Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Нюхтилиной А.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-9/13 по апелляционной жалобе Ц.М., Ц.Ц. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года по иску ОАО "Сбербанк России" к Ц.М., Ц.Ц. и ООО "Небесный помощник" о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
27 августа 2008 года между ОАО "Сбербанк России" (далее по тексту - Банк) и Ц.М. заключен кредитный договор N <...> (далее по тексту - Договор 1), предметом которого являлось получение заемщиком кредитных средств в размере <...> руб. сроком по 26.08.2033 года под <...>% годовых.
Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: <адрес>
В статье 2 кредитного договора было указано на то, что исполнение обязательств заемщика обеспечено поручительством Ц.Ц. и залогом (ипотекой объекта недвижимости) с залоговой стоимостью, в размере 100% от его стоимости, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи б/н от 26.08.08 года.
27 августа 2008 года Ц.М. по договору купли-продажи приобрела в собственность за счет собственных и кредитных, предоставляемых ОАО "Сбербанк России", средств земельный участок с жилым домом, расположенный в <адрес>. Земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу имеет общую площадь <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер участка <...>; жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, 2-этажный (в том числе, мансарда), имеет жилую площадью <...> кв. м, назначение: жилое, кадастровый номер <...>.
В указанном договоре купли-продажи имеется ссылка на приобретение имущества покупателем за счет собственных и кредитных средств в размере <...> рублей, предоставляемых АКБ Сбербанк РФ, а также на то, что в силу статьи 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимое имущество, считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на земельный участок и жилой дом. Кроме того в указанном договоре имеется указание на то, что по соглашению между залогодателем и залогодержателем (ОАО "Сбербанк России") предмет залога оценивается в <...> рублей.
27 августа 2008 г. между Банком (Кредитор) и Ц.Ц. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...>, предметом которого является обязанность Ц.Ц. отвечать за неисполнение Ц.М. (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 1.
27.08.08 года Ц.М. дала срочное обязательство по Договору 1, в котором определялся порядок погашения кредитной задолженности Северо-Западному банку Сбербанка России.
12.09.08 года за Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, 2 (в том числе, мансарда) - этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...> (л.д. 32, т. 2) и право собственности на земельный участок размером <...> км, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер <...>, а также ипотека в силу закона на данные объекты недвижимости (т. 2 л.д. 30 - 38).
27.01.10 года за Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, 3 (в том числе, мансарда) - этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...> и ипотека в силу закона на данный объект недвижимости на срок с 27.01.2010 года по 26.08.2033 года, залогодержателем указан АКБ Сбербанк РФ (л.д. 33, 37, т. 2).
02.04.10 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Договору 1 об установлении залоговой стоимости объекта недвижимости в <...> рублей (л.д. 20 - 21, т. 2).
17 марта 2010 года между истцом и ООО "Лев" заключен кредитный договор N <...> об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (далее по тексту - Договор 2), предметом которого являлась обязанность кредитора открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 16.09.11 года, с лимитом в сумме <...> рублей. По данному договору заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом на следующих условиях: за период с даты выдачи кредита по 20.05.10 года - по ставке <...>%, годовых; за период с 21.05.10 года по дату полного погашения - по переменной процентной ставке в зависимости выручки (в том числе авансовых платежей) по контрактам (договорам) внутреннего рынка, поступившей на счета заемщика за истекший расчетный период: до <...> рублей, включительно - <...>%, годовых, а свыше <...> рублей - <...>% годовых. Указанным договором были определены расчетные периоды и процентные периоды.
В соответствии с условиями Договора 2 обеспечением исполнения указанного договора являются поручительства Ц.М. и Ц.Ц., а также залог жилого дома (<...>) и земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м, <адрес>, с залоговой стоимостью <...> рублей (л.д. 91 - 93, т. 1).
К указанному Договору 2 были заключены Дополнительное соглашение N <...> от 17.03.10 (л.д. 101, т. 1); Дополнительное соглашение N <...> от 16.09.10 о том, что заемщиком является ООО "Небесный помощник", в связи с переименованием ООО "Лев" (л.д. 102, т. 1); Дополнительные соглашения N <...> от 20.09.10 и N <...> от 18.02.11 об изменении графика погашения (л.д. 103, 104, т. 1).
17 марта 2010 г. между Банком (Кредитор) и Ц.М. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...>, предметом которого является обязанность Ц.М. отвечать за неисполнение ООО "Лев" (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 2.
К указанному выше договору поручительства были заключены дополнительные соглашения N <...> от 16.09.10 (л.д. 109, т. 1), N <...> от 20.09.10 (л.д. 110 - 112, т. 1), N <...> от 18.02.10 (л.д. 118 - 115, т. 1).
