Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Ночевника С.Г., Тумашевич Н.С.,
при секретаре В.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург", ответчика К. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года, которым частично удовлетворено исковое заявление открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" к К. об обращении взыскания на заложенное имущество и отказано в удовлетворении встречного искового заявления К. к открытому акционерному обществу Банк "Санкт-Петербург" о признании договора ипотеки недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ночевника С.Г., объяснения представителя ОАО "Банк "Санкт-Петербург" В.В., представителя К. - Д., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ОАО Банк "Санкт-Петербург" обратилось в суд с иском к К., с учетом уточнений, об обращении взыскания на заложенные К. по договору ипотеки от 06.04.2010 объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, - жилой дом с мансардой, баню, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, с установлением начальной продажной цены дома - <...> руб., бани - <...> руб., участка с кадастровым номером N - <...> руб., участка с кадастровым номером N - <...> руб.
В обоснование иска указало, что 31.03.2010 заключило с ООО "СОВТ" кредитный договор о предоставлении кредита путем открытия кредитной линии с лимитом задолженности в сумме <...> руб. на срок с 31.03.2010 по 30.03.2012. Денежные средства были перечислены ООО "СОВТ", которое обязательство по возврату денежных средств и уплате процентов не выполнило. На 13.04.2011 задолженность ООО "СОВТ" перед банком составила <...> руб. Заключенным с ответчиком 06.04.2010 договором об ипотеке, предусмотрено, что кредит, предоставленный ООО "СОВТ", обеспечивается залогом следующих объектов - жилой дом с мансардой, баня, два земельных участка площадью 1250 кв. м и 460 кв. м. Предмет залога оценен сторонами в сумме <...> руб. В соответствии с договором <...> ипотеки начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 60% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Согласно отчету от 11.05.2011 рыночная стоимость предмета ипотеки составляет <...> руб. (т. 1 л.д. 2 - 9, т. 2 л.д. 60 - 63).
В свою очередь ответчик К. предъявил встречное исковое заявление к ОАО Банк "Санкт-Петербург" о признании договора об ипотеке от 06.04.2010 недействительным.
В обоснование встречного искового заявления К. указал, что <ФИО12> будучи генеральным директором ООО "СОВТ", убедил его заключить договор об ипотеке, так как пообещал, что до сентября 2010 года заменит предмет залога на свое имущество - 6 домов и земельный участок площадью 2,5 га в <адрес>. Следовательно, подписывая 06.04.2010 договор <...> ипотеки, он полагал, что передает свое имущество в залог до сентября 2010 года. В сентябре 2010 года <ФИО5> отказался произвести замену предмета залога. Осознав, что <ФИО5> его обманул, он обратился с заявлением о возбуждении в отношении <ФИО5> уголовного дела. Поскольку <ФИО5> умышленно ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, договор <...> ипотеки от 06.04.2010 считается недействительным (т. 2 л.д. 26).
24 октября 2012 года решением Выборгского городского суда Ленинградской области обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, на заложенное К. по договору ипотеки от 06.04.2010, недвижимое имущество: жилой дом с мансардой, баню, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Установлена начальная продажная цена жилого дома с мансардой в размере <...> руб., бани в размере <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м в размере <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <...> руб. С К. в пользу ОАО Банк "Санкт-Петербург" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В удовлетворении встречного искового заявления К. о признании договора об ипотеке недействительным отказано (т. 3 л.д. 174 - 185).
С указанным решением суда истец и ответчик не согласились и подали на указанное решение самостоятельные апелляционные жалобы.
ОАО Банк "Санкт-Петербург" просило изменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25.10.2012 в части установления начальной продажной стоимости заложенных объектов недвижимости. В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Суд не учел, что согласно положениям пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (т. 4 л.д. 18 - 21).
