Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Бажина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей Будылка А.В., Майер В.Е.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УРСА Моргидж Ф. к Д. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе истца на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 19 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителя истца М., ответчика и его представителя С., судебная коллегия
установила:
УРСА Моргидж Ф. обратился в суд с иском к Д. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. Указал, что 27 марта 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и ответчиком был заключен кредитный договор N ___, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере ____ рублей под 15,5% годовых на 180 месяцев для приобретения садового домика площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: ____; садового домика площадью ___., расположенного по адресу: _____ общей стоимостью ____ руб.; земельного участка N ___ площадью ___ кв. м с кадастровым номером ___, предоставленного для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенного на землях поселений по адресу: ___ стоимостью ___ руб.
Обеспечением исполнения обязательств должника по кредитному договору является ипотека (залог) в силу закона.
Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере.
30 сентября 2006 года на основании решения общего собрания акционеров ОАО "Сибакадембанк" внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "Сибакадембанк" изменено на ОАО "УРСА Банк". На основании решения общего собрания акционеров ОАО "УРСА Банк" от 08 мая 2009 года и решения общего собрания акционеров ОАО "МДМ Банк" от 08 мая 2009 года ОАО "УРСА Банк" 06 августа 2009 года реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "МДМ-Банк" и ЗАО "Банковский холдинг МДМ", наименование изменено на ОАО "МДМ Банк".
07 декабря 2007 года ОАО "УРСА Банк" заключил с УРСА Моргидж Ф. договор купли-продажи закладных N 1, согласно которому права по закладной, обеспечивающей кредитный договор N ___ от 27 марта 2006 года, были проданы истцу. Стороны также заключили рамочный договор купли-продажи ипотечного портфеля 07 декабря 2007 года 020 ИК/2006-5. Закладная в настоящее время находится в депозитарии Банка, как ответственного хранителя. Расчет, подтверждающий исполнение обязательств компанией УРСА Моргидж Ф. перед ОАО "УРСА Банк" по договору купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года произведен в полном объеме. УРСА Моргидж Ф. является новым кредитором должника Д., ОАО "УРСА Банк" своевременно исполнил обязанность, уведомив ответчика о смене владельца закладной.
По состоянию на 29 марта 2010 года объект залога Банком оценен в размере ____ руб., что подтверждается заключением оценщика ООО "Омэкс".
Ответчиком периодически не производятся необходимые платежи по кредитному договору в установленный договором срок. Последний платеж был произведен 13 марта 2009 года. В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов, истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обязательств от 11 марта 2010 года, которое до настоящего времени ответчиком не выполнено.
Задолженность ответчика по состоянию на 14 сентября 2010 года составляет ____ рубля, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет ___ рубля, сумма процентов за пользование кредитом - ___ рубля, сумма процентов на просроченный кредит - ___ рубля, сумма пени - ____ рубля.
Просил взыскать указанные суммы с ответчика, а также начиная с 14 сентября 2010 года и по день реализации предмета ипотеки определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15,5% годовых с суммы основного долга _____ руб.
Просил обратить взыскание заложенное имущество - садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: _____; садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: ____ инвентарный номер ____; земельный участок ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ____, предоставленный для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенный на землях поселений по адресу: ___, установив начальную продажную цену в размере _____ руб.
Кроме того, просил взыскать государственную пошлину в размере _____ рубля.
В судебном заседании представитель истца М. исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Д. в судебном заседании не возражал против имеющейся у него перед Банком задолженности, просил снизить размер неустойки и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере _____ рублей.
Представитель ответчика С. в судебном заседании поддержал доводы и возражения ответчика в полном объеме.
Решением суда с Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. взыскана задолженность по кредитному договору N ___ от 27 марта 2006 года - ____ рубля.
С Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. взысканы проценты за пользование кредитом в размере 15,5% годовых с основной суммы долга ____ руб., начиная с 15 сентября 2010 года и по день реализации предмета ипотеки.
