Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Козлова Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Лобовой О.А.
судей Храмцовой В.А., Тертишниковой Л.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года по иску М.И.В., М.В.Ю. к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России о признании недействительным перехода права собственности на недвижимое имущество,
Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., судебная коллегия
установила:
Истцы М.И.В., М.В.Ю. обратились в суд с иском к ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России о признании недействительным перехода права собственности на квартиру N *** дома N *** по ул. <адрес> в гор. Барнауле Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России, принадлежавшую истцам и их детям.
В обоснование заявленных требований указали, что данную квартиру они приобрели в общую долевую собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за <данные изъяты> рублей. В целях приобретения квартиры оформили кредит в Сберегательном банке РФ на сумму <данные изъяты> рублей под 12,75% до 31.10.2022 года.
В связи с трудным материальным положением не смогли выполнять обязательства по оплате платежей за кредит, и ответчик обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГ истцы заключили с ответчиком мировое соглашение. Стоимость квартиры была определена на 2007 год в сумме <данные изъяты> рублей, срок исполнения мирового соглашения - 13 лет, т.е. до 2022 года.
В течение года истцы добросовестно исполняли свои обязательства по мировому соглашению и оплатили в счет погашения кредита <данные изъяты> рублей. Впоследствии в связи с возникшими трудностями, не смогли оплачивать платежи по кредиту, поэтому банк обратился в службу судебных приставов-исполнителей за принудительным исполнением мирового соглашения.
В рамках исполнительного производства спорная квартира была арестована и выставлена на торги. Истцами письменно было заявлено о несогласии с ценой, указанной в акте об аресте квартиры, так как цена была определена на 2007 год, после чего в квартире был произведен капитальный ремонт и ее стоимость составляет не менее <данные изъяты> рублей.
Несмотря на несогласие с оценкой, квартира была выставлена на торги по цене 2007 года, что нарушает права истцов и причиняет существенные убытки.
Согласно протоколов заседания комиссии, торги дважды объявлены не состоявшимися ввиду отсутствия заявок. При проведении повторных торгов ДД.ММ.ГГ стоимость квартиры снижена на 15% и составила <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика судебным приставом было направлено предложение об оставлении спорной квартиры, стоимостью <данные изъяты> рублей, за собой.
В течение установленного законом месячного срока, банком в порядке ст. 58 Закона РФ "Об ипотеке" не был дан ответ об оставлении нереализованного на торгах имущества за собой.
В срок до ДД.ММ.ГГ ответчик должен был сообщить судебному приставу-исполнителю, организатору торгов и в адрес истцов об оставлении квартиры за собой. В адрес истцов банк такое уведомление, не направлял.
Таким образом, договор залога спорной квартиры, заключенный для обеспечения кредитного договора от ДД.ММ.ГГ, прекращен.
При рассмотрении дела о выселении истцов, им стало известно, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на квартиру, что означает, что ипотека прекращена.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года иск удовлетворен и постановлено:
признать недействительным переход права собственности на недвижимое имущество квартиру N *** дома N *** по ул. <адрес> в гор. <адрес> Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России, принадлежавшую М.И.В., М.В.Ю., М.С., М.А.В.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, принять новое об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд не учел довод ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты гражданских прав. Закон не предусматривает такой формы защиты как признание недействительным перехода права собственности. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предполагает как оспаривание оснований, по которым приобретено право собственности на недвижимое имущество, так и представление доводов и доказательств наличия у истца вещных прав на это имущество. Документы, на основании которых зарегистрировано право собственности на спорную квартиру и действия Росреестра по регистрации права собственности не оспорены. Вывод суда о пропуске банком сроков на оставление имущества за собой не соответствует материалам дела. Предложение имущества взыскателю направлено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ банк отправил согласие о принятии имущества на баланс, то есть в месячный срок с момента, когда стало известно о признании повторных торгов несостоявшимися. Более того, само по себе несоблюдение порядка и сроков уведомления организатора торгов и судебного пристава-исполнителя, при наличии волеизъявления оставить имущество за собой, своевременно выраженного в уведомлении судебного пристава, не может повлечь признания ипотеки прекращенной. Суд не учел, что удовлетворение иска повлечет нарушение прав банка на погашение задолженности по кредитному договору, на момент разрешения спора должником погашено <данные изъяты> руб. (при сумме ежемесячного платежа в <данные изъяты> руб.), несмотря на то, что с момента утверждения мирового соглашения прошло почти четыре года. Иное имущество у должников отсутствует. Не привлечен к участию в деле поручитель Р., чьи интересы могут быть нарушены в случае вероятного восстановления задолженности по кредитному договору в размере более <данные изъяты>.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Ч., представителя истца М.И.В. - З., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права судом первой инстанции (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ истцами М.В.Ю. и М.И.В. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации был заключен кредитный договор *** в соответствии с п. 1.1. которого банк обязался предоставить созаемщикам М.И.В. кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком по 31.10.2022 года для приобретения квартиры, находящейся по адресу <адрес>.
