Судебные решения, арбитраж
Доверительное управление имуществом; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Кириллова Игоря Валентиновича (ИНН 773003794826, ОГРИП 310774617200710) - Дохновой Е.Д. (доверенность от 22.11.2012), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Радио на Петровской" (ИНН 6154096303, ОГРН 1056154030536), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Шевингтон-Траст" (ИНН 7705817563, ОГРН 1077762535234), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кириллова Игоря Валентиновича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-33866/2012, установил следующее.
ООО "Радио на Петровской" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кириллову И.В. (далее - предприниматель), ООО "Шевингтон-Траст" (далее - общество) со следующими уточненными требованиями:
- - обязать предпринимателя и общество передать истцу квартиру N 6 (литера Б) площадью 86,1 кв. м, этажность - 1 (далее - спорная квартира), расположенную по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21;
- - зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру от предпринимателя к истцу.
Решением от 27.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.07.2013, исковые требования удовлетворены. Поскольку по условиям предварительного договора стоимость спорной квартиры была оплачена; право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за предпринимателем, суды квалифицировали предварительный договор как договор купли-продажи и обязали предпринимателя передать истцу проданный объект. В части требований к обществу отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податель жалобы не согласен с выводами судов и считает, что не является продавцом спорной квартиры с момента расторжения договора доверительного управления. Получив имущественные права предпринимателя, общество обязано самостоятельно отвечать перед истцом. Суды не учли основания владения предпринимателем спорной квартирой, который получил ее в результате отступного от не исполненных перед ним обществом обязательств. В деле отсутствуют доказательства оплаты истцом спорной квартиры; никаких денежных средств предприниматель не получил; о договорах займа не знал. Срок исполнения обязательств по предварительному договору истек, что влечет его прекращение. Предварительный договор заключен с превышением полномочий общества, и истец, проявив должную осмотрительность, обязан был об этом знать. Кроме того, суд апелляционной инстанции обосновал свои выводы документом, которого нет в материалах дела.
Отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 17.09.2007 предприниматель и ООО "Сфера (далее - застройщик) заключили договор инвестирования строительства комплекса жилых зданий со встроенными нежилыми помещениями, по условиям которого предприниматель передает застройщику денежные средства в сумме, установленной договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта, после сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения обязательств по внесению инвестиций застройщик передает предпринимателю результат инвестиционной деятельности.
6 февраля 2008 года предприниматель и общество заключили договор доверительного управления имуществом, по условиям которого предприниматель передал принадлежащее ему недвижимое имущество в управление обществу. Передаваемое недвижимое имущество состоит из доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2930 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21.
По условиям указанного договора выгодоприобретателем является предприниматель. Доля земельного участка передается обществу в целях его эффективного использования в интересах предпринимателя; осуществления на нем строительства многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями с последующей продажей созданного недвижимого имущества неограниченному кругу физических и юридических лиц (продажей земельного участка в общую долевую собственность будущих владельцев квартир).
Согласно пункту 1.4 договора общество владеет и распоряжается переданным участком исключительно в интересах предпринимателя.
В соответствии с пунктами 1.5 и 1.6 договора сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества доверительный управляющий совершает от своего имени; указывая при этом, что он действует в качестве доверительно управляющего имуществом, посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности на участок к доверительному управляющему.
15 июля 2009 года общество и застройщик заключили договор аренды земельного участка.
1 июня 2010 года истец и общество, действующее на основании договора о доверительном управлении имуществом от 06.02.2008, заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно пункту 3.1 договора общество взяло на себя обязательство передать истцу спорную квартиру по цене 2 700 тыс. рублей; в цену квартиры включена стоимость доли земельного участка.
В пункте 3.2 договора стороны указали, что истец осуществил оплату спорной квартиры следующим образом: перечислением 1 235 тыс. рублей в качестве займа для строительства дома; зачетом процентов за пользование заемными средствами на сумму 1 465 тыс. рублей в качестве процентов за пользование денежными средствами, согласно договорам займа.
