Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Насоновой Н.А., Казаковой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макет" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.06.2013 по делу N А43-12370/2012, принятое судьей Романовой А.А., по иску открытого акционерного общества Коммерческий банк "Петрокоммерц" (ОГРН 1027739340584, ИНН 7707284568), г. Москва, в лице ФКБ "Петрокоммерц" в г. Нижнем Новгороде, к обществу с ограниченной ответственностью "Макет" (ОГРН 1065262104863, ИНН 5262157921), г. Нижний Новгород, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "Капитал-НН", общества с ограниченной ответственностью "РусВинил", об обращении взыскания на предмет залога,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Макет" (ОГРН 1065262104863, ИНН 5262157921), г. Нижний Новгород, к открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Петрокоммерц" (ОГРН 1027739340584, ИНН 7707284568), г. Москва, в лице ФКБ "Петрокоммерц" в г. Нижнем Новгороде, о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества от 03.10.2007 N 2447/04-07/05.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от ответчика (заявителя) - Сидорова И.В. по доверенности от 27.05.2013 (сроком действия 3 года);
- от истца - Мальцев Д.В. по доверенности от 26.12.2012 N 511/Д-2012 (сроком действия до 31.12.2013);
- от третьих лиц:
- - закрытого акционерного общества "Капитал-НН" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 28514);
- - общества с ограниченной ответственностью "РусВинил" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 28576).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
открытое акционерное общество Коммерческий банк "Петрокоммерц" (далее - ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Макет" (далее - ООО "Макет") об обращении взыскания на земельный участок в пределах суммы задолженности по двум кредитным договорам в сумме 100 000 000 руб., установлении начальной продажной стоимости имущества в размере 44 587 200 руб., определении способа реализации имущества - путем проведения публичных торгов. При этом начальную продажную стоимость имущества истец просил установить в размере 80% от стоимости земельного участка - 55 734 000 руб., установленной в отчете N 33-03/2013, составленном ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации".
Исковые требования основаны на статьях 307, 334, 337, 340, 348, 349, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Макет" обязательств, вытекающих из договора недвижимого имущества (договора ипотеки) от 03.10.2007 N 2447/04-07/05, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ЗАО "Капитал-НН" по кредитным договорам от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и 01.10.2007 N 2426/04-07/02.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Капитал-НН" и ООО "РусВинил".
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определением от 18.02.2013 принял к совместному рассмотрению исковое заявление ООО "Макет" к ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц" о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества от 03.10.2007 N 2447/04-07/05.
Решением от 07.06.2013 обращено взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) от 03.10.2007 N 2447/04-07/05: земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Капитал-НН" по кредитному договору от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и кредитному договору от 01.10.2007 N 2426/04-07/02 в пределах задолженности в размере 100 000 000 руб., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и 16 000 000 руб. по кредитному договору от 01.10.2007 N 2426/04-07/02. Суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества - 44 587 200 руб., при этом определил способ реализации заложенного имущества - путем продажи на публичных торгах.
Одновременно с ООО "Макет" в пользу ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц" взысканы 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 15 000 руб. расходов за проведение экспертизы. В остальной части иск отклонен.
В удовлетворении встречного иска ООО "Макет" отказано, судебные издержки в сумме 4000 руб. отнесены на ООО "Макет".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Макет" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб. на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель не согласен с выводами суда о том, что щебеночное покрытие является отделимым улучшением земельного участка и его наличие не влияет на стоимость заложенного земельного участка, тогда как в случае демонтажа щебеночного покрытия будет поврежден верхний слой земельного участка, что причинит ему существенный вред. Считает, что поскольку щебеночное покрытие невозможно отделить без вреда для земельного участка, оно является неотделимым улучшением земельного участка.
Заявитель указал на отсутствие в договоре аренды земельного участка, заключенном между ООО "Макет" и ООО "РусВинил", указания на то, что щебеночное покрытие является отделимым улучшением. В пункте 4.3.4 договора сказано о том, что отделимыми улучшениями земельного участка являются только ограждения земельного участка и другие подобные сооружения. Сославшись на пункт 4.4.11 договора, указал, что из условий договора не следует, что по окончании срока действия договора щебеночное покрытие может быть вывезено с земельного участка.
