Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Больсунов А.М.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.
судей Марушко Л.А., Назейкиной Н.А.
при секретаре З.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Б. - З.С. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 13.08.2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление ЗАО ВТБ 24 в лице филиала N 6318 к Б. об обращении взыскания на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, определении способа реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости предмета залога и взыскании расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворить.
Обратить взыскание на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N, принадлежащий на праве собственности Б.
Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость, с которой начинаются торги предмета залога - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 (Два миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с Б. в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы, связанные с оплатой госпошлины при подаче искового заявления в суд в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения представителя Б. - З.С., действующего по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
ЗАО ВТБ 24 в лице филиала N 6318 обратилось в суд с иском к Б., указав третьим лицом ООО "Фирма "Открытие" об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 31.03.2011 года ЗАО ВТБ 24 (Банк) и ООО "Фирма "Открытие" (Заемщик) заключили кредитное соглашение N 721/5918-0000361 в соответствии с которым, Банк обязался открыть Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях: сумма кредитной линии - 5 000 000 рублей; срок кредитной линии - 60 месяцев с даты, следующей за датой предоставления первого кредита; процентная ставка по кредиту - 13, 5% годовых.
Во исполнение указанного кредитного соглашения Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме на общую сумму 5 000 000 рублей тремя траншами: 1 транш 31.03.2011 года на сумму 1 700 000 рублей; 2 транш 14.04.2011 года на сумму 1 190 000 рублей; 3 транш 20.05.2011 года на сумму 2 110 000 рублей.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного соглашения на основании дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2011 года к указанному соглашению, между Банком и Б. заключен договор об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика - ООО "Фирма "Открытие", Залогодатель - Б. предоставляет Залогодержателю - ЗАО ВТБ 24 в залог (ипотеку) недвижимое имущество - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, площадь 1007, 00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Б. на праве собственности.
В связи с тем, что Заемщик - ООО "Фирма "Открытие" не исполнял обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года исковые требования удовлетворены частично.
После расторжения кредитного договора и соглашений к нему, указанным судебным решением зафиксирована задолженность ООО "Фирма "Открытие" и поручителя Н. - 4 471 810, 80 рублей, судебные расходы - 39 559, 05 рублей, а всего 4 511 369, 85 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество: автомобиль <данные изъяты> стоимостью 229 646 рублей, автомобиль "<данные изъяты>" стоимостью 1 069 045 рублей, автомобиль "<данные изъяты>" стоимостью 641 989 рублей, товары в обороте стоимостью 319 000 рублей, товары в обороте стоимостью 224 400 рублей, товары в обороте стоимостью 400 000 рублей и по договору об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года - вышеуказанный земельный участок стоимостью 966 400 рублей, а всего на сумму 3 851 080 рублей.
Определением судебной коллегии апелляционной инстанции Самарского областного суда от 21.06.2012 года заочное решение Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Н. - без удовлетворения.
12.08.2011 года произведена государственная регистрация права собственности Б. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, т.е. на земельном участке, находящемся в залоге у Банка.
Таким образом, в силу закона и на основании договора об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года, указанный жилой дом обременен ипотекой в пользу ЗАО ВТБ 24.
Поскольку при обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок, обращение взыскания на возведенный на нем дом не производилось, обязательства по кредитному соглашению не выполнены, задолженность не выплачена, истец считает необходимым обратить взыскание на данный жилой дом.
Начальная продажная цена заложенного земельного участка определялась на основании отчета об оценке, проведенной 02.02.2012 года "<данные изъяты>" ООО ПКФ "<данные изъяты>" без учета находящегося на нем жилого дома.
В соответствии с оценкой от 28.05.2012 года, произведенной ООО "<данные изъяты>", стоимость вышеуказанного жилого дома без учета земельного участка, составляет 3 580 000 рублей, 80% от которой, в силу закона, составляет 2 864 000 рублей.
На основании изложенного, истец просил суд обратить взыскание на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N.
Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 (Два миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ответчика в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, ответчиком Б. в лице ее представителя З.С. подана апелляционная жалоба, в которой он просит об отмене решения суда, как незаконного, и постановлении нового решения.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что при заключении договора не были соблюдены требования ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. кредитор принял в залог единственное пригодное для проживания жилое помещение, ипотека которого не имела на это законных оснований и в связи с чем, сделка недействительны в силу ее ничтожности.
