Судебные решения, арбитраж
Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дыбкова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Константиновой О.В.,
судей Беляевой М.Н.
Москаленко Ю.П.
при секретаре Бабкиной Н.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 13.08.2013 гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПроАктив" к Л. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционным жалобам ОАО "Банк24.ру" и ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013.
Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., судебная коллегия
установила:
ОАО "Банк24.ру" обратилось в суд с иском к ответчику, в котором, с учетом уточнений, просило взыскать задолженность по кредитному договору по состоянию на <...> в сумме <...> руб., в том числе: <...> руб. - сумма кредита, <...> руб. - проценты за пользование кредитом, <...> руб. - неустойка за просрочку возврата основного долга, <...> руб. - неустойка за просрочку уплаты процентов за кредит, обратить взыскание на заложенное имущество, а именно: отдельно - стоящее здание, кадастровый номер <...>, находящееся по адресу: <...>, пер. <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок, кадастровый номер <...>, находящийся по адресу: <...>, пер. <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб. В обоснование заявленных требований банк указал, что <...> между ним и ответчиком заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в сумме <...> руб. под 16% годовых, сроком до <...>, с обязательством заемщика по погашению кредита и уплате процентов в соответствии с установленным графиком. В обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору, <...> между Банком и Л. заключен договор залога имущества, согласно которому ответчик передал в залог банка вышеуказанное недвижимое имущество. Банк свои обязательств выполнил, денежные средства в сумме <...> руб. перечислены заемщику в полном объеме. Обязательства ответчиком исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, направленная банком претензия оставлена без удовлетворения, вследствие чего банк обратился в суд с настоящим иском.
Определением суда от 20.11.2012 произведена замена истца на ООО "ПроАктив".
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013 иск удовлетворен частично: с Л. в пользу ООО "ПроАктив" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме <...> руб., в том числе: <...> руб. - сумма кредита; <...> руб. - проценты за пользование кредитом; <...> руб. неустойка за просрочку возврата основного долга; <...> руб. - неустойка за просрочку уплаты процентов за кредит; обращено взыскание на заложенное имущество: отдельно - стоящее здание, кадастровый номер <...>, находящееся по адресу: <...>, пер. <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества <...> руб.; земельный участок, кадастровый номер <...>, находящийся по адресу: <...>, пер. <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества <...> руб. С Л. в пользу ООО "ПроАктив" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб.
Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2013 произведена замена истца на ОАО "Банк24.ру".
Не согласившись с решением суда, апелляционные жалобы подали обе стороны (ОАО "Банк24.ру", Л.).
В апелляционной жалобе представитель банка (с учетом дополнений) просит решение суда отменить в части определения начальной продажной цены отдельно - стоящего здания и земельного участка, установив начальную продажную цену отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб., представив в качестве нового доказательства отчет об оценке от <...> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого отдельно - стоящего здания площадью 767 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, подготовленный ИП В.С.А. В обоснование жалобы указано, что определенная судом начальная продажная цена заложенного имущества является завышенной, изменение площади залога произведено в отсутствие согласия банка. Указывает, что заключение ООО <...> о рыночной стоимости отдельно - стоящего здания и земельного участка не соответствует Федеральным стандартам оценки, поскольку фактически оценка проведена готового гостиничного бизнеса, а не здания. Оценщик оценивал наполняемость гостиницы, сравнивая рынок спроса и предложения гостиниц г. Екатеринбурга. В приложенных к заключению прайсах на стоимость номеров отсутствует подпись руководителей, печать организации, а в случае принудительной реализации на торги будет выставляться пустое помещение, без учета его наполнения. В нарушении ч. 2 ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертом проведено интервью с представителем заказчика Л. Нарушена дата составления экспертного заключения, анализ рынка недвижимости предшествует периоду оценки. При проведении оценки экспертом не учтено, что объекты оценки обременены правом залога. Заключение оформлено небрежно: в заключении имеется ссылка на Министерство по Управлению государственным имуществом по Свердловской области, не имеющее отношение к экспертизе; имеется место для подписи министра, но подпись отсутствует; эксперт указывает себя в качестве кадастрового инженера ООО <...>. Выводы эксперта не согласованы между собой. Полученные экспертом при использовании трех методов результаты оценки дали слишком большую разницу между собой, что привело к преобладанию доходного метода оценки; расчеты, использованные при проведении оценки, не приведены; проверить расчеты невозможно. Оценщик сравнивал несопоставимые объекты: по району местоположения (разные ценовые пояса), по площади, не указывая год постройки у всех сравниваемых зданий, не исследовал информацию о спросе на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Применяя сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик сравнивал стоимость участков, находящихся в ряде районов города, между тем цены на рынке в этих районах существенно отличаются от цен в районе нахождения оцениваемого объекта. Оценщиком не обоснован отказ от использования других единиц сравнения, от применения корректировок на условия продажи, местоположение, площадь, физическое состояние.
В апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение суда в части указания идентификационных признаков объектов залога, а именно: указать площадь объектов недвижимого имущества, на которое обращено взыскание: 767 кв. м. (площадь здания) и 1490 кв. м. (площадь земельного участка), как указано в договоре залога.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Банк24.ру" поддержала доводы своей апелляционной жалобы, возражала относительно доводов апелляционной жалобы ответчика.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик не явился. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб сторон назначено на 13.08.2013 определением от 12.07.2013, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтовым отправлением 12.07.2013. Информация о времени и месте разбирательства дела по апелляционным жалобам сторон была размещена на сайте Свердловского областного суда.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ответчик Л. извещен надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщил суду о причинах неявки, не ходатайствовал об отложении судебного заседания, не представил доказательств об уважительности причины неявки, не ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, для проверки доводов апелляционных жалоб личного участия вышеуказанного лица не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, суд не признавал обязательной его явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, отсутствие ответчика не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие указанного лица.
Разрешая исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору, суд руководствовался положениями ст. ст. 819, 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, пришел к выводу об удовлетворении требований банка в данной части.
Принимая во внимание, что решение суда в части требований о взыскании задолженности по кредитному договору сторонами не обжалуется, судебная коллегия не входит в обсуждение законности решения в указанной части (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд обоснованно руководствовался нормами п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. При определении начальной продажной цены заложенного имущества учел имеющиеся у ответчика возражения относительно начальной продажной цены, назначив по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО <...>. Согласно представленному заключению эксперта об установлении рыночной стоимости объектов по состоянию на <...>, рыночная стоимость объектов оценки составляет <...> руб., в том числе рыночная стоимость отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> - <...> руб.; земельного участка, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...>, - <...> 30 руб. Другими доказательствами это заключение не опровергнуто и не опорочено, стороной истца не был представлен суду первой инстанции отчет оценщика об установлении иной рыночной цены заложенного имущества. При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 4 ч. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд правомерно установил начальную продажную цену отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб. и земельного участка, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб.
Доводы жалобы истца о несогласии с определенной судом на основании заключения эксперта начальной продажной ценой квартиры не могут быть приняты во внимание по причине отсутствия доказательств того, что предметы залога на момент вынесения судебного решения имели другую стоимость (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ООО <...> судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Из текста экспертного заключения следует, что экспертом учитывались все имеющие значение для оценки объектов недвижимости обстоятельства (конкретное месторасположение, техническое состояние и т.п.).
Исходя из положений п. 3 ст. 86 и ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта суд оценивает так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы; суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении; заключение рассматривается в совокупности с другими доказательствами; суд, оценивая экспертное заключение, вправе согласиться с его выводами, признать доказанными обстоятельства, установленные в результате проведения экспертизы и отраженные в письменном заключении; не согласиться с заключением.
Из решения суда следует, что судом приведены мотивы, по которым в качестве подтверждения размера начальной продажной стоимости заложенного имущества принято указанное заключение эксперта. При этом суд правильно взял за основу рыночную стоимость имущества как наиболее отражающую реальную стоимость подлежащего реализации недвижимого имущества и обеспечивающую максимальную защиту интересов как взыскателя, так и должника.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.
