Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хаянян Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе: председательствующего-судьи Ковалева А.М.
судей: Монмарь Д.В., Владимирова Д.А.
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Монмарь Д.В. гражданское дело по кассационной жалобе П. на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 26 апреля 2011 года,
установила:
Европиен Принсипл Эссетс Лимитед (Лондон, Англия) обратился в суд с иском к П. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога.
В обоснование иска указано, что (дата) года ответчик заключила с ООО "(данные изъяты)" кредитный договор (номер), согласно которому ей с целью ремонта и благоустройства были предоставлены денежные средства в сумме (данные изъяты) руб. с условием оплаты за пользование кредитом (данные изъяты) годовых. Кредитные средства были выданы ответчику сроком на 146 месяцев и установлен ежемесячный аннуитетный платеж в сумме (данные изъяты).
Обязательства П. по возврату кредита обеспечивались залогом недвижимости: (адрес)
(дата) года между ООО "(данные изъяты)" и Европиен Принсипл Эссетс Лимитед был заключен договор, согласно которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору, были переданы Европиен Принсипл Эссетс Лимитед, о чем были внесены соответствующие изменения в закладную.
Поскольку Банк выполнил свои обязательства полностью, а П., нарушая условия договора по оплате аннуитетных платежей, допустила образование задолженности по погашению суммы основного долга и процентов, предусмотренных кредитным договором, Европиен Принсипл Эссетс Лимитед обратился в суд с иском.
В ходе рассмотрения дела по существу судом истец Европиен Принсипл Эссетс Лимитед был заменен на ОАО КБ "Восточный".
В судебном заседании представитель истца Б. уточнила исковые требования и просила расторгнуть кредитный договор (номер), заключенный (дата) между ООО "(данные изъяты)", правопреемником которого является Европиен Принсипл Эссетс Лимитед, а впоследствии - ОАО КБ "Восточный", взыскать с ответчика в пользу ОАО КБ "Восточный" задолженность по кредитному договору в размере (данные изъяты)., обратить взыскание на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты)., взыскать с П. в пользу Банка судебные расходы по оплате госпошлины в сумме (данные изъяты). и по оплате судебной строительно-технической экспертизы - (данные изъяты).
П., ее представитель В., признали исковые требования в части взыскания суммы задолженности, размер заявленных исковых требований не оспаривали, в то же время просили суд определить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с заключением, подготовленным ИП А.
Дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица С. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
26 апреля 2011 года Мясниковский районный суд Ростовской области постановил решение, которым уточненные требования иска ОАО КБ "Восточный" удовлетворил. Суд принял решение о расторжении кредитного договора, заключенного (дата) между П. и ООО "(данные изъяты)". Также суд взыскал с П. в пользу ОАО КБ "Восточный" задолженность по кредитному договору в сумме (данные изъяты)., из которых:
- - (данные изъяты) - сумма просроченной задолженности по кредиту в полном объеме;
- - (данные изъяты). - сумма просроченной задолженности по процентам;
- - (данные изъяты) - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита;
- - (данные изъяты). - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту.
Суд обратил взыскание на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты) руб.
Кроме того, суд взыскал с П. в пользу Банка судебные расходы по оплате госпошлины в сумме (данные изъяты). и по оплате строительно-технической экспертизы - (данные изъяты) руб.
С судебным постановлением не согласилась П., подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда от 26.04.2011, направлении дела на новое судебное рассмотрение.
Из содержания жалобы следует, что кассатор, не оспаривает требования истца о расторжении кредитного договора, поскольку с ее стороны имело место нарушение условий договора, приведших к образованию кредиторской задолженности. Между тем, кассатор категорически не согласна с размером установленной судом первоначальной продажной стоимости заложенного по условиям ипотечного договора недвижимого имущества.
По мнению кассатора, заключение экспертов (данные изъяты), положенное в основу решения суда, выполнено с рядом нарушений, а стоимость земельного участка определена экспертами не с учетом его рыночной стоимости, а путем расчета кадастровой стоимости данного земельного участка определенной умножением средневзвешенного показателя кадастровой стоимости земель в данном населенном пункте на площадь самого земельного участка.
Как указывает кассатор, стоимость земельного участка, определенная экспертами (данные изъяты) в размере (данные изъяты) руб., существенно отличается от его стоимости, определенной двумя другими заключениями, имеющимися в материалах дела: (данные изъяты) руб. и (данные изъяты) руб. согласно заключениям ООО "(данные изъяты)" и ИП А. соответственно.
Оценка стоимости домовладения, сделанная экспертами (данные изъяты), по мнению кассатора, также не отражает его действительную стоимость, поскольку проведена по данным технического паспорта по состоянию на (дата).
Кассатор обращает внимание на то, что заключение экспертов (данные изъяты) выполнено без выезда на место для осмотра объекта ввиду отсутствия доступа в него, между тем какой-либо корреспонденции о проведении осмотра она не получала.