Считает, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы об определении характера улучшения земельного участка. Кроме того, истец заявлял ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы, однако в материалах дела отсутствует определение о назначении повторной экспертизы или об отклонении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.
В ходе разрешения дела в суде апелляционной инстанции заявитель на основании части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникших вопросов о характере улучшений земельного участка, кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003, по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, ходатайствовал о назначении экспертизы.
В качестве эксперта просил о привлечении одной из следующих организаций:
1) общество с ограниченной ответственностью "Аудитор", адрес: Нижегородская область, г. Бор, ул. Интернациональная, д. 33, п1, ИНН 5246001290;
2) общество с ограниченной ответственностью "Центр Оценки "ВЫБОР", адрес: 603024, г. Нижний Новгород, ул. Невзоровых, 47;
3) ООО "Нижегородское экспертное предприятие "Бюро независимой экспертизы качества товаров и оценки имущества", ИНН 5256063305, место нахождения: 603043, г. Нижний Новгород, пр. Октября, д. 19, кв. 29, почтовый адрес: 603004, г. Нижний Новгород, пр. Ильича, 4.
Вопросы, подлежащие разъяснению экспертом:
1) является ли щебеночное покрытие земельного участка кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003 по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, неотделимым улучшением указанного земельного участка;
2) определение рыночной стоимости земельного участка (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), площадь: общая 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, с учетом стоимости щебеночного покрытия и без учета стоимости щебеночного покрытия.
Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство, отклонил его по причине отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных названной нормой права. Оценка характера улучшений является правовой и входит в компетенцию суда.
Представитель Банка в отзыве и судебном заседании просил оставить судебный акт в силе. Отклонил довод жалобы о том, что невозможно отделить данное улучшение без вреда для этого имущества, так как щебеночное покрытие является сыпучим материалом, который ложится непосредственно на слой утрамбованного (подготовленного) грунта.
Более того, ООО "РусВинил" - арендатор спорного земельного участка приняло на себя обязательства после окончания срока действия договора привести его в состояние как на момент передачи в аренду.
Акцентировал внимание суда на том, что ООО "Макет" вопреки запрету, оговоренному в договоре ипотеки, сдало земельный участок в аренду и разрешило арендатору осуществить покрытие участка материалом и способом на его усмотрение.
Пояснил относительно утверждения жалобы о том, что судом не было рассмотрено ходатайство ОАО Банк "Петрокоммерц" о назначении повторной или дополнительной экспертизы, тогда как заявитель намеренно вводит в заблуждение суд апелляционной инстанции, так как 17 апреля 2013 года в суде первой инстанции представитель истца Мальцев Д.В. в присутствии представителя ООО "Макет" И.В. Сидоровой заявил ходатайство об отказе от ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило. Суд проверяет законность и обоснованность решения в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.08.2007 между ОАО КБ "Петрокоммерц" (кредитором) и ЗАО "Капитал-НН" (заемщиком) заключен кредитный договор N 2082/04-07/02, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредитную линию в сумме 84 000 000 руб. сроком до 27.08.2008 включительно под 15,5% годовых.
В соответствии с пунктом 2.4 кредитного договора выдача и погашение траншей осуществляются в сроки, согласованные кредитором и заемщиком в извещениях.
Пунктом 6.1 договора стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.
Дополнительным соглашением от 03.10.2007 N 1 стороны предусмотрели, что способом обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является в том числе и залог недвижимости, в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк "Петрокоммерц" и ООО "Макет".
Дополнительным соглашением от 27.08.2008 N 3 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита - график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009, то есть продлили срок возврата кредита до 26.08.2009.
Дополнительным соглашением от 26.11.2008 N 4 стороны изменили процентную ставку по кредитному договору - 18% годовых, а также изменили выдачу и гашение траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008.
Дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 5 стороны изменили последнюю дату погашения траншей на 31.12.2009.
Исполняя условия договора, истец перечислил ЗАО "Капитал-НН" денежные средства в сумме 84 000 000 руб., что подтверждено выпиской по ссудному счету за период с 27.08.2007 по 28.02.2012.
01.10.2007 ОАО КБ "Петрокоммерц" (кредитор) и ЗАО "Капитал-НН" (заемщик) заключили кредитный договор N 2426/04-07/02, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику кредитную линию в сумме 16 000 000 руб. до 29.09.2008 включительно под 15,5% годовых.