К апелляционной жалобе истцом ОАО "Банк24.ру" приложено новое доказательство, а именно отчет об оценке от <...> <...> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого отдельно - стоящего здания площадью 767 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, подготовленный ИП В.С.А., однако, доказательств невозможности его представления в суд первой инстанции по не зависящим от истца причинам не представлено, что в силу абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации делает невозможной его оценку судом апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции судебной коллегией было отказано в приобщении к материалам дела данного отчета, в связи с тем, что истец ОАО "Банк24.ру" не смог обосновать невозможность представления указанного доказательства по уважительным причинам в суд первой инстанции. Ссылка представителя ОАО "Банк24.ру" на то обстоятельство, что Банк ранее не мог представить отчет об оценке, поскольку стал принимать участие в деле после решения вопроса о правопреемстве на стороне истца на основании определения суда от 27.05.2013, не может быть принята во внимание, так как не свидетельствует о наличии уважительных причин невозможности представить отчет об оценке суду первой инстанции лица, участвовавшего в деле в качестве истца - ООО "ПроАктив". Истец ООО "ПроАктив", участвуя в деле в суде первой инстанции при разрешении спора по существу, заключение эксперта не оспаривал, доказательств, опровергающих выводы эксперта не представлял. Поскольку в силу ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил, ОАО "Банк24.ру" как правопреемник ООО "ПроАктив" не может ссылаться на невозможность представления отчета об оценке в суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с заключением судебной экспертизы со ссылкой на содержащиеся в нем многочисленные неточности и нарушения (а именно, экспертиза представлена в суд с нарушением срока, указанного судом; анализ рынка недвижимости произведен раньше, чем проведена сама оценка; эксперт в тексте заключения ссылается на Министерство по Управлению государственным имуществом по Свердловской области, не имеющее отношение к делу; указывает себя в качестве кадастрового инженера ООО <...>; не указывает договор залога; эксперт самостоятельно собирал материалы для экспертизы, проведя интервью с представителями заказчика) являются необоснованными, поскольку на правильность заключения не влияют, каких-либо нарушений и неточностей, которые могли бы повлиять на выводы эксперта, по мнению судебной коллегии, заключение эксперта не содержит.
Доводы жалобы истца о том, что оценщик сравнивал несопоставимые объекты (площадь, район местоположения) являются несостоятельными, поскольку оценка заложенного имущества проводилась лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, путем сравнения стоимости на рынке недвижимости схожих по характеристикам объектов недвижимости, в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением федеральных стандартов оценки.
Доводы жалобы ответчика Л. о том, что резолютивная часть решения не содержит идентификационных признаков объектов залога (площадь объектов), отклоняются судебной коллегией, поскольку описательная и мотивировочная части решения содержат все признаки заложенных объектов, которые позволяют их идентифицировать, в том числе месторасположение, кадастровый номер. Как следует из заключения судебной экспертизы, которое ответчиком не оспаривается, предметом оценки являлись отдельно стоящее здание нежилого назначения площадью 1097,3 кв. м. и земельный участок, на котором расположено это здание, площадью 1490 кв. м. Заключение составлено экспертом после натурального осмотра объектов. Каких-либо замечаний по поводу определения площади, подлежащих оценке объектов недвижимости, ответчиком не высказывалось. В связи с чем, ссылка в жалобе ответчика на то, что в решении должна быть указана площадь, не соответствующая площади объектов, которые были предметом оценки, несостоятельна.
С учетом изложенного решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца ОАО "Банк24.ру" и ответчика Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9286/2013
Разделы:Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N 33-9286/2013
Судья Дыбкова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Константиновой О.В.,
судей Беляевой М.Н.
Москаленко Ю.П.
при секретаре Бабкиной Н.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 13.08.2013 гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПроАктив" к Л. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество по апелляционным жалобам ОАО "Банк24.ру" и ответчика на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013.
Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., судебная коллегия
установила:
ОАО "Банк24.ру" обратилось в суд с иском к ответчику, в котором, с учетом уточнений, просило взыскать задолженность по кредитному договору по состоянию на <...> в сумме <...> руб., в том числе: <...> руб. - сумма кредита, <...> руб. - проценты за пользование кредитом, <...> руб. - неустойка за просрочку возврата основного долга, <...> руб. - неустойка за просрочку уплаты процентов за кредит, обратить взыскание на заложенное имущество, а именно: отдельно - стоящее здание, кадастровый номер <...>, находящееся по адресу: <...>, пер. <...>, установив его начальную продажную цену в размере <...> руб.; земельный участок, кадастровый номер <...>, находящийся по адресу: <...>, пер. <...>, установив начальную продажную цену в размере <...> руб. В обоснование заявленных требований банк указал, что <...> между ним и ответчиком заключен кредитный договор N <...>, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в сумме <...> руб. под 16% годовых, сроком до <...>, с обязательством заемщика по погашению кредита и уплате процентов в соответствии с установленным графиком. В обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору, <...> между Банком и Л. заключен договор залога имущества, согласно которому ответчик передал в залог банка вышеуказанное недвижимое имущество. Банк свои обязательств выполнил, денежные средства в сумме <...> руб. перечислены заемщику в полном объеме. Обязательства ответчиком исполняются ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, направленная банком претензия оставлена без удовлетворения, вследствие чего банк обратился в суд с настоящим иском.
Определением суда от 20.11.2012 произведена замена истца на ООО "ПроАктив".
Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013 иск удовлетворен частично: с Л. в пользу ООО "ПроАктив" взыскана задолженность по кредитному договору в сумме <...> руб., в том числе: <...> руб. - сумма кредита; <...> руб. - проценты за пользование кредитом; <...> руб. неустойка за просрочку возврата основного долга; <...> руб. - неустойка за просрочку уплаты процентов за кредит; обращено взыскание на заложенное имущество: отдельно - стоящее здание, кадастровый номер <...>, находящееся по адресу: <...>, пер. <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества <...> руб.; земельный участок, кадастровый номер <...>, находящийся по адресу: <...>, пер. <...>, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества <...> руб. С Л. в пользу ООО "ПроАктив" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб.
Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2013 произведена замена истца на ОАО "Банк24.ру".
Не согласившись с решением суда, апелляционные жалобы подали обе стороны (ОАО "Банк24.ру", Л.).
В апелляционной жалобе представитель банка (с учетом дополнений) просит решение суда отменить в части определения начальной продажной цены отдельно - стоящего здания и земельного участка, установив начальную продажную цену отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб., представив в качестве нового доказательства отчет об оценке от <...> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого отдельно - стоящего здания площадью 767 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, подготовленный ИП В.С.А. В обоснование жалобы указано, что определенная судом начальная продажная цена заложенного имущества является завышенной, изменение площади залога произведено в отсутствие согласия банка. Указывает, что заключение ООО <...> о рыночной стоимости отдельно - стоящего здания и земельного участка не соответствует Федеральным стандартам оценки, поскольку фактически оценка проведена готового гостиничного бизнеса, а не здания. Оценщик оценивал наполняемость гостиницы, сравнивая рынок спроса и предложения гостиниц г. Екатеринбурга. В приложенных к заключению прайсах на стоимость номеров отсутствует подпись руководителей, печать организации, а в случае принудительной реализации на торги будет выставляться пустое помещение, без учета его наполнения. В нарушении ч. 2 ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертом проведено интервью с представителем заказчика Л. Нарушена дата составления экспертного заключения, анализ рынка недвижимости предшествует периоду оценки. При проведении оценки экспертом не учтено, что объекты оценки обременены правом залога. Заключение оформлено небрежно: в заключении имеется ссылка на Министерство по Управлению государственным имуществом по Свердловской области, не имеющее отношение к экспертизе; имеется место для подписи министра, но подпись отсутствует; эксперт указывает себя в качестве кадастрового инженера ООО <...>. Выводы эксперта не согласованы между собой. Полученные экспертом при использовании трех методов результаты оценки дали слишком большую разницу между собой, что привело к преобладанию доходного метода оценки; расчеты, использованные при проведении оценки, не приведены; проверить расчеты невозможно. Оценщик сравнивал несопоставимые объекты: по району местоположения (разные ценовые пояса), по площади, не указывая год постройки у всех сравниваемых зданий, не исследовал информацию о спросе на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Применяя сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик сравнивал стоимость участков, находящихся в ряде районов города, между тем цены на рынке в этих районах существенно отличаются от цен в районе нахождения оцениваемого объекта. Оценщиком не обоснован отказ от использования других единиц сравнения, от применения корректировок на условия продажи, местоположение, площадь, физическое состояние.
В апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение суда в части указания идентификационных признаков объектов залога, а именно: указать площадь объектов недвижимого имущества, на которое обращено взыскание: 767 кв. м. (площадь здания) и 1490 кв. м. (площадь земельного участка), как указано в договоре залога.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Банк24.ру" поддержала доводы своей апелляционной жалобы, возражала относительно доводов апелляционной жалобы ответчика.
В заседание суда апелляционной инстанции ответчик не явился. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб сторон назначено на 13.08.2013 определением от 12.07.2013, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтовым отправлением 12.07.2013. Информация о времени и месте разбирательства дела по апелляционным жалобам сторон была размещена на сайте Свердловского областного суда.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что ответчик Л. извещен надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщил суду о причинах неявки, не ходатайствовал об отложении судебного заседания, не представил доказательств об уважительности причины неявки, не ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, для проверки доводов апелляционных жалоб личного участия вышеуказанного лица не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, суд не признавал обязательной его явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, отсутствие ответчика не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие указанного лица.
Разрешая исковые требования о взыскании задолженности по кредитному договору, суд руководствовался положениями ст. ст. 819, 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств, пришел к выводу об удовлетворении требований банка в данной части.
Принимая во внимание, что решение суда в части требований о взыскании задолженности по кредитному договору сторонами не обжалуется, судебная коллегия не входит в обсуждение законности решения в указанной части (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Удовлетворяя иск об обращении взыскания на заложенное имущество, суд обоснованно руководствовался нормами п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. При определении начальной продажной цены заложенного имущества учел имеющиеся у ответчика возражения относительно начальной продажной цены, назначив по делу судебную оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО <...>. Согласно представленному заключению эксперта об установлении рыночной стоимости объектов по состоянию на <...>, рыночная стоимость объектов оценки составляет <...> руб., в том числе рыночная стоимость отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> - <...> руб.; земельного участка, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...>, - <...> 30 руб. Другими доказательствами это заключение не опровергнуто и не опорочено, стороной истца не был представлен суду первой инстанции отчет оценщика об установлении иной рыночной цены заложенного имущества. При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 4 ч. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд правомерно установил начальную продажную цену отдельно - стоящего здания, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб. и земельного участка, кадастровый номер <...>, находящегося по адресу: <...>, пер. <...> в размере <...> руб.
Доводы жалобы истца о несогласии с определенной судом на основании заключения эксперта начальной продажной ценой квартиры не могут быть приняты во внимание по причине отсутствия доказательств того, что предметы залога на момент вынесения судебного решения имели другую стоимость (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта ООО <...> судебная коллегия не усматривает, поскольку имеющееся в материалах дела заключение отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Из текста экспертного заключения следует, что экспертом учитывались все имеющие значение для оценки объектов недвижимости обстоятельства (конкретное месторасположение, техническое состояние и т.п.).
Исходя из положений п. 3 ст. 86 и ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта суд оценивает так же, как и любое иное доказательство, то есть оно не имеет для суда заранее установленной силы; суд оценивает заключение эксперта по своему внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении; заключение рассматривается в совокупности с другими доказательствами; суд, оценивая экспертное заключение, вправе согласиться с его выводами, признать доказанными обстоятельства, установленные в результате проведения экспертизы и отраженные в письменном заключении; не согласиться с заключением.
Из решения суда следует, что судом приведены мотивы, по которым в качестве подтверждения размера начальной продажной стоимости заложенного имущества принято указанное заключение эксперта. При этом суд правильно взял за основу рыночную стоимость имущества как наиболее отражающую реальную стоимость подлежащего реализации недвижимого имущества и обеспечивающую максимальную защиту интересов как взыскателя, так и должника.
Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.
