Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
15АП-7578/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Люлькиной Е.Р.
при участии:
от открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ": представитель Моисеенко Д.В. по доверенности от 03.09.2012,
от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка: представитель Шульга Л.Н. по доверенности от 03.06.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ", открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440), при участии третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Строитель", общество с ограниченной ответственностью "Ника", об обращении взыскания на заложенное имущество
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (далее - истец, ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - ответчик, ОАО "Строительный концерн "ВАНТ"), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Строитель", общества с ограниченной ответственностью "Ника", об обращении взыскания на заложенное имущество - 10-тэтажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а и установить общую начальную продажную стоимость.
Истец уточнил предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28 января 2009 года имущество - предмет залога: объект недвижимости - 10-этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.05 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога на основании отчета оценщика от 12.03.2013 N 117/13, в размере 203 200 000 руб., равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскать в пользу ОАО "Сбербанк России" из стоимости предмета залога 41 270 379 рублей 41 копеек, в том числе: просроченная ссудная задолженность - 29 600 000 руб.; неустойка за просрочку кредита - 8 551 035, 40 руб.; просроченные проценты - 2 320 964,38 руб.; неустойка за просрочку процентов - 763 982,39 руб.; просроченная плата на обслуживание - 25 139,72 руб.; неустойка за просрочку платы за обслуживание - 9 257, 52 руб.
Определением суда от 15.04.2013 отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы.
Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено.
Взыскана с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. неустойка за просрочку кредита, 2 320 964 руб. 38 коп. просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. неустойка за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. неустойка за просрочку платы за обслуживание.
Обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28.01.2009, а именно:
- на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160;
- право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а
Установлена начальная продажная стоимость:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160-381 709 677 руб.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 14 852 704 руб.
Из стоимости заложенного имущества удовлетворены требования ОАО "Сбербанк России" о взыскании задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. неустойка за просрочку кредита, 2 320 964 руб. 38 коп. просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. неустойку за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. неустойка за просрочку платы за обслуживание.
Взысканы с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" 4 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 рублей судебных расходов по оплате за проведение судебной экспертизы.
Взысканы с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 рублей государственной пошлины.
ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда от 15.04.2013 в части взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп. и взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины; в остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ОАО "Сбербанк России" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда от 15.04.2013 в части установления начальной продажной стоимости предмета залога; установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от названной в заключении эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" N 117/13 от 12.03.2013; взыскать с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" сумму государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче настоящей апелляционной жалобы.
В судебном заседании представители ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Сбербанк России" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда отменить в обжалуемых ими частях.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" подлежит удовлетворению в полном объеме, а апелляционная жалоба ОАО "Сбербанк России" подлежит удовлетворению в части, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28 января 2009 года между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (заемщик) заключен договор N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому кредитор открывает заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 30 000 000 рублей на срок по 27.01.2011 с уплатой процентов и иных платежей, предусмотренных данным договором.
В качестве обеспечения указанного обязательства, между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (залогодатель) заключен договор ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1.
В соответствии с положениями пункта 1 договора ипотеки истец является Залогодержателем следующего имущества - предмета залога, а именно: объект недвижимости - 10-этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.05 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
Пунктом 2 договора ипотеки установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (заемщик), возникших на основании договора N 29-10/170 об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенного между заемщиком и залогодержателем в городе Ростове-на-Дону 28 января 2009 года.
Неисполнение заемщиком обязательств по возврату денежных средств по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 явилось основанием обращения истца в суд с исковым заявлением к ответчику об обращении взыскания на предмет залога.
Поскольку заемщиком по договору от 28 января 2009 года N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии являлось общество с ограниченной ответственностью "Строитель", а ответчик предоставлял по данному договору только обеспечение, истец требований о взыскании с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. - просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. - неустойка за просрочку кредита, 3 320 964 руб. 38 коп. - просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. - неустойка за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. - просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. - неустойка за просрочку платы за обслуживание, не заявлял.
Истец в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердил данное обстоятельство, пояснив апелляционному суду, что обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, при этом каких-либо требований к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 не заявлял.
Апелляционный суд исследовал доводы истца и ответчика о непредъявлении истцом в рамках настоящего дела требований к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору от 28 января 2009 года N 29-10/170, заключенному между ОАО "Сбербанк России" и общество с ограниченной ответственностью "Строитель", и установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства заявления истцом требований к ответчику о взыскании задолженности по указанному выше кредитному договору в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.