Определение объективной рыночной стоимости заложенного имущества, как следует из содержания кассационной жалобы, является крайне важным и существенным для кассатора, поскольку за счет разницы в стоимости заложенного домовладения после выплаты долга кредитору, может позволить кассатору приобрести какое-либо жилье.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая решение по заявленным исковым требованиям, указал, что договорные обязательства по возврату суммы кредита и процентов П. перед банком надлежащим образом исполнены не были, ответчик, ее представитель иск в части взыскания задолженности по кредитному договору признали и против заявленной ко взысканию суммы не возражали.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Как следует из содержания кассационной жалобы, материалов дела, между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества. Оценивая указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Определяя начальную стоимость имущества, подлежащего реализации на открытых торгах, суд принял за основу заключение эксперта (данные изъяты), указав при этом, что заключение составлено (дата), т.е. на основе цен, наиболее близких по значению к их нынешнему уровню и является более достоверным.
Судебная коллегия считает, что решение в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.
Стоимость земельного участка, подлежащего продаже с торгов, установлена в размере (данные изъяты) руб. Эксперт, при определении цены сослался на положения Земельного кодекса РФ, согласно которым в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Приняв за основу средневзвешенный показатель кадастровой стоимости земель в (адрес) районе, эксперт путем умножения ее значения на количество квадратных метров вывел цену земельного участка.
Вместе с тем, как следует из приведенных положений Земельного кодекса РФ, такой способ применим не для определения рыночной стоимости земельного участка, а для установления кадастровой стоимости, исходя из значения рыночной стоимости такого земельного участка при постановке земельного участка на кадастровый учет.
При наличии таких обстоятельств, учитывая, что в материалах дела имеются заключения о рыночной стоимости земельного участка, значительно превышающей (данные изъяты) руб., решение суда в части определения начальной продажной цены домовладения П. нельзя признать законным о обоснованным, соответствующим ст. 195 ГПК РФ. Судебная коллегия, указывая на не устраненные судом противоречия между имеющимися данными о цене земельного участка, не имеет возможности самостоятельно устранить такие противоречия, в связи с чем дело подлежит направлению в Мясниковский районный суд на новое рассмотрение в отмененной части.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание и на то, что, определяя начальную продажную стоимость недвижимого имущества, суду необходимо раздельно указать, как стоимость земельного участка, так строений, находящихся на нем.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 26 апреля 2011 года в части обращения взыскания на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты) руб. отменить.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-8767
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2011 г. по делу N 33-8767
Судья Хаянян Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе: председательствующего-судьи Ковалева А.М.
судей: Монмарь Д.В., Владимирова Д.А.
при секретаре А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Монмарь Д.В. гражданское дело по кассационной жалобе П. на решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 26 апреля 2011 года,
установила:
Европиен Принсипл Эссетс Лимитед (Лондон, Англия) обратился в суд с иском к П. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога.
В обоснование иска указано, что (дата) года ответчик заключила с ООО "(данные изъяты)" кредитный договор (номер), согласно которому ей с целью ремонта и благоустройства были предоставлены денежные средства в сумме (данные изъяты) руб. с условием оплаты за пользование кредитом (данные изъяты) годовых. Кредитные средства были выданы ответчику сроком на 146 месяцев и установлен ежемесячный аннуитетный платеж в сумме (данные изъяты).
Обязательства П. по возврату кредита обеспечивались залогом недвижимости: (адрес)
(дата) года между ООО "(данные изъяты)" и Европиен Принсипл Эссетс Лимитед был заключен договор, согласно которому права по закладной, выданной в обеспечение обязательств по кредитному договору, были переданы Европиен Принсипл Эссетс Лимитед, о чем были внесены соответствующие изменения в закладную.
Поскольку Банк выполнил свои обязательства полностью, а П., нарушая условия договора по оплате аннуитетных платежей, допустила образование задолженности по погашению суммы основного долга и процентов, предусмотренных кредитным договором, Европиен Принсипл Эссетс Лимитед обратился в суд с иском.
В ходе рассмотрения дела по существу судом истец Европиен Принсипл Эссетс Лимитед был заменен на ОАО КБ "Восточный".
В судебном заседании представитель истца Б. уточнила исковые требования и просила расторгнуть кредитный договор (номер), заключенный (дата) между ООО "(данные изъяты)", правопреемником которого является Европиен Принсипл Эссетс Лимитед, а впоследствии - ОАО КБ "Восточный", взыскать с ответчика в пользу ОАО КБ "Восточный" задолженность по кредитному договору в размере (данные изъяты)., обратить взыскание на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты)., взыскать с П. в пользу Банка судебные расходы по оплате госпошлины в сумме (данные изъяты). и по оплате судебной строительно-технической экспертизы - (данные изъяты).
П., ее представитель В., признали исковые требования в части взыскания суммы задолженности, размер заявленных исковых требований не оспаривали, в то же время просили суд определить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с заключением, подготовленным ИП А.
Дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица С. в порядке ст. 167 ГПК РФ.