К. просил отменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25.10.2012 и принять новое решение об отказе в обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе указал на нарушение судом норм материального и процессуального права. Судом не был исследован вопрос о фактическом применении кредита ООО "СОВТ". Суд не учел, что договор <...> ипотеки от 06.04.2010 распространяется только на непогашенный кредит, предусмотренный кредитным договором от 31.03.2010. В случае наличия у ООО "СОВТ" задолженности по ранее заключенным в 2009 году кредитам, истец мог приостановить выдачу средств по кредитному договору от 31.03.2010. Кроме того, истец не предоставил сведения о движении денежных средств по расчетному счету ООО "СОВТ" и не подтвердил закрытие иных кредитных договоров. Полагал, что истцом был нарушен установленный договором порядок предоставления кредита, поскольку истец не представил сведения о заключенных соглашениях о безакцептном списании денежных средств со счетов ООО "СОВТ". Следовательно, суд первой инстанции ошибочно возложил ответственность на ответчика при существенном нарушении истцом своих обязательств и отсутствии в материалах дела достоверной информации о выполненных обязательствах истца и ООО "СОВТ" (т. 4 л.д. 1 - 2, 11 - 14).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик К., представитель третьего лица ООО "СОВТ", будучи извещенными о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика К. - Д. поддержал доводы апелляционной жалобы и усматривал наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО "Банк "Санкт-Петербург".
Представитель истца ОАО "Банк "Санкт-Петербург" В.В. настаивал на удовлетворении поданной банком апелляционной жалобы и критически оценил доводы апелляционной жалобы К.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и судом первой инстанции установлено, ОАО "Банк "Санкт-Петербург" (кредитор) и ООО "СОВТ" (заемщик) заключили 31.03.2010 кредитный договор N о предоставлении заемщику кредита путем открытия кредитной линии с лимитом задолженности в сумме <...> руб. на период с 31.03.2010 по 30.03.2012 под 14,75% годовых с 31.03.2010 по 07.09.2010 и по 12% годовых с 08.09.2010 на весь срок пользования кредитом (т. 1 л.д. 28 - 36).
06.04.2010 между истцом и ответчиком заключен договор <...> ипотеки. В обеспечение исполнения всех обязательств ООО "СОВТ" по кредитному договору N, согласно которому К. передал в ипотеку, а банк принял следующие объекты недвижимости: жилой дом с мансардой, баня, земельный участок площадью 1250 кв. м, на котором расположены указанные строения, и земельный участок площадью 460 кв. м. Предмет ипотеки оценен сторонами в <...> руб., в том числе, жилой дом в <...> руб., баня в <...> руб., земельный участок площадью 1250 кв. м в <...> руб., земельный участок площадью 460 кв. м в <...> руб. (т. 1 л.д. 11 - 27).
ООО "СОВТ" свои обязательства по кредитному договору N не исполнило в связи с чем ОАО "Банк "Санкт-Петербург" потребовало досрочно погасить задолженность по кредитному договору (т. 1 л.д. 118).
По состоянию на 13.04.2011 общий размер задолженности по кредитному договору N от 31.03.2010 составлял <...> руб. (т. 1 л.д. 124).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2011 по делу N А56-43714/2011 с ООО "СОВТ" взыскан в пользу Банка долг по кредитному договору в сумме <...>
Удовлетворяя требования истца и обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "СОВТ" не исполнило обязательства по кредитному договору от 31.03.2010, и, руководствуясь статьями 334, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обратил взыскание на принадлежащее К. недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке от 06.04.2010, путем его продажи с публичных торгов.
Доводы апелляционной жалобы ответчика К., фактически сводящиеся к тому, что в возникновении у ООО "СОВТ" задолженности имеется вина истца, который в нарушение отдельных положений кредитного договора N от 31.03.2010, без истребования у ООО "СОВТ" необходимых документов, выдавал ООО "СОВТ" денежные средства, судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда отклоняются как основанные на предположениях и не свидетельствующие об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО "СОВТ" наличие задолженности не отрицало, а правоотношения сложившиеся между ООО "СОВТ" и ОАО "Банк "Санкт-Петербург" относительно выдачи кредита предметом спора в настоящем деле не являлись, поскольку наличие задолженности ООО "СОВТ" перед ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ее размер установлены решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В то же время, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ОАО "Банк "Санкт-Петербург" о неправильном определении судом первой инстанции начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Проведенной по инициативе истца оценкой установлено, что рыночная стоимость предмета ипотеки на 03.05.2011 составляет <...> руб., в том числе, жилого дома с мансардой - <...> руб., бани - <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м - <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 460 кв. м - <...> руб. (т. 1 л.д. 135 - 243).
Ответчик с указанной оценкой не согласился и заявил ходатайство о проведении по делу судебной товароведческой экспертизы.
Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы, рыночная стоимость комплекса прав на земельные участки с кадастровыми номерами N находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 1710 кв. м с имеющимися на них улучшениями по состоянию на 19.01.2012 составляет <...> (т. 2 л.д. 126 - 224).