К апелляционной жалобе истцом ОАО "Банк24.ру" приложено новое доказательство, а именно отчет об оценке от <...> <...> об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого отдельно - стоящего здания площадью 767 кв. м., расположенного по адресу: <...>, пер. <...>, подготовленный ИП В.С.А., однако, доказательств невозможности его представления в суд первой инстанции по не зависящим от истца причинам не представлено, что в силу абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации делает невозможной его оценку судом апелляционной инстанции.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции судебной коллегией было отказано в приобщении к материалам дела данного отчета, в связи с тем, что истец ОАО "Банк24.ру" не смог обосновать невозможность представления указанного доказательства по уважительным причинам в суд первой инстанции. Ссылка представителя ОАО "Банк24.ру" на то обстоятельство, что Банк ранее не мог представить отчет об оценке, поскольку стал принимать участие в деле после решения вопроса о правопреемстве на стороне истца на основании определения суда от 27.05.2013, не может быть принята во внимание, так как не свидетельствует о наличии уважительных причин невозможности представить отчет об оценке суду первой инстанции лица, участвовавшего в деле в качестве истца - ООО "ПроАктив". Истец ООО "ПроАктив", участвуя в деле в суде первой инстанции при разрешении спора по существу, заключение эксперта не оспаривал, доказательств, опровергающих выводы эксперта не представлял. Поскольку в силу ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все действия, совершенные до вступления правопреемника в процесс, обязательны для него в той мере, в какой они были бы обязательны для лица, которое правопреемник заменил, ОАО "Банк24.ру" как правопреемник ООО "ПроАктив" не может ссылаться на невозможность представления отчета об оценке в суд первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с заключением судебной экспертизы со ссылкой на содержащиеся в нем многочисленные неточности и нарушения (а именно, экспертиза представлена в суд с нарушением срока, указанного судом; анализ рынка недвижимости произведен раньше, чем проведена сама оценка; эксперт в тексте заключения ссылается на Министерство по Управлению государственным имуществом по Свердловской области, не имеющее отношение к делу; указывает себя в качестве кадастрового инженера ООО <...>; не указывает договор залога; эксперт самостоятельно собирал материалы для экспертизы, проведя интервью с представителями заказчика) являются необоснованными, поскольку на правильность заключения не влияют, каких-либо нарушений и неточностей, которые могли бы повлиять на выводы эксперта, по мнению судебной коллегии, заключение эксперта не содержит.
Доводы жалобы истца о том, что оценщик сравнивал несопоставимые объекты (площадь, район местоположения) являются несостоятельными, поскольку оценка заложенного имущества проводилась лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, путем сравнения стоимости на рынке недвижимости схожих по характеристикам объектов недвижимости, в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с применением федеральных стандартов оценки.
Доводы жалобы ответчика Л. о том, что резолютивная часть решения не содержит идентификационных признаков объектов залога (площадь объектов), отклоняются судебной коллегией, поскольку описательная и мотивировочная части решения содержат все признаки заложенных объектов, которые позволяют их идентифицировать, в том числе месторасположение, кадастровый номер. Как следует из заключения судебной экспертизы, которое ответчиком не оспаривается, предметом оценки являлись отдельно стоящее здание нежилого назначения площадью 1097,3 кв. м. и земельный участок, на котором расположено это здание, площадью 1490 кв. м. Заключение составлено экспертом после натурального осмотра объектов. Каких-либо замечаний по поводу определения площади, подлежащих оценке объектов недвижимости, ответчиком не высказывалось. В связи с чем, ссылка в жалобе ответчика на то, что в решении должна быть указана площадь, не соответствующая площади объектов, которые были предметом оценки, несостоятельна.
С учетом изложенного решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 04.02.2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца ОАО "Банк24.ру" и ответчика Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
КОНСТАНТИНОВА О.В.
Судьи
БЕЛЯЕВА М.Н.
МОСКАЛЕНКО Ю.П.
КОНСТАНТИНОВА О.В.
Судьи
БЕЛЯЕВА М.Н.
МОСКАЛЕНКО Ю.П.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "BANKLAW.RU | Банки и банковские операции (банковское дело)" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)