Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Манжикова Т.П.
Докладчик Шовгурова Т.А.
Президиум Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Дакинова Е.Э.
членов Президиума Мучаева М.Н., Петренко В.Л., Олюшева В.Э., Коченковой Л.Д., Пюрвеевой А.А.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи, переданное в Президиум Верховного суда Республики Калмыкия определением судьи Сангаджиевой Б.Т. от 14 октября 2011 года по надзорной жалобе О. на решение Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 16 июня 2011 года.
Заслушав доклад судьи Сангаджиевой Б.Т. об обстоятельствах дела, объяснения представителя О. - С., возражения ответчиков и их представителя М.В., Президиум
установил:
О. обратился в суд с иском к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая свои требования тем, что по условиям заключенного 4 октября 2007 г. договора займа он передал ответчикам денежные средства в размере 1 000 000 руб., подлежащие возврату в срок до 30 ноября 2007 г. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору 4 октября 2007 г. с ответчиками был заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <...>, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия 1 ноября 2007 г. В установленный договором срок заемные средства не были возвращены, и он обратился в суд с исками о взыскании долга и процентов. Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 ноября 2008 г., измененным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 18 декабря 2008 г., в его пользу взыскано 1297030 руб., заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 июля 2010 г. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами и расходы по уплате государственной пошлины 822857,09 руб., с учетом чего общий долг ответчиков превысил 2 миллиона рублей (2147257 руб. 09 коп.), тогда как по информации риэлтерских компаний и застройщиков стоимость заложенной квартиры в настоящее время составляет от 1 800 000 руб. до 1 900 000 руб. Просил обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...>, определив начальную продажную цену заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости в сумме 1 900 000 руб., и запретить Управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Калмыкия производить регистрационные действия в отношении данной квартиры.
В судебном заседании ответчики Г., Б.Д., Б.Б., не признав исковые требования, предъявили встречный иск к О. о признании договора ипотеки недействительным, ссылаясь на то, что договор ипотеки (залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств по договору займа), заключенный 4 октября 2007 г. между ними и О. и зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 1 ноября 2007 г., не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Поскольку обращение взыскания на жилое помещение по исполнительным документам не допускается, если для должника и членов его семьи данное жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, при том, что указанная квартира не была заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом, просили признать договор ипотеки от 4 октября 2007 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N <...> от 1 ноября 2007 г. об ипотеке квартиры <...> дома <...> в <...> микрорайоне г. Элиста, принадлежащей на праве собственности равными долями Г., Б.Д., Б.Б.
В судебном заседании Г., Б.Д., Б.Б. и их представитель М.В. заявленные встречные исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении исковых требований О. просили отказать.
О. и его представитель С. в судебное заседание не явились, представив письменные возражения против встречных требований.
Решением Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года в удовлетворении исковых требований О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <...> отказано. Встречные исковые требования Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи удовлетворены. Договор ипотеки (залога недвижимого имущества - целой квартиры, состоящей из <...> жилых комнат, общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <...>, заключенный 4 октября 2007 года, между О. и Г., действовавшей за себя и по доверенности за Б.Д. и Б.Б., признан недействительным. Прекращена регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...>, составленная 01 ноября 2007 года об ипотеке квартиры N <...>, дома N <...> микрорайона <...> г. Элисты Республики Калмыкия.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 16 июня 2011 года решение Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба О. - без удовлетворения.
16 сентября 2011 года в Верховный суд Республики Калмыкия поступила надзорная жалоба О., в которой он просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении его иска и отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь при этом на существенные нарушения норм материального и процессуального права. Указывает, что при заключении договоров займа и ипотеки ответчики действовали без принуждения, добровольно и были согласны с последствиями неисполнения договора займа, в связи с чем их действия по не возврату денежных средств и инициировании встречного иска свидетельствуют о злоупотреблении ими своим правом. В силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Между тем, из материалов настоящего дела видно, что договор займа заключался на два месяца, Г.О.К. не выплачивает денежные средства уже на протяжении трех лет, а стоимость ее квартиры равнозначна сумме долга. Кроме того, договор ипотеки уже был предметом исследования и оценки судами и решением Элистинского городского суда от 18 ноября 2008 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РК 18 декабря 2008 года, он был признан законным. В соответствии с ч. 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ данные судебные постановления имеют преюдициальное значение, а потому выводы судов, изложенные в оспариваемых судебных постановлениях, необоснованны и сделаны с нарушением процессуального закона.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия находит ее обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения при рассмотрении данного дела допущены.
Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из материалов дела, 4 октября 2007 года между О. и Г., действовавшей за себя и по доверенности за Б.Д., Б.Б., был заключен договор займа на сумму 1000000 руб. сроком на 2 месяца с 4 октября 2007 года до 30 ноября 2007 года. Согласно п. 3.1 указанного договора - заем, предоставленный по данному договору, обеспечивался на условиях договора залога (ипотеки) от 4 октября 2007 года. Согласно условиям договора ипотеки (залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств по договору займа) от 4 октября 2007 года, зарегистрированного 1 ноября 2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия, О. была передана в залог "целая" квартира, расположенная по адресу: <...>, принадлежащая на праве общей долевой собственности Г., Б.Д., Б.Б. Взятые на себя обязательства по договору займа от 4 октября 2007 года ответчики не выполнили, денежные средства не вернули, что послужило основанием для предъявления О. иска об обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований О. и удовлетворяя встречный иск о признании недействительным договора ипотеки, суды исходили из того, что в силу ст. ст. 6, 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Учитывая, что принадлежащая ответчикам квартира является для них единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, она не могла быть предметом ипотеки в обеспечение договора займа с физическим лицом, поскольку в данном случае возможна лишь ипотека с банком или иной кредитной организацией и только с условием, что кредитные средства были предоставлены на приобретение этой квартиры, ее капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Указанные выводы суда не соответствуют нормам материального права и не основаны на фактических обстоятельствах дела.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При согласно статьям 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе и квартира.
Исключение согласно пункту 2 статьи 6 Закона об ипотеке составляет имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Как видно из материалов дела, являющаяся предметом ипотеки и принадлежащая ответчикам на праве собственности квартира, не относится к имуществу, которое в силу закона не может быть передано в ипотеку.
Вывод судов о том, что на принадлежащую ответчикам квартиру не допускается обращение взыскания в судебном порядке, не основан на нормах закона.
Так, согласно пункту 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Между тем, перечисленные обстоятельства в данном деле отсутствуют.
Как видно из материалов дела (л.д. 59 том 1), по данным агентства "Город" ориентировочная рыночная стоимость <...> комнатной квартиры, расположенной на <...> микрорайоне г. Элисты Республики Калмыкия на 09 декабря 2010 года составляла 1700000-1900000 руб. в зависимости от этажности и состояния.
Согласно же сведениям оценщика <...> (л.д. 6 том 2), вероятная рыночная стоимость недвижимости (квартиры) по адресу: <...>, по состоянию на 18 февраля 2011 года с учетом ремонта составляла округленно 2500000 руб. без НДМ 1,18%; 2946000 руб. с НДС.
Общий долг ответчиков перед О. составляет 2147257 руб. 09 коп. (1324400 руб. взыскано определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 18 декабря 2008 года; 822857,09 руб. взыскано решением Элистинского городского суда РК от 13 июля 2010 года).
Следовательно, установленные законом ограничения для обращения взыскания на заложенное ответчиками имущество в данном случае отсутствуют.
Ссылки судов в обоснование вывода о невозможности обращения взыскания на спорное имущество на часть 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несостоятельны, поскольку указанная норма закона регулирует отношения, связанные с прекращением права пользования жилым помещением проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания по договору ипотеки, а не условия обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Указание судов на часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, также нельзя признать законным, поскольку данная норма регулирует правоотношения, связанные с исполнением исполнительных документов, а не с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Принимая во внимание, что ответчиками не приведено иных доводов и доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемого договора ипотеки, а также о недопустимости обращения взыскания на заложенную квартиру, и такие обстоятельства судами не установлены, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований О. об обращении взыскания на заложенное имущество и для удовлетворения встречных требований о признании договора ипотеки от 4 октября 2007 года недействительным не имелось.
Допущенные при рассмотрении данного дела ошибки в применении норм материального права являются существенными, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем вынесенные по делу судебные постановления подлежат отмене.
Учитывая, что судами допущена ошибка в применении норм материального права и материалы дела позволяют разрешить спор по существу, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований О., и об отказе в удовлетворении встречного искового заявления Г. и Б-вых.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия
постановил:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 16 июня 2011 года отменить.
Исковые требования О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <...> удовлетворить.
Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Г. (1/3 часть), Б.Д. (1/3 часть), Б.Б. (1/3 часть), расположенную по адресу: <...> по договору ипотеки от 04 октября 2007 года.
В удовлетворении встречных исковых требований Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи отказать.
Надзорную жалобу О. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ ОТ 09.11.2011 N 44Г-18/2011
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2011 г. N 44Г-18/2011
Судья Манжикова Т.П.
Докладчик Шовгурова Т.А.
Президиум Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Дакинова Е.Э.