При этом, в заключении эксперт указал, что объект оценки представляет собой объединенный освоенный земельный участок площадью 1710 кв. м (1250 кв. м + 460 кв. м), предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенными на нем улучшениями: одноэтажным жилым домом с мансардой, баней, котельной, ограждением, элементами ландшафтного дизайна, освещением, колодцем, беседкой (т. 2 л.д. 160).
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции заключение эксперта во внимание не принял, поскольку экспертом не была определена рыночная стоимость каждого объекта недвижимости в отдельности.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается, поскольку неуказание экспертом стоимости каждого из объектов недвижимости не может свидетельствовать об ошибочности выводов эксперта относительно рыночной стоимости объектов в совокупности.
Оценивая указанное заключение на предмет его относимости, допустимости и достоверности следует исходить из следующего. Заключение составлено специалистом, обладающим высшим образованием, прошедшим профессиональную подготовку по программе "Оценка стоимости недвижимости". Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо противоречий, неясностей, неполноты исследования, которые бы давали основания суду сомневаться в его правильности или обоснованности, данное заключение не содержит.
В то же время, отчет N ОН-2/БСПБ-20 от 11.05.2011 составлен лицом, которое об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупреждено не было. Из отчета не ясно, по какой причине рыночная стоимость предмета ипотеки за год снизилась фактически в два раза, по сравнению со стоимостью, указанной в договоре <...> ипотеки. Кроме того, определяя стоимость объектов недвижимости, оценщик произвольно разделил предмет ипотеки на три объекта - баню, земельный участок площадью 1250 кв. м с расположенным на нем жилым домом и земельный участок площадью 460 кв. м (т. 1 л.д. 142), притом, что по факту земельные участки составляют единое целое.
Без должной оценки суда первой инстанции осталось то обстоятельство, что рыночная стоимость земельного участка площадью 460 кв. м, в силу сложности размещения на нем объектов недвижимости, может существенно отличаться от стоимости того же участка, составляющего единое целое с участком площадью 1250 кв. м.
Кроме того, определяя по заказу ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рыночную стоимость предмета ипотеки оценщик не производил осмотр объектов оценки (т. 1 л.д. 141), в отличие от эксперта, который непосредственно осматривал заложенное имущество (т. 2 л.д. 156 - 159).
Принимая во внимание, что ответчик опроверг доводы истца о рыночной стоимости предмета ипотеки, то именно на истце, в случае несогласия с выводами судебной товароведческой экспертизы, лежала обязанность по представлению доказательств опровергающих выводы эксперта.
В то же время, из протокола судебного заседания от 19.06.2012 следует, что представитель истца полагал, что эксперт законно пришел к выводам, изложенным в экспертизе (т. 3 л.д. 124).
Поскольку ни истцом, ни ответчиком не представлено допустимых и достоверных доказательств, того, что реализация заложенного имущества в целом как одного объекта, приведет к нарушению прав сторон, и на указанные обстоятельства в суде первой инстанции ни истец, ни ответчик не ссылались, то суд апелляционной инстанции полагает возможным установить рыночную стоимость предмета ипотеки в виде расположенных по адресу: <адрес>, - жилого дома с мансардой, баней, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1250 кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 460 кв. м в размере <...> руб.
В соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неприменение закона, подлежащего применению.
Таким образом, начальную продажную цену заложенного имущества следует определить в размере <...> руб. (<...> руб. * 80%), тем самым изменив решение суда первой инстанции в этой части.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года в части установления начальной продажной цены на принадлежащие К. объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, - жилой дом с мансардой, общей площадью 167,1 кв., кадастровый номер N в размере <...> руб., баню, общей площадью 39,9 кв. м, кадастровый номер N в размере <...> руб., земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м в размере <...> руб., земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м в размере <...> руб. изменить.
Установить начальную продажную цену на жилой дом с мансардой, общей площадью 167,1 кв., кадастровый номер N 450, баню, общей площадью 39,9 кв. м, кадастровый номер N земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, расположенные по адресу <адрес>, в размере <...> рублей.
