Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Клепиковой М.А.,
судей: Белоножко Т.В., Соколовой Л.М.
при участии представителей: общества с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" - Кыштымовой Анны Николаевны (доверенность от 17.09.2013, паспорт), закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - Короля Алексея Андреевича (доверенность от 17.01.2013 N 54/13),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Антонова С.Н.; апелляционный суд: Клочкова Н.В., Макарцев А.В. Юдин С.И.),
установил:
закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (ОГРН 1027739326449, г. Москва; далее - ЗАО "Райффайзенбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" (ОГРН 1053808175740, г. Иркутск; далее - ООО "Еврогруппа", ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, кадастровый номер 38:36:000015:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14 431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, принадлежащий на праве собственности ООО "Еврогруппа", определив начальную продажную цену земельного участка в размере 2 807 200 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года, требования удовлетворены, обращено взыскание на земельный участок с начальной продажной ценой 7 733 000 руб.
ООО "Еврогруппа" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы арбитражных судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
ООО "Еврогруппа" указало, что арбитражные суды приняли решение на основании заключения экспертов о стоимости земельного участка, которое является недопустимым и недостоверным доказательством, поскольку, в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комиссионная экспертиза проведена экспертами раздельно.
В отчете об оценке ООО "Сибирский независимый центр оценки" N 024 (025)/13, на который сослались суды, имеются противоречия в датах проведения оценки и выезда эксперта на осмотр земельного участка. Вывод апелляционного суда о том, что оценка рыночной стоимости земельного участка определена без учета его обременения ипотекой, недостоверен.
По мнению заявителя жалобы, суды необоснованно отклонили экспертное заключение Иванниковой Н.М. только на том основании, что объект оценки данным экспертом не был осмотрен. Суды неправомерно отклонили ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку наличие в деле двух экспертиз с противоположными выводами является основанием для назначения повторной экспертизы.
ООО "Еврогруппа" полагает, что суды не привлекли к участию в деле владельца незавершенного строительством объекта (ленточного крупноблочного фундамента), расположенного на спорном земельном участке. Кроме того, ООО "Еврогруппа" не согласно с выводом апелляционного суда об отсутствии доказательств прочной связи ленточного крупноблочного фундамента с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба.
В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что судами не учтен факт приобретения права собственности на спорный земельный участок ООО "Еврогруппа" только 10.06.2011, таким образом, на момент заключения договора ипотеки земельный участок не мог быть заложен, поскольку указанное общество не являлось его собственником.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 21 ноября 2013 года представитель ООО "Еврогруппа" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель ЗАО "Райффайзенбанк" доводы заявителя отклонил, ссылаясь на их необоснованность, просил обжалуемые решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21 ноября 2013 года объявлялся перерыв до 15 часов 50 минут 26 ноября 2013 года, о чем сделано публичное сообщение в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
После перерыва в судебном заседании присутствовали те же самые представители сторон, которые поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, на основании кредитного договора от 15.11.2006 N 308 с дополнительным соглашением от 23.11.2006 N 1 ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК", в последующем присоединенный к ЗАО "Райффайзенбанк", предоставило ООО НПЦ "Аквамарин" кредит в сумме 12 600 000 рублей.
В связи с неисполнением ООО НПЦ "Аквамарин" обязательств по кредитному договору решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года по делу N 2-1087/2009 в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" с ООО НПЦ "Аквамарин" (заемщика) и поручителей: Хлебниковой Т.В., Хлебникова Д.А., Чернова Ю.Б., Черновой Т.В. солидарно взыскано 7 273 490 рублей 95 копеек основного долга по кредитному договору от 15.11.2006 N 308 по состоянию на 20.05.2009, 167 758 рублей 67 копеек процентов за пользование кредитом, 1 228 049 рублей 66 копеек повышенных процентов по просроченному основному долгу; 85 020 рублей 57 копеек пени на просроченные проценты.
Кроме того, указанным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество ООО "Еврогруппа" (залогодателя) по договору об ипотеке от 15.11.2006 N 308/1, заключенному ответчиком в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору от 15.11.2006 N 308, а именно:
- - административное 2-этажное панельное здание с подвалом, общей площадью 628,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150110;
- - административно-бытовой корпус - нежилое 2-этажное кирпично-брусчатое здание, общей площадью 144 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0200;
- - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, столярный цех, общей площадью 461,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150200;
- - проходная 1-этажное кирпично-панельное нежилое здание, общей площадью 13,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0600;
- - насосная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150180;
- - подкрановый путь, длина 25,2 кв. м, тип рельс Р65, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:015386010:7003;
- - право аренды земельного участка, кадастровый номер: 38:36:000015,0025, категория земель: земли поселений, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, Топка м-он.