Обеспечением исполнения обязательств созаемщиков по кредитному договору является, ипотека в силу закона квартиры /п. 2.1.2 договора/ и договор поручительства от ДД.ММ.ГГ с Р.
В связи с неисполнением М.И.В., М.В.Ю. своих обязательств по оплате кредита, Банк обратился с исковыми требованиями о взыскании с должников суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, квартиру по <адрес> в <адрес>.
14.05.2009 года Октябрьским районным судом гор. Барнаула между Банком и М-выми было заключено мировое соглашение, по условиям которого: 1). М.В.Ю., М.И.В., Р. признали остаток задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГ в сумме <данные изъяты>., начиная с ДД.ММ.ГГ ежемесячно (до десятого числа каждого месяца) уплачиваются банку проценты за пользование денежными средствами на остаток ссудной задолженности исходя из процентной ставки - 7,83% годовых. Начисление процентов начинается с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, что составляет <данные изъяты> 2). Гашение указанной задолженности производится в рассрочку в течение 13 лет 03 месяца до 31.10.2022 года равными платежами по <данные изъяты> руб., последний платеж <данные изъяты> руб. 3). Р. несет солидарную ответственность за выполнение М-выми обязанностей, установленных мировым соглашением, на условиях договора поручительства от ДД.ММ.ГГ.
4). В случаях: однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по мировому соглашению, нарушение графика платежей, указанного в п. 2 соглашения; неисполнения или ненадлежащего исполнения его обязательств по мировым соглашениям, которые заключены (могут быть заключены) между М-выми и банком в течение периода исполнения обязательств по мировому соглашению, Банк вправе досрочно взыскать в солидарном порядке с М-вых, Р. всю сумму задолженности по мировому соглашению, а также обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее М.И.В., М.В.Ю., М.А.В., М.С.В. по 1/4 доли каждого. В случае нарушения условий, установленных п. 2 мирового соглашения, банк обращает взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи квартиры с одновременным обременением ее ипотекой в силу закона *** от ДД.ММ.ГГ на объект недвижимости: <адрес> в <адрес> принадлежащую М.И.В., М.В.Ю., М.А.В., М.С.В. по 1/4 доле у каждого. Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГ на основании заявления взыскателя Акционерного коммерческого сберегательного банка РФ (ОАО) Алтайский банк судебным приставом-исполнителем ОСП Октябрьского района г. Барнаула возбуждены исполнительные производства в отношении должников М.И.В., М.В.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество.
ДД.ММ.ГГ судебным приставом-исполнителем наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается актом о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГ.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов Октябрьского района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ квартира *** по <адрес> передана на реализацию с публичных торгов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае.
Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае поручением N 806/ССП-22/04.11 от 05.04.2011 года организация и проведение торгов поручены ООО "Фаворит".
В связи с тем, что ДД.ММ.ГГ торги по продаже спорной квартиры не состоялись, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ произведено снижение цены имущества, переданного на реализацию на 15%, назначены повторные торги.
ДД.ММ.ГГ повторные торги по продаже квартиры признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ спорная квартира снята с реализации.
ДД.ММ.ГГ судебным приставом-исполнителем вынесено предложение Акционерному коммерческому сберегательному банку РФ (ОАО) Алтайскому банку в котором предложено оставить за собой спорную квартиру.
ДД.ММ.ГГ ОАО "Сбербанк России" Алтайское ГОСБ N 8644 в адрес ОСП Октябрьского района г. Барнаула (исходящий номер ***) направило сообщение о согласии оставить за собой спорную квартиру, в котором также содержится просьба о приостановлении исполнительных действий до ДД.ММ.ГГ с целью решения вопроса об оставлении за собой в счет погашения задолженности, указанной квартиры.