В соответствии с пунктом 2.4 договора выдача и погашение траншей осуществляются в сроки, согласованные кредитором и заемщиком в извещениях.
На основании пункта 6.1 договора стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе и залог недвижимости в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк "Петрокоммерц" и ООО "Макет".
Дополнительным соглашением от 27.08.2008 N 2 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита - график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009.
Дополнительным соглашением от 26.11.2008 N 3 стороны изменили порядок гашения траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008.
Дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 4 стороны изменили процентную ставку по кредитному договору и приравняли ее к 18% годовых, а также изменили гашение траншей, последней датой погашения считается 31.07.2009.
Исполняя условия договора, банк перечислил ЗАО "Капитал-НН" денежные средства в размере 16 000 000 руб., что подтверждено выпиской по ссудному счету за период с 01.10.2007 по 28.02.2012.
Материалы дела свидетельствуют о том, что заемщик обязательства по возврату кредитных ресурсов в сроки, указанные в договорах N 2082/04-07/02 и N 2426/04-07/02, не исполнил.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.06.2009 по делу N А43-9936/2009 в отношении ЗАО "Капитал-НН" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2009 по делу N А43-9936/2009 требования ОАО "Банк "Петрокоммерц" о взыскании задолженности по кредитным договорам N 2082/04-07/02 и N 2426/04-07/02 в общей сумме 108 055 965 руб. 82 коп. включены в реестр требований кредиторов должника.
01.12.2009 определением Арбитражного суда Нижегородской области по указанному делу в отношении должника введена процедура финансового оздоровления сроком на 2 года.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2012 по делу N А43-9936/2009 ЗАО "Капитал-НН" признано банкротом, в отношении имущества должника открыто конкурсное производство.
Исполнение обязательств должника по указанным выше договором было обеспечено в том числе договором ипотеки N 2447/04-07/05, заключенным с ООО "Макет" 03.10.2007, предметом которого являлся земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район (пункт 2.1 договора).
Право собственности ООО "Макет" на земельный участок подтверждено представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2010 N 14/018/2010-345.
Согласно пункту 2.3 договора залога по соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога составляла 91 174 300 руб.
27.08.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору залога, в соответствии с которым в связи с внесением изменений в обеспечиваемые залогом обязательства продлили срок возврата кредитных ресурсов до 26.08.2009 включительно, изменили процентную ставку кредита - 13,8% годовых, изменили залоговую стоимость земельного участка - 121 184 000 руб.
В названном договоре залога стороны предусмотрели, что в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога в том объеме, в каком обязательства по кредитному договору существуют к моменту удовлетворения, включая сумму основного долга, проценты, неустойку за просрочку уплаты процентов и другие платежи по кредитным договорам.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору N 2082/04-07/02 банк направил в адрес ООО "Макет" уведомление от 12 марта 2012 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 23 марта 2012 года, предупредив залогодателя о том, что в случае неисполнения обязательства, банк обратится в суд с требованием об обращении взыскания на имущество ООО "Макет". В срок, указанный в названном уведомлении, ни должник, на залогодатель обязательство по возврату долга в добровольном порядке не исполнили.
Согласно отчету об оценке от 28.03.2012 N 5352 Приволжского центра финансового консалтинга и оценки рыночная стоимость земельного участка общей площадью 136 912 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003, на 22.03.2012 равна 13 000 000 руб.
Поскольку требование о погашении долга в добровольном порядке не было исполнено, банк обратился с настоящим иском в суд.
Суд, разрешая иск, на основании статей 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о необходимости обращения взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) N 2447/04-07/05 от 03.10.2007: земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества "Капитал-НН" по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100 000 000 руб., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и 16 000 000 руб. по кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007. При этом суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 44 587 200 руб., определив способ реализации заложенного имущества - путем продажи на публичных торгах.
Предметом апелляционного обжалования является несогласие с решением в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб.
В рамках рассмотрения дела была проведена экспертиза. Вместе с тем, оценив экспертное заключение, составленное ООО "Терра", суд не нашел оснований для признания указанного заключения надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость предмета залога.
Суд установил, что земельный участок, являющийся предметом договора ипотеки, на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2012 передан залогодателем в арендное пользование третьему лицу - ООО "РусВинил".