Обращено взыскание на заложенное имущество:
садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: г. _______
- садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: ____ инвентарный номер ____;
- земельный участок N ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ____, предоставленный для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенный на землях поселений по адресу: ___,
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества - ______рублей.
Определен способ реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание - путем продажи с публичных торгов.
С Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. возмещены судебные расходы в размере _____ рубля.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель УРСА Моргидж Ф. М. просит решение суда отменить в части назначения начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере ____ рублей. Указывает, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества суд должен был применить положения статьи 54 Федерального закона от ... года N ... "Об ипотеке", в соответствии с которой в случае определения начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Указывает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна была быть определена в размере ____ рублей. Кроме того, полагает, что вывод оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества в размере ____ является вероятным, носит рекомендательный характер, сделан без осмотра объекта оценки, физические характеристики объекта и его конструкции оценщиком записаны только со слов заказчика оценки.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Истец и его представитель полагали решение суда правильным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Из материалов дела следует, что 27 марта 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и ответчиком был заключен кредитный договор N ______, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере ____ руб. под 15,5% годовых на 180 месяцев для приобретения в частную собственность ответчика садового домика площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: _____; садового домика площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: ____, общей стоимостью ____ рублей; земельного участка N ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ___, предоставленного для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенного на землях поселений по адресу: __, стоимостью __ рублей.
Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере.
На основании решения общего собрания акционеров ОАО "Сибакадембанк" от 30 сентября 2006 года внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "Сибакадембанк" изменено на ОАО "УРСА Банк".
06 августа 2009 года на основании решения общего собрания акционеров ОАО "УРСА Банк" от 08 мая 2009 года внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "УРСА Банк" изменено на ОАО "МДМ Банк".
Ранее, 07 декабря 2007 года ОАО "УРСА Банк" заключил с УРСА Моргидж Ф. договор купли-продажи закладных N 1, согласно которому права по закладной, обеспечивающей кредитный договор N ____ от 27 марта 2006 года, были проданы истцу. Стороны также заключили между собой рамочный договор купли-продажи ипотечного портфеля от 07 декабря 2007 года N 020 ИК/2006-5.
Судом установлено, что договор купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года подписан между ОАО "УРСА Банк" и УРСА Моргидж Ф. Закладная в настоящее время находится в депозитарии Банка, как ответственного хранителя. Расчет, подтверждающий исполнение обязательств компанией УРСА Моргидж Ф. перед ОАО "УРСА Банк" по договору купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года произведен в полном объеме. Законным владельцем закладной, новым кредитором должника Д. является истец УРСА Моргидж Ф.
Согласно кредитному договору заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу части 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (часть 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ).
Судом было установлено, что заемщик продолжительное время не исполняет обязательства перед банком, задолженность по основной сумме долга составляет ___ рубля, по уплате процентов на сумму непросроченного к возврату основного долга - ____ рубля. С учетом неустойки ко взысканию определена сумма в размере ____ рубля. В указанной части решение суда не обжалуется.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге Гражданского кодекса РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (часть 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статьям 50, 51, 54.1 Федерального закона "Об ипотеке" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением установленных законом случаев.
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Исходя из установленных судом обстоятельств, в соответствии с приведенными нормами права основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество имелись.
Вместе с тем статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" установлено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в числе иного определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Между сторонами возник спор относительно оценки предмета ипотеки.
В закладной предмет ипотеки был оценен на основании отчета ИП М.А. N 06-06 от 20 февраля 2002 года в размере ____ рублей.
Согласно заключению оценщика ООО "Омэкс", проведенного по заказу ОАО "МДМ Банк", по состоянию на 29 марта 2010 года - в размере ____ рублей. Указанную стоимость истец просил определить в качестве начальной продажной.
В опровержение данной стоимости предмета ипотеки ответчик представил отчет эксперта ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года с указанием среднерыночной стоимости заложенного имущества в размере _____ рублей.
Установив начальную продажную цену заложенного имущества, суд правомерно исходил из отчета эксперта ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года, поскольку указанная в отчете стоимость объектов недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной стоимости.