17.03.10 между Банком (Кредитор) и Ц.Ц. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...> в обеспечение Договора 2, предметом которого является обязанность Ц.Ц. отвечать за неисполнение ООО "Лев" (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 2.
К указанному выше Договору поручительства были заключены Дополнительные соглашения N <...> от 16.09.10 (л.д. 121, т. 1), N <...> от 20.09.10 (л.д. 122 - 124, т. 1), N <...> от 18.02.10 (л.д. 125 - 127, т. 1).
Между Банком и Ц.М. был заключен Договор последующей ипотеки N <...> (далее по тексту - Договор ипотеки 2), согласно которому Ц. передала Банку в последующий залог предмет залога - жилой дом, 3 (в том числе мансарда) этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...>, и земельный участок, расположенный по тому же адресу, кадастровый номер <...>, площадью <...> кв. м, земли населенных пунктов. Предмет залога был оценен сторонами в <...> рублей (л.д. 128 - 132, т. 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по Договору 1 и Договору 2, Банк обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ц.М., Ц.Ц., ООО "Небесный помощник", в котором после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать:
- по Договору 1 с Ц.М. и Ц.Ц. солидарно кредитную задолженность в размере <...> руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.; обратив взыскание на заложенное имущество Ц.М. - земельный участок общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, право собственности зарегистрировано <...>, и трехэтажный жилой дом, расположенный в <адрес>, общей площадью <...> кв. м (в том числе, мансарда), кадастровый номер <...>, право собственности зарегистрировано <...>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика;
- по Договору 2 с ООО "Небесный помощник", Ц.М., Ц.Ц. солидарно кредитную задолженность в размере <...> руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.; обратив взыскание на имущество Ц.М., заложенное по Договору ипотеки 2, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.
Ответчики Ц.М., Ц.Ц. иск не признали, ссылаясь на то, что кредитный Договор от 27.08.2008 года N <...> и дополнительное соглашение к нему N <...> от 2.04.2010 года являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию и не содержат описания предмета ипотеки, позволяющего индивидуализировать предмет залога, в силу чего следует полагать об отсутствии ипотеки и поручительства Ц.Ц. Ответчик ООО "Небесный помощник" возражений по иску не представил, явку представителя не обеспечил.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Судом постановлено взыскать с Ц.М. и Ц.Ц. солидарно в пользу Банка кредитную задолженность по кредитному договору N <...> от 27.08.08 года в размере <...> руб.
Для погашения кредитной задолженности в размере <...> руб. обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по вышеуказанном адресу, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке установленном законодательством РФ об исполнительном производстве, определив начальную продажную цену имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. солидарно в пользу Банка кредитную задолженность по кредитному договору N <...> от 17.03.10 в размере <...> руб.
Для погашения кредитной задолженности в размере <...> руб. обратить взыскание на заложенное имущество - предмет последующей ипотеки, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по вышеуказанному адресу, общей площадью 291,9 кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке установленном законодательством РФ об исполнительном производстве, определив начальную продажную цену имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. в пользу Банка расходы по уплате государственной пошлины в размере по <...> руб. с каждого.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. в доход государства государственную пошлину в доход государства в размере по <...> руб. с каждого.
Взыскать с Ц.М. и Ц.Ц. в пользу Банка расходы по уплате государственной пошлины в размере по <...> руб. с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики Ц.М. и Ц.Ц. просят отменить указанное решение, полагая его неправильным.
В заседание судебной коллегии ответчик ООО "Небесный помощник" не явился, что, учитывая его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с правилами ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительства, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства (ст. 363 ГК РФ).
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с указанными нормами права, руководствуясь условиями представленных кредитных договоров и заключенных к ним договоров поручительства, признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств перед истцом по указанным договорам и пришел к выводу о том, что истец вправе требовать по Договору 1 с ответчиков Ц.М. и Ц.Ц., как с заемщика и поручителя, а по Договору 2 с ответчиков ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц., как с заемщика и поручителей, досрочного возврата суммы долга по Договору 1 и Договору 2, вместе с причитающимися процентами, согласился с представленным истцом расчетом задолженности, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования, обратив взыскание на заложенное имущество.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оспаривая факт заключения Договора 1, ответчик ссылался на то, что в указанном договоре отсутствует описание объекта ипотеки.
Между тем, описание объекта ипотеки не относится к существенным условиям кредитного договора, в силу чего отсутствие соответствующих указаний в кредитном договоре не свидетельствует о незаключении такого договора.
Договор ипотеки между сторонами по делу не заключался, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что имеющийся в собственности Ц.М. земельный участок, приобретенный с использованием предоставленных истцом кредитных средств, а также построенный на данном участке жилой дом находятся у истца в залоге в силу закона. При этом договор купли-продажи данных объектов недвижимости, условия которого влекут возникновение ипотеки в силу закона, а также сама ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке и содержат все данные, позволяющие индивидуализировать объект ипотеки.
