащая оценка и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 АПК РФ у кассационной коллегии не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2012 по делу N А09-7698/2011 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
Л.В.СТЕПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 12.07.2012 ПО ДЕЛУ N А09-7698/2011
Разделы:Доверительное управление имуществом; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2012 г. по делу N А09-7698/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2012.
В полном объеме постановление изготовлено 12.07.2012.
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Шелудяева В.Н., Степиной Л.В.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" (ОГРН 1103254012180, г. Брянск, 1-й проезд Станке Димитрова, д. 7, оф.5, 241037) - Супруна А.А. - представителя (дов. от 19.12.2011 б/н сроком на 3 года);
- от Брянского городского Совета народных депутатов (ОГРН 1023202735302, г. Брянск, пр-т Ленина, д. 35, 241002) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
от третьих лиц:
Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, г. Брянск, пр-кт Ленина, д. 35, 241002) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
Отделения по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области (г. Брянск, ул. Красноармейская, 158, 241037) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,
- Управления Федеральной антимонопольной службы по Брянской области (г. Брянск, ул. Дуки, д. 80, 241050) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Брянского городского Совета народных депутатов и общества с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2012 (судьи Черняков А.А., Халепо В.В., Пулькис Т.М.) по делу N А09-7698/2011,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" (далее - ООО "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Брянскому городскому Совету народных депутатов (далее - Совет) о признании недействующим нормативного правового акта - Положения "О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска" в новой редакции (далее - Положение), принятого решением от 28.01.2009 N 1174 в части: пункта 1.5 в части слов: "по продаже права аренды"; пункта 2.1 в части слов: "по продаже права аренды Объектов"; пункта 3.3 в части слов: "В течение месяца с момента заключения Договора аренды", "по содержанию Объекта и прилегающей территории", "балансодержателем Объекта и иными"; пункта 3.7 в части слов: "Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором"; пункта 4.1.; пункта 4.2 в части слов:
"Методика утверждается постановлением Брянской городской администрации, при этом..."; " Предложения по ежегодному изменению базовой ставки арендной платы направляются в Совет по поддержке малого и среднего предпринимательства при Брянском городском Совете народных депутатов не позднее, чем за 14 дней до издания правового акта об изменении размера арендной платы"; пункта 4.6; пункта 5.1 в части слов:
"за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов"; пункта 6.1. в части слов "...по результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду...", "Торги проводятся в форме конкурса или аукциона в соответствии с действующим законодательством. Организатором торгов является Арендатор"; пункта 6.2 в части слов: "но не более 12 месяцев"; пункта 6.3; пункта 6.4 в части слов:
"По результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду... протокол торгов, ..., копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду устанавливается в размере 30% от суммы, подлежащей уплате Субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска"; пункта 6.5 в части слов: "- в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора Аренды; - в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с п. 6.3 настоящего Положения"; пункта 6.6.; пункта 6.7. в части слов: " и (или) собственником... в размере 30% от размере годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы"; пункта 6.8 (уточненные требования).
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, отделение по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Брянской области.
Решением суда от 06.04.2012 Положение признано недействующим в части: пункта 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды; пункта 6.2 в части ограничения прав арендатора на заключение договора субаренды сроком не более 12 месяцев; пункта 6.3; пункта 6.4 в части возложения на арендатора обязанности по представлению протокола торгов, копии платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду, установления размера платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором и необходимости перечисления в бюджет города Брянска; пункта 6.5 в части установления основания для отказа в согласовании договора субаренды в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с пунктом 6.3 Положения; пункта 6.6; пункта 6.8. В остальной части в удовлетворении требований отказано.
В кассационной жалобе Совет просит отменить решение суда в части удовлетворенных требований в связи с неправильным применением норм материального права.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение суда в части неудовлетворенных требований в связи с неправильным применением норм материального права и направить дело в этой части на новое рассмотрение.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела, решением Совета от 28.01.2009 принято Положение "О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска" в новой редакции, опубликованное в муниципальной газете "Брянск" 03.02.2009 N 6.
Полагая, что некоторые пункты данного Положения в новой редакции противоречат положениям Гражданского кодекса РФ, Закону "О защите конкуренции" и приказу от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают обязанности и создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество оспорило вышеуказанные пункты Положения в суде.
Частично отказывая в удовлетворении заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, при разрешении споров о признании недействующими нормативных правовых актов, необходимо установить одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого правового акта нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отсутствие одного из которых в силу статьи 196 АПК РФ влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных требований.
Судом правомерно отказано заявителю в удовлетворении требований о признании недействующими п. 1.5 оспариваемого Положения в части слов "по продаже права аренды" и пункта 2.1 оспариваемого Положения в части слов "по продаже права аренды Объектов".
Частью 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.01.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) определено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Во исполнение указанной статьи принят приказ Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества" (далее - Приказ ФАС РФ N 67).
Вместе с тем, возможность заключения таких договоров на торгах установлена статьей 447 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права (каким является право аренды) могут быть заключены только путем проведения торгов.
Кроме того, согласно ч. 4 ст. 454 Гражданского кодекса РФ положения о договоре купли-продажи применяются к продаже имущественных прав.