членов Президиума Мучаева М.Н., Петренко В.Л., Олюшева В.Э., Коченковой Л.Д., Пюрвеевой А.А.
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи, переданное в Президиум Верховного суда Республики Калмыкия определением судьи Сангаджиевой Б.Т. от 14 октября 2011 года по надзорной жалобе О. на решение Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 16 июня 2011 года.
Заслушав доклад судьи Сангаджиевой Б.Т. об обстоятельствах дела, объяснения представителя О. - С., возражения ответчиков и их представителя М.В., Президиум
установил:
О. обратился в суд с иском к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая свои требования тем, что по условиям заключенного 4 октября 2007 г. договора займа он передал ответчикам денежные средства в размере 1 000 000 руб., подлежащие возврату в срок до 30 ноября 2007 г. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору 4 октября 2007 г. с ответчиками был заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <...>, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия 1 ноября 2007 г. В установленный договором срок заемные средства не были возвращены, и он обратился в суд с исками о взыскании долга и процентов. Заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 18 ноября 2008 г., измененным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 18 декабря 2008 г., в его пользу взыскано 1297030 руб., заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 13 июля 2010 г. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами и расходы по уплате государственной пошлины 822857,09 руб., с учетом чего общий долг ответчиков превысил 2 миллиона рублей (2147257 руб. 09 коп.), тогда как по информации риэлтерских компаний и застройщиков стоимость заложенной квартиры в настоящее время составляет от 1 800 000 руб. до 1 900 000 руб. Просил обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <...>, определив начальную продажную цену заложенного имущества исходя из его рыночной стоимости в сумме 1 900 000 руб., и запретить Управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Калмыкия производить регистрационные действия в отношении данной квартиры.
В судебном заседании ответчики Г., Б.Д., Б.Б., не признав исковые требования, предъявили встречный иск к О. о признании договора ипотеки недействительным, ссылаясь на то, что договор ипотеки (залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств по договору займа), заключенный 4 октября 2007 г. между ними и О. и зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 1 ноября 2007 г., не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Поскольку обращение взыскания на жилое помещение по исполнительным документам не допускается, если для должника и членов его семьи данное жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, при том, что указанная квартира не была заложена по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом, просили признать договор ипотеки от 4 октября 2007 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратив в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N <...> от 1 ноября 2007 г. об ипотеке квартиры <...> дома <...> в <...> микрорайоне г. Элиста, принадлежащей на праве собственности равными долями Г., Б.Д., Б.Б.
В судебном заседании Г., Б.Д., Б.Б. и их представитель М.В. заявленные встречные исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении исковых требований О. просили отказать.
О. и его представитель С. в судебное заседание не явились, представив письменные возражения против встречных требований.
Решением Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года в удовлетворении исковых требований О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <...> отказано. Встречные исковые требования Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи удовлетворены. Договор ипотеки (залога недвижимого имущества - целой квартиры, состоящей из <...> жилых комнат, общей площадью <...> кв. м, расположенной по адресу: <...>, заключенный 4 октября 2007 года, между О. и Г., действовавшей за себя и по доверенности за Б.Д. и Б.Б., признан недействительным. Прекращена регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N <...>, составленная 01 ноября 2007 года об ипотеке квартиры N <...>, дома N <...> микрорайона <...> г. Элисты Республики Калмыкия.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 16 июня 2011 года решение Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба О. - без удовлетворения.
16 сентября 2011 года в Верховный суд Республики Калмыкия поступила надзорная жалоба О., в которой он просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении его иска и отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь при этом на существенные нарушения норм материального и процессуального права. Указывает, что при заключении договоров займа и ипотеки ответчики действовали без принуждения, добровольно и были согласны с последствиями неисполнения договора займа, в связи с чем их действия по не возврату денежных средств и инициировании встречного иска свидетельствуют о злоупотреблении ими своим правом. В силу ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Между тем, из материалов настоящего дела видно, что договор займа заключался на два месяца, Г.О.К. не выплачивает денежные средства уже на протяжении трех лет, а стоимость ее квартиры равнозначна сумме долга. Кроме того, договор ипотеки уже был предметом исследования и оценки судами и решением Элистинского городского суда от 18 ноября 2008 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РК 18 декабря 2008 года, он был признан законным. В соответствии с ч. 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ данные судебные постановления имеют преюдициальное значение, а потому выводы судов, изложенные в оспариваемых судебных постановлениях, необоснованны и сделаны с нарушением процессуального закона.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия находит ее обоснованной и подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения при рассмотрении данного дела допущены.
Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из материалов дела, 4 октября 2007 года между О. и Г., действовавшей за себя и по доверенности за Б.Д., Б.Б., был заключен договор займа на сумму 1000000 руб. сроком на 2 месяца с 4 октября 2007 года до 30 ноября 2007 года. Согласно п. 3.1 указанного договора - заем, предоставленный по данному договору, обеспечивался на условиях договора залога (ипотеки) от 4 октября 2007 года. Согласно условиям договора ипотеки (залога недвижимого имущества в обеспечение обязательств по договору займа) от 4 октября 2007 года, зарегистрированного 1 ноября 2007 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Калмыкия, О. была передана в залог "целая" квартира, расположенная по адресу: <...>, принадлежащая на праве общей долевой собственности Г., Б.Д., Б.Б. Взятые на себя обязательства по договору займа от 4 октября 2007 года ответчики не выполнили, денежные средства не вернули, что послужило основанием для предъявления О. иска об обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований О. и удовлетворяя встречный иск о признании недействительным договора ипотеки, суды исходили из того, что в силу ст. ст. 6, 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Учитывая, что принадлежащая ответчикам квартира является для них единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, она не могла быть предметом ипотеки в обеспечение договора займа с физическим лицом, поскольку в данном случае возможна лишь ипотека с банком или иной кредитной организацией и только с условием, что кредитные средства были предоставлены на приобретение этой квартиры, ее капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Указанные выводы суда не соответствуют нормам материального права и не основаны на фактических обстоятельствах дела.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При согласно статьям 5, 6 названного Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе и квартира.
Исключение согласно пункту 2 статьи 6 Закона об ипотеке составляет имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Как видно из материалов дела, являющаяся предметом ипотеки и принадлежащая ответчикам на праве собственности квартира, не относится к имуществу, которое в силу закона не может быть передано в ипотеку.
Вывод судов о том, что на принадлежащую ответчикам квартиру не допускается обращение взыскания в судебном порядке, не основан на нормах закона.
Так, согласно пункту 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Между тем, перечисленные обстоятельства в данном деле отсутствуют.
Как видно из материалов дела (л.д. 59 том 1), по данным агентства "Город" ориентировочная рыночная стоимость <...> комнатной квартиры, расположенной на <...> микрорайоне г. Элисты Республики Калмыкия на 09 декабря 2010 года составляла 1700000-1900000 руб. в зависимости от этажности и состояния.
Согласно же сведениям оценщика <...> (л.д. 6 том 2), вероятная рыночная стоимость недвижимости (квартиры) по адресу: <...>, по состоянию на 18 февраля 2011 года с учетом ремонта составляла округленно 2500000 руб. без НДМ 1,18%; 2946000 руб. с НДС.
Общий долг ответчиков перед О. составляет 2147257 руб. 09 коп. (1324400 руб. взыскано определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 18 декабря 2008 года; 822857,09 руб. взыскано решением Элистинского городского суда РК от 13 июля 2010 года).
Следовательно, установленные законом ограничения для обращения взыскания на заложенное ответчиками имущество в данном случае отсутствуют.
Ссылки судов в обоснование вывода о невозможности обращения взыскания на спорное имущество на часть 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" несостоятельны, поскольку указанная норма закона регулирует отношения, связанные с прекращением права пользования жилым помещением проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания по договору ипотеки, а не условия обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Указание судов на часть 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, также нельзя признать законным, поскольку данная норма регулирует правоотношения, связанные с исполнением исполнительных документов, а не с обращением взыскания на предмет ипотеки.
Принимая во внимание, что ответчиками не приведено иных доводов и доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемого договора ипотеки, а также о недопустимости обращения взыскания на заложенную квартиру, и такие обстоятельства судами не установлены, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований О. об обращении взыскания на заложенное имущество и для удовлетворения встречных требований о признании договора ипотеки от 4 октября 2007 года недействительным не имелось.
Допущенные при рассмотрении данного дела ошибки в применении норм материального права являются существенными, поскольку они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов истца, в связи с чем вынесенные по делу судебные постановления подлежат отмене.
Учитывая, что судами допущена ошибка в применении норм материального права и материалы дела позволяют разрешить спор по существу, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований О., и об отказе в удовлетворении встречного искового заявления Г. и Б-вых.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия
постановил:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2011 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 16 июня 2011 года отменить.
Исковые требования О. к Г., Б.Д., Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <...> удовлетворить.
Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Г. (1/3 часть), Б.Д. (1/3 часть), Б.Б. (1/3 часть), расположенную по адресу: <...> по договору ипотеки от 04 октября 2007 года.
В удовлетворении встречных исковых требований Г., Б.Д., Б.Б. к О. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи отказать.
Надзорную жалобу О. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)