Кроме того, заявитель в жалобе указывает на несоразмерность стоимости предмета залога, сумме оставшейся для выплаты задолженности по кредиту.
Также указывает на то, что Заемщик сумму задолженности признал и готов выплачивать сумму долга в добровольном порядке.
Изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 N 220-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Абзац 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, определяющей виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
По смыслу п. 2 ст. 348 ГК РФ п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания не допускается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с п. 1. ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Как следует из материалов дела и судом установлено, что 31.03.2011 года ЗАО ВТБ 24 (Банк) и ООО "Фирма "Открытие" (Заемщик) заключили кредитное соглашение N 721/5918-0000361 в соответствии с которым, Банк обязался открыть Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях: сумма кредитной линии - 5 000 000 рублей; срок кредитной линии - 60 месяцев с даты, следующей за датой предоставления первого кредита; процентная ставка по кредиту - 13, 5% годовых.
Во исполнение указанного кредитного соглашения Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме на общую сумму 5 000 000 рублей тремя траншами:
- - 1 транш 31.03.2011 года на сумму 1 700 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 31.03.2011 г.;
- - 2 транш 14.04.2011 года на сумму 1 190 000 рублей; что подтверждается мемориальным ордером N 361 от 14.04.2011 г.;
- - 3 транш 20.05.2011 года на сумму 2 110 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 20.05.2012 г.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного соглашения на основании дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2011 года к указанному соглашению, между Банком и Б. заключен договор об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика - ООО "Фирма "Открытие", Залогодатель - Б. предоставляет Залогодержателю - ЗАО ВТБ 24 в залог (ипотеку) недвижимое имущество - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, площадь 1007, 00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Б. на праве собственности, на основании договор купли-продажи от 10.08.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...>, выданному Управлением Росреестра по Самарской области от 20.08.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2010 года сделана запись о регистрации 63-63-26/052/2010-127, кадастровый (условный) номер объекта N.
Государственная регистрация ипотеки произведена Управлением Росреестра по Самарской области 12.04.2011 года, номер регистрации 63-63-26/013/2011-195.
В связи с тем, что Заемщик - ООО "Фирма "Открытие" не исполнял обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года исковые требования удовлетворены частично.
С ООО "Фирма "Открытие" и поручителя Н. взыскана задолженность в размере 4 511 369, 85 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество в т.ч. и по договору об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>.
ООО "Фирма "Открытие" в полном объеме согласилась с суммой задолженности.
12.08.2011 года произведена государственная регистрация права собственности Б. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, т.е. на земельном участке, находящемся в залоге у Банка.
Таким образом, в силу закона и на основании договора об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года, данный жилой дом обременен ипотекой в пользу ЗАО ВТБ 24.
Регистрация ипотеки произведена Управлением Росреестра Самарской области за N 63-63-26/029/2011-299 от 12.08.2011 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2012 года.
Принимая во внимание, что при обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок, обращение взыскания на возведенный на нем дом не производилось, обязательства по кредитному соглашению не выполнены, задолженность не выплачена и составляет 4 478 222, 54 рублей, во исполнение требований закона, судом правомерно обратил взыскание на предмет ипотеки - жилой дом.
Начальная продажная цена заложенного земельного участка определялась на основании отчета об оценке, проведенной 02.02.2012 года "<данные изъяты>" без учета находящегося на нем жилого дома.
Как уже указывалось ранее, в соответствии с оценкой от 28.05.2012 года, произведенной ООО "<данные изъяты>", стоимость вышеуказанного жилого дома без учета земельного участка, составляет 3 580 000 рублей, 80% от которой, в силу закона, составляет 2 864 000 рублей.
Поскольку стороной ответчика не представлено иного отчета об оценке недвижимого имущества, суд верно определил начальную продажную стоимость, с которой начинаются торги предмета залога - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 рублей.
А также, определил способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Оценивая факт, того, жилой дом на момент заключения кредитного договора и договора об ипотеке являлась единственным пригодным для постоянного проживания помещением ответчика, суд правомерно поставил данный факт под сомнение, поскольку установлено, что Б. зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>.