В подтверждение оплаты стоимости квартиры истец представил договор займа от 02.09.2008 N 003/3, заключенный с застройщиком, и дополнительные соглашения к нему от 23.09.2008, 22.10.2008 и 12.01.2009. Из условий займа следует, что истец передал застройщику денежные средства в сумме 735 и 500 тыс. рублей под 12% годовых.
1 июля 2010 года застройщик и общество подписали акт сверки по погашению взаимных обязательств, из которого следует, что застройщик получил от истца по договорам займа денежные средства в размере 1 235 тыс. рублей для строительства комплекса зданий в г. Таганроге по переулку Комсомольскому, 21; сумма процентов с сентября 2008 года по 01.06.2010 составила 1 465 тыс. рублей, общая сумма долга - 2 700 тыс. рублей. Общество приняло на себя обязательство погасить долг в сумме 2 700 тыс. рублей переуступкой истцу спорной квартиры.
31 августа 2010 года предприниматель и общество расторгли договор доверительного управления.
5 октября 2010 года предприниматель, застройщик и общество заключили договор об изменении стороны в договоре инвестирования от 17.09.2007 и уступке права требования на получение в собственность объекта недвижимости.
По условиям названного договора предприниматель уступил обществу право требования на получение в собственность результата инвестиционной деятельности. Уступаемое право возникло у предпринимателя в результате оплаты им застройщику целевых инвестиционных взносов в сумме 69 089 592 рублей 60 копеек.
Наряду с переходом к обществу права требования на получение в будущем результата всей инвестиционной деятельности последнее приняло на себя обязанности, вытекающие из договора инвестирования строительства комплекса жилых зданий от 17.09.2007.
12 декабря 2011 года, после сдачи дома в эксплуатацию, общество зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
Однако до 31.12.2011 общество не выполнило свои обязанности и не вернуло предпринимателю 69 089 592 рубля 60 копеек.
3 августа 2012 года предприниматель и общество заключили соглашение об отступном, по условиям которого в счет частичного погашения задолженности общество передало предпринимателю квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по пер. Комсомольскому, 21 в г. Таганроге.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 13.11.2012 N 42/153/2012-495 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за предпринимателем.
Полагая, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры является договором купли-продажи будущей вещи; обязанным лицом является предприниматель, который в настоящее время стал собственником квартиры и может исполнить обязательство по ее передаче, истец обратился в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, правильно квалифицировали предварительный договор как сделку купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (пункт 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды установили, что спор относительно идентификации квартиры отсутствует; по условиям предварительного договора стоимость квартиры оплачена; претензии по указанному соглашению относительно ее оплаты отсутствуют.
Учитывая, что предприниматель фактически является продавцом по предварительному договору, а на момент рассмотрения спора квартира находится в его собственности, суды не нашли оснований для отказа в удовлетворении требований. Обязанность по передаче истцу спорной квартиры правомерно возложена на предпринимателя.
Довод предпринимателя о прекращении предварительного договора в связи с истечением срока его исполнения не принимается судом кассационной инстанции, поскольку с учетом пунктов 5 и 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 споры, вытекающие из договоров, поименованных сторонами как предварительные и квалифицированных судом как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, разрешаются в соответствии с правилами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи, а статья 429 названного Кодекса неприменима.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что предприниматель, являясь добросовестным приобретателем, стал собственником спорной квартиры в результате иных правовых оснований. Действующее законодательство не содержит такого способа прекращения обязательств по договору купли-продажи, как замена инвестора, соответственно, в результате замены стороны в договоре инвестирования и уступки права требования обществу обязательства по предварительному договору прекращены не были; данный договор не расторгался. При этом право требования исполнения по договору купли-продажи не зависит от способа приобретения права собственности продавца на вещь, которую он обязался передать в будущем.
