Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Т.Г. Гуденица, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шапкиным П.В.
при участии:
- от заявителя: представителя по доверенности Карповой Т.В. (доверенность от 13.12.12 N 15-Д, сроком до 31.12.13);
- от заинтересованного лица: ведущего специалиста-эксперта Матвеевой Т.А. (доверенность от 28.12.12 N 243, сроком до 31.12.13);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 по делу N А53-9868/2013
по заявлению открытого акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест"
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Мокоси"; общества с ограниченной ответственностью "Спартак"
о признании незаконными действий
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
открытое акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными действий (бездействия) управления, выразившихся в непроизведении регистрации ипотеки (в силу закона) недвижимого имущества: административного здания универсального розничного рынка, площадью 794,1 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а (далее - спорное имущество), признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013 N 08/011/2013-318 и обязании управление произвести государственную регистрацию ипотеки на объекты спорного имущества в пользу банка путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Заявление мотивировано тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон N 102-ФЗ) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. В силу пункта 1 ст. 11 закона N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Руководствуясь статьей 64 Закона N 102-ФЗ банк считает, что в отношении спорного имущества, возведенного на заложенном земельном участке, возникла ипотека в силу закона, в связи с чем, по его мнению, орган государственной регистрации обязан был внести запись об ипотеке на данные объекты при регистрации права собственности на них. Вместе с тем, заинтересованным лицом такая запись в ЕГРП при регистрации права собственности внесена не была, что незаконно.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью фирма "Мокоси", общество с ограниченной ответственностью "Спартак".
Решением от 02.08.13 г. суд отказал банку в удовлетворении заявления, сославшись на то, что анализ ст. ст. 64, 65, 66 закона N 102-ФЗ как в отдельности, так и в совокупности, позволяет сделать однозначный вывод о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом (в рассматриваемом деле - ООО "Спартак"), не являющимся залогодателем.
Не согласившись с решением суда, банк обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. В жалобе банк настаивает на правильности изложенных в заявлении доводов и ссылается на то, что суд не в полном объеме оценил доводы банка и дал неверное толкование положений ст. ст. 64 - 66 закона N 102-ФЗ. Спорное имущество на переданном банку в залог фирма "МОКОСИ" на момент заключения договора ипотеки отсутствовали и банк как залогодержатель данного участка не давал согласия на их возведение и регистрацию на них права собственности за ООО "Спартак", которое было осведомлено о том, что земельный участок находится в ипотеке. В силу ст. 1.4 договора ипотеки и п. 1 ст. 64, ст. 65 закона N 102-ФЗ ипотека распространяется на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится без их участия.
В судебном заседании представитель банка настаивал на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы.
Представитель управления возражал против отмены решения суда, сославшись на его законность, так как законом не предусмотрена регистрация ипотеки на объекты недвижимости, возведенные на земельном участке третьим лицом, которое не являлось стороной по договору ипотеки.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между банком (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирма "МОКОСИ" (залогодатель) был заключен договор ипотеки земельного участка N 04120074-1з от 19.07.2012, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок в целях обеспечения исполнения залогодателем (заемщиком) обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Мокоси" его обязательств по кредитному договору N 04120074 от 19.07.2012, согласно которому залогодержатель, выступающий в качестве кредитора, предоставил заемщику стандартный кредит в сумме 8 850 000 рублей на цели пополнения оборотных средств, сроком до 18.07.2013 с уплатой 13% годовых.
Предметом договора ипотеки является, в том числе, земельный участок площадью 29 401 кв. м с кадастровым номером 61:06:01 01 03:0098, расположенный по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер Промышленный, 12а, о чем сделана запись регистрации 61-61-08/016/2012-374 от 08.08.2012.
В пункте 1.4. договора указано, что в соответствии со статьей 64 закона N 102-ФЗ ипотека распространяется на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.
Как указано в пункте 1.9 договора ипотеки залогодатель уведомил залогодержателя, что в отношении заложенного имущества зарегистрировано право аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Спартак" по договору аренды N 1 от 23.05.2011.
01.06.12 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Спартак" на имущество, возведенное на вышеуказанном земельном участке: административное здание универсального розничного рынка площадью 794,1 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, забор, протяженностью 619 м литер N 1, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, замощение площадью 29401 кв. м, литер N 2, расположенное по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, крытые торговые места, площадью 211 кв. м, литер В, расположенные по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, туалет с выгребной ямой литер Т, площадью 27,7 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а.
Факт регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Спартак" подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2013 номера с 01/396/2013-262 по 01/396/2013-266.
10.04.13 Веселовским отделом управления было получено заявление (претензия) Банка N 327 от 08.04.2013 о регистрации ипотеки в силу закона недвижимого имущества - здания рынка, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а. Данная претензия была оставлена без ответа и исполнения.