Необходимость государственной регистрации непосредственно кредитного договора, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой в силу закона, действующим законодательством не установлена.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик Ц.М. получила сумму кредита в соответствии с Договором 1, ООО "Небесный помощник" получило сумму кредита в соответствии с Договором 2.
Ответчики Ц.М., ООО "Небесный помощник" воспользовались денежными средствами из предоставленной им суммы кредитования, однако обязательств по возврату полученных денежных средств и уплате начисленных банком процентов за фактический период пользования кредитом надлежащим образом не исполняли, систематически допуская просрочку внесения ежемесячных платежей.
По состоянию на 18 октября 2011 года по Договору 1 сумма задолженности составляла <...> руб. (л.д. 53 - 54, т. 2) и с учетом частичного погашения 17.09.2012 составляет <...> руб., из которых просроченный основной долг - <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойка за несвоевременное погашение основного долга - <...> руб.
По состоянию на 07.02.2013 года по Договору 2 сумма задолженности составляет <...> руб., из которых просроченный основной долг - <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойка за просроченную задолженность - <...> руб.
На момент разрешения спора судом образовавшаяся просроченная задолженность ответчиками погашена не была.
Обстоятельства ненадлежащего исполнения Ц.М., ООО "Небесный помощник" условий кредитных договоров сторонами по делу не оспариваются.
Таким образом, указанные обстоятельства в силу положений статьи 819, ч. 2 статьи 811 ГПК РФ и п. 5.2.5 Договора 1, п. 3.6 Договора 2 позволяли кредитору потребовать досрочного возврата кредита.
12.04.11 Банк направил Ц.М. и Ц.Ц. требования о возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойке по Договору 1, которые добровольно не исполнены.
24.08.2010 Банк предъявил заемщику и поручителям требования о досрочном возврате кредита по Договору 2, которые также добровольно не исполнены.
При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ сумма по Договору 1 и Договору 2 подлежит досрочному возврату всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Размер задолженности по договорам определен судом на основании расчетов истца, проверенных и признанных судом правильными и математически верными. Ответчиками не представлены обоснованные возражения по представленным истцом расчетам кредитной задолженности, самостоятельный расчет задолженности, опровергающий представленные расчеты истца и документы, подтверждающие погашение кредитной задолженности в большем размере, чем это указано истцом.
В суде апелляционной инстанции размер кредитной задолженности также не оспаривался.
Разрешая спор, в соответствии с положениями ст. ст. 348 - 350 ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", условиями заключенных сторонами договоров ипотеки, суд признал, что истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в связи с ненадлежащим исполнением обеспеченных залогом обязательств.
Данный вывод суда судебная коллегия находит обоснованным.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В силу положений части 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с частью 3 указанной статьи залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
В силу положений статьи 64.1 Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка
В силу частей 1 и 2 статьи 65 Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В соответствии с чч. 1 и 2 ст. 77 предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 2 указанной правовой нормы к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании вышеуказанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Согласно выписке из ЕГРП на 05.04.10 у Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...>. Зарегистрирована также ипотека от 27.01.10 на срок с 27.01.10 по 26.08.33 и последующая ипотека от 22.03.10 на срок по 16.09.11, в обоих случаях залогодержатель ОАО "Сбербанк России" (л.д. 33, т. 2).
Согласно выписке из ЕГРП на 05.04.10 у Ц.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, общей площадью <...> кв. м, расположенный в по тому же адресу, кадастровый номер <...>. Зарегистрирована также ипотека от 12.09.08 на срок с 12.09.08 по 26.08.33 и последующая ипотека от 22.03.10 на срок по 16.09.11, в обоих случаях залогодержатель ОАО "Сбербанк России" (л.д. 38, т. 2).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ипотека на земельный участок, расположенный в <адрес> кадастровый номер <...> и возведенный на данном участке жилой дом возникла в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка и дома от 27.08.08 года, что следует из п. 2.5 Договора купли-продажи от 27.08.08 года. Указанный договор и ипотека прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Довод ответчиков об отсутствии ипотеки по Договору 1 на основании того, что право собственности Ц.М. на земельный участок и дом, приобретенные по договору купли-продажи, возникло 12.09.2008, то есть после заключения с Банком Договора 1, судом обоснованно признан несостоятельным, поскольку ипотека в силу закона возникла с момента государственной регистрации права ответчиков на объекты недвижимости, приобретенные с использованием кредитных средств, то есть с 12.09.2008 года, а также с момента регистрации права собственности и ипотеки в силу закона на жилой дом, построенный на земельном участке, приобретенном за счет кредитных средств.