Ссылка суда апелляционной инстанции на договор от 28.03.2008, отсутствующий в материалах дела, не влечет отмену обжалуемого судебного акта. В данном случае, рассматривая апелляционную жалобу, суд исходил из доводов и пояснений, содержащихся в возражениях на нее.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу N А53-33866/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N А53-33866/2012
Разделы:Доверительное управление имуществом; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. по делу N А53-33866/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Кириллова Игоря Валентиновича (ИНН 773003794826, ОГРИП 310774617200710) - Дохновой Е.Д. (доверенность от 22.11.2012), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Радио на Петровской" (ИНН 6154096303, ОГРН 1056154030536), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Шевингтон-Траст" (ИНН 7705817563, ОГРН 1077762535234), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кириллова Игоря Валентиновича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А53-33866/2012, установил следующее.
ООО "Радио на Петровской" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кириллову И.В. (далее - предприниматель), ООО "Шевингтон-Траст" (далее - общество) со следующими уточненными требованиями:
- - обязать предпринимателя и общество передать истцу квартиру N 6 (литера Б) площадью 86,1 кв. м, этажность - 1 (далее - спорная квартира), расположенную по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21;
- - зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру от предпринимателя к истцу.
Решением от 27.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.07.2013, исковые требования удовлетворены. Поскольку по условиям предварительного договора стоимость спорной квартиры была оплачена; право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за предпринимателем, суды квалифицировали предварительный договор как договор купли-продажи и обязали предпринимателя передать истцу проданный объект. В части требований к обществу отказано.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податель жалобы не согласен с выводами судов и считает, что не является продавцом спорной квартиры с момента расторжения договора доверительного управления. Получив имущественные права предпринимателя, общество обязано самостоятельно отвечать перед истцом. Суды не учли основания владения предпринимателем спорной квартирой, который получил ее в результате отступного от не исполненных перед ним обществом обязательств. В деле отсутствуют доказательства оплаты истцом спорной квартиры; никаких денежных средств предприниматель не получил; о договорах займа не знал. Срок исполнения обязательств по предварительному договору истек, что влечет его прекращение. Предварительный договор заключен с превышением полномочий общества, и истец, проявив должную осмотрительность, обязан был об этом знать. Кроме того, суд апелляционной инстанции обосновал свои выводы документом, которого нет в материалах дела.
Отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 17.09.2007 предприниматель и ООО "Сфера (далее - застройщик) заключили договор инвестирования строительства комплекса жилых зданий со встроенными нежилыми помещениями, по условиям которого предприниматель передает застройщику денежные средства в сумме, установленной договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта, после сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения обязательств по внесению инвестиций застройщик передает предпринимателю результат инвестиционной деятельности.
6 февраля 2008 года предприниматель и общество заключили договор доверительного управления имуществом, по условиям которого предприниматель передал принадлежащее ему недвижимое имущество в управление обществу. Передаваемое недвижимое имущество состоит из доли в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2930 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21.
По условиям указанного договора выгодоприобретателем является предприниматель. Доля земельного участка передается обществу в целях его эффективного использования в интересах предпринимателя; осуществления на нем строительства многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями с последующей продажей созданного недвижимого имущества неограниченному кругу физических и юридических лиц (продажей земельного участка в общую долевую собственность будущих владельцев квартир).
Согласно пункту 1.4 договора общество владеет и распоряжается переданным участком исключительно в интересах предпринимателя.
В соответствии с пунктами 1.5 и 1.6 договора сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества доверительный управляющий совершает от своего имени; указывая при этом, что он действует в качестве доверительно управляющего имуществом, посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности на участок к доверительному управляющему.
15 июля 2009 года общество и застройщик заключили договор аренды земельного участка.
1 июня 2010 года истец и общество, действующее на основании договора о доверительном управлении имуществом от 06.02.2008, заключили предварительный договор купли-продажи спорной квартиры.
Согласно пункту 3.1 договора общество взяло на себя обязательство передать истцу спорную квартиру по цене 2 700 тыс. рублей; в цену квартиры включена стоимость доли земельного участка.
В пункте 3.2 договора стороны указали, что истец осуществил оплату спорной квартиры следующим образом: перечислением 1 235 тыс. рублей в качестве займа для строительства дома; зачетом процентов за пользование заемными средствами на сумму 1 465 тыс. рублей в качестве процентов за пользование денежными средствами, согласно договорам займа.