06.06.13 банком было повторно подано заявление в Веселовский отдел управления о регистрации ипотеки в силу закон.
24.07.13 г. банком было получено от Веселовского отдела управления уведомление от 19.06.2013 исходящий номер 08/011/2013-318 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 18.07.13. В качестве оснований приостановления указано на то, что по данным ЕГРП правообладателем на заявленный объект недвижимого имущества является общество с ограниченной ответственностью "Спартак", что противоречит договору ипотеки земельного участка N 04120074-1з от 19.07.2012, согласно которому залогодателем является общество с ограниченной ответственностью фирма "Мокоси".
По мнению регистрирующего органа, ипотека в силу закона возникает только в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке самим залогодателем, а не третьим лицом, не являющимся стороной по договору ипотеки.
Не согласившись с позицией регистрирующего органа, банк обратился в суд с настоящим заявлением об обжаловании его действий (бездействий).
Руководствуясь статьей 64 Закона N 102-ФЗ банк считает, что в отношении спорного имущества, возведенного на заложенном земельном участке, возникла ипотека в силу закона, в связи с чем, по его мнению, орган государственной регистрации обязан был внести запись об ипотеке на данные объекты при регистрации права собственности на них. Вместе с тем, заинтересованным лицом такая запись в ЕГРП при регистрации права собственности внесена не была, что незаконно.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции признал правомерным отклонение данного заявления банка судом первой инстанции.
При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Спорные правоотношения по поводу регистрации ипотеки урегулированы нормами закона N 102-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться законом N 102-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 20 закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы банка о том, что обязанность по регистрации ипотеки на находящееся на земельном участке спорное имущество возникла у управления в силу ст. 64 закона N 102-ФЗ. При этом суд первой инстанции дал правильное толкование положений ст. ст. 64 - 66 закона N 102-ФЗ.
Так, в силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
То есть, данной нормой права предусмотрено, что ипотека в силу залога возникает только на объекты недвижимого имущества, принадлежащие залогодателю.
Однако, в рассматриваемом случае, право собственности на данные объекты зарегистрировано не за залогодателем земельного участка, а за третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Спартак", которому земельный участок был предоставлен в аренду, соответственно, положения статьи 64 Закона об ипотеке в данном случае не применимы.
В силу пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Из буквального смысла указанной нормы права также следует, что ипотекой обременяются объекты недвижимого имущества, возведенные самим залогодателем на заложенном земельном участке. Вывод о том, что действия указанной нормы права распространяются также на случаи, когда объекты возводятся третьим лицом в установленном законом порядке, из текста закона не следует.
Правоотношения, возникающие из ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, регулируются статьей 66 Закона об ипотеке. Диспозиция указанной нормы права указывает, что если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Анализ указанных норм права, как в отдельности, так и в совокупности, позволяет сделать однозначный вывод о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом, не являющимся залогодателем.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что доводы Банка о том, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в непроизведении регистрации ипотеки и приостановлении регистрации, незаконны и нарушают его права и законные интересы как залогодержателя земельного участка, ошибочны.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отклонил довод банка о том, что положения ст. 64 закона N 102-ФЗ и п. 1.4 договора ипотеки позволяют регистрировать ипотеку в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю.
При этом то обстоятельство, что данное имущество было создано и зарегистрировано после заключения договора ипотеки правового значения для оценки законности действий регистрирующего органа в настоящем деле с учетом предмета спора не имеет. В случае, если данные действия по созданию и регистрации спорного имущества произведены с нарушением договора ипотеки и закона банк как залогодержатель и сторона по договору ипотеки вправе защитить свои интересы в гражданско-правовом порядке, обратившись с соответствующим иском к лицам, нарушившим его имущественные интересы как стороны по договору. Защита этих интересов банка настоящем судебном процессе, возникающем из публичных правоотношений, выходит за пределы компетенции суда, определенные главой 24 АПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по делу не подлежит отмене. Апелляционная жалоба банка на решение суда отклоняется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на банк относятся судебные расходы по оплате госпошлины в федеральный бюджет за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб., в связи с чем банку из федерального бюджета подлежит возвращению излишне уплаченная за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 001 от 28.08.13 г. госпошлина в размере 1000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу коммерческий банк "Центр-инвест", ИНН 6163011391, из федерального бюджета 1000 (одна тысяча) рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2013 N 15АП-14810/2013 ПО ДЕЛУ N А53-9868/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N 15АП-14810/2013
Дело N А53-9868/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Т.Г. Гуденица, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шапкиным П.В.