Доказательств обратному суду не представлено.
Кроме того, судом правомерно с учетом ст. ст. 98 ГПК РФ распределены между сторонами все понесенные по делу судебные расходы.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора не были соблюдены требования ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. кредитор принял в залог единственное пригодное для проживания жилое помещение, ипотека которого не имела на это законных оснований, являются несостоятельными.
Положения ст. 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенный жилой дом - при условии, что такой дом заложен по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
Наличие у гражданина жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее помещение является предметом ипотеки.
Из дела видно, что дом ответчика является предметом ипотеки.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком и третьим лицом обязательств по кредитному договору судом установлен.
Заключая договор об ипотеке, стороны по договору, действуя своей волей и в своем интересе,
установили права и обязанности на основе договора.
Условия договора об ипотеке не противоречат закону.
Доводы жалобы о несоразмерности стоимости предмета залога, сумме оставшейся для выплаты задолженности по кредиту не могут быть приняты во внимание, поскольку закон не ставит в зависимость стоимость заложенного имущества от величины неисполненного обязательства по кредитному договору.
Довод жалобы о том, что Заемщик сумму задолженности признал и готов выплачивать сумму долга в добровольном порядке не имеет правового значения, поскольку, установленный в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции факт нарушения Заемщиком обязательства, основанного на кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, а также размер задолженности обусловили законность требования истца об обращении взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательства.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красноярского районного суда Самарской области от 13.08.2012 года оставить
без изменения, а апелляционную жалобу представителя Б. - З.С. (по доверенности) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9178/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2012 г. по делу N 33-9178/2012
Судья: Больсунов А.М.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Пинчук С.В.
судей Марушко Л.А., Назейкиной Н.А.
при секретаре З.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Б. - З.С. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 13.08.2012 года, которым постановлено:
"Исковое заявление ЗАО ВТБ 24 в лице филиала N 6318 к Б. об обращении взыскания на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, определении способа реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости предмета залога и взыскании расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворить.
Обратить взыскание на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N, принадлежащий на праве собственности Б.
Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость, с которой начинаются торги предмета залога - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 (Два миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с Б. в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы, связанные с оплатой госпошлины при подаче искового заявления в суд в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пинчук С.В., объяснения представителя Б. - З.С., действующего по доверенности, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
ЗАО ВТБ 24 в лице филиала N 6318 обратилось в суд с иском к Б., указав третьим лицом ООО "Фирма "Открытие" об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 31.03.2011 года ЗАО ВТБ 24 (Банк) и ООО "Фирма "Открытие" (Заемщик) заключили кредитное соглашение N 721/5918-0000361 в соответствии с которым, Банк обязался открыть Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях: сумма кредитной линии - 5 000 000 рублей; срок кредитной линии - 60 месяцев с даты, следующей за датой предоставления первого кредита; процентная ставка по кредиту - 13, 5% годовых.
Во исполнение указанного кредитного соглашения Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме на общую сумму 5 000 000 рублей тремя траншами: 1 транш 31.03.2011 года на сумму 1 700 000 рублей; 2 транш 14.04.2011 года на сумму 1 190 000 рублей; 3 транш 20.05.2011 года на сумму 2 110 000 рублей.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного соглашения на основании дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2011 года к указанному соглашению, между Банком и Б. заключен договор об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика - ООО "Фирма "Открытие", Залогодатель - Б. предоставляет Залогодержателю - ЗАО ВТБ 24 в залог (ипотеку) недвижимое имущество - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, площадь 1007, 00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Б. на праве собственности.
В связи с тем, что Заемщик - ООО "Фирма "Открытие" не исполнял обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года исковые требования удовлетворены частично.
После расторжения кредитного договора и соглашений к нему, указанным судебным решением зафиксирована задолженность ООО "Фирма "Открытие" и поручителя Н. - 4 471 810, 80 рублей, судебные расходы - 39 559, 05 рублей, а всего 4 511 369, 85 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество: автомобиль <данные изъяты> стоимостью 229 646 рублей, автомобиль "<данные изъяты>" стоимостью 1 069 045 рублей, автомобиль "<данные изъяты>" стоимостью 641 989 рублей, товары в обороте стоимостью 319 000 рублей, товары в обороте стоимостью 224 400 рублей, товары в обороте стоимостью 400 000 рублей и по договору об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года - вышеуказанный земельный участок стоимостью 966 400 рублей, а всего на сумму 3 851 080 рублей.
