Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2013
Полный текст постановления изготовлен 05.09.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кощеевой О.Ю.
при участии в судебном заседании:
от истца: Гончаренко Р.А. по дов. от 11.03.2013,
от ответчика: Голышевой Л.Г. по дов. от 04.09.2013,
от третьих лиц: Плотниковой В.В. по дов. от 18.01.2012 (ОАО "Промсвязьбанк"),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Легион" (N 07АП-5584/13) на решение Арбитражного суда Томской области от 24.05.2013 по делу N А67-5105/2012 (судья Воронина С.В.) по искам ООО "Альянс-Т" к ООО "Квадро", ООО "Строительная компания "Легион" о признании права залога и восстановлении записи в ЕГРП, при участии третьих лиц: Управления Росреестра по Томской области, ООО "ТехинвестА", ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис+", ОАО "Промсвязьбанк", Бушминой Марины Александровны, Соловьевой Елены Александровны, Головиной Эллы Павловны, Малковой Оксаны Александровны; к ООО "Строительная компания "Легион" (ИНН 7017198200, ОГРН 1077017036876) об обращении взыскания на нежилые помещения, при участии третьих лиц: ООО "КВАДРО", ООО "Техинвест А", ООО "Аксель" ООО "РиэлтСервис+", ОАО "Промсвязьбанк", Бушминой Марины Александровны, Соловьевой Елены Александровны,
установил:
ОАО "Промсвязьбанк" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО "Квадро", ООО "Строительная компания "Легион" о признании права залога ОАО "Промсвязьбанк", возникшего из договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007 в отношении нежилых помещений, второй этаж, номера на поэтажном плане 2024 - 2031, площадью 142,3 кв. м, 2) номера на поэтажном плане 2032 - 2036, площадью 978,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, принадлежащих на праве собственности ООО "Строительная компания "Легион".
Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А67-5105/2012.
Определениями суда от 26.07.2012, 16.08.2012, 12.09.2012, 28.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Томской области, ООО "Техинвест А", Бушмина Марина Александровна, Соловьевой Елена Александровна, ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис", Головина Элла Павловна, Малкова Оксана Александровна (т. 1 л.д. 1 - 2, 153 - 154, т. 2 л.д. 25 - 26, 66 - 67).
06.11.2012 арбитражным судом принято определение об объединении настоящего дела и дела N А67-5315/2012 по иску ОАО "Промсвязьбанк" к ООО "Строительная компания "Легион" об обращении взыскания на нежилые помещения второй этаж, 1) номера на поэтажном плане 2024 - 2031, площадью 142,3 кв. м, 2) номера на поэтажном плане 2032 - 2036, площадью 978,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, принадлежащие на праве собственности ООО "Строительная компания "Легион" путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость на основании рыночной стоимости определенной независимым оценщиком.
Объединенному производству присвоен N А67-5105/2012.
При рассмотрении дела N А67-5315/2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "КВАДРО", ООО "Техинвест А", Бушмина Марина Александровна, Соловьева Елена Александровна, ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис+".
В связи с заключением договора об уступке прав (требований) N 0003-13-У6-4 от 07.03.2013 определением суда от 26.04.2013 произведена замена истца ОАО "Промсвязьбанк" на ООО "Альянс-Т", а ОАО "Промсвязьбанк" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 12 л.д. 118 - 123).
Решением арбитражного суда от 24.05.2013 (резолютивная часть объявлена 17.05.2013) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ООО "Строительная компания "Легион" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении искового заявления отказать, ссылаясь на то, что обжалуемый акт принят без учета положений п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011, требований добросовестности, разумности, справедливости о том, что не может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.
В судебном заседании представитель ООО "Строительная компания "Легион" поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Представители ООО "Альянс-Т" и ОАО "Промсвязьбанк" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на то, что согласны с решением суда первой инстанции.
Дело рассмотрено судом на основании ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчика (ООО "Квадро"), третьих лиц (кроме ОАО "Промсвязьбанк"), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене (изменению).