при участии:
- от заявителя: представителя по доверенности Карповой Т.В. (доверенность от 13.12.12 N 15-Д, сроком до 31.12.13);
- от заинтересованного лица: ведущего специалиста-эксперта Матвеевой Т.А. (доверенность от 28.12.12 N 243, сроком до 31.12.13);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 по делу N А53-9868/2013
по заявлению открытого акционерного общества коммерческий банк "Центр-инвест"
заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Мокоси"; общества с ограниченной ответственностью "Спартак"
о признании незаконными действий
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
открытое акционерное общество коммерческий банк "Центр-инвест" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконными действий (бездействия) управления, выразившихся в непроизведении регистрации ипотеки (в силу закона) недвижимого имущества: административного здания универсального розничного рынка, площадью 794,1 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а (далее - спорное имущество), признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.06.2013 N 08/011/2013-318 и обязании управление произвести государственную регистрацию ипотеки на объекты спорного имущества в пользу банка путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Заявление мотивировано тем, что в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон N 102-ФЗ) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. В силу пункта 1 ст. 11 закона N 102-ФЗ государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Руководствуясь статьей 64 Закона N 102-ФЗ банк считает, что в отношении спорного имущества, возведенного на заложенном земельном участке, возникла ипотека в силу закона, в связи с чем, по его мнению, орган государственной регистрации обязан был внести запись об ипотеке на данные объекты при регистрации права собственности на них. Вместе с тем, заинтересованным лицом такая запись в ЕГРП при регистрации права собственности внесена не была, что незаконно.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью фирма "Мокоси", общество с ограниченной ответственностью "Спартак".
Решением от 02.08.13 г. суд отказал банку в удовлетворении заявления, сославшись на то, что анализ ст. ст. 64, 65, 66 закона N 102-ФЗ как в отдельности, так и в совокупности, позволяет сделать однозначный вывод о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом (в рассматриваемом деле - ООО "Спартак"), не являющимся залогодателем.
Не согласившись с решением суда, банк обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. В жалобе банк настаивает на правильности изложенных в заявлении доводов и ссылается на то, что суд не в полном объеме оценил доводы банка и дал неверное толкование положений ст. ст. 64 - 66 закона N 102-ФЗ. Спорное имущество на переданном банку в залог фирма "МОКОСИ" на момент заключения договора ипотеки отсутствовали и банк как залогодержатель данного участка не давал согласия на их возведение и регистрацию на них права собственности за ООО "Спартак", которое было осведомлено о том, что земельный участок находится в ипотеке. В силу ст. 1.4 договора ипотеки и п. 1 ст. 64, ст. 65 закона N 102-ФЗ ипотека распространяется на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится без их участия.
В судебном заседании представитель банка настаивал на отмене решения суда, сославшись на приведенные в апелляционной жалобе доводы.
Представитель управления возражал против отмены решения суда, сославшись на его законность, так как законом не предусмотрена регистрация ипотеки на объекты недвижимости, возведенные на земельном участке третьим лицом, которое не являлось стороной по договору ипотеки.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между банком (залогодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью фирма "МОКОСИ" (залогодатель) был заключен договор ипотеки земельного участка N 04120074-1з от 19.07.2012, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности земельный участок в целях обеспечения исполнения залогодателем (заемщиком) обществом с ограниченной ответственностью Фирма "Мокоси" его обязательств по кредитному договору N 04120074 от 19.07.2012, согласно которому залогодержатель, выступающий в качестве кредитора, предоставил заемщику стандартный кредит в сумме 8 850 000 рублей на цели пополнения оборотных средств, сроком до 18.07.2013 с уплатой 13% годовых.
Предметом договора ипотеки является, в том числе, земельный участок площадью 29 401 кв. м с кадастровым номером 61:06:01 01 03:0098, расположенный по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер Промышленный, 12а, о чем сделана запись регистрации 61-61-08/016/2012-374 от 08.08.2012.
В пункте 1.4. договора указано, что в соответствии со статьей 64 закона N 102-ФЗ ипотека распространяется на все находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.
Как указано в пункте 1.9 договора ипотеки залогодатель уведомил залогодержателя, что в отношении заложенного имущества зарегистрировано право аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Спартак" по договору аренды N 1 от 23.05.2011.
01.06.12 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Спартак" на имущество, возведенное на вышеуказанном земельном участке: административное здание универсального розничного рынка площадью 794,1 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, забор, протяженностью 619 м литер N 1, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, замощение площадью 29401 кв. м, литер N 2, расположенное по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, крытые торговые места, площадью 211 кв. м, литер В, расположенные по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а, туалет с выгребной ямой литер Т, площадью 27,7 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, пер. Промышленный, 12-а.
Факт регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Спартак" подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.07.2013 номера с 01/396/2013-262 по 01/396/2013-266.
10.04.13 Веселовским отделом управления было получено заявление (претензия) Банка N 327 от 08.04.2013 о регистрации ипотеки в силу закона недвижимого имущества - здания рынка, расположенного по адресу: Ростовская область, пос. Веселый, пер. Промышленный, 12а. Данная претензия была оставлена без ответа и исполнения.