Доводы апелляционной жалобы ответчиков, оспаривающие выводы суда о наличии у истца права требовать обращения взыскания на предмет залога, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неправильном толковании примененных судом норм материального права, ошибочном мнении ответчиков о необходимости заключения между сторонами отдельного договора ипотеки и необходимости регистрации кредитного договора, повлекшем неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу.
Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В пункте 1 статьи 350 названного Кодекса определено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя требования в данной части, суд счел возможным обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по тому же адресу, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>.
В ходе рассмотрения настоящего дела по заявлению ответчика назначена судебная товароведческая экспертиза по установлению рыночной стоимости заложенного имущества.
На основании заключения эксперта N <...> от 25.01.2013 ООО ЦНПЭ "ПетроЭксперт-Северо-Запад" рыночная стоимость заложенного имущества, включающего земельный участок общей площадью <...> кв. м и расположенный на нем жилой дом, общей площадью <...> кв. м, находящиеся в <адрес> по состоянию на 20.01.2012 составляет <...> рублей (при рыночной стоимости земельного участка в размере <...> руб., жилого дома - <...> руб.).
Оценка заключению эксперта дана судом с соблюдением ч. 3 ст. 86 и ч. 2 статьи 187 ГПК РФ.
Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имелось, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества земельного участка и жилого дома, суд правомерно принял во внимание заключение эксперта, проведенное в рамках судебного разбирательства, и пришел к правильному выводу об установлении начальной продажной стоимости указанного имущества в размере 80% его рыночной стоимости, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 18 240 000 рублей.
Довод апелляционной жалобы ответчиков о том, что суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении комиссионной экспертизы, также не может служить основанием к отмене судебного решения, поскольку правовые основания, предусмотренные ст. 83 ГПК РФ, для назначения по делу комиссионной экспертизы у суда отсутствовали. Заявленное ответчиками ходатайство о назначении комиссионной экспертизы не содержало указаний на причины, по которым по делу требовалось бы установление обстоятельств двумя или более экспертами в одной области знаний, по существу сводилось к выражению несогласия с представленным экспертным заключением, в силу чего обоснованно было рассмотрено, как ходатайство, заявленное в порядке статьи 187 ГПК РФ и мотивированно отклонено судом первой инстанции (л.д. 103, т. 3). При этом ответчиками не представлены какие-либо отчеты об иной оценке заложенного имущества ни на момент разрешения спора судом, ни на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Довод жалобы о том, что суд назначил производство экспертизы в ином учреждении, что привело к увеличению расходов ответчиков на производство экспертизы, также не может служить основанием к отмене решения суда. Определение Петроградского районного суда от 31.10.2012 года, которым разрешен вопрос о назначении по делу экспертизы и распределении расходов за проведение экспертизы вступило в законную силу. При этом ответчики свое право обжаловать данное определение в части распределения судебных расходов не реализовали.
Доводы жалобы о том, что ответчик ООО "Небесный помощник" не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия признает несостоятельными и опровергнутыми материалами дела. Уклонение представителя ответчика ООО "Небесный помощник", которому было известно о рассматриваемом судом споре, от получения судебных извещений, направленных по его месту нахождения, а также неявка в судебное заседание представителя ООО "Небесный помощник" не является препятствием для разрешения спора по существу. Кроме того, ООО "Небесный помощник" решение суда не обжалует, на данные обстоятельства не ссылается.
Иные доводы о нарушении процессуальных норм не содержат правовых оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании положений норм процессуального права. Заявленные ответчиками, в виде встречного иска требования о признании кредитного договора незаключенным, не являлись самостоятельным способом защиты права, поскольку установление обстоятельств заключения кредитного договора и наличия ипотеки входило в предмет доказывания по требованиям ОАО "Сбербанк России" и обоснованно рассмотрены и оценены судом в рамках представленных ответчиками возражений по иску.
В целом доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной стороной ответчика в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
При таком положении основания для отмены вынесенного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.08.2013 N 33-12352/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. N 33-12352/2013
Судья: Степанова М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Нюхтилиной А.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-9/13 по апелляционной жалобе Ц.М., Ц.Ц. на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года по иску ОАО "Сбербанк России" к Ц.М., Ц.Ц. и ООО "Небесный помощник" о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав явившихся участников процесса,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
27 августа 2008 года между ОАО "Сбербанк России" (далее по тексту - Банк) и Ц.М. заключен кредитный договор N <...> (далее по тексту - Договор 1), предметом которого являлось получение заемщиком кредитных средств в размере <...> руб. сроком по 26.08.2033 года под <...>% годовых.
Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: <адрес>
В статье 2 кредитного договора было указано на то, что исполнение обязательств заемщика обеспечено поручительством Ц.Ц. и залогом (ипотекой объекта недвижимости) с залоговой стоимостью, в размере 100% от его стоимости, в соответствии с Предварительным договором купли-продажи б/н от 26.08.08 года.
27 августа 2008 года Ц.М. по договору купли-продажи приобрела в собственность за счет собственных и кредитных, предоставляемых ОАО "Сбербанк России", средств земельный участок с жилым домом, расположенный в <адрес>. Земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу имеет общую площадь <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, кадастровый номер участка <...>; жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, 2-этажный (в том числе, мансарда), имеет жилую площадью <...> кв. м, назначение: жилое, кадастровый номер <...>.
В указанном договоре купли-продажи имеется ссылка на приобретение имущества покупателем за счет собственных и кредитных средств в размере <...> рублей, предоставляемых АКБ Сбербанк РФ, а также на то, что в силу статьи 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" недвижимое имущество, считается находящимся в залоге у кредитора в силу закона с момента регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на земельный участок и жилой дом. Кроме того в указанном договоре имеется указание на то, что по соглашению между залогодателем и залогодержателем (ОАО "Сбербанк России") предмет залога оценивается в <...> рублей.
27 августа 2008 г. между Банком (Кредитор) и Ц.Ц. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...>, предметом которого является обязанность Ц.Ц. отвечать за неисполнение Ц.М. (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 1.
27.08.08 года Ц.М. дала срочное обязательство по Договору 1, в котором определялся порядок погашения кредитной задолженности Северо-Западному банку Сбербанка России.
12.09.08 года за Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, 2 (в том числе, мансарда) - этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...> (л.д. 32, т. 2) и право собственности на земельный участок размером <...> км, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер <...>, а также ипотека в силу закона на данные объекты недвижимости (т. 2 л.д. 30 - 38).
27.01.10 года за Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, 3 (в том числе, мансарда) - этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...> и ипотека в силу закона на данный объект недвижимости на срок с 27.01.2010 года по 26.08.2033 года, залогодержателем указан АКБ Сбербанк РФ (л.д. 33, 37, т. 2).
02.04.10 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение к Договору 1 об установлении залоговой стоимости объекта недвижимости в <...> рублей (л.д. 20 - 21, т. 2).
17 марта 2010 года между истцом и ООО "Лев" заключен кредитный договор N <...> об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (далее по тексту - Договор 2), предметом которого являлась обязанность кредитора открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 16.09.11 года, с лимитом в сумме <...> рублей. По данному договору заемщик уплачивает проценты за пользование кредитом на следующих условиях: за период с даты выдачи кредита по 20.05.10 года - по ставке <...>%, годовых; за период с 21.05.10 года по дату полного погашения - по переменной процентной ставке в зависимости выручки (в том числе авансовых платежей) по контрактам (договорам) внутреннего рынка, поступившей на счета заемщика за истекший расчетный период: до <...> рублей, включительно - <...>%, годовых, а свыше <...> рублей - <...>% годовых. Указанным договором были определены расчетные периоды и процентные периоды.
В соответствии с условиями Договора 2 обеспечением исполнения указанного договора являются поручительства Ц.М. и Ц.Ц., а также залог жилого дома (<...>) и земельного участка с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв. м, <адрес>, с залоговой стоимостью <...> рублей (л.д. 91 - 93, т. 1).
К указанному Договору 2 были заключены Дополнительное соглашение N <...> от 17.03.10 (л.д. 101, т. 1); Дополнительное соглашение N <...> от 16.09.10 о том, что заемщиком является ООО "Небесный помощник", в связи с переименованием ООО "Лев" (л.д. 102, т. 1); Дополнительные соглашения N <...> от 20.09.10 и N <...> от 18.02.11 об изменении графика погашения (л.д. 103, 104, т. 1).
17 марта 2010 г. между Банком (Кредитор) и Ц.М. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...>, предметом которого является обязанность Ц.М. отвечать за неисполнение ООО "Лев" (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 2.
К указанному выше договору поручительства были заключены дополнительные соглашения N <...> от 16.09.10 (л.д. 109, т. 1), N <...> от 20.09.10 (л.д. 110 - 112, т. 1), N <...> от 18.02.10 (л.д. 118 - 115, т. 1).
17.03.10 между Банком (Кредитор) и Ц.Ц. (Поручитель) заключен договор поручительства N <...> в обеспечение Договора 2, предметом которого является обязанность Ц.Ц. отвечать за неисполнение ООО "Лев" (Заемщик) всех обязательств перед кредитором по Договору 2.
К указанному выше Договору поручительства были заключены Дополнительные соглашения N <...> от 16.09.10 (л.д. 121, т. 1), N <...> от 20.09.10 (л.д. 122 - 124, т. 1), N <...> от 18.02.10 (л.д. 125 - 127, т. 1).