Доказательств, свидетельствующих об иной реальной рыночной стоимости заложенного имущества, по состоянию на день рассмотрения дела истцом представлено не было.
Отчет, представленный истцом, судом правомерно не принят во внимание, поскольку указанный отчет составлен по состоянию на 29 марта 2010 года, оценка заложенного имущества произведена более двух лет назад и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости заложенного имущества в настоящее время.
В то же время судом первой инстанции неправильно истолкована статья 54 Федерального закона "Об ипотеке", о чем указал истец в апелляционной жалобе.
Вывод суда о том, что положение пункта 4 части 2 указанной статьи относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, применяется при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, противоречит содержанию данной статьи.
Статья 54 Федерального закона "Об ипотеке" носит наименование "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество".
В части второй данной статьи указано: принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется либо на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, либо, в случае спора, т.е., когда стороны не могут достичь указанного соглашения - самим судом. Необходимо отметить, что при достижении в ходе рассмотрения дела в суде залогодателем и залогодержателем соглашения о начальной продажной стоимости предмета ипотеки, отсутствует надобность определять ее на основании отчета оценщика. Далее в пункте 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" специально указано на то, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества суд должен был, применив положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ___ рублей (_____ - 20%). Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом, поскольку он закону соответствует.
Решение суда первой инстанции в приведенной части подлежит изменению, поскольку судом была неправильно применена вышеназванная норма материального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Рыночная стоимость заложенного имущества согласно отчету ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года составляет ____ рублей, с учетом пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная цена заложенного имущества составляет ____ (80% от ___) рублей.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Куйбышевского районного суда города Омска от 19 апреля 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ____ рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3668/12
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 г. по делу N 33-3668/12
Председательствующий: Бажина Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Зашихиной Н.Г.,
судей Будылка А.В., Майер В.Е.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УРСА Моргидж Ф. к Д. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе истца на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 19 апреля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителя истца М., ответчика и его представителя С., судебная коллегия
установила:
УРСА Моргидж Ф. обратился в суд с иском к Д. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. Указал, что 27 марта 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и ответчиком был заключен кредитный договор N ___, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере ____ рублей под 15,5% годовых на 180 месяцев для приобретения садового домика площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: ____; садового домика площадью ___., расположенного по адресу: _____ общей стоимостью ____ руб.; земельного участка N ___ площадью ___ кв. м с кадастровым номером ___, предоставленного для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенного на землях поселений по адресу: ___ стоимостью ___ руб.
Обеспечением исполнения обязательств должника по кредитному договору является ипотека (залог) в силу закона.
Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере.
30 сентября 2006 года на основании решения общего собрания акционеров ОАО "Сибакадембанк" внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "Сибакадембанк" изменено на ОАО "УРСА Банк". На основании решения общего собрания акционеров ОАО "УРСА Банк" от 08 мая 2009 года и решения общего собрания акционеров ОАО "МДМ Банк" от 08 мая 2009 года ОАО "УРСА Банк" 06 августа 2009 года реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "МДМ-Банк" и ЗАО "Банковский холдинг МДМ", наименование изменено на ОАО "МДМ Банк".
07 декабря 2007 года ОАО "УРСА Банк" заключил с УРСА Моргидж Ф. договор купли-продажи закладных N 1, согласно которому права по закладной, обеспечивающей кредитный договор N ___ от 27 марта 2006 года, были проданы истцу. Стороны также заключили рамочный договор купли-продажи ипотечного портфеля 07 декабря 2007 года 020 ИК/2006-5. Закладная в настоящее время находится в депозитарии Банка, как ответственного хранителя. Расчет, подтверждающий исполнение обязательств компанией УРСА Моргидж Ф. перед ОАО "УРСА Банк" по договору купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года произведен в полном объеме. УРСА Моргидж Ф. является новым кредитором должника Д., ОАО "УРСА Банк" своевременно исполнил обязанность, уведомив ответчика о смене владельца закладной.
По состоянию на 29 марта 2010 года объект залога Банком оценен в размере ____ руб., что подтверждается заключением оценщика ООО "Омэкс".