06.06.13 банком было повторно подано заявление в Веселовский отдел управления о регистрации ипотеки в силу закон.
24.07.13 г. банком было получено от Веселовского отдела управления уведомление от 19.06.2013 исходящий номер 08/011/2013-318 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 18.07.13. В качестве оснований приостановления указано на то, что по данным ЕГРП правообладателем на заявленный объект недвижимого имущества является общество с ограниченной ответственностью "Спартак", что противоречит договору ипотеки земельного участка N 04120074-1з от 19.07.2012, согласно которому залогодателем является общество с ограниченной ответственностью фирма "Мокоси".
По мнению регистрирующего органа, ипотека в силу закона возникает только в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке самим залогодателем, а не третьим лицом, не являющимся стороной по договору ипотеки.
Не согласившись с позицией регистрирующего органа, банк обратился в суд с настоящим заявлением об обжаловании его действий (бездействий).
Руководствуясь статьей 64 Закона N 102-ФЗ банк считает, что в отношении спорного имущества, возведенного на заложенном земельном участке, возникла ипотека в силу закона, в связи с чем, по его мнению, орган государственной регистрации обязан был внести запись об ипотеке на данные объекты при регистрации права собственности на них. Вместе с тем, заинтересованным лицом такая запись в ЕГРП при регистрации права собственности внесена не была, что незаконно.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции признал правомерным отклонение данного заявления банка судом первой инстанции.
При принятии решения суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Спорные правоотношения по поводу регистрации ипотеки урегулированы нормами закона N 102-ФЗ.
В соответствии с п. 5 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" особенности государственной регистрации ипотеки также могут устанавливаться законом N 102-ФЗ.
В соответствии с п. 2 ст. 20 закона N 102-ФЗ государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы банка о том, что обязанность по регистрации ипотеки на находящееся на земельном участке спорное имущество возникла у управления в силу ст. 64 закона N 102-ФЗ. При этом суд первой инстанции дал правильное толкование положений ст. ст. 64 - 66 закона N 102-ФЗ.
Так, в силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
То есть, данной нормой права предусмотрено, что ипотека в силу залога возникает только на объекты недвижимого имущества, принадлежащие залогодателю.
Однако, в рассматриваемом случае, право собственности на данные объекты зарегистрировано не за залогодателем земельного участка, а за третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Спартак", которому земельный участок был предоставлен в аренду, соответственно, положения статьи 64 Закона об ипотеке в данном случае не применимы.
В силу пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Из буквального смысла указанной нормы права также следует, что ипотекой обременяются объекты недвижимого имущества, возведенные самим залогодателем на заложенном земельном участке. Вывод о том, что действия указанной нормы права распространяются также на случаи, когда объекты возводятся третьим лицом в установленном законом порядке, из текста закона не следует.
Правоотношения, возникающие из ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам, регулируются статьей 66 Закона об ипотеке. Диспозиция указанной нормы права указывает, что если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Анализ указанных норм права, как в отдельности, так и в совокупности, позволяет сделать однозначный вывод о том, что ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом, не являющимся залогодателем.
При указанных обстоятельствах, следует признать, что доводы Банка о том, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в непроизведении регистрации ипотеки и приостановлении регистрации, незаконны и нарушают его права и законные интересы как залогодержателя земельного участка, ошибочны.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции правомерно отклонил довод банка о том, что положения ст. 64 закона N 102-ФЗ и п. 1.4 договора ипотеки позволяют регистрировать ипотеку в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю.
При этом то обстоятельство, что данное имущество было создано и зарегистрировано после заключения договора ипотеки правового значения для оценки законности действий регистрирующего органа в настоящем деле с учетом предмета спора не имеет. В случае, если данные действия по созданию и регистрации спорного имущества произведены с нарушением договора ипотеки и закона банк как залогодержатель и сторона по договору ипотеки вправе защитить свои интересы в гражданско-правовом порядке, обратившись с соответствующим иском к лицам, нарушившим его имущественные интересы как стороны по договору. Защита этих интересов банка настоящем судебном процессе, возникающем из публичных правоотношений, выходит за пределы компетенции суда, определенные главой 24 АПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции по делу не подлежит отмене. Апелляционная жалоба банка на решение суда отклоняется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ на банк относятся судебные расходы по оплате госпошлины в федеральный бюджет за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб., в связи с чем банку из федерального бюджета подлежит возвращению излишне уплаченная за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению N 001 от 28.08.13 г. госпошлина в размере 1000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.08.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить открытому акционерному обществу коммерческий банк "Центр-инвест", ИНН 6163011391, из федерального бюджета 1000 (одна тысяча) рублей излишне уплаченной госпошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)