Из изложенного следует, что суд первой инстанции, взыскав по собственной инициативе с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., а также в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, вышел за пределы заявленных истцом требований, чем существенно нарушил нормы процессуального права, согласно которым исключительное право на заявление и формирование предмета иска принадлежит истцу (статьи 4, 49, 125 АПК РФ). При этом, для производства вышеназванного взыскания у суда кроме процессуальных, отсутствовали также и материальные основания взыскания, поскольку ответчик не является заемщиком по кредитному договору от 28 января 2009 года N 29-10/170.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда от 15.04.13 в части взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.; взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, ввиду нарушения судом норм процессуального и материального права (подп. 4, ч. 1 ст. 270 АПК РФ), надлежит отменить.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Факт предоставления банком кредита заемщику подтверждается материалами дела и ответчиками не оспорен. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно пунктам 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного Закона.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Учитывая изложенное, с целью определения продажной цены заложенного имущества, судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена экспертиза в ООО "Северокавказский центр экспертиз и исследований". Перед экспертом поставлены вопросы об определении действительной рыночной (начальная продажная) цены для реализации заложенного имущества, а именно: десятиэтажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на дату рассмотрения дела в суде (дата проведения экспертизы).
06 августа 2012 года дело возвращено с экспертизы с экспертным заключением от 06.08.2012 N 2012/258. Судом первой инстанции правомерно установлено, что указанное заключение не является надлежащим доказательством по настоящему делу ввиду неполного исследования вопроса об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а.
С целью устранения неразрешенных в рамках первой экспертизы вопросов, определением суда от 02.10.2012 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено Специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз". На рассмотрение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы? какова рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на дату проведения экспертизы? Определением суда от 15.11.2012 список, поставленных перед экспертом вопросов дополнен следующим пунктом: какова рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв. м, 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а?
14 января 2013 года через канцелярию Арбитражного суда Ростовской области поступило экспертное заключение от 14.01.2013 N 0898/Э. По первому вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей. По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы, составляет 14 852 704 рубля. По третьему вопросу: рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв. м, 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.
Аргументированных доводов, порочащих указанное экспертное заключение, сторонами не представлено. Равно не представлено доказательств значительного увеличения стоимости недвижимого имущества, а также права аренды земельного участка. Доводы о необходимости назначения повторной экспертизы (третьей судебной экспертизы в рамках дела), по существу, основаны на намерении ответчика проверить экспертным путем стоимость залогового имущества.
Более того, в обоснование адекватности рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в рамках экспертного заключения, ответчиком представлены отчеты N 21/09/12-1, N 21/09/12-2 от 21.09.2012, согласно которым стоимость нежилого помещения Литер А, площадью 585,6 кв. м, составляет 34 844 499 рублей 71 копейки.
С учетом изложенного, судом первой инстанции обосновано отклонена ссылка истца на заключение судебной экспертизы от 11.02.2013 N 117/13, проведенной в рамках дела N А53-17236/12.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно установил возможным, при установлении начальной продажной стоимости спорной недвижимости, руководствоваться выводами экспертного заключения Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.
Суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 26, посчитал, что коль скоро начальная продажная цена заложенного имущества определена судом не на основании отчета оценщика, а на основании заключения судебной экспертизы, то в этом случае положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применению не подлежат.
В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судом первой инстанции равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, а не в размере равном восьмидесяти процентам указанной стоимости.
Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду следующего.
По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент принятия судом решения, что не было принято во внимание судом при применении пункта 6 указанного выше Информационного письма ПВАС РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом не на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика - Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз".
Следовательно, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежала определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.
Поскольку суд первой инстанции не учел указанные положения закона, решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения норм материального права, подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указав ее равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, а именно:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160-305 367 741 руб. 60 коп.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.
Доводы истца о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, указанная в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, необоснованно завышена в связи с чем необходимо было руководствоваться отчетом оценщика от 12.03.13 N 117/13, которым рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере 254 000 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как в связи с вышеприведенной оценкой названного обстоятельства, так и в связи с тем, что применение указанной истцом стоимости неоправданно исключает возможность реализации заложенного имущества по значительно большей стоимости (317 249 904 руб. 80 коп. - заключение от 14.01.2013 N 0898/Э), тогда как только торги могут выявить реальную рыночную стоимость спорного имущества. Исходя из этого, установление судом максимальной начальной цены продажи заложенного имущества направлено на защиту интересов как истца, так и ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 в обжалуемой части в части взыскания с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.; взыскания с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины; установления начальной продажной стоимости на объект недвижимости в сумме 381 709 677 руб., на право аренды земельного участка в сумме 14 852 704 руб. отменить.