Материалами дела установлено, что 26.02.2007 между ОАО "Промсвязьбанк" (Банк) и ООО "Техносервис" (после реорганизации - ООО "ТехинвестА") (Заемщик) был заключен кредитный договор N 07-0019 об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) в размере 40 000 000 руб. на срок по 10.02.2010 (включительно) с уплатой процентов ежемесячно по ставке 12% годовых, с гашением кредита на условиях, изложенных в п. 2.5 кредитного договора (т. 3А л.д. 75 - 87).
В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств кредитному договору N 07-0019 ОАО "Промсвязьбанк" заключило с ООО "Весна-Т" договор N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007. Предметом залога являлось нежилое помещение, второй этаж (номер на поэтажном плане 2003), площадью 1139,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174 (т. 3А л.д. 89 - 94).
Договор прошел государственную регистрацию.
В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору ОАО "Промсвязьбанк" обратилось в Ленинский районный суд г. Томска с иском о взыскании с ООО "ТехинвестА" и ООО "Весна-Т" задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением от 02.02.2011 (т. 3 А л.д. 22 - 30) было взыскано с ООО "ТехинвестА" в пользу банка сумма задолженности по кредитному договору в сумме 40 000 0000 руб., проценты, неустойка. Обращено взыскание на заложенное имущество - товары в обороте.
Этим же решением удовлетворен встречный иск ООО "Весна-Т" к ОАО "Промсвязьбанк" о признании ипотеки прекращенной удовлетворен. Залог (ипотека), возникший на основании договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007, признан прекращенным с 07.06.2010. Кассационным определением решение суда от 02.02.2011 оставлено в силе (т. 3 А л.д. 31 - 35).
На основании решения Ленинского районного суда города Томска от 02.02.2011 запись записи об ипотеке была погашена 30.05.2011.
Определением Верховного Суда от 20.12.2011 решение Ленинского суда от 02.02.2011 было отменено в части признания поручительства и ипотеки прекращенным, дело направлено на новое рассмотрение (т. 3 А л.д. 36 - 42).
По результатам нового рассмотрения Ленинским районным народным судом принято решение от 13.02.2012, оставленным без изменения апелляционным определением от 04.05.2012, которым исковые требования о взыскании с ООО "ТехинвестА" и ООО "Весна-Т" задолженности, процентов и неустойки удовлетворены и обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, расположенное на втором этаже (номер на поэтажном плане 2003), кадастровый номер у70:21:0:0:7330:у16, площадью 1139,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, являющееся предметом залога по договору N 07-0019 от 26.02.2007, принадлежащее ООО "Весна-Т", путем продажи с публичных торгов, установив продажную стоимость в сумме 57 570 000 руб. В удовлетворении встречного иска о признании ипотеки прекращенной отказано (т. 3 А л.д. 43 - 58).
Однако в ответ на обращение ОАО "Промсвязьбанк" Управление Росреестра по Томской области от 15.06.2012 о восстановлении регистрационной записи об ипотеке в пользу банка в отношении нежилых помещений по адресу: Томская область, пр. Ленина, д. 174, номера помещений 2024 - 2036, общей площадью 1120,7 кв. м, условный номер: у70:21:0:0:7330:у16, Управление сообщило о невозможности в настоящее время восстановить вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке в отношении данного объекта, поскольку в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о ликвидации указанного объекта недвижимости на основании принятого собственником объекта решения; записи ЕГРП содержат сведения о новых образованиях в результате выделения нежилых помещениях по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, которые не являлись предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 07-0019 от 26.02.2007 (т. 1 А л.д. 20).
В отношении ООО "КВАДРО" (правопреемник ООО "Весна") 19.06.2012 введена процедура банкротства - наблюдение по его же заявлению и 18.10.2012 общество признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Из материалов дела, в том числе из пояснений конкурсного управляющего ООО "КВАДРО", признавшего исковые требования (т. 10, л.д. 46 - 47, 58 - 59, 65 - 66, т. 11 л.д. 58 - 60) следует, что:
22.07.2011 между ООО "Весна-Т" (продавец) и Головиной Э.П., Малковой О.А. (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилое помещение, являющееся предметом залога ОАО "Промсвязьбанк" и на которое обращено взыскание, отчуждено. Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что покупатели ранее являлись участниками общества ООО "Весна-Т". Цена сделки 4 284 261, 60 руб. Доказательств произведения расчета по сделки в материалы дела не представлено. Согласно условиями договора расчет производится в течение года с момента регистрации сделки.