ДД.ММ.ГГ ОАО "Сбербанк России" Алтайское ГОСБ N 8644 повторно направило в адрес ОСП Октябрьского района г. Барнаула (исх. ***) сообщение о согласии оставить за собой спорную квартиру в счет погашения задолженности.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ и актом передачи от ДД.ММ.ГГ нереализованное имущество - спорная квартира передано взыскателю.
Принимая решение о признании недействительным перехода права собственности на спорную квартиру ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644, суд исходил из того, что залогодержатель не воспользовался своим правом на оставление предмета ипотеки за собой, поскольку в установленные законом сроки не направил судебному приставу-исполнителю и организатору торгов соответствующее заявление, что свидетельствует о прекращении ипотеки.
Указанный вывод суда противоречит установленным по делу обстоятельствам, основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 этого Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Пунктом 5 указанной нормы предусмотрено, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Аналогичная норма содержится в ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации - если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
В соответствии с положениями п. п. 11 и 12 ст. 87 и п. 3 ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.
Из системного толкования приведенных выше норм Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что для реализации своего права оставить предмет залога за собой залогодержатель должен знать об объявлении повторных торгов несостоявшимися, обязанность направить предложение оставить имущество за собой в указанном случае законодатель возложил на судебного пристава-исполнителя.
Как следует из материалов дела, предложение судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района от ДД.ММ.ГГ об оставлении за собой имущества должников было принято взыскателем ДД.ММ.ГГ (л.д. 95 т. 1).
ДД.ММ.ГГ взыскатель направил в адрес ОСП Октябрьского района сообщение, в котором выразил согласие оставить за собой спорное имущество (л.д. 97 т. 1), а ДД.ММ.ГГ банком было повторно направлено аналогичное сообщение (л.д. 170 т. 1).
Таким образом, банк не отказывался от реализации своего права, предусмотренного вышеназванными нормами. Так, после того, как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися, он в месячный срок воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что банк не воспользовался своим правом оставить за собой нереализованное имущество в сроки установленные законом, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
С учетом изложенного, несоблюдение банком порядка уведомления организатора торгов при наличии волеизъявления оставить имущество за собой само по себе не может повлечь признание ипотеки прекращенной.
При этом, из материалов дела и исполнительного производства следует, что организатором торгов в адрес банка информация о том, что повторные торги не состоялись, не направлялась. В уведомлении службы судебных приставов с предложением оставить нереализованное имущество за собой о необходимости направить соответствующее согласие организатору торгов не сообщалось. При указанных обстоятельствах, вина банка в несоблюдении порядка уведомления организатора торгов о желании оставить нереализованное имущество за собой отсутствует.
Более того, ООО "Фаворит" которому поручено проведение торгов Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю банком было поставлено в известность о желании оставить спорное имущество за собой, о чем свидетельствует ответ от ДД.ММ.ГГ на запрос от ДД.ММ.ГГ. Из указанного ответа также следует, что в адрес ООО "Фаворит" банк ранее - ДД.ММ.ГГ направлял сообщение о согласии оставить спорное имущество за собой, то есть в течение месяца после того как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися.
В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Статья 17 названного Закона содержит перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одним из которых являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом определено, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ответчиком на основании протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, постановления и акта передачи нереализованного имущества взыскателю, предложения взыскателю и заявлений направленных приставу и организатору торгов.
Принимая во внимание положения указанных выше норм права в совокупности с установленными обстоятельствами, а также учитывая, что истцами в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о допущении каких-либо нарушений регистрирующим органом при проведении процедуры регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от истцов к ответчику, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.
Судебная коллегия также находит заслуживающими внимание доводы жалобы об избрании истцами ненадлежащего способа защиты права.
Возможность осуществления судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами либо иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке могут быть обжалованы зарегистрированное право, отказ в государственной регистрации права или уклонение от государственной регистрации. Таким образом, в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, но не переход права собственности.
Действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты нарушенного права как признание недействительным перехода права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Принимая во внимание изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года отменить, принять новое решение.
М.И.В., М.В.Ю. в удовлетворении исковых требований к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3497/13
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. по делу N 33-3497/13
Судья: Козлова Н.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Лобовой О.А.
судей Храмцовой В.А., Тертишниковой Л.А.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года по иску М.И.В., М.В.Ю. к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России о признании недействительным перехода права собственности на недвижимое имущество,
Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., судебная коллегия
установила:
Истцы М.И.В., М.В.Ю. обратились в суд с иском к ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России о признании недействительным перехода права собственности на квартиру N *** дома N *** по ул. <адрес> в гор. Барнауле Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России, принадлежавшую истцам и их детям.