Установить начальную продажную стоимость на публичных торгах:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160-305 367 741 руб. 60 коп.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 2000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2013 N 15АП-7576/2013 ПО ДЕЛУ N А53-4595/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Правовой режим земель поселений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2013 г. N 15АП-7576/2013
Дело N А53-4595/2012
15АП-7578/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стрекачева А.Н.
судей А.Н. Герасименко, Н.В. Шимбаревой
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Люлькиной Е.Р.
при участии:
от открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ": представитель Моисеенко Д.В. по доверенности от 03.09.2012,
от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка: представитель Шульга Л.Н. по доверенности от 03.06.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционных жалоб открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ", открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 по иску открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440), при участии третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Строитель", общество с ограниченной ответственностью "Ника", об обращении взыскания на заложенное имущество
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка (далее - истец, ОАО "Сбербанк России") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "ВАНТ" (далее - ответчик, ОАО "Строительный концерн "ВАНТ"), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью "Строитель", общества с ограниченной ответственностью "Ника", об обращении взыскания на заложенное имущество - 10-тэтажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а и установить общую начальную продажную стоимость.
Истец уточнил предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28 января 2009 года имущество - предмет залога: объект недвижимости - 10-этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.05 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с Кадастровым паспортом земельного участка; установить общую начальную продажную стоимость предмета залога на основании отчета оценщика от 12.03.2013 N 117/13, в размере 203 200 000 руб., равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете оценщика от 12.03.2013 N 117/13; взыскать в пользу ОАО "Сбербанк России" из стоимости предмета залога 41 270 379 рублей 41 копеек, в том числе: просроченная ссудная задолженность - 29 600 000 руб.; неустойка за просрочку кредита - 8 551 035, 40 руб.; просроченные проценты - 2 320 964,38 руб.; неустойка за просрочку процентов - 763 982,39 руб.; просроченная плата на обслуживание - 25 139,72 руб.; неустойка за просрочку платы за обслуживание - 9 257, 52 руб.
Определением суда от 15.04.2013 отклонено ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы.
Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено.
Взыскана с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженность в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. неустойка за просрочку кредита, 2 320 964 руб. 38 коп. просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. неустойка за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. неустойка за просрочку платы за обслуживание.
Обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки N 29-10/170/и-1 от 28.01.2009, а именно:
- на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160;
- право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а
Установлена начальная продажная стоимость:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6 120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160-381 709 677 руб.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 14 852 704 руб.
Из стоимости заложенного имущества удовлетворены требования ОАО "Сбербанк России" о взыскании задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. неустойка за просрочку кредита, 2 320 964 руб. 38 коп. просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. неустойку за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. неустойка за просрочку платы за обслуживание.
Взысканы с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" 4 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 рублей судебных расходов по оплате за проведение судебной экспертизы.
Взысканы с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 рублей государственной пошлины.
ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда от 15.04.2013 в части взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп. и взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины; в остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
ОАО "Сбербанк России" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение суда от 15.04.2013 в части установления начальной продажной стоимости предмета залога; установить начальную продажную стоимость предмета залога в размере 80% от названной в заключении эксперта ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" N 117/13 от 12.03.2013; взыскать с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" сумму государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче настоящей апелляционной жалобы.
В судебном заседании представители ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Сбербанк России" поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просили решение суда отменить в обжалуемых ими частях.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" подлежит удовлетворению в полном объеме, а апелляционная жалоба ОАО "Сбербанк России" подлежит удовлетворению в части, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28 января 2009 года между ОАО "Сбербанк России" (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью "Строитель" (заемщик) заключен договор N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому кредитор открывает заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 30 000 000 рублей на срок по 27.01.2011 с уплатой процентов и иных платежей, предусмотренных данным договором.
В качестве обеспечения указанного обязательства, между ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (залогодатель) заключен договор ипотеки от 28.01.2009 N 29-10/170/и-1.