Определением судебной коллегии апелляционной инстанции Самарского областного суда от 21.06.2012 года заочное решение Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Н. - без удовлетворения.
12.08.2011 года произведена государственная регистрация права собственности Б. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, т.е. на земельном участке, находящемся в залоге у Банка.
Таким образом, в силу закона и на основании договора об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года, указанный жилой дом обременен ипотекой в пользу ЗАО ВТБ 24.
Поскольку при обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок, обращение взыскания на возведенный на нем дом не производилось, обязательства по кредитному соглашению не выполнены, задолженность не выплачена, истец считает необходимым обратить взыскание на данный жилой дом.
Начальная продажная цена заложенного земельного участка определялась на основании отчета об оценке, проведенной 02.02.2012 года "<данные изъяты>" ООО ПКФ "<данные изъяты>" без учета находящегося на нем жилого дома.
В соответствии с оценкой от 28.05.2012 года, произведенной ООО "<данные изъяты>", стоимость вышеуказанного жилого дома без учета земельного участка, составляет 3 580 000 рублей, 80% от которой, в силу закона, составляет 2 864 000 рублей.
На основании изложенного, истец просил суд обратить взыскание на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта N.
Определить способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость предмета в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 (Два миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей.
Взыскать с ответчика в пользу ВТБ 24 (ЗАО) расходы, связанные с оплатой госпошлины в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, ответчиком Б. в лице ее представителя З.С. подана апелляционная жалоба, в которой он просит об отмене решения суда, как незаконного, и постановлении нового решения.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что при заключении договора не были соблюдены требования ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. кредитор принял в залог единственное пригодное для проживания жилое помещение, ипотека которого не имела на это законных оснований и в связи с чем, сделка недействительны в силу ее ничтожности.
Кроме того, заявитель в жалобе указывает на несоразмерность стоимости предмета залога, сумме оставшейся для выплаты задолженности по кредиту.
Также указывает на то, что Заемщик сумму задолженности признал и готов выплачивать сумму долга в добровольном порядке.
Изучив материалы гражданского дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке.
Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу ст. 79 Федерального закона от 02.10.2007 N 220-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом РФ.
Абзац 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, определяющей виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
По смыслу п. 2 ст. 348 ГК РФ п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания не допускается, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 2, 3 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с п. 1. ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Как следует из материалов дела и судом установлено, что 31.03.2011 года ЗАО ВТБ 24 (Банк) и ООО "Фирма "Открытие" (Заемщик) заключили кредитное соглашение N 721/5918-0000361 в соответствии с которым, Банк обязался открыть Заемщику кредитную линию с лимитом выдачи и предоставить отдельные кредиты на условиях: сумма кредитной линии - 5 000 000 рублей; срок кредитной линии - 60 месяцев с даты, следующей за датой предоставления первого кредита; процентная ставка по кредиту - 13, 5% годовых.
Во исполнение указанного кредитного соглашения Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме на общую сумму 5 000 000 рублей тремя траншами:
- - 1 транш 31.03.2011 года на сумму 1 700 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 31.03.2011 г.;
- - 2 транш 14.04.2011 года на сумму 1 190 000 рублей; что подтверждается мемориальным ордером N 361 от 14.04.2011 г.;
- - 3 транш 20.05.2011 года на сумму 2 110 000 рублей, что подтверждается мемориальным ордером N 1 от 20.05.2012 г.
В обеспечение надлежащего исполнения условий кредитного соглашения на основании дополнительного соглашения N 1 от 06.04.2011 года к указанному соглашению, между Банком и Б. заключен договор об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года.
В обеспечение исполнения обязательств Заемщика - ООО "Фирма "Открытие", Залогодатель - Б. предоставляет Залогодержателю - ЗАО ВТБ 24 в залог (ипотеку) недвижимое имущество - земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, площадь 1007, 00 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий Б. на праве собственности, на основании договор купли-продажи от 10.08.2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <...>, выданному Управлением Росреестра по Самарской области от 20.08.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2010 года сделана запись о регистрации 63-63-26/052/2010-127, кадастровый (условный) номер объекта N.