В остальной части оставить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА N 33-677/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-677/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Ночевника С.Г., Тумашевич Н.С.,
при секретаре В.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург", ответчика К. на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года, которым частично удовлетворено исковое заявление открытого акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" к К. об обращении взыскания на заложенное имущество и отказано в удовлетворении встречного искового заявления К. к открытому акционерному обществу Банк "Санкт-Петербург" о признании договора ипотеки недействительным.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ночевника С.Г., объяснения представителя ОАО "Банк "Санкт-Петербург" В.В., представителя К. - Д., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
ОАО Банк "Санкт-Петербург" обратилось в суд с иском к К., с учетом уточнений, об обращении взыскания на заложенные К. по договору ипотеки от 06.04.2010 объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <адрес>, - жилой дом с мансардой, баню, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, с установлением начальной продажной цены дома - <...> руб., бани - <...> руб., участка с кадастровым номером N - <...> руб., участка с кадастровым номером N - <...> руб.
В обоснование иска указало, что 31.03.2010 заключило с ООО "СОВТ" кредитный договор о предоставлении кредита путем открытия кредитной линии с лимитом задолженности в сумме <...> руб. на срок с 31.03.2010 по 30.03.2012. Денежные средства были перечислены ООО "СОВТ", которое обязательство по возврату денежных средств и уплате процентов не выполнило. На 13.04.2011 задолженность ООО "СОВТ" перед банком составила <...> руб. Заключенным с ответчиком 06.04.2010 договором об ипотеке, предусмотрено, что кредит, предоставленный ООО "СОВТ", обеспечивается залогом следующих объектов - жилой дом с мансардой, баня, два земельных участка площадью 1250 кв. м и 460 кв. м. Предмет залога оценен сторонами в сумме <...> руб. В соответствии с договором <...> ипотеки начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной 60% стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика. Согласно отчету от 11.05.2011 рыночная стоимость предмета ипотеки составляет <...> руб. (т. 1 л.д. 2 - 9, т. 2 л.д. 60 - 63).
В свою очередь ответчик К. предъявил встречное исковое заявление к ОАО Банк "Санкт-Петербург" о признании договора об ипотеке от 06.04.2010 недействительным.
В обоснование встречного искового заявления К. указал, что <ФИО12> будучи генеральным директором ООО "СОВТ", убедил его заключить договор об ипотеке, так как пообещал, что до сентября 2010 года заменит предмет залога на свое имущество - 6 домов и земельный участок площадью 2,5 га в <адрес>. Следовательно, подписывая 06.04.2010 договор <...> ипотеки, он полагал, что передает свое имущество в залог до сентября 2010 года. В сентябре 2010 года <ФИО5> отказался произвести замену предмета залога. Осознав, что <ФИО5> его обманул, он обратился с заявлением о возбуждении в отношении <ФИО5> уголовного дела. Поскольку <ФИО5> умышленно ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, договор <...> ипотеки от 06.04.2010 считается недействительным (т. 2 л.д. 26).
24 октября 2012 года решением Выборгского городского суда Ленинградской области обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, на заложенное К. по договору ипотеки от 06.04.2010, недвижимое имущество: жилой дом с мансардой, баню, земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Установлена начальная продажная цена жилого дома с мансардой в размере <...> руб., бани в размере <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м в размере <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <...> руб. С К. в пользу ОАО Банк "Санкт-Петербург" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб. В удовлетворении встречного искового заявления К. о признании договора об ипотеке недействительным отказано (т. 3 л.д. 174 - 185).
С указанным решением суда истец и ответчик не согласились и подали на указанное решение самостоятельные апелляционные жалобы.
ОАО Банк "Санкт-Петербург" просило изменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25.10.2012 в части установления начальной продажной стоимости заложенных объектов недвижимости. В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. Суд не учел, что согласно положениям пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, то она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (т. 4 л.д. 18 - 21).
К. просил отменить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25.10.2012 и принять новое решение об отказе в обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих доводов в апелляционной жалобе указал на нарушение судом норм материального и процессуального права. Судом не был исследован вопрос о фактическом применении кредита ООО "СОВТ". Суд не учел, что договор <...> ипотеки от 06.04.2010 распространяется только на непогашенный кредит, предусмотренный кредитным договором от 31.03.2010. В случае наличия у ООО "СОВТ" задолженности по ранее заключенным в 2009 году кредитам, истец мог приостановить выдачу средств по кредитному договору от 31.03.2010. Кроме того, истец не предоставил сведения о движении денежных средств по расчетному счету ООО "СОВТ" и не подтвердил закрытие иных кредитных договоров. Полагал, что истцом был нарушен установленный договором порядок предоставления кредита, поскольку истец не представил сведения о заключенных соглашениях о безакцептном списании денежных средств со счетов ООО "СОВТ". Следовательно, суд первой инстанции ошибочно возложил ответственность на ответчика при существенном нарушении истцом своих обязательств и отсутствии в материалах дела достоверной информации о выполненных обязательствах истца и ООО "СОВТ" (т. 4 л.д. 1 - 2, 11 - 14).