В обоснование заявленных требований указали, что данную квартиру они приобрели в общую долевую собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за <данные изъяты> рублей. В целях приобретения квартиры оформили кредит в Сберегательном банке РФ на сумму <данные изъяты> рублей под 12,75% до 31.10.2022 года.
В связи с трудным материальным положением не смогли выполнять обязательства по оплате платежей за кредит, и ответчик обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорной квартиры.
ДД.ММ.ГГ истцы заключили с ответчиком мировое соглашение. Стоимость квартиры была определена на 2007 год в сумме <данные изъяты> рублей, срок исполнения мирового соглашения - 13 лет, т.е. до 2022 года.
В течение года истцы добросовестно исполняли свои обязательства по мировому соглашению и оплатили в счет погашения кредита <данные изъяты> рублей. Впоследствии в связи с возникшими трудностями, не смогли оплачивать платежи по кредиту, поэтому банк обратился в службу судебных приставов-исполнителей за принудительным исполнением мирового соглашения.
В рамках исполнительного производства спорная квартира была арестована и выставлена на торги. Истцами письменно было заявлено о несогласии с ценой, указанной в акте об аресте квартиры, так как цена была определена на 2007 год, после чего в квартире был произведен капитальный ремонт и ее стоимость составляет не менее <данные изъяты> рублей.
Несмотря на несогласие с оценкой, квартира была выставлена на торги по цене 2007 года, что нарушает права истцов и причиняет существенные убытки.
Согласно протоколов заседания комиссии, торги дважды объявлены не состоявшимися ввиду отсутствия заявок. При проведении повторных торгов ДД.ММ.ГГ стоимость квартиры снижена на 15% и составила <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГ в адрес ответчика судебным приставом было направлено предложение об оставлении спорной квартиры, стоимостью <данные изъяты> рублей, за собой.
В течение установленного законом месячного срока, банком в порядке ст. 58 Закона РФ "Об ипотеке" не был дан ответ об оставлении нереализованного на торгах имущества за собой.
В срок до ДД.ММ.ГГ ответчик должен был сообщить судебному приставу-исполнителю, организатору торгов и в адрес истцов об оставлении квартиры за собой. В адрес истцов банк такое уведомление, не направлял.
Таким образом, договор залога спорной квартиры, заключенный для обеспечения кредитного договора от ДД.ММ.ГГ, прекращен.
При рассмотрении дела о выселении истцов, им стало известно, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на квартиру, что означает, что ипотека прекращена.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года иск удовлетворен и постановлено:
признать недействительным переход права собственности на недвижимое имущество квартиру N *** дома N *** по ул. <адрес> в гор. <адрес> Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России, принадлежавшую М.И.В., М.В.Ю., М.С., М.А.В.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, принять новое об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд не учел довод ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты гражданских прав. Закон не предусматривает такой формы защиты как признание недействительным перехода права собственности. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предполагает как оспаривание оснований, по которым приобретено право собственности на недвижимое имущество, так и представление доводов и доказательств наличия у истца вещных прав на это имущество. Документы, на основании которых зарегистрировано право собственности на спорную квартиру и действия Росреестра по регистрации права собственности не оспорены. Вывод суда о пропуске банком сроков на оставление имущества за собой не соответствует материалам дела. Предложение имущества взыскателю направлено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ банк отправил согласие о принятии имущества на баланс, то есть в месячный срок с момента, когда стало известно о признании повторных торгов несостоявшимися. Более того, само по себе несоблюдение порядка и сроков уведомления организатора торгов и судебного пристава-исполнителя, при наличии волеизъявления оставить имущество за собой, своевременно выраженного в уведомлении судебного пристава, не может повлечь признания ипотеки прекращенной. Суд не учел, что удовлетворение иска повлечет нарушение прав банка на погашение задолженности по кредитному договору, на момент разрешения спора должником погашено <данные изъяты> руб. (при сумме ежемесячного платежа в <данные изъяты> руб.), несмотря на то, что с момента утверждения мирового соглашения прошло почти четыре года. Иное имущество у должников отсутствует. Не привлечен к участию в деле поручитель Р., чьи интересы могут быть нарушены в случае вероятного восстановления задолженности по кредитному договору в размере более <данные изъяты>.
Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика Ч., представителя истца М.И.В. - З., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права судом первой инстанции (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ истцами М.В.Ю. и М.И.В. и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации был заключен кредитный договор *** в соответствии с п. 1.1. которого банк обязался предоставить созаемщикам М.И.В. кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком по 31.10.2022 года для приобретения квартиры, находящейся по адресу <адрес>.
Обеспечением исполнения обязательств созаемщиков по кредитному договору является, ипотека в силу закона квартиры /п. 2.1.2 договора/ и договор поручительства от ДД.ММ.ГГ с Р.
В связи с неисполнением М.И.В., М.В.Ю. своих обязательств по оплате кредита, Банк обратился с исковыми требованиями о взыскании с должников суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество, квартиру по <адрес> в <адрес>.
14.05.2009 года Октябрьским районным судом гор. Барнаула между Банком и М-выми было заключено мировое соглашение, по условиям которого: 1). М.В.Ю., М.И.В., Р. признали остаток задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГ в сумме <данные изъяты>., начиная с ДД.ММ.ГГ ежемесячно (до десятого числа каждого месяца) уплачиваются банку проценты за пользование денежными средствами на остаток ссудной задолженности исходя из процентной ставки - 7,83% годовых. Начисление процентов начинается с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, что составляет <данные изъяты> 2). Гашение указанной задолженности производится в рассрочку в течение 13 лет 03 месяца до 31.10.2022 года равными платежами по <данные изъяты> руб., последний платеж <данные изъяты> руб. 3). Р. несет солидарную ответственность за выполнение М-выми обязанностей, установленных мировым соглашением, на условиях договора поручительства от ДД.ММ.ГГ.
4). В случаях: однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по мировому соглашению, нарушение графика платежей, указанного в п. 2 соглашения; неисполнения или ненадлежащего исполнения его обязательств по мировым соглашениям, которые заключены (могут быть заключены) между М-выми и банком в течение периода исполнения обязательств по мировому соглашению, Банк вправе досрочно взыскать в солидарном порядке с М-вых, Р. всю сумму задолженности по мировому соглашению, а также обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее М.И.В., М.В.Ю., М.А.В., М.С.В. по 1/4 доли каждого. В случае нарушения условий, установленных п. 2 мирового соглашения, банк обращает взыскание на заложенное имущество по договору купли-продажи квартиры с одновременным обременением ее ипотекой в силу закона *** от ДД.ММ.ГГ на объект недвижимости: <адрес> в <адрес> принадлежащую М.И.В., М.В.Ю., М.А.В., М.С.В. по 1/4 доле у каждого. Определена начальная продажная стоимость указанной квартиры в размере <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГ на основании заявления взыскателя Акционерного коммерческого сберегательного банка РФ (ОАО) Алтайский банк судебным приставом-исполнителем ОСП Октябрьского района г. Барнаула возбуждены исполнительные производства в отношении должников М.И.В., М.В.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество.
ДД.ММ.ГГ судебным приставом-исполнителем наложен арест на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается актом о наложении ареста (описи имущества) от ДД.ММ.ГГ.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов Октябрьского района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ квартира *** по <адрес> передана на реализацию с публичных торгов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае.
Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае поручением N 806/ССП-22/04.11 от 05.04.2011 года организация и проведение торгов поручены ООО "Фаворит".
В связи с тем, что ДД.ММ.ГГ торги по продаже спорной квартиры не состоялись, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ произведено снижение цены имущества, переданного на реализацию на 15%, назначены повторные торги.
ДД.ММ.ГГ повторные торги по продаже квартиры признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ спорная квартира снята с реализации.
ДД.ММ.ГГ судебным приставом-исполнителем вынесено предложение Акционерному коммерческому сберегательному банку РФ (ОАО) Алтайскому банку в котором предложено оставить за собой спорную квартиру.
ДД.ММ.ГГ ОАО "Сбербанк России" Алтайское ГОСБ N 8644 в адрес ОСП Октябрьского района г. Барнаула (исходящий номер ***) направило сообщение о согласии оставить за собой спорную квартиру, в котором также содержится просьба о приостановлении исполнительных действий до ДД.ММ.ГГ с целью решения вопроса об оставлении за собой в счет погашения задолженности, указанной квартиры.