Впоследствии 24.11.2011 между Малковой О.А. и Бушминой М.А. заключается договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности по цене 2 142 213,80 руб., расчет производится в течение года с момента регистрации сделки.
02.12.2011 заключается договор купли-продажи имущества Головиной Э.П. и Соловьевой Е.А. по которому переходит право собственности на 1/2 доли по цене 2 140 000 руб., расчет производится в течение 3 месяцев с момента регистрации сделки.
30.03.2012 Соловьева Е.А. и Бушмина М.А. разделили в натуре нежилые помещения площадью 1120,7 кв. м на два самостоятельных помещения площадью 142,3 кв. м, 978,4 кв. м, которые были отчуждены ООО "Строительная компания "Легион" на основании договора купли-продажи имущества от 21.05.2012 г. за 543 990,14 руб. площадью 142,3 кв. м и 978,4 кв. за 3 740 270,86 руб.
Вышеназванные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
Полагая, что право залога возникло с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними и следует судьбе заложенного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право залога к ООО "Строительная компания Легион" перешло в силу закона, а восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
Выводы суда первой инстанции не противоречат действующему законодательству и правоприменительной практике.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В данном случае требование ООО "Альянс-Т" (правопреемника ОАО "Промсвязьбанк") направлено на признание за ним как залогодержателем незарегистрированного права.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 2150/11 от 21.06.2011 по делу N А47-157/2010, исходя из положений п. 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
Принимая во внимание, что судебный акт, согласно которому прекращен залог (ипотека), возникший на основании договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007, отменен и в удовлетворении требования о признании ипотеки прекращенной, заявленного ООО "Весна-Т" (правопредшественник ООО "КВАДРО"), отказано, суд первой инстанции правомерно признал право залога ООО "Альянс-Т" с восстановлением регистрационной записи об этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводов, свидетельствующих о незаконности принятого судебного акта в этой части, апелляционная жалоба ООО "Строительная компания "Легион".
Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Частью 1 ст. 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Аналогичные положения закреплены и в ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Учитывая, что исходя из ст. ст. 8, 131, 339 ГК РФ, ст. ст. 10, 11, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке и ипотека подлежат государственной регистрации, договор считается заключенным, а ипотека - возникшей с момента государственной регистрации, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо правила, установленные для такого перехода.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершая сделки со спорным имуществом Малкова О.А., Головина Э.П., Бушмина М.А. и Соловьева Е.А. знали о наличии судебного спора и о наличии права залога банка на него, поскольку Малкова О.А. и Головина Э.П. являлись участниками на момент совершения сделки ООО "Весна-Т", Малкова О.А. участвовала в судебных процессах в Ленинском районном суде города Томска по иску Банка о взыскании задолженности по кредитному договору и о признании ипотеки прекращенной. Головина Э.П. подписывала договор аренды от имени ООО "Весна-Т" с ООО "Риэлтсервис +", от имени которого выступала директор Соловьева Е.А. (единственный участник общества), впоследствии также приобретшая спорное имущество. Кроме того, Соловьева Е.А., приобретая данный объект, должна была знать о наличии права залога, т.к. ранее подписанный ею договор аренды содержал ссылку на свидетельство о государственной регистрации права 70 АБ 187066, выданное 22.02.2008, в котором должна быть отметка о регистрации залога, а сама она представляла ООО "Веста-Т" при регистрации прекращения ограничения 06.04.2007 по доверенности, выданной Головиной Э.П., а также при регистрации снятия ограничений от имени бывших арендаторов.
Указанные выше выводы суда первой инстанции третьими лицами не оспариваются.
Исходя из п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в государственном реестре при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Признавая, что на вновь созданные объекты в результате их разделения право залога сохранилось, суд первой инстанции правомерно учитывал правоприменительную практику, а также факт того, что на момент разделения Бушминой М.А. и Соловьевой Е.А. объекта на два самостоятельных объекта, а также на момент подачи заявлений в регистрационный орган уже имелось решение Ленинского районного суда г. Томска от 13.02.2012 по делу N 2-274/2012, которым исковые требования ОАО "Промсвязьбанк" к ООО "Весна-Т" удовлетворены в полном объеме.