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок, кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003, передается в аренду для целей размещения временных сооружений (бытовой городок, столовая), временных площадок складирования строительных материалов и оборудования.
В соответствии с пунктом 4.3.4 договора аренды земельного участка арендатор имеет право соорудить ограждение участка по его границам, осуществить покрытие участка материалом и способом на усмотрение арендатора, соорудить необходимые арендатору подъездные дороги, стоянки и прочее. Ограждение участка и другие подобные сооружения считаются отделимыми улучшениями земельного участка.
На основании пункта 4.4.11 договора аренды земельного участка, арендатор обязан осуществить благоустройство участка после вывоза временных сооружений по окончании действия договора, для приведения участка в следующее состояние: участок с вертикальной планировкой с утрамбованным грунтом, очищенным от мусора.
Представитель ООО "РусВинил" в суде первой инстанции и в письменных пояснениях подтвердил факт покрытия земельного участка щебенкой за счет собственных средств, а также наличие обязанности после окончания срока договора аренды освободить участок от временных сооружений. Документальные доказательства данного факта приобщены к материалам дела в судебном заседании 24.05.2013. Ответчик данный факт не оспорил, доказательства наличия прав на щебень, которым покрыт земельный участок, не представил.
Кроме того, суд не принял во внимание данные отчета об оценке N 5352, составленного на 22.03.2012, поскольку с даты его составления до даты принятия судебного акта прошло более шести месяцев (пункт 26 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел целесообразным для определения рыночной стоимости спорного земельного участка руководствоваться представленным в материалы дела истцом отчетом N 33-03/2013, составленным по состоянию на 29.03.2013, без учета улучшений земельного участка (стоимости щебеночного покрытия), согласно которому рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003, составляет 55 734 000 руб., как соответствующим Федеральному закону РФ N 135-ФЗ от 29.07.21998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития NN 254 - 256 от 20.07.2007 (ФСО1, ФСО 2, ФСО 3) и ФСО 4, утвержденным приказом Минэкономразвития России N 508 от 22.10.2010.
Ответчик, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, не пояснил суду, каким именно нормативным актам не соответствует данный отчет. Фактически возражения представителя ответчика сводились лишь к тому, что указанный отчет составлен без учета улучшений земельного участка, тогда как, по мнению представителя ответчика, щебеночное покрытие следует признать неотделимым улучшением.
Оценив отчет N 33-03/2013, суд счел его надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость имущества. При этом суд учитывал также, что рыночная стоимость земельного участка, установленная в данном отчете, наиболее приближена к дате принятия судебного акта, поскольку определена по состоянию на 29.03.2013.
Пунктом 4 частью 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку для определения начальной продажной цены заложенного имущества суд руководствовался результатами отчета N 33-03/2013, составленного на 29.03.2013, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества в размере 55 734 000 руб., суд определил ее равной 80% от стоимости, указанной в названном отчете, то есть 44 587 200 руб.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В силу пункта 1 статьи 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на земельный участок должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.
По правилам статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При изложенных обстоятельствах требование истца об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) N 2447/04-07/05 от 03.10.2007 земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества "Капитал-НН" по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100000000 руб. 00 коп., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и 16 000 000 руб. по кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007, в пределах суммы долга 100 000 000 руб., об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 44 587 200 руб. и определении способа реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах, правомерно удовлетворено судом.
Решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, принятым при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела и представленных в дело доказательств, выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.06.2013 по делу N А43-12370/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макет" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N А43-12370/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N А43-12370/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.С.,
судей Насоновой Н.А., Казаковой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макет" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.06.2013 по делу N А43-12370/2012, принятое судьей Романовой А.А., по иску открытого акционерного общества Коммерческий банк "Петрокоммерц" (ОГРН 1027739340584, ИНН 7707284568), г. Москва, в лице ФКБ "Петрокоммерц" в г. Нижнем Новгороде, к обществу с ограниченной ответственностью "Макет" (ОГРН 1065262104863, ИНН 5262157921), г. Нижний Новгород, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "Капитал-НН", общества с ограниченной ответственностью "РусВинил", об обращении взыскания на предмет залога,
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Макет" (ОГРН 1065262104863, ИНН 5262157921), г. Нижний Новгород, к открытому акционерному обществу Коммерческий банк "Петрокоммерц" (ОГРН 1027739340584, ИНН 7707284568), г. Москва, в лице ФКБ "Петрокоммерц" в г. Нижнем Новгороде, о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества от 03.10.2007 N 2447/04-07/05.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от ответчика (заявителя) - Сидорова И.В. по доверенности от 27.05.2013 (сроком действия 3 года);
- от истца - Мальцев Д.В. по доверенности от 26.12.2012 N 511/Д-2012 (сроком действия до 31.12.2013);
- от третьих лиц:
- - закрытого акционерного общества "Капитал-НН" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 28514);
- - общества с ограниченной ответственностью "РусВинил" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (уведомление N 28576).