ДД.ММ.ГГ ОАО "Сбербанк России" Алтайское ГОСБ N 8644 повторно направило в адрес ОСП Октябрьского района г. Барнаула (исх. ***) сообщение о согласии оставить за собой спорную квартиру в счет погашения задолженности.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГ и актом передачи от ДД.ММ.ГГ нереализованное имущество - спорная квартира передано взыскателю.
Принимая решение о признании недействительным перехода права собственности на спорную квартиру ОАО "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644, суд исходил из того, что залогодержатель не воспользовался своим правом на оставление предмета ипотеки за собой, поскольку в установленные законом сроки не направил судебному приставу-исполнителю и организатору торгов соответствующее заявление, что свидетельствует о прекращении ипотеки.
Указанный вывод суда противоречит установленным по делу обстоятельствам, основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 4 ст. 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п. 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 этого Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.
Пунктом 5 указанной нормы предусмотрено, что если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Аналогичная норма содержится в ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации - если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
В соответствии с положениями п. п. 11 и 12 ст. 87 и п. 3 ст. 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.
Из системного толкования приведенных выше норм Федерального закона "Об исполнительном производстве" и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что для реализации своего права оставить предмет залога за собой залогодержатель должен знать об объявлении повторных торгов несостоявшимися, обязанность направить предложение оставить имущество за собой в указанном случае законодатель возложил на судебного пристава-исполнителя.
Как следует из материалов дела, предложение судебного пристава-исполнителя ОСП Октябрьского района от ДД.ММ.ГГ об оставлении за собой имущества должников было принято взыскателем ДД.ММ.ГГ (л.д. 95 т. 1).
ДД.ММ.ГГ взыскатель направил в адрес ОСП Октябрьского района сообщение, в котором выразил согласие оставить за собой спорное имущество (л.д. 97 т. 1), а ДД.ММ.ГГ банком было повторно направлено аналогичное сообщение (л.д. 170 т. 1).
Таким образом, банк не отказывался от реализации своего права, предусмотренного вышеназванными нормами. Так, после того, как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися, он в месячный срок воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога.
При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что банк не воспользовался своим правом оставить за собой нереализованное имущество в сроки установленные законом, противоречит установленным по делу обстоятельствам.
С учетом изложенного, несоблюдение банком порядка уведомления организатора торгов при наличии волеизъявления оставить имущество за собой само по себе не может повлечь признание ипотеки прекращенной.
При этом, из материалов дела и исполнительного производства следует, что организатором торгов в адрес банка информация о том, что повторные торги не состоялись, не направлялась. В уведомлении службы судебных приставов с предложением оставить нереализованное имущество за собой о необходимости направить соответствующее согласие организатору торгов не сообщалось. При указанных обстоятельствах, вина банка в несоблюдении порядка уведомления организатора торгов о желании оставить нереализованное имущество за собой отсутствует.
Более того, ООО "Фаворит" которому поручено проведение торгов Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю банком было поставлено в известность о желании оставить спорное имущество за собой, о чем свидетельствует ответ от ДД.ММ.ГГ на запрос от ДД.ММ.ГГ. Из указанного ответа также следует, что в адрес ООО "Фаворит" банк ранее - ДД.ММ.ГГ направлял сообщение о согласии оставить спорное имущество за собой, то есть в течение месяца после того как банку стало известно о том, что повторные торги признаны несостоявшимися.
В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Статья 17 названного Закона содержит перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одним из которых являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом определено, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В рассматриваемом случае право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ответчиком на основании протокола о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, постановления и акта передачи нереализованного имущества взыскателю, предложения взыскателю и заявлений направленных приставу и организатору торгов.
Принимая во внимание положения указанных выше норм права в совокупности с установленными обстоятельствами, а также учитывая, что истцами в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о допущении каких-либо нарушений регистрирующим органом при проведении процедуры регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество от истцов к ответчику, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.
Судебная коллегия также находит заслуживающими внимание доводы жалобы об избрании истцами ненадлежащего способа защиты права.
Возможность осуществления судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов закреплена ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами либо иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке могут быть обжалованы зарегистрированное право, отказ в государственной регистрации права или уклонение от государственной регистрации. Таким образом, в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, но не переход права собственности.
Действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты нарушенного права как признание недействительным перехода права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.
Принимая во внимание изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика Открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 21 февраля 2013 года отменить, принять новое решение.
М.И.В., М.В.Ю. в удовлетворении исковых требований к Открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Алтайского отделения N 8644 Сбербанка России отказать в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)