Между Банком и Ц.М. был заключен Договор последующей ипотеки N <...> (далее по тексту - Договор ипотеки 2), согласно которому Ц. передала Банку в последующий залог предмет залога - жилой дом, 3 (в том числе мансарда) этажный, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...>, и земельный участок, расположенный по тому же адресу, кадастровый номер <...>, площадью <...> кв. м, земли населенных пунктов. Предмет залога был оценен сторонами в <...> рублей (л.д. 128 - 132, т. 1).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по Договору 1 и Договору 2, Банк обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ц.М., Ц.Ц., ООО "Небесный помощник", в котором после уточнения в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать:
- по Договору 1 с Ц.М. и Ц.Ц. солидарно кредитную задолженность в размере <...> руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.; обратив взыскание на заложенное имущество Ц.М. - земельный участок общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, право собственности зарегистрировано <...>, и трехэтажный жилой дом, расположенный в <адрес>, общей площадью <...> кв. м (в том числе, мансарда), кадастровый номер <...>, право собственности зарегистрировано <...>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика;
- по Договору 2 с ООО "Небесный помощник", Ц.М., Ц.Ц. солидарно кредитную задолженность в размере <...> руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> руб.; обратив взыскание на имущество Ц.М., заложенное по Договору ипотеки 2, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика.
Ответчики Ц.М., Ц.Ц. иск не признали, ссылаясь на то, что кредитный Договор от 27.08.2008 года N <...> и дополнительное соглашение к нему N <...> от 2.04.2010 года являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию и не содержат описания предмета ипотеки, позволяющего индивидуализировать предмет залога, в силу чего следует полагать об отсутствии ипотеки и поручительства Ц.Ц. Ответчик ООО "Небесный помощник" возражений по иску не представил, явку представителя не обеспечил.
Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Судом постановлено взыскать с Ц.М. и Ц.Ц. солидарно в пользу Банка кредитную задолженность по кредитному договору N <...> от 27.08.08 года в размере <...> руб.
Для погашения кредитной задолженности в размере <...> руб. обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по вышеуказанном адресу, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке установленном законодательством РФ об исполнительном производстве, определив начальную продажную цену имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. солидарно в пользу Банка кредитную задолженность по кредитному договору N <...> от 17.03.10 в размере <...> руб.
Для погашения кредитной задолженности в размере <...> руб. обратить взыскание на заложенное имущество - предмет последующей ипотеки, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по вышеуказанному адресу, общей площадью 291,9 кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке установленном законодательством РФ об исполнительном производстве, определив начальную продажную цену имущества в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. в пользу Банка расходы по уплате государственной пошлины в размере по <...> руб. с каждого.
Взыскать с ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц. в доход государства государственную пошлину в доход государства в размере по <...> руб. с каждого.
Взыскать с Ц.М. и Ц.Ц. в пользу Банка расходы по уплате государственной пошлины в размере по <...> руб. с каждого.
В апелляционной жалобе ответчики Ц.М. и Ц.Ц. просят отменить указанное решение, полагая его неправильным.
В заседание судебной коллегии ответчик ООО "Небесный помощник" не явился, что, учитывая его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела по доводам апелляционной жалобы.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии с правилами ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Согласно ст. 361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Лица, совместно давшие поручительства, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства (ст. 363 ГК РФ).
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции в соответствии с указанными нормами права, руководствуясь условиями представленных кредитных договоров и заключенных к ним договоров поручительства, признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств перед истцом по указанным договорам и пришел к выводу о том, что истец вправе требовать по Договору 1 с ответчиков Ц.М. и Ц.Ц., как с заемщика и поручителя, а по Договору 2 с ответчиков ООО "Небесный помощник", Ц.М. и Ц.Ц., как с заемщика и поручителей, досрочного возврата суммы долга по Договору 1 и Договору 2, вместе с причитающимися процентами, согласился с представленным истцом расчетом задолженности, в связи с чем, удовлетворил заявленные исковые требования, обратив взыскание на заложенное имущество.
В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Оспаривая факт заключения Договора 1, ответчик ссылался на то, что в указанном договоре отсутствует описание объекта ипотеки.
Между тем, описание объекта ипотеки не относится к существенным условиям кредитного договора, в силу чего отсутствие соответствующих указаний в кредитном договоре не свидетельствует о незаключении такого договора.
Договор ипотеки между сторонами по делу не заключался, поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что имеющийся в собственности Ц.М. земельный участок, приобретенный с использованием предоставленных истцом кредитных средств, а также построенный на данном участке жилой дом находятся у истца в залоге в силу закона. При этом договор купли-продажи данных объектов недвижимости, условия которого влекут возникновение ипотеки в силу закона, а также сама ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке и содержат все данные, позволяющие индивидуализировать объект ипотеки.