Государственная регистрация ипотеки произведена Управлением Росреестра по Самарской области 12.04.2011 года, номер регистрации 63-63-26/013/2011-195.
В связи с тем, что Заемщик - ООО "Фирма "Открытие" не исполнял обязательства по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Самары от 21.03.2012 года исковые требования удовлетворены частично.
С ООО "Фирма "Открытие" и поручителя Н. взыскана задолженность в размере 4 511 369, 85 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество в т.ч. и по договору об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>.
ООО "Фирма "Открытие" в полном объеме согласилась с суммой задолженности.
12.08.2011 года произведена государственная регистрация права собственности Б. на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, т.е. на земельном участке, находящемся в залоге у Банка.
Таким образом, в силу закона и на основании договора об ипотеке N 721/5918-0000361-з04 от 31.03.2011 года, данный жилой дом обременен ипотекой в пользу ЗАО ВТБ 24.
Регистрация ипотеки произведена Управлением Росреестра Самарской области за N 63-63-26/029/2011-299 от 12.08.2011 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2012 года.
Принимая во внимание, что при обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок, обращение взыскания на возведенный на нем дом не производилось, обязательства по кредитному соглашению не выполнены, задолженность не выплачена и составляет 4 478 222, 54 рублей, во исполнение требований закона, судом правомерно обратил взыскание на предмет ипотеки - жилой дом.
Начальная продажная цена заложенного земельного участка определялась на основании отчета об оценке, проведенной 02.02.2012 года "<данные изъяты>" без учета находящегося на нем жилого дома.
Как уже указывалось ранее, в соответствии с оценкой от 28.05.2012 года, произведенной ООО "<данные изъяты>", стоимость вышеуказанного жилого дома без учета земельного участка, составляет 3 580 000 рублей, 80% от которой, в силу закона, составляет 2 864 000 рублей.
Поскольку стороной ответчика не представлено иного отчета об оценке недвижимого имущества, суд верно определил начальную продажную стоимость, с которой начинаются торги предмета залога - жилой дом, площадью 216, 1 кв. м, находящийся по адресу: <адрес> в размере 80% от оценочной стоимости имущества, а именно в сумме 2 864 000 рублей.
А также, определил способ реализации указанного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Оценивая факт, того, жилой дом на момент заключения кредитного договора и договора об ипотеке являлась единственным пригодным для постоянного проживания помещением ответчика, суд правомерно поставил данный факт под сомнение, поскольку установлено, что Б. зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>.
Доказательств обратному суду не представлено.
Кроме того, судом правомерно с учетом ст. ст. 98 ГПК РФ распределены между сторонами все понесенные по делу судебные расходы.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора не были соблюдены требования ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.к. кредитор принял в залог единственное пригодное для проживания жилое помещение, ипотека которого не имела на это законных оснований, являются несостоятельными.
Положения ст. 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенный жилой дом - при условии, что такой дом заложен по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.
Наличие у гражданина жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее помещение является предметом ипотеки.
Из дела видно, что дом ответчика является предметом ипотеки.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком и третьим лицом обязательств по кредитному договору судом установлен.
Заключая договор об ипотеке, стороны по договору, действуя своей волей и в своем интересе,
установили права и обязанности на основе договора.
Условия договора об ипотеке не противоречат закону.
Доводы жалобы о несоразмерности стоимости предмета залога, сумме оставшейся для выплаты задолженности по кредиту не могут быть приняты во внимание, поскольку закон не ставит в зависимость стоимость заложенного имущества от величины неисполненного обязательства по кредитному договору.
Довод жалобы о том, что Заемщик сумму задолженности признал и готов выплачивать сумму долга в добровольном порядке не имеет правового значения, поскольку, установленный в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции факт нарушения Заемщиком обязательства, основанного на кредитном договоре, обеспеченном ипотекой, а также размер задолженности обусловили законность требования истца об обращении взыскания на имущество, заложенное в обеспечение исполнения обязательства.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красноярского районного суда Самарской области от 13.08.2012 года оставить
без изменения, а апелляционную жалобу представителя Б. - З.С. (по доверенности) - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)