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
открытое акционерное общество Коммерческий банк "Петрокоммерц" (далее - ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Макет" (далее - ООО "Макет") об обращении взыскания на земельный участок в пределах суммы задолженности по двум кредитным договорам в сумме 100 000 000 руб., установлении начальной продажной стоимости имущества в размере 44 587 200 руб., определении способа реализации имущества - путем проведения публичных торгов. При этом начальную продажную стоимость имущества истец просил установить в размере 80% от стоимости земельного участка - 55 734 000 руб., установленной в отчете N 33-03/2013, составленном ЗАО "Вологодский центр правовой информатизации".
Исковые требования основаны на статьях 307, 334, 337, 340, 348, 349, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "Макет" обязательств, вытекающих из договора недвижимого имущества (договора ипотеки) от 03.10.2007 N 2447/04-07/05, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ЗАО "Капитал-НН" по кредитным договорам от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и 01.10.2007 N 2426/04-07/02.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Капитал-НН" и ООО "РусВинил".
В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определением от 18.02.2013 принял к совместному рассмотрению исковое заявление ООО "Макет" к ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц" о признании незаключенным договора залога недвижимого имущества от 03.10.2007 N 2447/04-07/05.
Решением от 07.06.2013 обращено взыскание на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) от 03.10.2007 N 2447/04-07/05: земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств ЗАО "Капитал-НН" по кредитному договору от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и кредитному договору от 01.10.2007 N 2426/04-07/02 в пределах задолженности в размере 100 000 000 руб., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору от 27.08.2007 N 2082/04-07/02 и 16 000 000 руб. по кредитному договору от 01.10.2007 N 2426/04-07/02. Суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества - 44 587 200 руб., при этом определил способ реализации заложенного имущества - путем продажи на публичных торгах.
Одновременно с ООО "Макет" в пользу ОАО Коммерческий банк "Петрокоммерц" взысканы 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 15 000 руб. расходов за проведение экспертизы. В остальной части иск отклонен.
В удовлетворении встречного иска ООО "Макет" отказано, судебные издержки в сумме 4000 руб. отнесены на ООО "Макет".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Макет" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб. на основании пунктов 2, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель не согласен с выводами суда о том, что щебеночное покрытие является отделимым улучшением земельного участка и его наличие не влияет на стоимость заложенного земельного участка, тогда как в случае демонтажа щебеночного покрытия будет поврежден верхний слой земельного участка, что причинит ему существенный вред. Считает, что поскольку щебеночное покрытие невозможно отделить без вреда для земельного участка, оно является неотделимым улучшением земельного участка.
Заявитель указал на отсутствие в договоре аренды земельного участка, заключенном между ООО "Макет" и ООО "РусВинил", указания на то, что щебеночное покрытие является отделимым улучшением. В пункте 4.3.4 договора сказано о том, что отделимыми улучшениями земельного участка являются только ограждения земельного участка и другие подобные сооружения. Сославшись на пункт 4.4.11 договора, указал, что из условий договора не следует, что по окончании срока действия договора щебеночное покрытие может быть вывезено с земельного участка.
Считает, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы об определении характера улучшения земельного участка. Кроме того, истец заявлял ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы, однако в материалах дела отсутствует определение о назначении повторной экспертизы или об отклонении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы.
В ходе разрешения дела в суде апелляционной инстанции заявитель на основании части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникших вопросов о характере улучшений земельного участка, кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003, по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, ходатайствовал о назначении экспертизы.