Необходимость государственной регистрации непосредственно кредитного договора, исполнение обязательств по которому обеспечено ипотекой в силу закона, действующим законодательством не установлена.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ответчик Ц.М. получила сумму кредита в соответствии с Договором 1, ООО "Небесный помощник" получило сумму кредита в соответствии с Договором 2.
Ответчики Ц.М., ООО "Небесный помощник" воспользовались денежными средствами из предоставленной им суммы кредитования, однако обязательств по возврату полученных денежных средств и уплате начисленных банком процентов за фактический период пользования кредитом надлежащим образом не исполняли, систематически допуская просрочку внесения ежемесячных платежей.
По состоянию на 18 октября 2011 года по Договору 1 сумма задолженности составляла <...> руб. (л.д. 53 - 54, т. 2) и с учетом частичного погашения 17.09.2012 составляет <...> руб., из которых просроченный основной долг - <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойка за несвоевременное погашение основного долга - <...> руб.
По состоянию на 07.02.2013 года по Договору 2 сумма задолженности составляет <...> руб., из которых просроченный основной долг - <...> руб., просроченные проценты - <...> руб., неустойка за просроченную задолженность - <...> руб.
На момент разрешения спора судом образовавшаяся просроченная задолженность ответчиками погашена не была.
Обстоятельства ненадлежащего исполнения Ц.М., ООО "Небесный помощник" условий кредитных договоров сторонами по делу не оспариваются.
Таким образом, указанные обстоятельства в силу положений статьи 819, ч. 2 статьи 811 ГПК РФ и п. 5.2.5 Договора 1, п. 3.6 Договора 2 позволяли кредитору потребовать досрочного возврата кредита.
12.04.11 Банк направил Ц.М. и Ц.Ц. требования о возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойке по Договору 1, которые добровольно не исполнены.
24.08.2010 Банк предъявил заемщику и поручителям требования о досрочном возврате кредита по Договору 2, которые также добровольно не исполнены.
При указанных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ сумма по Договору 1 и Договору 2 подлежит досрочному возврату всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Размер задолженности по договорам определен судом на основании расчетов истца, проверенных и признанных судом правильными и математически верными. Ответчиками не представлены обоснованные возражения по представленным истцом расчетам кредитной задолженности, самостоятельный расчет задолженности, опровергающий представленные расчеты истца и документы, подтверждающие погашение кредитной задолженности в большем размере, чем это указано истцом.
В суде апелляционной инстанции размер кредитной задолженности также не оспаривался.
Разрешая спор, в соответствии с положениями ст. ст. 348 - 350 ГК РФ, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", условиями заключенных сторонами договоров ипотеки, суд признал, что истец вправе требовать обращения взыскания на заложенное имущество в связи с ненадлежащим исполнением обеспеченных залогом обязательств.
Данный вывод суда судебная коллегия находит обоснованным.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
В силу положений части 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с частью 3 указанной статьи залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
В силу положений статьи 64.1 Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка
В силу частей 1 и 2 статьи 65 Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
В соответствии с чч. 1 и 2 ст. 77 предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч. 2 указанной правовой нормы к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании вышеуказанной статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Согласно выписке из ЕГРП на 05.04.10 у Ц.М. зарегистрировано право собственности на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью <...> кв. м, расположенный в <адрес>, кадастровый номер <...>. Зарегистрирована также ипотека от 27.01.10 на срок с 27.01.10 по 26.08.33 и последующая ипотека от 22.03.10 на срок по 16.09.11, в обоих случаях залогодержатель ОАО "Сбербанк России" (л.д. 33, т. 2).
Согласно выписке из ЕГРП на 05.04.10 у Ц.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, общей площадью <...> кв. м, расположенный в по тому же адресу, кадастровый номер <...>. Зарегистрирована также ипотека от 12.09.08 на срок с 12.09.08 по 26.08.33 и последующая ипотека от 22.03.10 на срок по 16.09.11, в обоих случаях залогодержатель ОАО "Сбербанк России" (л.д. 38, т. 2).
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ипотека на земельный участок, расположенный в <адрес> кадастровый номер <...> и возведенный на данном участке жилой дом возникла в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка и дома от 27.08.08 года, что следует из п. 2.5 Договора купли-продажи от 27.08.08 года. Указанный договор и ипотека прошли государственную регистрацию в установленном порядке.