В соответствии с положениями пункта 1 договора ипотеки истец является Залогодержателем следующего имущества - предмета залога, а именно: объект недвижимости - 10-этажное Административное здание, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом N 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160, в соответствии с кадастровым паспортом; право аренды земельного участка сроком с 15.09.05 по 15.09.54, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1 432 кв. м (на котором находится указанное недвижимое имущество) из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, дом 2 "а", в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
Пунктом 2 договора ипотеки установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (заемщик), возникших на основании договора N 29-10/170 об открытии не возобновляемой кредитной линии, заключенного между заемщиком и залогодержателем в городе Ростове-на-Дону 28 января 2009 года.
Неисполнение заемщиком обязательств по возврату денежных средств по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 явилось основанием обращения истца в суд с исковым заявлением к ответчику об обращении взыскания на предмет залога.
Поскольку заемщиком по договору от 28 января 2009 года N 29-10/170 об открытии невозобновляемой кредитной линии являлось общество с ограниченной ответственностью "Строитель", а ответчик предоставлял по данному договору только обеспечение, истец требований о взыскании с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., в том числе: 29 600 000 руб. - просроченная ссудная задолженность, 8 551 035 руб. 40 коп. - неустойка за просрочку кредита, 3 320 964 руб. 38 коп. - просроченные проценты, 763 982 руб. 39 коп. - неустойка за просрочку процентов, 25 139 руб. 72 коп. - просроченная плата за обслуживание, 9 257 руб. 52 коп. - неустойка за просрочку платы за обслуживание, не заявлял.
Истец в судебном заседании апелляционной инстанции подтвердил данное обстоятельство, пояснив апелляционному суду, что обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, при этом каких-либо требований к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору от 28.01.2009 N 29-10/170 не заявлял.
Апелляционный суд исследовал доводы истца и ответчика о непредъявлении истцом в рамках настоящего дела требований к ответчику о взыскании задолженности по кредитному договору от 28 января 2009 года N 29-10/170, заключенному между ОАО "Сбербанк России" и общество с ограниченной ответственностью "Строитель", и установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства заявления истцом требований к ответчику о взыскании задолженности по указанному выше кредитному договору в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.
Из изложенного следует, что суд первой инстанции, взыскав по собственной инициативе с ответчика в пользу истца задолженность по кредитному договору в сумме 41 270 379 руб. 41 коп., а также в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, вышел за пределы заявленных истцом требований, чем существенно нарушил нормы процессуального права, согласно которым исключительное право на заявление и формирование предмета иска принадлежит истцу (статьи 4, 49, 125 АПК РФ). При этом, для производства вышеназванного взыскания у суда кроме процессуальных, отсутствовали также и материальные основания взыскания, поскольку ответчик не является заемщиком по кредитному договору от 28 января 2009 года N 29-10/170.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда от 15.04.13 в части взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ОАО "Сбербанк России" задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.; взыскания с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, ввиду нарушения судом норм процессуального и материального права (подп. 4, ч. 1 ст. 270 АПК РФ), надлежит отменить.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Факт предоставления банком кредита заемщику подтверждается материалами дела и ответчиками не оспорен. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
На основании пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно пунктам 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного Закона.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Учитывая изложенное, с целью определения продажной цены заложенного имущества, судом первой инстанции по ходатайству ответчика назначена экспертиза в ООО "Северокавказский центр экспертиз и исследований". Перед экспертом поставлены вопросы об определении действительной рыночной (начальная продажная) цены для реализации заложенного имущества, а именно: десятиэтажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005/160; право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на дату рассмотрения дела в суде (дата проведения экспертизы).
06 августа 2012 года дело возвращено с экспертизы с экспертным заключением от 06.08.2012 N 2012/258. Судом первой инстанции правомерно установлено, что указанное заключение не является надлежащим доказательством по настоящему делу ввиду неполного исследования вопроса об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а.
С целью устранения неразрешенных в рамках первой экспертизы вопросов, определением суда от 02.10.2012 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено Специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз". На рассмотрение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы? какова рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на дату проведения экспертизы? Определением суда от 15.11.2012 список, поставленных перед экспертом вопросов дополнен следующим пунктом: какова рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв. м, 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а?
