Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Верещак М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.,
судей Будылка А.В., Башкатовой Е.Ю.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО "МДМ Банк" к Н.С., Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе истца на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 мая 2012 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения ответчика Н.С., представителя ответчика Е. А.Д.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "МДМ Банк" обратилось в суд с иском к Н.С., Е., указав, что 04 декабря 2006 года ОАО "Сибакадембанк" и Н.С. заключили кредитный договор.
Впоследствии ОАО "Сибакадембанк" был реорганизован в форме присоединения к нему другого банка, наименование банка изменено на "УРСА Банк", затем ОАО "УРСА Банк" был реорганизован в форме присоединения к нему еще двух кредитных организаций, наименование банка изменено на "МДМ Банк".
По условиям кредитного договора банк принял на себя обязательство предоставить заемщику кредит в размере * рублей под *% годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является неустойка и залог одноэтажного нежилого здания *, расположенного по улице К. города Омска, а также земельного участка, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного по тому же адресу. Указанное имущество по договору об ипотеке передал банку в залог Е.
В соответствии с условиями кредитного договора, заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за фактический период пользования кредитом. Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором.
В связи с нарушением сроков оплаты по кредитному договору истец 10 марта 2011 года направил Н.С., а 7 июля 2011 года - Е. требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которые исполнены не были.
Согласно представленной истцом оценке независимого оценщика ООО "О." стоимость предмета залога по состоянию на 16 января 2012 года составляет * рублей - здание, * рублей - земельный участок.
На основании изложенного просил взыскать с Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" сумму задолженности по кредитному договору N * от 04 декабря 2006 года в размере * рублей * копеек, из них: * рубля * копейки - основной долг; * рублей * копеек - задолженность по процентам за кредит; * рублей * копейки - задолженность по процентам на просроченный кредит; * рублей * копеек - задолженность по пени за проценты. Обратить взыскание на заложенное имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью * кв. м, литера *, расположенное по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, кадастровый номер *, установив начальную продажную стоимость в размере * рублей; земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленный для общественно-деловых целей, расположенный на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, установив начальную продажную стоимость в размере * рублей.
Также просил возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей * копейки.
При рассмотрении дела ООО "З." проведена судебная экспертиза, определена рыночная стоимость заложенного имущества * рублей в отношении здания, * рублей в отношении земельного участка.
Представитель истца К.В.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, при определении начальной продажной цены заложенного имущества просил установить ее в размере 80% от стоимости, указанной оценщиком.
Ответчик Н.С. в судебном заседании исковые требования признал в части суммы основного долга и процентов, просил о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью.
Ответчик Е. в судебном заседании участия не принимал. Его представитель А.Д.А. в судебном заседании возражал против размера рыночной стоимости заложенного имущества, указанной истцом, представил отчет ООО "Т.", согласно которому рыночная стоимость здания * рублей, земельного участка - * рублей. Также полагал, что положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" к их отношениям не применяется.
Решением суда с Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" взыскана задолженность по кредитному договору N * от 04 декабря 2006 в сумме * рублей * копеек.
Обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое здание, общей площадью * кв. м, литера *, расположенное по адресу: г. Омск, ул. К., д. * и земельный участок, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленный для общественно-деловых целей, расположенный на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *.
Определен способ реализации нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. * и земельного участка, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в виде продажи с публичных торгов.
Определена начальная продажная стоимость нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. * в размере * рублей; земельного участка, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей.
С Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере * рубля * копейки.
С Е. в пользу ОАО "МДМ Банк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "МДМ Банк" К.В.Г. просит решение суда отменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Указывает, что суд при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества не применил пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", который должен был применить, и в соответствии с которым, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца, извещенного о слушании дела, для участия в судебном заседании не явился. Доказательства уважительности неявки не представил, об отложении дела не просил.
Н.С. и представитель Е., также надлежаще извещенного о слушании дела и неявившегося для участия в судебном заседании, А.Д.А. согласились с решением суда.
Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ неправильное применение норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению), если это привело к принятию неправильного решения, является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Согласно подпункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Указанная норма права судом при разрешении данного дела применена не была.
Судом было установлено, что 4 декабря 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и Н.С. был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил кредит в размере * рублей под *% сроком на * месяцев. Согласно кредитному договору заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных аннуитетных платежей в размере * рубль. За просрочку платежей договором предусмотрены повышенные проценты в размере *% годовых на просроченную уплатой сумму кредита и пеня в размере *% в день на сумму просроченных уплатой процентов.