Довод ответчиков об отсутствии ипотеки по Договору 1 на основании того, что право собственности Ц.М. на земельный участок и дом, приобретенные по договору купли-продажи, возникло 12.09.2008, то есть после заключения с Банком Договора 1, судом обоснованно признан несостоятельным, поскольку ипотека в силу закона возникла с момента государственной регистрации права ответчиков на объекты недвижимости, приобретенные с использованием кредитных средств, то есть с 12.09.2008 года, а также с момента регистрации права собственности и ипотеки в силу закона на жилой дом, построенный на земельном участке, приобретенном за счет кредитных средств.
Доводы апелляционной жалобы ответчиков, оспаривающие выводы суда о наличии у истца права требовать обращения взыскания на предмет залога, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неправильном толковании примененных судом норм материального права, ошибочном мнении ответчиков о необходимости заключения между сторонами отдельного договора ипотеки и необходимости регистрации кредитного договора, повлекшем неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу.
Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В пункте 1 статьи 350 названного Кодекса определено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя требования в данной части, суд счел возможным обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Ц.М.: земельный участок, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома, расположенный в <адрес>, дата регистрации 12.09.08 N <...>, и трехэтажный жилой дом (в том числе мансарда), расположенный по тому же адресу, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...>, дата регистрации 12.09.08 N <...>.
В ходе рассмотрения настоящего дела по заявлению ответчика назначена судебная товароведческая экспертиза по установлению рыночной стоимости заложенного имущества.
На основании заключения эксперта N <...> от 25.01.2013 ООО ЦНПЭ "ПетроЭксперт-Северо-Запад" рыночная стоимость заложенного имущества, включающего земельный участок общей площадью <...> кв. м и расположенный на нем жилой дом, общей площадью <...> кв. м, находящиеся в <адрес> по состоянию на 20.01.2012 составляет <...> рублей (при рыночной стоимости земельного участка в размере <...> руб., жилого дома - <...> руб.).
Оценка заключению эксперта дана судом с соблюдением ч. 3 ст. 86 и ч. 2 статьи 187 ГПК РФ.
Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имелось, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ни суду первой, ни апелляционной инстанций не представлено.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества земельного участка и жилого дома, суд правомерно принял во внимание заключение эксперта, проведенное в рамках судебного разбирательства, и пришел к правильному выводу об установлении начальной продажной стоимости указанного имущества в размере 80% его рыночной стоимости, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 18 240 000 рублей.
Довод апелляционной жалобы ответчиков о том, что суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении комиссионной экспертизы, также не может служить основанием к отмене судебного решения, поскольку правовые основания, предусмотренные ст. 83 ГПК РФ, для назначения по делу комиссионной экспертизы у суда отсутствовали. Заявленное ответчиками ходатайство о назначении комиссионной экспертизы не содержало указаний на причины, по которым по делу требовалось бы установление обстоятельств двумя или более экспертами в одной области знаний, по существу сводилось к выражению несогласия с представленным экспертным заключением, в силу чего обоснованно было рассмотрено, как ходатайство, заявленное в порядке статьи 187 ГПК РФ и мотивированно отклонено судом первой инстанции (л.д. 103, т. 3). При этом ответчиками не представлены какие-либо отчеты об иной оценке заложенного имущества ни на момент разрешения спора судом, ни на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.
Довод жалобы о том, что суд назначил производство экспертизы в ином учреждении, что привело к увеличению расходов ответчиков на производство экспертизы, также не может служить основанием к отмене решения суда. Определение Петроградского районного суда от 31.10.2012 года, которым разрешен вопрос о назначении по делу экспертизы и распределении расходов за проведение экспертизы вступило в законную силу. При этом ответчики свое право обжаловать данное определение в части распределения судебных расходов не реализовали.
Доводы жалобы о том, что ответчик ООО "Небесный помощник" не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия признает несостоятельными и опровергнутыми материалами дела. Уклонение представителя ответчика ООО "Небесный помощник", которому было известно о рассматриваемом судом споре, от получения судебных извещений, направленных по его месту нахождения, а также неявка в судебное заседание представителя ООО "Небесный помощник" не является препятствием для разрешения спора по существу. Кроме того, ООО "Небесный помощник" решение суда не обжалует, на данные обстоятельства не ссылается.
Иные доводы о нарушении процессуальных норм не содержат правовых оснований для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании положений норм процессуального права. Заявленные ответчиками, в виде встречного иска требования о признании кредитного договора незаключенным, не являлись самостоятельным способом защиты права, поскольку установление обстоятельств заключения кредитного договора и наличия ипотеки входило в предмет доказывания по требованиям ОАО "Сбербанк России" и обоснованно рассмотрены и оценены судом в рамках представленных ответчиками возражений по иску.
В целом доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной стороной ответчика в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
При таком положении основания для отмены вынесенного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 20 февраля 2013 года оставить без изменения, поданную апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)