Ответчиком периодически не производятся необходимые платежи по кредитному договору в установленный договором срок. Последний платеж был произведен 13 марта 2009 года. В связи с неисполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов, истцом было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обязательств от 11 марта 2010 года, которое до настоящего времени ответчиком не выполнено.
Задолженность ответчика по состоянию на 14 сентября 2010 года составляет ____ рубля, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет ___ рубля, сумма процентов за пользование кредитом - ___ рубля, сумма процентов на просроченный кредит - ___ рубля, сумма пени - ____ рубля.
Просил взыскать указанные суммы с ответчика, а также начиная с 14 сентября 2010 года и по день реализации предмета ипотеки определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 15,5% годовых с суммы основного долга _____ руб.
Просил обратить взыскание заложенное имущество - садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: _____; садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: ____ инвентарный номер ____; земельный участок ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ____, предоставленный для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенный на землях поселений по адресу: ___, установив начальную продажную цену в размере _____ руб.
Кроме того, просил взыскать государственную пошлину в размере _____ рубля.
В судебном заседании представитель истца М. исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Д. в судебном заседании не возражал против имеющейся у него перед Банком задолженности, просил снизить размер неустойки и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере _____ рублей.
Представитель ответчика С. в судебном заседании поддержал доводы и возражения ответчика в полном объеме.
Решением суда с Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. взыскана задолженность по кредитному договору N ___ от 27 марта 2006 года - ____ рубля.
С Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. взысканы проценты за пользование кредитом в размере 15,5% годовых с основной суммы долга ____ руб., начиная с 15 сентября 2010 года и по день реализации предмета ипотеки.
Обращено взыскание на заложенное имущество:
садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: г. _______
- садовый домик площадью ___ кв. м, расположенный по адресу: ____ инвентарный номер ____;
- земельный участок N ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ____, предоставленный для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенный на землях поселений по адресу: ___,
Установлена начальная продажная цена заложенного имущества - ______рублей.
Определен способ реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание - путем продажи с публичных торгов.
С Д. в пользу УРСА Моргидж Ф. возмещены судебные расходы в размере _____ рубля.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель УРСА Моргидж Ф. М. просит решение суда отменить в части назначения начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере ____ рублей. Указывает, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества суд должен был применить положения статьи 54 Федерального закона от ... года N ... "Об ипотеке", в соответствии с которой в случае определения начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Указывает, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна была быть определена в размере ____ рублей. Кроме того, полагает, что вывод оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества в размере ____ является вероятным, носит рекомендательный характер, сделан без осмотра объекта оценки, физические характеристики объекта и его конструкции оценщиком записаны только со слов заказчика оценки.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.
Истец и его представитель полагали решение суда правильным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Из материалов дела следует, что 27 марта 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и ответчиком был заключен кредитный договор N ______, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере ____ руб. под 15,5% годовых на 180 месяцев для приобретения в частную собственность ответчика садового домика площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: _____; садового домика площадью ____ кв. м, расположенного по адресу: ____, общей стоимостью ____ рублей; земельного участка N ___ площадью ____ кв. м с кадастровым номером ___, предоставленного для сельскохозяйственного использования под садоводство, расположенного на землях поселений по адресу: __, стоимостью __ рублей.
Банк свои обязательства выполнил, предоставив кредит в указанном размере.
На основании решения общего собрания акционеров ОАО "Сибакадембанк" от 30 сентября 2006 года внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "Сибакадембанк" изменено на ОАО "УРСА Банк".
06 августа 2009 года на основании решения общего собрания акционеров ОАО "УРСА Банк" от 08 мая 2009 года внесены изменения в Устав акционерного общества, в соответствии с которыми наименование ОАО "УРСА Банк" изменено на ОАО "МДМ Банк".
Ранее, 07 декабря 2007 года ОАО "УРСА Банк" заключил с УРСА Моргидж Ф. договор купли-продажи закладных N 1, согласно которому права по закладной, обеспечивающей кредитный договор N ____ от 27 марта 2006 года, были проданы истцу. Стороны также заключили между собой рамочный договор купли-продажи ипотечного портфеля от 07 декабря 2007 года N 020 ИК/2006-5.