Доводы Общества о нарушении прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности нормами, приведенными в пунктах 1.5, 2.1 оспариваемого Положения, а также ссылки на судебные решения являются несостоятельными, так как в соответствии с пунктами 31 и 105 Приказа ФАС РФ N 67 при проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора может являться либо минимальная цена (плата) за право заключения договора, либо начальный (минимальный) размер арендной платы. Также являются несостоятельными ссылки заявителя на пункты 3, 1 - 3.3 договора аренды от 09.06.2010 N 141ВД-2010, заключенного Обществом с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Пушкина, д. 72, площадью 777,8 кв. м, так как данные пункты применяются к правоотношениям, возникшим до вступления в силу статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы заявителя не могут нарушать, в силу того, что договор N 141ВД-2010 был заключен на торгах, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и иными правовыми актами порядке.
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 3.3 оспариваемого Положения в части слов "В течение месяца с момента заключения договора аренды", "по содержанию Объекта и прилегающей территории", "балансодержателем Объекта и иными".
Арендуемое Обществом нежилое помещение по договору аренды N 141ВД-2010 является частью здания, поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание нежилого помещения. Следовательно, Общество как владелец нежилого помещения не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ обязан нести арендатор.
Таким образом, пункт 3.3 оспариваемого Положения соответствует действующему законодательству, а ссылки Общества на статьи 652, 661 Гражданского кодекса РФ не могут быть приняты во внимание, так как они регулируют отношения по использованию земельного участка при передаче здания в аренду, а также при аренде предприятия. Таким образом, данные нормы не регулируют отношения по передаче в аренду нежилого помещения.
Часть 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Устанавливая необходимость регистрации договора аренды недвижимости, закон не регламентирует, кто именно из участников сделки должен осуществить таковую.
Поэтому указанные слова "Государственная регистрация Договора аренды осуществляется Арендатором" в п. 3.7 по существу определяют сторону договора, но которую возлагаются действия по осуществлению государственной регистрации договора, что не противоречит действующему законодательству.
После вступления в силу ст. 1.7.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" сдача муниципального имущества осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом необходимо учитывать, что поскольку действие указанного Закона не применяется к правоотношениям, возникшим до его введения, а именно к договорам, срок которых не истек на момент вступления в силу, продленных на неопределенный срок, в таких случаях применяются пункты 4.1, 4.2 оспариваемого Положения.
Права и законные интересы Общества данные нормы оспариваемого Положения не могут нарушать, так как не применялись при формировании арендной платы за нежилое помещение, арендуемое Обществом, которая определялась после торгов, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") порядке.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствий с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Таким образом, орган местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, регулирующие порядок использования муниципального имущества, в том числе определять порядок и условии сдачи муниципального имущества в аренду и субаренду.
При этом ст. 209 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику имущества определять те условия, при которых принадлежащее ему имущество будет передаваться в аренду (субаренду).
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим п. 4.6 оспариваемого Положения, согласно которому в течение календарного года с момента осуществления арендатором работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции объекта, в результате которых улучшено техническое обустройство объекта, арендная плата определяется с учетом характеристик объекта, имевшихся до начала его капитального ремонта и (или) реконструкции.
Пункт 4.6 оспариваемого Положения не устанавливает обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, так как это установлено ст. ст. 614, 616 Гражданского кодекса РФ. Пункт 4.6 оспариваемого Положения предоставляет дополнительное право арендатору на сохранение размера арендной платы в течение одного календарного года с момента осуществления арендатором работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции объекта, в результате которых улучшено техническое обустройство объекта. Кроме того, пункт 4.6 оспариваемого Положения распространяется на правоотношения, возникшие до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы Общества не может нарушать, так как арендная плата за нежилое помещение, арендуемое заявителем, определялась после торгов.
Обществу в удовлетворении требований о признании недействующим п. 5.1 оспариваемого Положения в части слов "за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов" отказано.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Изменение площади объекта или целевого назначения объекта является изменением существенного условия договора, согласованного в момент заключения договора аренды на торгах (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с указанными нормами Гражданского кодекса РФ и подпунктами 16 пунктов 40 и 114 Приказа ФАС РФ N 67 не допускается изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.
Ссылка Общества на пункты 3.4, 9.4 договора аренды N 141 ВД-2010 является несостоятельной, так п. 3.4 применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, поэтому права и законные интересы заявителя не может нарушать, в силу того, что указанный договор был заключен на торгах, проведенных в установленном федеральными законами (в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и иными правовыми актами порядке. В пункте 9.4 договора N 141ВД-2010 предусмотрена процедура рассмотрения предложений об изменении условий договора, но не указано, что такое изменение возможно без соблюдения норм действующего законодательства. Кроме того, ссылки заявителя на указанные пункты договора не относятся к предмету настоящего спора - признание недействующими норм нормативного правового акта, принятого Брянским городским Советом народных депутатов, в том числе к признанию пункта 5.1 оспариваемого Положения недействующим.
Обществу правомерно отказано в удовлетворении требований о признании недействующим п. 6.5 оспариваемого Положения в части слов "в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора аренды", исходя из следующего.