22 декабря 2006 года ОАО "Сибакадембанк" был реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "Уральский коммерческий банк внешней торговли", наименование банка изменено на "УРСА Банк". ОАО "УРСА Банк" был реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "МДМ-банк" и ЗАО "Банковский холдинг МДМ", а его наименование изменено на "МДМ Банк" 06 августа 2009 года.
Заемщик с 1 июня 2011 года не исполняет обязательства перед банком в полном объеме, ранее исполнял с просрочками. Задолженность по основной сумме долга составляет * рубля * копейки, по уплате процентов за кредит - * рублей * копеек, по уплате процентов на просроченный кредит - * рублей * копейки, по пени на проценты - * рублей * копеек.
В соответствии со статьями 819, 811, 333 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции, снизив размер неустойки, взыскал с Н.С. в пользу истца задолженность по кредитному договору в размере * рубля.
В указанной части решение суда какой-либо из сторон не обжалуется.
Согласно договору ипотеки, заключенному истцом и ответчиком Е. 04 декабря 2006 года, надлежащее исполнение заемщиком обязательства перед истцом по указанному кредитному договору было обеспечено передачей Е. в залог банку нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, и земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *.
Исходя из установленных судом обстоятельств, в соответствии со статьями 50, 51, 54.1 Федерального закона "Об ипотеке" основания для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на заложенное Е. имущество имелись.
Статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" установлено, что, при принятии судом решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах в случае спора между сторонами относительно ее величины определяется судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Как следует из материалов дела, стороны относительно оценки предмета ипотеки спорили.
По условиям договора ипотеки его стороны оценили здание, как предмет ипотеки, в * рублей, земельный участок, как предмет ипотеки, в * рублей.
Согласно заключению оценщика ООО "О.", представленному ОАО "МДМ Банк", стоимость предмета залога по состоянию на 16 января 2012 года в отношении здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей. Указанную стоимость истец просил определить в качестве начальной продажной.
В опровержение данной стоимости предмета ипотеки ответчик представил отчет ООО "Т." от 17 апреля 2012 года, согласно которому по состоянию на 16 апреля 2012 года рыночная стоимость здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей.
При рассмотрении дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "З.".
Согласно заключению эксперта ООО "З." от 20 апреля 2012 года рыночная стоимость здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд правомерно исходил из отчета эксперта ООО "З." от 20 апреля 2012 года, поскольку оценка заложенного имущества производилась с учетом местоположения объектов, транспортной инфраструктуры, технического состояния недвижимого имущества.
В то же время при определении начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции не учтены указанные выше положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", о необходимости применения которых истец указывал при рассмотрении дела судом первой инстанции, а также указал в качестве довода для изменения решения суда в апелляционной жалобе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом истца, поскольку он закону соответствует. Действительно, в пункте 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" специально указано на то, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Доводы ответчика, приведенные суду первой инстанции, о том, что указанная норма права не применима к отношениям сторон, выводы относительно которых в решении суда также отсутствуют, закону не соответствуют.
Действительно, согласно статьям 4, 422 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор ипотеки был заключен 04 декабря 2006 года. Федеральный закон N 405-ФЗ от 06 декабря 2011 года, которым установлено правило о том, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, вступил в законную силу с 14 марта 2012 года. Обжалуемое решение принято судом 28 мая 2012 года.
Однако, во-первых, пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона не устанавливает обязательные для сторон правила по договору, он определяет вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно статье 1 Гражданского процессуального кодекса РФ порядок гражданского судопроизводства в федеральных судах общей юрисдикции определяется Конституцией Российской Федерации, Федеральным конституционным законом "О судебной системе Российской Федерации", Гражданским процессуальным кодексом РФ и принимаемыми в соответствии с ними другими федеральными законами.
Гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений.
Во-вторых, согласно указанной выше норме суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. В редакции статьи, действовавшей до 14 марта 2012 года, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определялась на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
С 14 марта 2012 года начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
То есть, с внесением изменений в статью 54 указанного закона обязательные для сторон правила, действовавшие при заключении договора ипотеки, не изменились. Стороны всегда были вправе оспорить изначально согласованную ими оценку предмета ипотеки. Изменились правила определения начальной продажной цены заложенного имущества судом в том случае, если стороны в ходе рассмотрения дела в суде не достигали о ней соглашения.
В-третьих, согласно пункту 3.2 договора ипотеки нежилого помещения от 04 декабря 2006 года в случае реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания его начальная продажная цена на публичных торгах устанавливается соглашением сторон. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной продажной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. В случае принятия решения об обращении взыскания на имущество в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, и с учетом доводов ответчика, начальная продажная цена заложенного имущества должна была быть определена судом в соответствии со статьей 1 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" в действующей с 14 марта 2012 года редакции.