Пунктом 25 (абзац 1) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
На основании изложенного, при рассмотрении спора об обращении взыскания на имущество, являвшееся предметом договора залога (ипотеки), в обязательном порядке подлежат выяснению в частности обстоятельства о том, должен ли был приобретатель имущества при совершении сделки купли-продажи усомниться в праве продавца на его отчуждение и могло ли возникнуть у него предположение о том, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
В этой связи в предмет исследования судом должны быть включены в частности вопросы об обстоятельствах приобретения имущества, наличии (отсутствии) обременения на момент его отчуждения, осведомленности (неосведомленности) приобретателей данного имущества о его обременении залогом, возможности (невозможности) получения такой информации, возмездности, реальности сделки, эквивалентности договорной цены его реальной стоимости.
При этом сама по себе возмездность сделки, а также факт отсутствия в реестре регистрационной записи об обременении, принимая во внимание, что регистрация обременения снята на основании судебного решения, впоследствии отмененного судом вышестоящей инстанции, не может свидетельствовать о добросовестности покупателя.
К тому же, из абз. 2 данного пункта следует, что в случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.
В связи с тем, что внешний знак о залоге - запись в Едином государственном реестре прав о наличии обременения в виде ипотеки был утрачен против воли (запись записи об ипотеке была погашена на основании решения Ленинского районного суда города Томска от 02.02.2011, впоследствии отмененным), ссылка подателя жалобы на то, что ООО "Строительная компания "Легион" не знало об обременении спорного имущества, как на основание для отмены обжалуемого акта, апелляционным судом не принимается.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со ст. 270 АПК РФ апелляционный суд не усматривает.
При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь ст. 110 п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 24.05.2013 по делу N А67-5105/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А67-5105/2012
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А67-5105/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2013
Полный текст постановления изготовлен 05.09.2013
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Киреевой О.Ю., Нагишевой О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кощеевой О.Ю.
при участии в судебном заседании:
от истца: Гончаренко Р.А. по дов. от 11.03.2013,
от ответчика: Голышевой Л.Г. по дов. от 04.09.2013,
от третьих лиц: Плотниковой В.В. по дов. от 18.01.2012 (ОАО "Промсвязьбанк"),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Строительная компания "Легион" (N 07АП-5584/13) на решение Арбитражного суда Томской области от 24.05.2013 по делу N А67-5105/2012 (судья Воронина С.В.) по искам ООО "Альянс-Т" к ООО "Квадро", ООО "Строительная компания "Легион" о признании права залога и восстановлении записи в ЕГРП, при участии третьих лиц: Управления Росреестра по Томской области, ООО "ТехинвестА", ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис+", ОАО "Промсвязьбанк", Бушминой Марины Александровны, Соловьевой Елены Александровны, Головиной Эллы Павловны, Малковой Оксаны Александровны; к ООО "Строительная компания "Легион" (ИНН 7017198200, ОГРН 1077017036876) об обращении взыскания на нежилые помещения, при участии третьих лиц: ООО "КВАДРО", ООО "Техинвест А", ООО "Аксель" ООО "РиэлтСервис+", ОАО "Промсвязьбанк", Бушминой Марины Александровны, Соловьевой Елены Александровны,
установил:
ОАО "Промсвязьбанк" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО "Квадро", ООО "Строительная компания "Легион" о признании права залога ОАО "Промсвязьбанк", возникшего из договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007 в отношении нежилых помещений, второй этаж, номера на поэтажном плане 2024 - 2031, площадью 142,3 кв. м, 2) номера на поэтажном плане 2032 - 2036, площадью 978,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, принадлежащих на праве собственности ООО "Строительная компания "Легион".
Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А67-5105/2012.
Определениями суда от 26.07.2012, 16.08.2012, 12.09.2012, 28.09.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Томской области, ООО "Техинвест А", Бушмина Марина Александровна, Соловьевой Елена Александровна, ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис", Головина Элла Павловна, Малкова Оксана Александровна (т. 1 л.д. 1 - 2, 153 - 154, т. 2 л.д. 25 - 26, 66 - 67).