26 апреля 2011 года Мясниковский районный суд Ростовской области постановил решение, которым уточненные требования иска ОАО КБ "Восточный" удовлетворил. Суд принял решение о расторжении кредитного договора, заключенного (дата) между П. и ООО "(данные изъяты)". Также суд взыскал с П. в пользу ОАО КБ "Восточный" задолженность по кредитному договору в сумме (данные изъяты)., из которых:
- - (данные изъяты) - сумма просроченной задолженности по кредиту в полном объеме;
- - (данные изъяты). - сумма просроченной задолженности по процентам;
- - (данные изъяты) - сумма пени за нарушение сроков возврата кредита;
- - (данные изъяты). - сумма пени за нарушение сроков уплаты процентов по кредиту.
Суд обратил взыскание на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты) руб.
Кроме того, суд взыскал с П. в пользу Банка судебные расходы по оплате госпошлины в сумме (данные изъяты). и по оплате строительно-технической экспертизы - (данные изъяты) руб.
С судебным постановлением не согласилась П., подала кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда от 26.04.2011, направлении дела на новое судебное рассмотрение.
Из содержания жалобы следует, что кассатор, не оспаривает требования истца о расторжении кредитного договора, поскольку с ее стороны имело место нарушение условий договора, приведших к образованию кредиторской задолженности. Между тем, кассатор категорически не согласна с размером установленной судом первоначальной продажной стоимости заложенного по условиям ипотечного договора недвижимого имущества.
По мнению кассатора, заключение экспертов (данные изъяты), положенное в основу решения суда, выполнено с рядом нарушений, а стоимость земельного участка определена экспертами не с учетом его рыночной стоимости, а путем расчета кадастровой стоимости данного земельного участка определенной умножением средневзвешенного показателя кадастровой стоимости земель в данном населенном пункте на площадь самого земельного участка.
Как указывает кассатор, стоимость земельного участка, определенная экспертами (данные изъяты) в размере (данные изъяты) руб., существенно отличается от его стоимости, определенной двумя другими заключениями, имеющимися в материалах дела: (данные изъяты) руб. и (данные изъяты) руб. согласно заключениям ООО "(данные изъяты)" и ИП А. соответственно.
Оценка стоимости домовладения, сделанная экспертами (данные изъяты), по мнению кассатора, также не отражает его действительную стоимость, поскольку проведена по данным технического паспорта по состоянию на (дата).
Кассатор обращает внимание на то, что заключение экспертов (данные изъяты) выполнено без выезда на место для осмотра объекта ввиду отсутствия доступа в него, между тем какой-либо корреспонденции о проведении осмотра она не получала.
Определение объективной рыночной стоимости заложенного имущества, как следует из содержания кассационной жалобы, является крайне важным и существенным для кассатора, поскольку за счет разницы в стоимости заложенного домовладения после выплаты долга кредитору, может позволить кассатору приобрести какое-либо жилье.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав пояснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая решение по заявленным исковым требованиям, указал, что договорные обязательства по возврату суммы кредита и процентов П. перед банком надлежащим образом исполнены не были, ответчик, ее представитель иск в части взыскания задолженности по кредитному договору признали и против заявленной ко взысканию суммы не возражали.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Как следует из содержания кассационной жалобы, материалов дела, между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества. Оценивая указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Определяя начальную стоимость имущества, подлежащего реализации на открытых торгах, суд принял за основу заключение эксперта (данные изъяты), указав при этом, что заключение составлено (дата), т.е. на основе цен, наиболее близких по значению к их нынешнему уровню и является более достоверным.
Судебная коллегия считает, что решение в обжалуемой части подлежит отмене по следующим основаниям.
Стоимость земельного участка, подлежащего продаже с торгов, установлена в размере (данные изъяты) руб. Эксперт, при определении цены сослался на положения Земельного кодекса РФ, согласно которым в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Приняв за основу средневзвешенный показатель кадастровой стоимости земель в (адрес) районе, эксперт путем умножения ее значения на количество квадратных метров вывел цену земельного участка.
Вместе с тем, как следует из приведенных положений Земельного кодекса РФ, такой способ применим не для определения рыночной стоимости земельного участка, а для установления кадастровой стоимости, исходя из значения рыночной стоимости такого земельного участка при постановке земельного участка на кадастровый учет.
При наличии таких обстоятельств, учитывая, что в материалах дела имеются заключения о рыночной стоимости земельного участка, значительно превышающей (данные изъяты) руб., решение суда в части определения начальной продажной цены домовладения П. нельзя признать законным о обоснованным, соответствующим ст. 195 ГПК РФ. Судебная коллегия, указывая на не устраненные судом противоречия между имеющимися данными о цене земельного участка, не имеет возможности самостоятельно устранить такие противоречия, в связи с чем дело подлежит направлению в Мясниковский районный суд на новое рассмотрение в отмененной части.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание и на то, что, определяя начальную продажную стоимость недвижимого имущества, суду необходимо раздельно указать, как стоимость земельного участка, так строений, находящихся на нем.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 26 апреля 2011 года в части обращения взыскания на дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене (данные изъяты) руб. отменить.
Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)