Установлена начальная продажная цена недвижимого имущества в размере залоговой стоимости 14 662 197 рублей 90 копеек, в том числе, стоимость права аренды земельного участка 2 660 000 рублей.
В дальнейшем ООО "Еврогруппа" оформило на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000015:0025 право собственности и зарегистрировало его в установленном порядке в ЕГРП 10.06.2011 (запись регистрации N 38-38-01/097/2011-436).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2012 года по делу N А19-14303/2012, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года, признано отсутствующим обременение права аренды ООО "Еврогруппа" на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:0025 в виде ипотеки, установленной в пользу ЗАО "Райффайзенбанк".
Ссылаясь на невозможность исполнения решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года в части обращения взыскания на недвижимое имущество, представляющее собой производственную базу, без одновременной реализации земельного участка, находящегося в собственности ответчика и залоге у ЗАО "Райффайзенбанк", последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Правовым основанием иска указаны статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50, 54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Суды, удовлетворяя исковые требования, сослались на статьи 130, 131, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке" и исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Пунктом 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Таким образом, истец вправе предъявить самостоятельное требование об обращении взыскания и определении начальной продажной цены земельного участка, на котором расположены заложенные объекты недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
При этом пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
Судами установлено, что предметом ипотеки являлись и здания, и право аренды на земельный участок, на котором эти здания расположены. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений. Договор от 15.11.2006 N 308 полностью соответствовал вышеуказанным требованиям в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком.
Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.
Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.
Следовательно, снятие обременения (ипотеки) с права аренды земельного участка и приобретение участка в собственность не препятствует обращению взыскания на спорный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, в том числе технический паспорт земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:25 от 29.12.2012, установили, что на данном земельном участке осуществляется строительство объекта, который поименован как объект незавершенного строительства (ленточный крупноблочный фундамент).
При этом суды исходили из того, что у данного объекта отсутствуют признаки недвижимого имущества, поскольку ответчик не доказал наличие прочной связи фундамента с землей, в частности, невозможность перемещения данной разновидности фундамента без несоразмерного ущерба назначению имущества. В кассационной жалобе ответчик не приводит каких-либо опровергающих данный вывод доказательств, которым бы суды не дали оценку. Кроме того, суды учли отсутствие в ЕГРП записи о праве на строящийся объект как на объект недвижимости на спорном земельном участке, а также наличие на участке зданий и сооружений, на которые обратил взыскание Октябрьский районный суд г. Иркутска.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что материалами дела не подтверждается нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, препятствующих обращению на него взыскания, в связи с чем правомерно удовлетворили иск. В обжалуемых актах не содержатся выводы о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в частности, суды не разрешали вопрос об обращении взыскания на ленточный крупноблочный фундамент.
Выводы судов основаны на установленных по делу обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для переоценки доказательств у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Рассмотрев довод заявителя кассационной жалобы о том, что арбитражные суды приняли судебные акты на основании заключения экспертов, которое является недопустимым и недостоверным доказательством, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2013 года проведение комиссионной экспертизы поручено специалистам, предложенным сторонами: ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. и ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М.
Как верно указал апелляционный суд, представление отдельных заключений по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов, допустимо в соответствии с частью 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом Мозалевской А.В. по состоянию на 20.03.2013, а 03.04.2013 - это указанная в отчете дата его составления и дата выезда эксперта на осмотр земельного участка. Оценка рыночной стоимости определена без учета обременения земельного участка ипотекой.
Таким образом, экспертиза была назначена и проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 84, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отклоняя ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, суды правомерно указали, что не имеется оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.КЛЕПИКОВА
Судьи
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Л.М.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.11.2013 ПО ДЕЛУ N А19-9769/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 ноября 2013 г. N А19-9769/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Клепиковой М.А.,
судей: Белоножко Т.В., Соколовой Л.М.