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик К., представитель третьего лица ООО "СОВТ", будучи извещенными о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчика К. - Д. поддержал доводы апелляционной жалобы и усматривал наличие оснований для отмены решения суда первой инстанции. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ОАО "Банк "Санкт-Петербург".
Представитель истца ОАО "Банк "Санкт-Петербург" В.В. настаивал на удовлетворении поданной банком апелляционной жалобы и критически оценил доводы апелляционной жалобы К.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и судом первой инстанции установлено, ОАО "Банк "Санкт-Петербург" (кредитор) и ООО "СОВТ" (заемщик) заключили 31.03.2010 кредитный договор N о предоставлении заемщику кредита путем открытия кредитной линии с лимитом задолженности в сумме <...> руб. на период с 31.03.2010 по 30.03.2012 под 14,75% годовых с 31.03.2010 по 07.09.2010 и по 12% годовых с 08.09.2010 на весь срок пользования кредитом (т. 1 л.д. 28 - 36).
06.04.2010 между истцом и ответчиком заключен договор <...> ипотеки. В обеспечение исполнения всех обязательств ООО "СОВТ" по кредитному договору N, согласно которому К. передал в ипотеку, а банк принял следующие объекты недвижимости: жилой дом с мансардой, баня, земельный участок площадью 1250 кв. м, на котором расположены указанные строения, и земельный участок площадью 460 кв. м. Предмет ипотеки оценен сторонами в <...> руб., в том числе, жилой дом в <...> руб., баня в <...> руб., земельный участок площадью 1250 кв. м в <...> руб., земельный участок площадью 460 кв. м в <...> руб. (т. 1 л.д. 11 - 27).
ООО "СОВТ" свои обязательства по кредитному договору N не исполнило в связи с чем ОАО "Банк "Санкт-Петербург" потребовало досрочно погасить задолженность по кредитному договору (т. 1 л.д. 118).
По состоянию на 13.04.2011 общий размер задолженности по кредитному договору N от 31.03.2010 составлял <...> руб. (т. 1 л.д. 124).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2011 по делу N А56-43714/2011 с ООО "СОВТ" взыскан в пользу Банка долг по кредитному договору в сумме <...>
Удовлетворяя требования истца и обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "СОВТ" не исполнило обязательства по кредитному договору от 31.03.2010, и, руководствуясь статьями 334, 348, 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обратил взыскание на принадлежащее К. недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке от 06.04.2010, путем его продажи с публичных торгов.
Доводы апелляционной жалобы ответчика К., фактически сводящиеся к тому, что в возникновении у ООО "СОВТ" задолженности имеется вина истца, который в нарушение отдельных положений кредитного договора N от 31.03.2010, без истребования у ООО "СОВТ" необходимых документов, выдавал ООО "СОВТ" денежные средства, судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда отклоняются как основанные на предположениях и не свидетельствующие об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает, что ООО "СОВТ" наличие задолженности не отрицало, а правоотношения сложившиеся между ООО "СОВТ" и ОАО "Банк "Санкт-Петербург" относительно выдачи кредита предметом спора в настоящем деле не являлись, поскольку наличие задолженности ООО "СОВТ" перед ОАО "Банк "Санкт-Петербург" и ее размер установлены решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В то же время, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ОАО "Банк "Санкт-Петербург" о неправильном определении судом первой инстанции начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Проведенной по инициативе истца оценкой установлено, что рыночная стоимость предмета ипотеки на 03.05.2011 составляет <...> руб., в том числе, жилого дома с мансардой - <...> руб., бани - <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м - <...> руб., земельного участка с кадастровым номером N площадью 460 кв. м - <...> руб. (т. 1 л.д. 135 - 243).
Ответчик с указанной оценкой не согласился и заявил ходатайство о проведении по делу судебной товароведческой экспертизы.
Согласно заключению судебной товароведческой экспертизы, рыночная стоимость комплекса прав на земельные участки с кадастровыми номерами N находящиеся по адресу: <адрес>, общей площадью 1710 кв. м с имеющимися на них улучшениями по состоянию на 19.01.2012 составляет <...> (т. 2 л.д. 126 - 224).