Доводы ответчика о том, что указанная норма права распространяется исключительно на отчеты об оценке, к заключениям эксперта не относится, также не может быть принята во внимание.
Согласно статьям 79, 84, 80 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом. О назначении экспертизы суд выносит определение.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", распространяемой согласно статье 41 указанного закона на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
На разрешение экспертизы судом был поставлен вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности.
Согласно статьям 3, 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" для целей данного закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
К объектам оценки относятся, в частности, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.
В соответствии со статьей 9 указанного закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 1 данного закона установлено, что оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, данным Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Таким образом, при необходимости оценки объекта оценки при рассмотрении дела она проводится на основании определения суда о назначении экспертизы.
Между тем, в заключении экспертизы содержится отчет об установлении в отношении объектов оценки рыночной стоимости (оценке).
Поскольку рыночная стоимость определяется в соответствии с приведенными выше правилами, в статью 54 Федерального закона "Об ипотеке" внесены выше указанные изменения.
На основании изложенного решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.
Его рыночная стоимость согласно отчету ООО "З." составляет в отношении здания * рублей, земельного участка - * рублей. С учетом пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная цена заложенного имущества составляет * рублей и * рублей, соответственно, 80% от * рублей и 80% от * рублей.
При подаче апелляционной жалобы истцом было уплачено * рублей государственной пошлины, которая в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит возмещению ему с ответчика Е. (залогодателя).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 мая 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Определить начальную продажную цену нежилого здания общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей, земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать в пользу ОАО "МДМ Банк" с Е. судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в размере * рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4688/12
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2012 г. по делу N 33-4688/12
Председательствующий: Верещак М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Патрахина И.В.,
судей Будылка А.В., Башкатовой Е.Ю.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО "МДМ Банк" к Н.С., Е. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционной жалобе истца на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 мая 2012 года, которым исковые требования удовлетворены частично.
Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения ответчика Н.С., представителя ответчика Е. А.Д.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "МДМ Банк" обратилось в суд с иском к Н.С., Е., указав, что 04 декабря 2006 года ОАО "Сибакадембанк" и Н.С. заключили кредитный договор.
Впоследствии ОАО "Сибакадембанк" был реорганизован в форме присоединения к нему другого банка, наименование банка изменено на "УРСА Банк", затем ОАО "УРСА Банк" был реорганизован в форме присоединения к нему еще двух кредитных организаций, наименование банка изменено на "МДМ Банк".
По условиям кредитного договора банк принял на себя обязательство предоставить заемщику кредит в размере * рублей под *% годовых. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является неустойка и залог одноэтажного нежилого здания *, расположенного по улице К. города Омска, а также земельного участка, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного по тому же адресу. Указанное имущество по договору об ипотеке передал банку в залог Е.
В соответствии с условиями кредитного договора, заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты за фактический период пользования кредитом. Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором.
В связи с нарушением сроков оплаты по кредитному договору истец 10 марта 2011 года направил Н.С., а 7 июля 2011 года - Е. требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которые исполнены не были.
Согласно представленной истцом оценке независимого оценщика ООО "О." стоимость предмета залога по состоянию на 16 января 2012 года составляет * рублей - здание, * рублей - земельный участок.
На основании изложенного просил взыскать с Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" сумму задолженности по кредитному договору N * от 04 декабря 2006 года в размере * рублей * копеек, из них: * рубля * копейки - основной долг; * рублей * копеек - задолженность по процентам за кредит; * рублей * копейки - задолженность по процентам на просроченный кредит; * рублей * копеек - задолженность по пени за проценты. Обратить взыскание на заложенное имущество: одноэтажное нежилое здание, общей площадью * кв. м, литера *, расположенное по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, кадастровый номер *, установив начальную продажную стоимость в размере * рублей; земельный участок площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленный для общественно-деловых целей, расположенный на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, установив начальную продажную стоимость в размере * рублей.
Также просил возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей * копейки.
При рассмотрении дела ООО "З." проведена судебная экспертиза, определена рыночная стоимость заложенного имущества * рублей в отношении здания, * рублей в отношении земельного участка.
Представитель истца К.В.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, при определении начальной продажной цены заложенного имущества просил установить ее в размере 80% от стоимости, указанной оценщиком.
Ответчик Н.С. в судебном заседании исковые требования признал в части суммы основного долга и процентов, просил о снижении суммы неустойки в связи с ее несоразмерностью.
Ответчик Е. в судебном заседании участия не принимал. Его представитель А.Д.А. в судебном заседании возражал против размера рыночной стоимости заложенного имущества, указанной истцом, представил отчет ООО "Т.", согласно которому рыночная стоимость здания * рублей, земельного участка - * рублей. Также полагал, что положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" к их отношениям не применяется.