В подтверждение оплаты стоимости квартиры истец представил договор займа от 02.09.2008 N 003/3, заключенный с застройщиком, и дополнительные соглашения к нему от 23.09.2008, 22.10.2008 и 12.01.2009. Из условий займа следует, что истец передал застройщику денежные средства в сумме 735 и 500 тыс. рублей под 12% годовых.
1 июля 2010 года застройщик и общество подписали акт сверки по погашению взаимных обязательств, из которого следует, что застройщик получил от истца по договорам займа денежные средства в размере 1 235 тыс. рублей для строительства комплекса зданий в г. Таганроге по переулку Комсомольскому, 21; сумма процентов с сентября 2008 года по 01.06.2010 составила 1 465 тыс. рублей, общая сумма долга - 2 700 тыс. рублей. Общество приняло на себя обязательство погасить долг в сумме 2 700 тыс. рублей переуступкой истцу спорной квартиры.
31 августа 2010 года предприниматель и общество расторгли договор доверительного управления.
5 октября 2010 года предприниматель, застройщик и общество заключили договор об изменении стороны в договоре инвестирования от 17.09.2007 и уступке права требования на получение в собственность объекта недвижимости.
По условиям названного договора предприниматель уступил обществу право требования на получение в собственность результата инвестиционной деятельности. Уступаемое право возникло у предпринимателя в результате оплаты им застройщику целевых инвестиционных взносов в сумме 69 089 592 рублей 60 копеек.
Наряду с переходом к обществу права требования на получение в будущем результата всей инвестиционной деятельности последнее приняло на себя обязанности, вытекающие из договора инвестирования строительства комплекса жилых зданий от 17.09.2007.
12 декабря 2011 года, после сдачи дома в эксплуатацию, общество зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру.
Однако до 31.12.2011 общество не выполнило свои обязанности и не вернуло предпринимателю 69 089 592 рубля 60 копеек.
3 августа 2012 года предприниматель и общество заключили соглашение об отступном, по условиям которого в счет частичного погашения задолженности общество передало предпринимателю квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме по пер. Комсомольскому, 21 в г. Таганроге.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 13.11.2012 N 42/153/2012-495 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за предпринимателем.
Полагая, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры является договором купли-продажи будущей вещи; обязанным лицом является предприниматель, который в настоящее время стал собственником квартиры и может исполнить обязательство по ее передаче, истец обратился в арбитражный суд.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, правильно квалифицировали предварительный договор как сделку купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (пункт 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды установили, что спор относительно идентификации квартиры отсутствует; по условиям предварительного договора стоимость квартиры оплачена; претензии по указанному соглашению относительно ее оплаты отсутствуют.
Учитывая, что предприниматель фактически является продавцом по предварительному договору, а на момент рассмотрения спора квартира находится в его собственности, суды не нашли оснований для отказа в удовлетворении требований. Обязанность по передаче истцу спорной квартиры правомерно возложена на предпринимателя.
Довод предпринимателя о прекращении предварительного договора в связи с истечением срока его исполнения не принимается судом кассационной инстанции, поскольку с учетом пунктов 5 и 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 споры, вытекающие из договоров, поименованных сторонами как предварительные и квалифицированных судом как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, разрешаются в соответствии с правилами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи, а статья 429 названного Кодекса неприменима.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что предприниматель, являясь добросовестным приобретателем, стал собственником спорной квартиры в результате иных правовых оснований. Действующее законодательство не содержит такого способа прекращения обязательств по договору купли-продажи, как замена инвестора, соответственно, в результате замены стороны в договоре инвестирования и уступки права требования обществу обязательства по предварительному договору прекращены не были; данный договор не расторгался. При этом право требования исполнения по договору купли-продажи не зависит от способа приобретения права собственности продавца на вещь, которую он обязался передать в будущем.
Ссылка суда апелляционной инстанции на договор от 28.03.2008, отсутствующий в материалах дела, не влечет отмену обжалуемого судебного акта. В данном случае, рассматривая апелляционную жалобу, суд исходил из доводов и пояснений, содержащихся в возражениях на нее.
Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2013 по делу N А53-33866/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.УЛЬКО
Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)