при участии представителей: общества с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" - Кыштымовой Анны Николаевны (доверенность от 17.09.2013, паспорт), закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" - Короля Алексея Андреевича (доверенность от 17.01.2013 N 54/13),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Антонова С.Н.; апелляционный суд: Клочкова Н.В., Макарцев А.В. Юдин С.И.),
установил:
закрытое акционерное общество "Райффайзенбанк" (ОГРН 1027739326449, г. Москва; далее - ЗАО "Райффайзенбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Еврогруппа" (ОГРН 1053808175740, г. Иркутск; далее - ООО "Еврогруппа", ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, кадастровый номер 38:36:000015:25, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14 431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, принадлежащий на праве собственности ООО "Еврогруппа", определив начальную продажную цену земельного участка в размере 2 807 200 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года, требования удовлетворены, обращено взыскание на земельный участок с начальной продажной ценой 7 733 000 руб.
ООО "Еврогруппа" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, выводы арбитражных судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
ООО "Еврогруппа" указало, что арбитражные суды приняли решение на основании заключения экспертов о стоимости земельного участка, которое является недопустимым и недостоверным доказательством, поскольку, в нарушение требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комиссионная экспертиза проведена экспертами раздельно.
В отчете об оценке ООО "Сибирский независимый центр оценки" N 024 (025)/13, на который сослались суды, имеются противоречия в датах проведения оценки и выезда эксперта на осмотр земельного участка. Вывод апелляционного суда о том, что оценка рыночной стоимости земельного участка определена без учета его обременения ипотекой, недостоверен.
По мнению заявителя жалобы, суды необоснованно отклонили экспертное заключение Иванниковой Н.М. только на том основании, что объект оценки данным экспертом не был осмотрен. Суды неправомерно отклонили ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, поскольку наличие в деле двух экспертиз с противоположными выводами является основанием для назначения повторной экспертизы.
ООО "Еврогруппа" полагает, что суды не привлекли к участию в деле владельца незавершенного строительством объекта (ленточного крупноблочного фундамента), расположенного на спорном земельном участке. Кроме того, ООО "Еврогруппа" не согласно с выводом апелляционного суда об отсутствии доказательств прочной связи ленточного крупноблочного фундамента с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба.
В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указывает на то, что судами не учтен факт приобретения права собственности на спорный земельный участок ООО "Еврогруппа" только 10.06.2011, таким образом, на момент заключения договора ипотеки земельный участок не мог быть заложен, поскольку указанное общество не являлось его собственником.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 21 ноября 2013 года представитель ООО "Еврогруппа" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель ЗАО "Райффайзенбанк" доводы заявителя отклонил, ссылаясь на их необоснованность, просил обжалуемые решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 21 ноября 2013 года объявлялся перерыв до 15 часов 50 минут 26 ноября 2013 года, о чем сделано публичное сообщение в сети Интернет на сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
После перерыва в судебном заседании присутствовали те же самые представители сторон, которые поддержали доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, на основании кредитного договора от 15.11.2006 N 308 с дополнительным соглашением от 23.11.2006 N 1 ОАО Импортно-Экспортный банк "ИМПЭКСБАНК", в последующем присоединенный к ЗАО "Райффайзенбанк", предоставило ООО НПЦ "Аквамарин" кредит в сумме 12 600 000 рублей.
В связи с неисполнением ООО НПЦ "Аквамарин" обязательств по кредитному договору решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года по делу N 2-1087/2009 в пользу ЗАО "Райффайзенбанк" с ООО НПЦ "Аквамарин" (заемщика) и поручителей: Хлебниковой Т.В., Хлебникова Д.А., Чернова Ю.Б., Черновой Т.В. солидарно взыскано 7 273 490 рублей 95 копеек основного долга по кредитному договору от 15.11.2006 N 308 по состоянию на 20.05.2009, 167 758 рублей 67 копеек процентов за пользование кредитом, 1 228 049 рублей 66 копеек повышенных процентов по просроченному основному долгу; 85 020 рублей 57 копеек пени на просроченные проценты.
Кроме того, указанным решением суда обращено взыскание на заложенное имущество ООО "Еврогруппа" (залогодателя) по договору об ипотеке от 15.11.2006 N 308/1, заключенному ответчиком в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору от 15.11.2006 N 308, а именно:
- - административное 2-этажное панельное здание с подвалом, общей площадью 628,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150110;
- - административно-бытовой корпус - нежилое 2-этажное кирпично-брусчатое здание, общей площадью 144 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0200;
- - отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, столярный цех, общей площадью 461,5 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150200;
- - проходная 1-этажное кирпично-панельное нежилое здание, общей площадью 13,7 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:38:000000:0000:25:401:001:015386010:0600;
- - насосная - одноэтажное кирпичное здание, общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Падь Топка, кадастровый номер 38:36:000015:0025:25:401:001:020150180;
- - подкрановый путь, длина 25,2 кв. м, тип рельс Р65, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Падь Топка, База РСУ ОАО "Кедр", кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:015386010:7003;
- - право аренды земельного участка, кадастровый номер: 38:36:000015,0025, категория земель: земли поселений, общей площадью 14431 кв. м, расположенный по адресу: Иркутская область, Топка м-он.