Судом установлено, что договор купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года подписан между ОАО "УРСА Банк" и УРСА Моргидж Ф. Закладная в настоящее время находится в депозитарии Банка, как ответственного хранителя. Расчет, подтверждающий исполнение обязательств компанией УРСА Моргидж Ф. перед ОАО "УРСА Банк" по договору купли-продажи закладных N 1 от 07 декабря 2007 года произведен в полном объеме. Законным владельцем закладной, новым кредитором должника Д. является истец УРСА Моргидж Ф.
Согласно кредитному договору заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей.
В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу части 1 статьи 809 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (часть 2 статьи 811 Гражданского кодекса РФ).
Судом было установлено, что заемщик продолжительное время не исполняет обязательства перед банком, задолженность по основной сумме долга составляет ___ рубля, по уплате процентов на сумму непросроченного к возврату основного долга - ____ рубля. С учетом неустойки ко взысканию определена сумма в размере ____ рубля. В указанной части решение суда не обжалуется.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге Гражданского кодекса РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (часть 1, 2 статьи 334 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статьям 50, 51, 54.1 Федерального закона "Об ипотеке" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением установленных законом случаев.
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Исходя из установленных судом обстоятельств, в соответствии с приведенными нормами права основания для удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное имущество имелись.
Вместе с тем статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" установлено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен в числе иного определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Между сторонами возник спор относительно оценки предмета ипотеки.
В закладной предмет ипотеки был оценен на основании отчета ИП М.А. N 06-06 от 20 февраля 2002 года в размере ____ рублей.
Согласно заключению оценщика ООО "Омэкс", проведенного по заказу ОАО "МДМ Банк", по состоянию на 29 марта 2010 года - в размере ____ рублей. Указанную стоимость истец просил определить в качестве начальной продажной.
В опровержение данной стоимости предмета ипотеки ответчик представил отчет эксперта ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года с указанием среднерыночной стоимости заложенного имущества в размере _____ рублей.
Установив начальную продажную цену заложенного имущества, суд правомерно исходил из отчета эксперта ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года, поскольку указанная в отчете стоимость объектов недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной стоимости.
Доказательств, свидетельствующих об иной реальной рыночной стоимости заложенного имущества, по состоянию на день рассмотрения дела истцом представлено не было.
Отчет, представленный истцом, судом правомерно не принят во внимание, поскольку указанный отчет составлен по состоянию на 29 марта 2010 года, оценка заложенного имущества произведена более двух лет назад и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости заложенного имущества в настоящее время.
В то же время судом первой инстанции неправильно истолкована статья 54 Федерального закона "Об ипотеке", о чем указал истец в апелляционной жалобе.
Вывод суда о том, что положение пункта 4 части 2 указанной статьи относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, применяется при реализации заложенного имущества во внесудебном порядке, противоречит содержанию данной статьи.
Статья 54 Федерального закона "Об ипотеке" носит наименование "Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество".
В части второй данной статьи указано: принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется либо на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, либо, в случае спора, т.е., когда стороны не могут достичь указанного соглашения - самим судом. Необходимо отметить, что при достижении в ходе рассмотрения дела в суде залогодателем и залогодержателем соглашения о начальной продажной стоимости предмета ипотеки, отсутствует надобность определять ее на основании отчета оценщика. Далее в пункте 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" специально указано на то, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что при определении рыночной стоимости заложенного имущества суд должен был, применив положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ___ рублей (_____ - 20%). Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом, поскольку он закону соответствует.
Решение суда первой инстанции в приведенной части подлежит изменению, поскольку судом была неправильно применена вышеназванная норма материального права (статья 330 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Рыночная стоимость заложенного имущества согласно отчету ООО "Ноэс" от 10 апреля 2012 года составляет ____ рублей, с учетом пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная цена заложенного имущества составляет ____ (80% от ___) рублей.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Куйбышевского районного суда города Омска от 19 апреля 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ____ рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)