В качестве эксперта просил о привлечении одной из следующих организаций:
1) общество с ограниченной ответственностью "Аудитор", адрес: Нижегородская область, г. Бор, ул. Интернациональная, д. 33, п1, ИНН 5246001290;
2) общество с ограниченной ответственностью "Центр Оценки "ВЫБОР", адрес: 603024, г. Нижний Новгород, ул. Невзоровых, 47;
3) ООО "Нижегородское экспертное предприятие "Бюро независимой экспертизы качества товаров и оценки имущества", ИНН 5256063305, место нахождения: 603043, г. Нижний Новгород, пр. Октября, д. 19, кв. 29, почтовый адрес: 603004, г. Нижний Новгород, пр. Ильича, 4.
Вопросы, подлежащие разъяснению экспертом:
1) является ли щебеночное покрытие земельного участка кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003 по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, неотделимым улучшением указанного земельного участка;
2) определение рыночной стоимости земельного участка (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), площадь: общая 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, с учетом стоимости щебеночного покрытия и без учета стоимости щебеночного покрытия.
Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство, отклонил его по причине отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных названной нормой права. Оценка характера улучшений является правовой и входит в компетенцию суда.
Представитель Банка в отзыве и судебном заседании просил оставить судебный акт в силе. Отклонил довод жалобы о том, что невозможно отделить данное улучшение без вреда для этого имущества, так как щебеночное покрытие является сыпучим материалом, который ложится непосредственно на слой утрамбованного (подготовленного) грунта.
Более того, ООО "РусВинил" - арендатор спорного земельного участка приняло на себя обязательства после окончания срока действия договора привести его в состояние как на момент передачи в аренду.
Акцентировал внимание суда на том, что ООО "Макет" вопреки запрету, оговоренному в договоре ипотеки, сдало земельный участок в аренду и разрешило арендатору осуществить покрытие участка материалом и способом на его усмотрение.
Пояснил относительно утверждения жалобы о том, что судом не было рассмотрено ходатайство ОАО Банк "Петрокоммерц" о назначении повторной или дополнительной экспертизы, тогда как заявитель намеренно вводит в заблуждение суд апелляционной инстанции, так как 17 апреля 2013 года в суде первой инстанции представитель истца Мальцев Д.В. в присутствии представителя ООО "Макет" И.В. Сидоровой заявил ходатайство об отказе от ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило. Суд проверяет законность и обоснованность решения в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.08.2007 между ОАО КБ "Петрокоммерц" (кредитором) и ЗАО "Капитал-НН" (заемщиком) заключен кредитный договор N 2082/04-07/02, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредитную линию в сумме 84 000 000 руб. сроком до 27.08.2008 включительно под 15,5% годовых.
В соответствии с пунктом 2.4 кредитного договора выдача и погашение траншей осуществляются в сроки, согласованные кредитором и заемщиком в извещениях.
Пунктом 6.1 договора стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору.
Дополнительным соглашением от 03.10.2007 N 1 стороны предусмотрели, что способом обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является в том числе и залог недвижимости, в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк "Петрокоммерц" и ООО "Макет".
Дополнительным соглашением от 27.08.2008 N 3 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита - график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009, то есть продлили срок возврата кредита до 26.08.2009.
Дополнительным соглашением от 26.11.2008 N 4 стороны изменили процентную ставку по кредитному договору - 18% годовых, а также изменили выдачу и гашение траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008.
Дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 5 стороны изменили последнюю дату погашения траншей на 31.12.2009.
Исполняя условия договора, истец перечислил ЗАО "Капитал-НН" денежные средства в сумме 84 000 000 руб., что подтверждено выпиской по ссудному счету за период с 27.08.2007 по 28.02.2012.
01.10.2007 ОАО КБ "Петрокоммерц" (кредитор) и ЗАО "Капитал-НН" (заемщик) заключили кредитный договор N 2426/04-07/02, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику кредитную линию в сумме 16 000 000 руб. до 29.09.2008 включительно под 15,5% годовых.
В соответствии с пунктом 2.4 договора выдача и погашение траншей осуществляются в сроки, согласованные кредитором и заемщиком в извещениях.
На основании пункта 6.1 договора стороны предусмотрели несколько способов обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, в том числе и залог недвижимости в соответствии с договором об ипотеке, заключенным между ОАО Банк "Петрокоммерц" и ООО "Макет".
Дополнительным соглашением от 27.08.2008 N 2 стороны определили процентную ставку по кредитному договору равной 13,8% годовых, а также срок действия лимита - график снижения ссудной задолженности с 31.07.2009 по 26.08.2009.