06.11.2012 арбитражным судом принято определение об объединении настоящего дела и дела N А67-5315/2012 по иску ОАО "Промсвязьбанк" к ООО "Строительная компания "Легион" об обращении взыскания на нежилые помещения второй этаж, 1) номера на поэтажном плане 2024 - 2031, площадью 142,3 кв. м, 2) номера на поэтажном плане 2032 - 2036, площадью 978,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, принадлежащие на праве собственности ООО "Строительная компания "Легион" путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость на основании рыночной стоимости определенной независимым оценщиком.
Объединенному производству присвоен N А67-5105/2012.
При рассмотрении дела N А67-5315/2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "КВАДРО", ООО "Техинвест А", Бушмина Марина Александровна, Соловьева Елена Александровна, ООО "Аксель", ООО "РиэлтСервис+".
В связи с заключением договора об уступке прав (требований) N 0003-13-У6-4 от 07.03.2013 определением суда от 26.04.2013 произведена замена истца ОАО "Промсвязьбанк" на ООО "Альянс-Т", а ОАО "Промсвязьбанк" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 12 л.д. 118 - 123).
Решением арбитражного суда от 24.05.2013 (резолютивная часть объявлена 17.05.2013) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ООО "Строительная компания "Легион" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в удовлетворении искового заявления отказать, ссылаясь на то, что обжалуемый акт принят без учета положений п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011, требований добросовестности, разумности, справедливости о том, что не может быть обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.
В судебном заседании представитель ООО "Строительная компания "Легион" поддержала доводы апелляционной жалобы и настаивала на ее удовлетворении.
Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
Представители ООО "Альянс-Т" и ОАО "Промсвязьбанк" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на то, что согласны с решением суда первой инстанции.
Дело рассмотрено судом на основании ст. 156 АПК РФ без участия представителей ответчика (ООО "Квадро"), третьих лиц (кроме ОАО "Промсвязьбанк"), извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене (изменению).
Материалами дела установлено, что 26.02.2007 между ОАО "Промсвязьбанк" (Банк) и ООО "Техносервис" (после реорганизации - ООО "ТехинвестА") (Заемщик) был заключен кредитный договор N 07-0019 об открытии кредитной линии (с установленным лимитом задолженности) в размере 40 000 000 руб. на срок по 10.02.2010 (включительно) с уплатой процентов ежемесячно по ставке 12% годовых, с гашением кредита на условиях, изложенных в п. 2.5 кредитного договора (т. 3А л.д. 75 - 87).
В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств кредитному договору N 07-0019 ОАО "Промсвязьбанк" заключило с ООО "Весна-Т" договор N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007. Предметом залога являлось нежилое помещение, второй этаж (номер на поэтажном плане 2003), площадью 1139,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174 (т. 3А л.д. 89 - 94).
Договор прошел государственную регистрацию.
В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору ОАО "Промсвязьбанк" обратилось в Ленинский районный суд г. Томска с иском о взыскании с ООО "ТехинвестА" и ООО "Весна-Т" задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Решением от 02.02.2011 (т. 3 А л.д. 22 - 30) было взыскано с ООО "ТехинвестА" в пользу банка сумма задолженности по кредитному договору в сумме 40 000 0000 руб., проценты, неустойка. Обращено взыскание на заложенное имущество - товары в обороте.
Этим же решением удовлетворен встречный иск ООО "Весна-Т" к ОАО "Промсвязьбанк" о признании ипотеки прекращенной удовлетворен. Залог (ипотека), возникший на основании договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007, признан прекращенным с 07.06.2010. Кассационным определением решение суда от 02.02.2011 оставлено в силе (т. 3 А л.д. 31 - 35).
На основании решения Ленинского районного суда города Томска от 02.02.2011 запись записи об ипотеке была погашена 30.05.2011.
Определением Верховного Суда от 20.12.2011 решение Ленинского суда от 02.02.2011 было отменено в части признания поручительства и ипотеки прекращенным, дело направлено на новое рассмотрение (т. 3 А л.д. 36 - 42).