В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом, законодатель не устанавливает основания отказа в предоставлении согласия.
Пункт 6.5 оспариваемого Положения в части указанных слов установлен в пределах полномочий Совета в соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ и касается порядка управления муниципальным имуществом.
В свою очередь дача согласия арендатору на заключение такого договора, как явствует из содержания изложенной нормы ГК РФ, является правом, а не обязанностью арендодателя.
Кроме того, в кассационной жалобе не указанно какие именно права и законные интересы Общества нарушены оспариваемой нормой.
Обществу отказано в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 6.7 оспариваемого Положения в части слов "и (или) собственником...в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы".
Заявитель, обжалуя изложенную правовую норму, указывал на неправомерность возложения обязанности по согласованию договора субаренды с собственником, а также с установлением неустойки в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование объекта или его части с учетом действующей арендной платы.
Пунктом 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусмотрено наличие у арендатора обязательства по получению согласия арендодателя в случае заключения договора субаренды. В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, наряду с прочим, неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ). При этом, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса РФ).
С учетом специфики процедуры заключения договоров аренды муниципального имущества, лицо, обращающееся с заявкой на участие в конкурсе в порядке ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, выражает акцепт на публичную оферту, условия которой являются общедоступными и изложены, в том числе, в пункте 6.7 Положения.
Таким образом, учитывая наличие у арендатора обязательства по обращению к арендодателю за получением согласия на заключение договора субаренды, закреплением соглашения о неустойке в письменной форме в оспариваемом пункте Положения, акцепте заявителем условий предоставления имущества в аренду посредством обращения с заявкой на участие в конкурсе (аукционе), то эта норма в части установления неустойки соответствует нормам действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества.
Ссылка заявителя о том, что для расчета, неустойки должна применяться ст. 395 Гражданского кодекса РФ, является несостоятельной, так как согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Оспариваемым Положением, а также договором N 141ВД-2010 предусмотрено иное.
Удовлетворяя заявленные Обществом требования и признавая недействующим в определенной части пункты 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.8 Положения суд правомерно исходил из следующего.
Пункт 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды не соответствует правовому смыслу пп. 16 п. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, имеющего большую юридическую силу, согласно которому заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.
Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Введение ограничения на максимальную продолжительность срока действия (заключения) договора субаренды в отношении арендуемого муниципального имущества - не более 12 месяцев (п. 6.2 Положения) противоречит вышеуказанной норме права, имеющей большую юридическую силу.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований ст. 614 Гражданского кодекса РФ.
В силу ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из правового смысла изложенных нормативных положений следует, что определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, не относится к компетенции арендодателя, а поэтому пункт 6.3 Положения, согласно которому размер субарендной платы за 1 кв. м, определенной самим арендатором, не может быть меньше величины, рассчитанной для субарендатора согласно методике, исходя из цели использования помещения законно и обоснованно признан судом недействующим.
Согласно п. 6.4. по результатам торгов на право сдачи объекта в субаренду, арендатор представляет арендодателю протокол торгов, договор субаренды (для согласования), копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду устанавливается в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска. Договор субаренды объекта, не согласованный с арендодателем и (или) собственником, считается недействительным.
Получение согласия арендодателя на заключение договора субаренды согласно ст. 615 Гражданского кодекса РФ является обязанностью арендатора. При этом арендодатель, разрешая вопрос о даче согласия на заключение договора субаренды, пользуется предоставленным статьей 615 Гражданского кодекса РФ правом, однако не оказывает какой-либо услуги в предусмотренной Гражданском кодексе РФ терминологии, осуществление которой возможно на возмездной основе. Факт дачи согласия на заключение договора субаренды также не может быть квалифицирован как сделка, основанная на возмездности.
Учитывая это и позицию суда в отношении пункта 6.1 Положения, пункт 6.4 правомерно признан недействующим.
Применительно к пункту 6.3 Положения, определение минимального размера субарендной платы выходит за пределы компетенции арендодателя и, как следствие, не может являться правомерным основанием для отказа в согласовании договора субаренды, а поэтому суд правомерно признал недействующим пункт 6.5 в части установления основания для отказа в заключении договора субаренды ввиду определения величины субарендной платы не в соответствии с пунктом 6.3 Положения.
Пункт 6.6 Положения, предусматривающий, что площадь объекта, передаваемого в субаренду, не может быть менее 5 кв. м, противоречит статьям 420, 606, 615 Гражданского кодекса РФ.
Признавая недействующим пункт 6.8 Положения, предусматривающий, что при установке на объекте банкомата, платежного терминала или иных технических средств по обслуживанию населения арендатор ежегодно уплачивает арендодателю сумму, соответствующую годовой арендной плате за 2 кв. м, суд правомерно указал, что он противоречит требованиям ч. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, фактически повторяют доводы Совета и Общества, явившиеся обоснованием их позиции, они исследованы судом первой инстанции при рассмотрении спора, им дана надлежащая оценка и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 АПК РФ у кассационной коллегии не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 06.04.2012 по делу N А09-7698/2011 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
Л.В.СТЕПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)