Дополнительным соглашением от 26.11.2008 N 3 стороны изменили порядок гашения траншей, последней датой погашения считается 25.12.2008.
Дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 4 стороны изменили процентную ставку по кредитному договору и приравняли ее к 18% годовых, а также изменили гашение траншей, последней датой погашения считается 31.07.2009.
Исполняя условия договора, банк перечислил ЗАО "Капитал-НН" денежные средства в размере 16 000 000 руб., что подтверждено выпиской по ссудному счету за период с 01.10.2007 по 28.02.2012.
Материалы дела свидетельствуют о том, что заемщик обязательства по возврату кредитных ресурсов в сроки, указанные в договорах N 2082/04-07/02 и N 2426/04-07/02, не исполнил.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.06.2009 по делу N А43-9936/2009 в отношении ЗАО "Капитал-НН" введена процедура наблюдения.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.09.2009 по делу N А43-9936/2009 требования ОАО "Банк "Петрокоммерц" о взыскании задолженности по кредитным договорам N 2082/04-07/02 и N 2426/04-07/02 в общей сумме 108 055 965 руб. 82 коп. включены в реестр требований кредиторов должника.
01.12.2009 определением Арбитражного суда Нижегородской области по указанному делу в отношении должника введена процедура финансового оздоровления сроком на 2 года.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 28.02.2012 по делу N А43-9936/2009 ЗАО "Капитал-НН" признано банкротом, в отношении имущества должника открыто конкурсное производство.
Исполнение обязательств должника по указанным выше договором было обеспечено в том числе договором ипотеки N 2447/04-07/05, заключенным с ООО "Макет" 03.10.2007, предметом которого являлся земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район (пункт 2.1 договора).
Право собственности ООО "Макет" на земельный участок подтверждено представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2010 N 14/018/2010-345.
Согласно пункту 2.3 договора залога по соглашению сторон залоговая стоимость предмета залога составляла 91 174 300 руб.
27.08.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору залога, в соответствии с которым в связи с внесением изменений в обеспечиваемые залогом обязательства продлили срок возврата кредитных ресурсов до 26.08.2009 включительно, изменили процентную ставку кредита - 13,8% годовых, изменили залоговую стоимость земельного участка - 121 184 000 руб.
В названном договоре залога стороны предусмотрели, что в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и получить первоочередное удовлетворение своих требований за счет предмета залога в том объеме, в каком обязательства по кредитному договору существуют к моменту удовлетворения, включая сумму основного долга, проценты, неустойку за просрочку уплаты процентов и другие платежи по кредитным договорам.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору N 2082/04-07/02 банк направил в адрес ООО "Макет" уведомление от 12 марта 2012 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 23 марта 2012 года, предупредив залогодателя о том, что в случае неисполнения обязательства, банк обратится в суд с требованием об обращении взыскания на имущество ООО "Макет". В срок, указанный в названном уведомлении, ни должник, на залогодатель обязательство по возврату долга в добровольном порядке не исполнили.
Согласно отчету об оценке от 28.03.2012 N 5352 Приволжского центра финансового консалтинга и оценки рыночная стоимость земельного участка общей площадью 136 912 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003, на 22.03.2012 равна 13 000 000 руб.
Поскольку требование о погашении долга в добровольном порядке не было исполнено, банк обратился с настоящим иском в суд.
Суд, разрешая иск, на основании статей 348, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о необходимости обращения взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) N 2447/04-07/05 от 03.10.2007: земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136 912 кв. м, кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества "Капитал-НН" по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100 000 000 руб., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и 16 000 000 руб. по кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007. При этом суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 44 587 200 руб., определив способ реализации заложенного имущества - путем продажи на публичных торгах.
Предметом апелляционного обжалования является несогласие с решением в части установления начальной продажной цены имущества в размере 44 587 200 руб.
В рамках рассмотрения дела была проведена экспертиза. Вместе с тем, оценив экспертное заключение, составленное ООО "Терра", суд не нашел оснований для признания указанного заключения надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость предмета залога.
Суд установил, что земельный участок, являющийся предметом договора ипотеки, на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2012 передан залогодателем в арендное пользование третьему лицу - ООО "РусВинил".