По результатам нового рассмотрения Ленинским районным народным судом принято решение от 13.02.2012, оставленным без изменения апелляционным определением от 04.05.2012, которым исковые требования о взыскании с ООО "ТехинвестА" и ООО "Весна-Т" задолженности, процентов и неустойки удовлетворены и обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое помещение, расположенное на втором этаже (номер на поэтажном плане 2003), кадастровый номер у70:21:0:0:7330:у16, площадью 1139,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, являющееся предметом залога по договору N 07-0019 от 26.02.2007, принадлежащее ООО "Весна-Т", путем продажи с публичных торгов, установив продажную стоимость в сумме 57 570 000 руб. В удовлетворении встречного иска о признании ипотеки прекращенной отказано (т. 3 А л.д. 43 - 58).
Однако в ответ на обращение ОАО "Промсвязьбанк" Управление Росреестра по Томской области от 15.06.2012 о восстановлении регистрационной записи об ипотеке в пользу банка в отношении нежилых помещений по адресу: Томская область, пр. Ленина, д. 174, номера помещений 2024 - 2036, общей площадью 1120,7 кв. м, условный номер: у70:21:0:0:7330:у16, Управление сообщило о невозможности в настоящее время восстановить вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке в отношении данного объекта, поскольку в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о ликвидации указанного объекта недвижимости на основании принятого собственником объекта решения; записи ЕГРП содержат сведения о новых образованиях в результате выделения нежилых помещениях по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 174, которые не являлись предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 07-0019 от 26.02.2007 (т. 1 А л.д. 20).
В отношении ООО "КВАДРО" (правопреемник ООО "Весна") 19.06.2012 введена процедура банкротства - наблюдение по его же заявлению и 18.10.2012 общество признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Из материалов дела, в том числе из пояснений конкурсного управляющего ООО "КВАДРО", признавшего исковые требования (т. 10, л.д. 46 - 47, 58 - 59, 65 - 66, т. 11 л.д. 58 - 60) следует, что:
22.07.2011 между ООО "Весна-Т" (продавец) и Головиной Э.П., Малковой О.А. (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилое помещение, являющееся предметом залога ОАО "Промсвязьбанк" и на которое обращено взыскание, отчуждено. Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что покупатели ранее являлись участниками общества ООО "Весна-Т". Цена сделки 4 284 261, 60 руб. Доказательств произведения расчета по сделки в материалы дела не представлено. Согласно условиями договора расчет производится в течение года с момента регистрации сделки.
Впоследствии 24.11.2011 между Малковой О.А. и Бушминой М.А. заключается договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности по цене 2 142 213,80 руб., расчет производится в течение года с момента регистрации сделки.
02.12.2011 заключается договор купли-продажи имущества Головиной Э.П. и Соловьевой Е.А. по которому переходит право собственности на 1/2 доли по цене 2 140 000 руб., расчет производится в течение 3 месяцев с момента регистрации сделки.
30.03.2012 Соловьева Е.А. и Бушмина М.А. разделили в натуре нежилые помещения площадью 1120,7 кв. м на два самостоятельных помещения площадью 142,3 кв. м, 978,4 кв. м, которые были отчуждены ООО "Строительная компания "Легион" на основании договора купли-продажи имущества от 21.05.2012 г. за 543 990,14 руб. площадью 142,3 кв. м и 978,4 кв. за 3 740 270,86 руб.
Вышеназванные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
Полагая, что право залога возникло с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними и следует судьбе заложенного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что право залога к ООО "Строительная компания Легион" перешло в силу закона, а восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
Выводы суда первой инстанции не противоречат действующему законодательству и правоприменительной практике.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В данном случае требование ООО "Альянс-Т" (правопреемника ОАО "Промсвязьбанк") направлено на признание за ним как залогодержателем незарегистрированного права.
В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 2150/11 от 21.06.2011 по делу N А47-157/2010, исходя из положений п. 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
Принимая во внимание, что судебный акт, согласно которому прекращен залог (ипотека), возникший на основании договора N 07-0019 об ипотеке (залоге недвижимости) от 26.02.2007, отменен и в удовлетворении требования о признании ипотеки прекращенной, заявленного ООО "Весна-Т" (правопредшественник ООО "КВАДРО"), отказано, суд первой инстанции правомерно признал право залога ООО "Альянс-Т" с восстановлением регистрационной записи об этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводов, свидетельствующих о незаконности принятого судебного акта в этой части, апелляционная жалоба ООО "Строительная компания "Легион".
Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Частью 1 ст. 353 ГК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Аналогичные положения закреплены и в ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Учитывая, что исходя из ст. ст. 8, 131, 339 ГК РФ, ст. ст. 10, 11, 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке и ипотека подлежат государственной регистрации, договор считается заключенным, а ипотека - возникшей с момента государственной регистрации, залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо правила, установленные для такого перехода.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что совершая сделки со спорным имуществом Малкова О.А., Головина Э.П., Бушмина М.А. и Соловьева Е.А. знали о наличии судебного спора и о наличии права залога банка на него, поскольку Малкова О.А. и Головина Э.П. являлись участниками на момент совершения сделки ООО "Весна-Т", Малкова О.А. участвовала в судебных процессах в Ленинском районном суде города Томска по иску Банка о взыскании задолженности по кредитному договору и о признании ипотеки прекращенной. Головина Э.П. подписывала договор аренды от имени ООО "Весна-Т" с ООО "Риэлтсервис +", от имени которого выступала директор Соловьева Е.А. (единственный участник общества), впоследствии также приобретшая спорное имущество. Кроме того, Соловьева Е.А., приобретая данный объект, должна была знать о наличии права залога, т.к. ранее подписанный ею договор аренды содержал ссылку на свидетельство о государственной регистрации права 70 АБ 187066, выданное 22.02.2008, в котором должна быть отметка о регистрации залога, а сама она представляла ООО "Веста-Т" при регистрации прекращения ограничения 06.04.2007 по доверенности, выданной Головиной Э.П., а также при регистрации снятия ограничений от имени бывших арендаторов.
Указанные выше выводы суда первой инстанции третьими лицами не оспариваются.
Исходя из п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в государственном реестре при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Признавая, что на вновь созданные объекты в результате их разделения право залога сохранилось, суд первой инстанции правомерно учитывал правоприменительную практику, а также факт того, что на момент разделения Бушминой М.А. и Соловьевой Е.А. объекта на два самостоятельных объекта, а также на момент подачи заявлений в регистрационный орган уже имелось решение Ленинского районного суда г. Томска от 13.02.2012 по делу N 2-274/2012, которым исковые требования ОАО "Промсвязьбанк" к ООО "Весна-Т" удовлетворены в полном объеме.
Пунктом 25 (абзац 1) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
На основании изложенного, при рассмотрении спора об обращении взыскания на имущество, являвшееся предметом договора залога (ипотеки), в обязательном порядке подлежат выяснению в частности обстоятельства о том, должен ли был приобретатель имущества при совершении сделки купли-продажи усомниться в праве продавца на его отчуждение и могло ли возникнуть у него предположение о том, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.
В этой связи в предмет исследования судом должны быть включены в частности вопросы об обстоятельствах приобретения имущества, наличии (отсутствии) обременения на момент его отчуждения, осведомленности (неосведомленности) приобретателей данного имущества о его обременении залогом, возможности (невозможности) получения такой информации, возмездности, реальности сделки, эквивалентности договорной цены его реальной стоимости.
При этом сама по себе возмездность сделки, а также факт отсутствия в реестре регистрационной записи об обременении, принимая во внимание, что регистрация обременения снята на основании судебного решения, впоследствии отмененного судом вышестоящей инстанции, не может свидетельствовать о добросовестности покупателя.
К тому же, из абз. 2 данного пункта следует, что в случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.
В связи с тем, что внешний знак о залоге - запись в Едином государственном реестре прав о наличии обременения в виде ипотеки был утрачен против воли (запись записи об ипотеке была погашена на основании решения Ленинского районного суда города Томска от 02.02.2011, впоследствии отмененным), ссылка подателя жалобы на то, что ООО "Строительная компания "Легион" не знало об обременении спорного имущества, как на основание для отмены обжалуемого акта, апелляционным судом не принимается.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со ст. 270 АПК РФ апелляционный суд не усматривает.
При изложенных обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь ст. 110 п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 24.05.2013 по делу N А67-5105/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)