Решением суда с Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" взыскана задолженность по кредитному договору N * от 04 декабря 2006 в сумме * рублей * копеек.
Обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое здание, общей площадью * кв. м, литера *, расположенное по адресу: г. Омск, ул. К., д. * и земельный участок, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленный для общественно-деловых целей, расположенный на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *.
Определен способ реализации нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. * и земельного участка, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в виде продажи с публичных торгов.
Определена начальная продажная стоимость нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. * в размере * рублей; земельного участка, площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей.
С Н.С. в пользу ОАО "МДМ Банк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере * рубля * копейки.
С Е. в пользу ОАО "МДМ Банк" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей.
В апелляционной жалобе представитель ОАО "МДМ Банк" К.В.Г. просит решение суда отменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Указывает, что суд при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества не применил пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", который должен был применить, и в соответствии с которым, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца, извещенного о слушании дела, для участия в судебном заседании не явился. Доказательства уважительности неявки не представил, об отложении дела не просил.
Н.С. и представитель Е., также надлежаще извещенного о слушании дела и неявившегося для участия в судебном заседании, А.Д.А. согласились с решением суда.
Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нем доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ неправильное применение норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению), если это привело к принятию неправильного решения, является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Согласно подпункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Указанная норма права судом при разрешении данного дела применена не была.
Судом было установлено, что 4 декабря 2006 года между ОАО "Сибакадембанк" и Н.С. был заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил кредит в размере * рублей под *% сроком на * месяцев. Согласно кредитному договору заемщик должен погашать кредит и уплачивать проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных аннуитетных платежей в размере * рубль. За просрочку платежей договором предусмотрены повышенные проценты в размере *% годовых на просроченную уплатой сумму кредита и пеня в размере *% в день на сумму просроченных уплатой процентов.
22 декабря 2006 года ОАО "Сибакадембанк" был реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "Уральский коммерческий банк внешней торговли", наименование банка изменено на "УРСА Банк". ОАО "УРСА Банк" был реорганизован в форме присоединения к нему ОАО "МДМ-банк" и ЗАО "Банковский холдинг МДМ", а его наименование изменено на "МДМ Банк" 06 августа 2009 года.
Заемщик с 1 июня 2011 года не исполняет обязательства перед банком в полном объеме, ранее исполнял с просрочками. Задолженность по основной сумме долга составляет * рубля * копейки, по уплате процентов за кредит - * рублей * копеек, по уплате процентов на просроченный кредит - * рублей * копейки, по пени на проценты - * рублей * копеек.
В соответствии со статьями 819, 811, 333 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции, снизив размер неустойки, взыскал с Н.С. в пользу истца задолженность по кредитному договору в размере * рубля.
В указанной части решение суда какой-либо из сторон не обжалуется.
Согласно договору ипотеки, заключенному истцом и ответчиком Е. 04 декабря 2006 года, надлежащее исполнение заемщиком обязательства перед истцом по указанному кредитному договору было обеспечено передачей Е. в залог банку нежилого здания, общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, и земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *.
Исходя из установленных судом обстоятельств, в соответствии со статьями 50, 51, 54.1 Федерального закона "Об ипотеке" основания для удовлетворения требования истца об обращении взыскания на заложенное Е. имущество имелись.
Статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" установлено, что, при принятии судом решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах в случае спора между сторонами относительно ее величины определяется судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Как следует из материалов дела, стороны относительно оценки предмета ипотеки спорили.
По условиям договора ипотеки его стороны оценили здание, как предмет ипотеки, в * рублей, земельный участок, как предмет ипотеки, в * рублей.
Согласно заключению оценщика ООО "О.", представленному ОАО "МДМ Банк", стоимость предмета залога по состоянию на 16 января 2012 года в отношении здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей. Указанную стоимость истец просил определить в качестве начальной продажной.
В опровержение данной стоимости предмета ипотеки ответчик представил отчет ООО "Т." от 17 апреля 2012 года, согласно которому по состоянию на 16 апреля 2012 года рыночная стоимость здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей.
При рассмотрении дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "З.".
Согласно заключению эксперта ООО "З." от 20 апреля 2012 года рыночная стоимость здания составляет * рублей, земельного участка - * рублей.
Устанавливая начальную продажную цену заложенного имущества, суд правомерно исходил из отчета эксперта ООО "З." от 20 апреля 2012 года, поскольку оценка заложенного имущества производилась с учетом местоположения объектов, транспортной инфраструктуры, технического состояния недвижимого имущества.