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок, кадастровый номер 52:26:06 00 01:0003, передается в аренду для целей размещения временных сооружений (бытовой городок, столовая), временных площадок складирования строительных материалов и оборудования.
В соответствии с пунктом 4.3.4 договора аренды земельного участка арендатор имеет право соорудить ограждение участка по его границам, осуществить покрытие участка материалом и способом на усмотрение арендатора, соорудить необходимые арендатору подъездные дороги, стоянки и прочее. Ограждение участка и другие подобные сооружения считаются отделимыми улучшениями земельного участка.
На основании пункта 4.4.11 договора аренды земельного участка, арендатор обязан осуществить благоустройство участка после вывоза временных сооружений по окончании действия договора, для приведения участка в следующее состояние: участок с вертикальной планировкой с утрамбованным грунтом, очищенным от мусора.
Представитель ООО "РусВинил" в суде первой инстанции и в письменных пояснениях подтвердил факт покрытия земельного участка щебенкой за счет собственных средств, а также наличие обязанности после окончания срока договора аренды освободить участок от временных сооружений. Документальные доказательства данного факта приобщены к материалам дела в судебном заседании 24.05.2013. Ответчик данный факт не оспорил, доказательства наличия прав на щебень, которым покрыт земельный участок, не представил.
Кроме того, суд не принял во внимание данные отчета об оценке N 5352, составленного на 22.03.2012, поскольку с даты его составления до даты принятия судебного акта прошло более шести месяцев (пункт 26 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки".
Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел целесообразным для определения рыночной стоимости спорного земельного участка руководствоваться представленным в материалы дела истцом отчетом N 33-03/2013, составленным по состоянию на 29.03.2013, без учета улучшений земельного участка (стоимости щебеночного покрытия), согласно которому рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, кадастровый номер 52:26:06: 00 01:0003, составляет 55 734 000 руб., как соответствующим Федеральному закону РФ N 135-ФЗ от 29.07.21998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития NN 254 - 256 от 20.07.2007 (ФСО1, ФСО 2, ФСО 3) и ФСО 4, утвержденным приказом Минэкономразвития России N 508 от 22.10.2010.
Ответчик, заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, не пояснил суду, каким именно нормативным актам не соответствует данный отчет. Фактически возражения представителя ответчика сводились лишь к тому, что указанный отчет составлен без учета улучшений земельного участка, тогда как, по мнению представителя ответчика, щебеночное покрытие следует признать неотделимым улучшением.
Оценив отчет N 33-03/2013, суд счел его надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость имущества. При этом суд учитывал также, что рыночная стоимость земельного участка, установленная в данном отчете, наиболее приближена к дате принятия судебного акта, поскольку определена по состоянию на 29.03.2013.
Пунктом 4 частью 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Поскольку для определения начальной продажной цены заложенного имущества суд руководствовался результатами отчета N 33-03/2013, составленного на 29.03.2013, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимого имущества в размере 55 734 000 руб., суд определил ее равной 80% от стоимости, указанной в названном отчете, то есть 44 587 200 руб.
В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
В силу пункта 1 статьи 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.
Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на земельный участок должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.
По правилам статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При изложенных обстоятельствах требование истца об обращении взыскания на предмет залога по договору залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) N 2447/04-07/05 от 03.10.2007 земельный участок (земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; под площадкой расширения), общей площадью 136912, 00 (сто тридцать шесть тысяч девятьсот двенадцать) кв. метров; кадастровый (или условный) номер 52:26:06 00 01:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, в обеспечение кредитных обязательств закрытого акционерного общества "Капитал-НН" по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007 в пределах задолженности в размере 100000000 руб. 00 коп., в том числе: 84 000 000 руб. по кредитному договору N 2082/04-07/02 от 27.08.2007 и 16 000 000 руб. по кредитному договору N 2426/04-07/02 от 01.10.2007, в пределах суммы долга 100 000 000 руб., об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 44 587 200 руб. и определении способа реализации заложенного имущества путем продажи на публичных торгах, правомерно удовлетворено судом.
Решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, принятым при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела и представленных в дело доказательств, выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 07.06.2013 по делу N А43-12370/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макет" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Т.С.РОДИНА
Т.С.РОДИНА
Судьи
Н.А.НАСОНОВА
Н.А.КАЗАКОВА
Н.А.НАСОНОВА
Н.А.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)