14 января 2013 года через канцелярию Арбитражного суда Ростовской области поступило экспертное заключение от 14.01.2013 N 0898/Э. По первому вопросу экспертом установлено, что рыночная стоимость десятиэтажного административного здания, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, условный номер 61-61-01/188/2005/160, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, по состоянию на момент проведения исследования составляет 381 709 677 рублей. По второму вопросу эксперт указал, что рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, на момент проведения экспертизы, составляет 14 852 704 рубля. По третьему вопросу: рыночная стоимость помещений второго и третьего этажей, общей площадью 1 182 кв. м, 10 этажного административного здания, литер А, общей площадью 6 120, 8 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, составляет 73 756 800 рублей.
Аргументированных доводов, порочащих указанное экспертное заключение, сторонами не представлено. Равно не представлено доказательств значительного увеличения стоимости недвижимого имущества, а также права аренды земельного участка. Доводы о необходимости назначения повторной экспертизы (третьей судебной экспертизы в рамках дела), по существу, основаны на намерении ответчика проверить экспертным путем стоимость залогового имущества.
Более того, в обоснование адекватности рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в рамках экспертного заключения, ответчиком представлены отчеты N 21/09/12-1, N 21/09/12-2 от 21.09.2012, согласно которым стоимость нежилого помещения Литер А, площадью 585,6 кв. м, составляет 34 844 499 рублей 71 копейки.
С учетом изложенного, судом первой инстанции обосновано отклонена ссылка истца на заключение судебной экспертизы от 11.02.2013 N 117/13, проведенной в рамках дела N А53-17236/12.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно установил возможным, при установлении начальной продажной стоимости спорной недвижимости, руководствоваться выводами экспертного заключения Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.
Суд первой инстанции, со ссылкой на пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 26, посчитал, что коль скоро начальная продажная цена заложенного имущества определена судом не на основании отчета оценщика, а на основании заключения судебной экспертизы, то в этом случае положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применению не подлежат.
В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества была установлена судом первой инстанции равной рыночной стоимости указанного имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, а не в размере равном восьмидесяти процентам указанной стоимости.
Данный вывод суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает ошибочным ввиду следующего.
По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ, вступившего в силу с 07.03.2012 и действующего на момент принятия судом решения, что не было принято во внимание судом при применении пункта 6 указанного выше Информационного письма ПВАС РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В рассматриваемом случае начальная продажная цена заложенного имущества была определена судом не на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а на основании заключения оценщика - Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз".
Следовательно, начальная продажная цена спорного заложенного имущества подлежала определению в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной заключением Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э.
Поскольку суд первой инстанции не учел указанные положения закона, решение суда первой инстанции, ввиду неправильного применения норм материального права, подлежит изменению в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указав ее равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, а именно:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160-305 367 741 руб. 60 коп.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.
Доводы истца о том, что начальная продажная цена заложенного имущества, указанная в экспертном заключении Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" от 14.01.2013 N 0898/Э, необоснованно завышена в связи с чем необходимо было руководствоваться отчетом оценщика от 12.03.13 N 117/13, которым рыночная стоимость заложенного имущества определена в размере 254 000 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как в связи с вышеприведенной оценкой названного обстоятельства, так и в связи с тем, что применение указанной истцом стоимости неоправданно исключает возможность реализации заложенного имущества по значительно большей стоимости (317 249 904 руб. 80 коп. - заключение от 14.01.2013 N 0898/Э), тогда как только торги могут выявить реальную рыночную стоимость спорного имущества. Исходя из этого, установление судом максимальной начальной цены продажи заложенного имущества направлено на защиту интересов как истца, так и ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 в обжалуемой части в части взыскания с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Юго-Западного банка задолженности в сумме 41 270 379 руб. 41 коп.; взыскания с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины; установления начальной продажной стоимости на объект недвижимости в сумме 381 709 677 руб., на право аренды земельного участка в сумме 14 852 704 руб. отменить.
Установить начальную продажную стоимость на публичных торгах:
- 1) на объект недвижимости - 10-этажное административное здание, литер А, общей площадью 6120,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а, условный номер 61-61-01/188/2005-160-305 367 741 руб. 60 коп.;
- 2) на право аренды земельного участка сроком с 15.09.2005 по 15.09.2054, кадастровый номер 61:44:00 00 00:0103, площадью 1432 кв. м из состава земель населенных пунктов для использования в целях эксплуатации административного здания и расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 2а - 11 882 163 руб. 20 коп.
В остальной части решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.04.2013 по делу N А53-4595/2012 оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Строительный концерн "ВАНТ" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440) в пользу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) 2000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.Н.СТРЕКАЧЕВ
Судьи
А.Н.ГЕРАСИМЕНКО
Н.В.ШИМБАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)