При этом, в заключении эксперт указал, что объект оценки представляет собой объединенный освоенный земельный участок площадью 1710 кв. м (1250 кв. м + 460 кв. м), предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенными на нем улучшениями: одноэтажным жилым домом с мансардой, баней, котельной, ограждением, элементами ландшафтного дизайна, освещением, колодцем, беседкой (т. 2 л.д. 160).
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции заключение эксперта во внимание не принял, поскольку экспертом не была определена рыночная стоимость каждого объекта недвижимости в отдельности.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается, поскольку неуказание экспертом стоимости каждого из объектов недвижимости не может свидетельствовать об ошибочности выводов эксперта относительно рыночной стоимости объектов в совокупности.
Оценивая указанное заключение на предмет его относимости, допустимости и достоверности следует исходить из следующего. Заключение составлено специалистом, обладающим высшим образованием, прошедшим профессиональную подготовку по программе "Оценка стоимости недвижимости". Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо противоречий, неясностей, неполноты исследования, которые бы давали основания суду сомневаться в его правильности или обоснованности, данное заключение не содержит.
В то же время, отчет N ОН-2/БСПБ-20 от 11.05.2011 составлен лицом, которое об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупреждено не было. Из отчета не ясно, по какой причине рыночная стоимость предмета ипотеки за год снизилась фактически в два раза, по сравнению со стоимостью, указанной в договоре <...> ипотеки. Кроме того, определяя стоимость объектов недвижимости, оценщик произвольно разделил предмет ипотеки на три объекта - баню, земельный участок площадью 1250 кв. м с расположенным на нем жилым домом и земельный участок площадью 460 кв. м (т. 1 л.д. 142), притом, что по факту земельные участки составляют единое целое.
Без должной оценки суда первой инстанции осталось то обстоятельство, что рыночная стоимость земельного участка площадью 460 кв. м, в силу сложности размещения на нем объектов недвижимости, может существенно отличаться от стоимости того же участка, составляющего единое целое с участком площадью 1250 кв. м.
Кроме того, определяя по заказу ОАО "Банк "Санкт-Петербург" рыночную стоимость предмета ипотеки оценщик не производил осмотр объектов оценки (т. 1 л.д. 141), в отличие от эксперта, который непосредственно осматривал заложенное имущество (т. 2 л.д. 156 - 159).
Принимая во внимание, что ответчик опроверг доводы истца о рыночной стоимости предмета ипотеки, то именно на истце, в случае несогласия с выводами судебной товароведческой экспертизы, лежала обязанность по представлению доказательств опровергающих выводы эксперта.
В то же время, из протокола судебного заседания от 19.06.2012 следует, что представитель истца полагал, что эксперт законно пришел к выводам, изложенным в экспертизе (т. 3 л.д. 124).
Поскольку ни истцом, ни ответчиком не представлено допустимых и достоверных доказательств, того, что реализация заложенного имущества в целом как одного объекта, приведет к нарушению прав сторон, и на указанные обстоятельства в суде первой инстанции ни истец, ни ответчик не ссылались, то суд апелляционной инстанции полагает возможным установить рыночную стоимость предмета ипотеки в виде расположенных по адресу: <адрес>, - жилого дома с мансардой, баней, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1250 кв. м, земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 460 кв. м в размере <...> руб.
В соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неприменение закона, подлежащего применению.
Таким образом, начальную продажную цену заложенного имущества следует определить в размере <...> руб. (<...> руб. * 80%), тем самым изменив решение суда первой инстанции в этой части.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года в части установления начальной продажной цены на принадлежащие К. объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, - жилой дом с мансардой, общей площадью 167,1 кв., кадастровый номер N в размере <...> руб., баню, общей площадью 39,9 кв. м, кадастровый номер N в размере <...> руб., земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м в размере <...> руб., земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м в размере <...> руб. изменить.
Установить начальную продажную цену на жилой дом с мансардой, общей площадью 167,1 кв., кадастровый номер N 450, баню, общей площадью 39,9 кв. м, кадастровый номер N земельный участок с кадастровым номером N площадью 1250 кв. м, земельный участок с кадастровым номером N площадью 460 кв. м, расположенные по адресу <адрес>, в размере <...> рублей.
В остальной части оставить решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 25 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)