В то же время при определении начальной продажной цены заложенного имущества судом первой инстанции не учтены указанные выше положения статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке", о необходимости применения которых истец указывал при рассмотрении дела судом первой инстанции, а также указал в качестве довода для изменения решения суда в апелляционной жалобе.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом истца, поскольку он закону соответствует. Действительно, в пункте 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" специально указано на то, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Доводы ответчика, приведенные суду первой инстанции, о том, что указанная норма права не применима к отношениям сторон, выводы относительно которых в решении суда также отсутствуют, закону не соответствуют.
Действительно, согласно статьям 4, 422 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор ипотеки был заключен 04 декабря 2006 года. Федеральный закон N 405-ФЗ от 06 декабря 2011 года, которым установлено правило о том, что если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, вступил в законную силу с 14 марта 2012 года. Обжалуемое решение принято судом 28 мая 2012 года.
Однако, во-первых, пункт 4 части 2 статьи 54 Федерального закона не устанавливает обязательные для сторон правила по договору, он определяет вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно статье 1 Гражданского процессуального кодекса РФ порядок гражданского судопроизводства в федеральных судах общей юрисдикции определяется Конституцией Российской Федерации, Федеральным конституционным законом "О судебной системе Российской Федерации", Гражданским процессуальным кодексом РФ и принимаемыми в соответствии с ними другими федеральными законами.
Гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений.
Во-вторых, согласно указанной выше норме суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. В редакции статьи, действовавшей до 14 марта 2012 года, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определялась на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
С 14 марта 2012 года начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
То есть, с внесением изменений в статью 54 указанного закона обязательные для сторон правила, действовавшие при заключении договора ипотеки, не изменились. Стороны всегда были вправе оспорить изначально согласованную ими оценку предмета ипотеки. Изменились правила определения начальной продажной цены заложенного имущества судом в том случае, если стороны в ходе рассмотрения дела в суде не достигали о ней соглашения.
В-третьих, согласно пункту 3.2 договора ипотеки нежилого помещения от 04 декабря 2006 года в случае реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания его начальная продажная цена на публичных торгах устанавливается соглашением сторон. Если стороны не придут к согласию, то размер начальной продажной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. В случае принятия решения об обращении взыскания на имущество в судебном порядке, начальная продажная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством.
Таким образом, и с учетом доводов ответчика, начальная продажная цена заложенного имущества должна была быть определена судом в соответствии со статьей 1 Гражданского процессуального кодекса РФ и статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке" в действующей с 14 марта 2012 года редакции.
Доводы ответчика о том, что указанная норма права распространяется исключительно на отчеты об оценке, к заключениям эксперта не относится, также не может быть принята во внимание.
Согласно статьям 79, 84, 80 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза проводится экспертами судебно-экспертных учреждений по поручению руководителей этих учреждений или иными экспертами, которым она поручена судом. О назначении экспертизы суд выносит определение.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", распространяемой согласно статье 41 указанного закона на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами, задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.
На разрешение экспертизы судом был поставлен вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности.
Согласно статьям 3, 5 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" для целей данного закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
К объектам оценки относятся, в частности, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.
В соответствии со статьей 9 указанного закона в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 1 данного закона установлено, что оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, данным Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Таким образом, при необходимости оценки объекта оценки при рассмотрении дела она проводится на основании определения суда о назначении экспертизы.
Между тем, в заключении экспертизы содержится отчет об установлении в отношении объектов оценки рыночной стоимости (оценке).
Поскольку рыночная стоимость определяется в соответствии с приведенными выше правилами, в статью 54 Федерального закона "Об ипотеке" внесены выше указанные изменения.
На основании изложенного решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены заложенного имущества подлежит изменению.
Его рыночная стоимость согласно отчету ООО "З." составляет в отношении здания * рублей, земельного участка - * рублей. С учетом пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке" начальная продажная цена заложенного имущества составляет * рублей и * рублей, соответственно, 80% от * рублей и 80% от * рублей.
При подаче апелляционной жалобы истцом было уплачено * рублей государственной пошлины, которая в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит возмещению ему с ответчика Е. (залогодателя).
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Куйбышевского районного суда города Омска от 28 мая 2012 года изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
Определить начальную продажную цену нежилого здания общей площадью * кв. м, литера *, расположенного по адресу: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей, земельного участка площадью * кв. м с кадастровым номером *, предоставленного для общественно-деловых целей, расположенного на землях поселений относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. К., д. *, в размере * рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать в пользу ОАО "МДМ Банк" с Е. судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, в размере * рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)