Установлена начальная продажная цена недвижимого имущества в размере залоговой стоимости 14 662 197 рублей 90 копеек, в том числе, стоимость права аренды земельного участка 2 660 000 рублей.
В дальнейшем ООО "Еврогруппа" оформило на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000015:0025 право собственности и зарегистрировало его в установленном порядке в ЕГРП 10.06.2011 (запись регистрации N 38-38-01/097/2011-436).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2012 года по делу N А19-14303/2012, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года, признано отсутствующим обременение права аренды ООО "Еврогруппа" на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:0025 в виде ипотеки, установленной в пользу ЗАО "Райффайзенбанк".
Ссылаясь на невозможность исполнения решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 11 ноября 2009 года в части обращения взыскания на недвижимое имущество, представляющее собой производственную базу, без одновременной реализации земельного участка, находящегося в собственности ответчика и залоге у ЗАО "Райффайзенбанк", последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Правовым основанием иска указаны статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50, 54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Суды, удовлетворяя исковые требования, сослались на статьи 130, 131, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке" и исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.
Пунктом 1 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Таким образом, истец вправе предъявить самостоятельное требование об обращении взыскания и определении начальной продажной цены земельного участка, на котором расположены заложенные объекты недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
При этом пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер и как указано в части 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. И если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
Судами установлено, что предметом ипотеки являлись и здания, и право аренды на земельный участок, на котором эти здания расположены. Земельный участок не выступал самостоятельным объектом ипотеки и право аренды на него передавалось банку в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений. Договор от 15.11.2006 N 308 полностью соответствовал вышеуказанным требованиям в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком.
Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.
Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке", разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.
Следовательно, снятие обременения (ипотеки) с права аренды земельного участка и приобретение участка в собственность не препятствует обращению взыскания на спорный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, в том числе технический паспорт земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:25 от 29.12.2012, установили, что на данном земельном участке осуществляется строительство объекта, который поименован как объект незавершенного строительства (ленточный крупноблочный фундамент).
При этом суды исходили из того, что у данного объекта отсутствуют признаки недвижимого имущества, поскольку ответчик не доказал наличие прочной связи фундамента с землей, в частности, невозможность перемещения данной разновидности фундамента без несоразмерного ущерба назначению имущества. В кассационной жалобе ответчик не приводит каких-либо опровергающих данный вывод доказательств, которым бы суды не дали оценку. Кроме того, суды учли отсутствие в ЕГРП записи о праве на строящийся объект как на объект недвижимости на спорном земельном участке, а также наличие на участке зданий и сооружений, на которые обратил взыскание Октябрьский районный суд г. Иркутска.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что материалами дела не подтверждается нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, препятствующих обращению на него взыскания, в связи с чем правомерно удовлетворили иск. В обжалуемых актах не содержатся выводы о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в частности, суды не разрешали вопрос об обращении взыскания на ленточный крупноблочный фундамент.
Выводы судов основаны на установленных по делу обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для переоценки доказательств у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Рассмотрев довод заявителя кассационной жалобы о том, что арбитражные суды приняли судебные акты на основании заключения экспертов, которое является недопустимым и недостоверным доказательством, суд приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 12 марта 2013 года проведение комиссионной экспертизы поручено специалистам, предложенным сторонами: ООО "Сибирский независимый центр оценки" Мозалевской А.В. и ООО ЦНЭ "СИБ-ЭКСПЕРТ" Иванниковой Н.М.
Как верно указал апелляционный суд, представление отдельных заключений по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов, допустимо в соответствии с частью 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом Мозалевской А.В. по состоянию на 20.03.2013, а 03.04.2013 - это указанная в отчете дата его составления и дата выезда эксперта на осмотр земельного участка. Оценка рыночной стоимости определена без учета обременения земельного участка ипотекой.
Таким образом, экспертиза была назначена и проведена в полном соответствии с требованиями статей 82, 83, 84, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Отклоняя ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, суды правомерно указали, что не имеется оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 апреля 2013 года по делу N А19-9769/2012 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.КЛЕПИКОВА
Судьи
Т.В.БЕЛОНОЖКО
Л.М.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)